Ordine di demolizione: legittimo anche dopo 30 anni

L’erede di un immobile oggetto di un ordine di demolizione risalente a 30 anni prima ricorre in Cassazione, invocando la sproporzionalità della sanzione e la pendenza di un condono. La Corte Suprema dichiara il ricorso inammissibile, affermando che il tempo trascorso a causa dell’inerzia del proprietario non rende illegittima la demolizione. La richiesta di condono, inoltre, non sospende l’esecuzione se il suo accoglimento è improbabile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: legittimo anche dopo 30 anni? La Cassazione si pronuncia

Un ordine di demolizione emesso decenni fa può essere ancora eseguito? È una domanda che tocca il delicato equilibrio tra la tutela del territorio e il diritto all’abitazione. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3752 del 2025, affronta il caso di un immobile abusivo ereditato, chiarendo i limiti del principio di proporzionalità e il ruolo della prolungata inerzia del proprietario nel contesto dell’esecuzione di una sanzione penale.

I Fatti del Caso: Un’Eredità Contesa

La vicenda ha origine da una sentenza di condanna per abuso edilizio emessa nel 1991 nei confronti della madre della ricorrente, divenuta irrevocabile nel 1994. Tale sentenza disponeva la demolizione del manufatto abusivo. L’erede, attuale proprietaria e unica occupante dell’immobile, si è vista notificare l’ingiunzione a demolire a distanza di quasi trent’anni.

Ha quindi presentato un’istanza al Tribunale per sospendere la demolizione, sostenendo che l’immobile fosse la sua unica abitazione e di versare in condizioni economiche disagiate. Il Tribunale ha rigettato l’istanza, portando la donna a ricorrere in Cassazione.

I Motivi del Ricorso: Proporzionalità e Condono

Il ricorso si fondava su tre motivi principali:
1. Violazione del principio di proporzionalità: La ricorrente sosteneva che l’esecuzione dell’ordine, dopo un così lungo lasso di tempo, fosse sproporzionata e in violazione del suo diritto all’abitazione, garantito anche dalla Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo (CEDU).
2. Pendenza di istanze di condono: Erano state presentate due istanze di condono edilizio nel 1994, il cui procedimento non si era ancora concluso. Secondo la difesa, il giudice avrebbe dovuto sospendere l’esecuzione in attesa della decisione dell’amministrazione comunale.
3. Incompetenza della Procura: Si contestava la competenza del Pubblico Ministero a dare esecuzione a un ordine di demolizione relativo a una sentenza divenuta irrevocabile prima del 1997, sostenendo che la competenza spettasse all’autorità amministrativa.

L’inefficacia della pendenza del Condono per l’Ordine di Demolizione

Uno dei punti cardine della decisione riguarda l’impatto delle istanze di condono sull’eseguibilità dell’ordine di demolizione. La Corte ha ribadito un principio consolidato: la sospensione dell’esecuzione non è automatica. Il giudice deve valutare se esistono elementi concreti per ritenere “plausibilmente prossima” una decisione favorevole da parte del Comune. In questo caso, non solo le istanze erano pendenti dal 1995 senza esito, ma una nota tecnica comunale del 2022 attestava che le opere erano state completate dopo il termine ultimo previsto dalla legge per il condono (31 dicembre 1993), rendendo di fatto impossibile la sanatoria. Pertanto, il giudice dell’esecuzione ha correttamente escluso la sospensione.

Il Principio di Proporzionalità e l’Ordine di Demolizione

La Cassazione ha affrontato in modo approfondito il tema della proporzionalità. Sebbene il giudice debba tener conto del diritto alla vita privata e familiare (art. 8 CEDU), tale diritto non è assoluto e non può giustificare il mantenimento di una situazione di illegalità. La Corte ha chiarito che il principio di proporzionalità non può essere invocato per trarre vantaggio dalla propria inerzia o da quella dell’autore dell’abuso. L’ordine di demolizione trova la sua causa proprio nell’illecito commesso e la sua esecuzione ripristina l’equilibrio urbanistico violato. L’erede, subentrando nella posizione del condannato, non può giovarsi della propria “colpevole ignoranza” sulla natura abusiva dell’immobile, avendo il dovere di informarsi sulla sua liceità al momento dell’acquisto o della successione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo tutti i motivi. In primo luogo, ha affermato che il lungo tempo trascorso non rende l’ordine di demolizione ineseguibile o sproporzionato. Il condannato (e per estensione, il suo erede) non può “lucrare sul tempo inutilmente trascorso”, poiché l’obbligo di ripristino sorge con il passaggio in giudicato della sentenza. La ricorrente, pur essendo consapevole della situazione almeno dal 2023, non ha dimostrato di essersi attivata con diligenza per trovare una soluzione abitativa alternativa.

In secondo luogo, ha confermato la corretta valutazione del giudice di merito riguardo all’istanza di condono: in assenza di una probabilità concreta e imminente di accoglimento, la demolizione deve procedere.

Infine, ha rigettato la questione di incompetenza, ribadendo che spetta al Pubblico Ministero curare l’esecuzione delle sentenze penali di condanna, inclusi gli ordini di demolizione, e che le circolari amministrative non possono derogare a tale principio di legge.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza rafforza alcuni principi fondamentali in materia di abusi edilizi:
1. L’inesorabilità dell’ordine di demolizione: Il passare del tempo non sana l’illecito né estingue l’obbligo di ripristino. L’inerzia del responsabile non può trasformarsi in un vantaggio.
2. Responsabilità dell’acquirente/erede: Chi acquista o eredita un immobile ha l’onere di verificarne la conformità urbanistica. La “colpevole ignoranza” non è una scusante valida per opporsi alla demolizione.
3. Limiti del condono: La sola presentazione di un’istanza di condono non è sufficiente a bloccare la demolizione. È necessaria una valutazione prognostica positiva e rapida da parte del giudice dell’esecuzione.

Il lungo tempo trascorso rende un ordine di demolizione sproporzionato o illegittimo?
No, la Corte ha stabilito che il tempo trascorso, specialmente se dovuto all’inerzia del proprietario, non rende l’ordine sproporzionato. L’ingiunzione a demolire trova causa proprio nell’inerzia del condannato, e quest’ultimo non può trarre vantaggio dal tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza.

La presentazione di un’istanza di condono edilizio sospende automaticamente l’ordine di demolizione?
No, la sospensione è possibile solo se il giudice dell’esecuzione accerta che ci sono elementi concreti per ritenere “plausibilmente prossima” l’adozione del provvedimento di accoglimento da parte dell’autorità amministrativa. Se l’esito positivo è improbabile, come in questo caso, la demolizione non viene sospesa.

L’erede di un immobile abusivo può invocare la mancata conoscenza dell’ordine di demolizione per evitarne l’esecuzione?
No. L’erede agisce quale avente causa del condannato e subentra nella sua posizione. La Corte sottolinea che chi acquista un bene (anche per successione) ha il dovere di informarsi sulla sua liceità edilizia e non può beneficiare della propria “colpevole ignoranza”. L’ordine è esecutivo dalla data di irrevocabilità della sentenza, non da quando l’erede ne viene a conoscenza.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 3752 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 3752 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 18/12/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da

COGNOME NOMECOGNOME nata a Monte di Procida il 18/08/1955

avverso l’ordinanza del 16/07/2024 del Tribunale di Napoli

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo l’inammissibilità del ricorso.

Deposi:uta in Cancelleria

29 6EN,

2n2 ,1

RITENUTO IN FATTO

Con l’impugnata ordinanza, il Tribunale di Napoli, quale giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza avanzata nell’interesse di NOME COGNOME avente ad oggetto la sospensione della ingiunzione di demolizione disposta con sentenza di condanna, emessa nei confronti di NOME – madre della ricorrente -, dal Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Pozzuoli, in data 5 febbraio 1991, irrevocabile il 20 maggio 1994.

Avverso l’indicata ordinanza, NOME COGNOME per il ministero del difensore di fiducia nonché procuratore speciale, ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

2.1. Con un primo motivo, denuncia la violazione dell’art. 606, comma 1, lett. b) ed e) cod. proc. pen., in relazione agli artt. 6, 7 e 8 CEDU, 14 e 32 Cost. Rappresenta il difensore che l’ordine di demolizione dei manufatti sarebbe illegittimo in considerazione del tempo trascorso dalla data di realizzazione dell’abuso a quella dell’ingiunzione a demolire, ricevuto dalla ricorrente, quale erede della madre, dopo oltre trent’anni; del fatto che l’unità da demolire è l’unica dimora della ricorrente,,la quale versa in condizioni economiche disagiate, come ampiamente documentato in atti; dalle condotte successive alla conoscenza dell’ordine, avendo la COGNOME – che non era imputata nel procedimento penale in cui è stata irrogato l’ordine di demolizione immediatamente depositato presso il comune di Procida una richiesta di alloggio abitativo alternativo: elementi non vagliati dal Tribunale e che invece, ove correttamente valutati, sarebbero indicativi del fatto che la sanzione demolitoria, dopo un così lungo periodo, non sarebbe più proporzionata rispetto al fine perseguito, come affermato dalla giurisprudenza della Corte EDU e di legittimità puntualmente indicata nel ricorso.
2.2. Con un secondo motivo, lamenta la violazione dell’art. 606, comma 1, lett. b) ed e) cod. proc. pen., in relazione alla I. n. 47 del 1985 e alla I. n. 724 d 1994, nonché agli artt. 6, 7 e 8 CEDU, 14 e 32 Cost. Rappresenta il difensore che l’ordinanza avrebbe erroneamente rigettato la richiesta di revocare o, quantomeno, sospendere l’ingiunzione a demolire per effetto della presentazione di due istanze di condono edilizio ex I. n. 724 del 1994, in quanto il giudice, laddove ha ritenuto non concedibile il condono, si è indebitamente sostituito all’ente comunale, e considerando che le opere erano tutte ultimate al rustico al 31 dicembre 1993, sicché le medesime erano da considerarsi identificabili quanto a sagoma e volumetria, essendo complete nel reticolo di travi e pilastri con relativi solai di interpiano e copertura, ciò che comporterebbe, quantomeno, la sospensione dell’ordine, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità.
2.3. Con un terzo motivo, eccepisce la violazione dell’art. 606, comma 1, lett. a), b), c) ed e), cod. proc. pen. per carenza di potere, stante l’incompetenza della Procura della Repubblica presso il Tribunale di Napoli ad eseguire la sentenza emessa dalla Pretura circondariale di Napoli il 2 maggio 1991 in favore dell’autorità amministrativa, ai sensi della circolare del Ministero della Giustizia n. 62/4/132186 del 20 novembre 1997 e della sentenza delle Sezioni Unite Monterisi n. 15 del 1996, da cui risulta che competente per l’esecuzione delle demolizioni disposte con sentenza passate in giudicato prima del 28 novembre 1997, è l’autorità amministrativa, come peraltro recepito delle direttive di indirizzo del 25 giugno 2013 impartite dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Torre Annunziata.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

Il primo motivo è manifestamente infondato.

2.1. In linea generale, si osserva che, come costantemente predicato da questa Sezione, l’esecuzione dell’òrdine di demolizione di un immobile abusivo non contrasta con il diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio di all’art. 8 C.E.D.U., posto che, non essendo desumibile da tale norma la sussistenza di alcun diritto “assoluto” ad occupare un immobile, anche se abusivo, solo perché casa familiare, il predetto ordine non viola in astratto il diritto individuale a viv nel proprio legittimo domicilio, ma afferma in concreto il diritto della collettivit rimuovere la lesione di un bene o interesse costituzionalmente tutelato ed a ripristinare l’equilibrio urbanistico-edilizio violato (Sez. 3, n. 24882 d 26/04/2018, COGNOME, Rv. 273368).
In coerenza con le indicate decisioni, questa Sezione ha chiarito che il giudice, nel dare attuazione all’ordine di demolizione di un immobile abusivo adibito ad abituale abitazione di una persona è tenuto a rispettare il principio di proporzionalità come elaborato dalla giurisprudenza convenzionale nelle sentenze Corte EDU, 21/04/2016, COGNOME e COGNOME c. Bulgaria, e Corte EDU, 04/08/2020, COGNOME c. Lituania, considerando l’esigenza di garantire il rispetto della vita privata e familiare e del domicilio, di cui all’art. 8 della CEDU, valutando, nel contempo, la eventuale consapevolezza della violazione della legge da parte dell’interessato, per non incoraggiare azioni illegali in contrasto con la protezione dell’ambiente, nonché i tempi a disposizione del medesimo, dopo l’irrevocabilità della sentenza di condanna, per conseguire, se possibile, la sanatoria dell’immobile ovvero per risolvere le proprie esigenze abitative (Sez. 3,
n. 423 del 14/12/2020, dep. 2021, COGNOME, Rv. 280270); con l’ulteriore precisazione è precipuo onere del ricorrente allegare, in modo puntuale, i fatti addotti a sostegno del rispetto del principio di proporzione (Sez. 3, n. 21198 del 15/02/2023, COGNOME, Rv. 284627), fatti che non possono dipendere dalla inerzia dell’autore dell’abuso ovvero dalla volontà sua o del destinatario dell’ordine, non potendo il condannato lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza, posto che l’ingiunzione a demolire trova causa proprio dalla sua inerzia.
2.2. Con riguardo, poi, alla posizione di terzi, si è affermato il principio, qui d ribadire, secondo cui il principio di proporzionalità, enunciato dalla giurisprudenza convenzionale, cui deve conformarsi l’esecuzione dell’ordine di demolizione delle opere abusive, postula la valutazione della sola interrelazione esistente tra l’interesse pubblico alla salvaguardia del territorio e la tutela del diritto di propri e delle relative forme di godimento dell’autore del reato o del proprietario dell’immobile e del suo stretto nucleo familiare, non potendosi riconoscere rilievo alcuno all’interesse abitativo di terzi estranei, detentori, a qualsiasi altro titolo, manufatto abusivo altrui, che, eventualmente, potranno ottenere altre forme di soddisfacimento mediante misure di assistenza sociale o la locazione di immobili leciti (Sez. 3, n. 29117 del 17/04/2024, COGNOME, Rv. 286731).
Come emerge dalla motivazione della decisione appena indicata, GLYPH una conclusione del genere poggia sul rilievo che il principio di proporzionalità nell’applicazione dell’ordine di demolizione di un immobile illegalmente edificato, adottato da una pubblica autorità al fine di contrastare la realizzazione di opere senza permesso di costruire, opera esclusivamente in relazione all’immobile destinato ad abituale abitazione di una persona, ed implica, principalmente, garanzie di tipo “procedurale” – quali la possibilità di far valere le proprie ragio davanti ad un tribunale indipendente; la disponibilità di un tempo sufficiente per “legalizzare” la situazione, se giuridicamente possibile, o per trovare un’altra soluzione alle proprie esigenze abitative agendo con diligenza; l’esigenza di evitare l’esecuzione in momenti in cui verrebbero compromessi altri diritti fondamentali, come quello dei minori a frequentare la scuola; la consapevolezza della illegalità della costruzione da parte degli interessati al momento dell’edificazione ed alla natura ed al grado della illegalità realizzata – inevitabilmente connesse al procedimento penale da cui è scaturito l’ordine di demolizione che, evidentemente, non ha mai visto come protagonista il ricorrente.
Ne consegue che il rapporto di proporzionalità valorizzato in sede convenzionale riguarda la relazione tra l’interesse pubblico alla tutela del territorio e l’interesse all’utilizzo dell’opera abusiva da parte di chi l’abbia realizzata e ch dovrebbe subire in via diretta le conseguenze dell’ordine di demolizione, e non già

di un terzo estraneo al procedimento penale.

2.3. Nella vicenda in esame, non solo deve rilevarsi che la COGNOME agisce quale erede della madre, la quale era stata condannata con la sentenza che ha impartito l’ingiunzione alla demolizione, ma, in ogni caso, come rilevato dal Tribunale, tale ordine di demolizione è suscettibile di esecuzione sin dal 1994, data di irrevocabilità della sentenza di condanna, e, nonostante ciò, la ricorrente si è attivata per reperire una soluzione abitativa lecita solamente nel 2023.

A tal proposito, non rileva la circostanza – peraltro meramente allegata, ma che non trova riscontro nei dati probatori – che la ricorrente sia venuta a conoscenza dell’ordine di demolizione solo nel 2023, posto che, in ogni caso, in considerazione della funzione ripristinatoria dell’ordine di demolizione, occorre far riferimento alla data in cui la sentenza diviene esecutiva; da tale momento, infatti, il condannato è consapevole del fatto che l’ingiunzione può essere eseguita dall’A.G., sicché è suo dovere attivarsi in vista di una diversa e lecita soluzione abitativa.
Se, come detto, il condannato non può lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza, ciò vale, a fortiori, per l’eventuale avente causa, il quale, al momento dell’acquisto, ha il dovere di informarsi circa la liceità o meno dell’edificazione del bene, con l’evidente conseguenza che egli non può certamente giovarsi della propria colpevole ignoranza.

Il secondo motivo è manifestamente infondato.

3.1. Per costante e consolidata giurisprudenza di questa Sezione, la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive, di cui all’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001, in conseguenza della presentazione di una istanza di condono o sanatoria successivamente al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, presuppone l’accertamento da parte del giudice dell’esecuzione della sussistenza di elementi che facciano ritenere plausibilmente prossima la adozione da parte della autorità amministrativa competente del provvedimento di accoglimento (Sez. 3, n. 9145 del 01/07/2015, dep. 2016, COGNOME, Rv. 266763).
In particolare, il giudice dell’esecuzione è tenuto a esaminare i possibili esiti ed i tempi di conclusione del procedimento amministrativo e, in particolare: a) il prevedibile risultato dell’istanza e la sussistenza di eventuali cause ostative al suo accoglimento; b) la durata necessaria per la definizione della procedura, che può determinare la sospensione dell’esecuzione solo nel caso di un suo rapido esaurimento (Sez. 3, n. 47263 del 25/09/2014, Russo, Rv. 261212).

3.2. Nella vicenda qui al vaglio, il giudice dell’esecuzione ha fatto buon governo dei principi appena richiamati, evidenziando non solo che le istanze di condono, presentate nel 1995, non hanno ancora avuto esito positivo, ma che

sussistono ragioni ostative all’accoglimento, in quanto, come emerge dalla nota redatta dal settore tecnico del comune di Monte Procida in data 5 settembre 2022, le opere sono state completate in data successiva al 31 dicembre 1993.

4. Manifestamente infondato è anche il terzo motivo.

Invero, va richiamato il principio, qui da confermare, secondo cui spetta al pubblico ministero la competenza ad eseguire l’ordine di demolizione del manufatto abusivo disposto con la sentenza di condanna per violazione della normativa urbanistica, essendo vincolato nello svolgimento di tale attività solo al rispetto della legge e non all’osservanza di circolari interpretative del dato normativo emesse dalla pubblica amministrazione o di direttive adottate da uffici requirenti diversi da quello di appartenenza per disciplinare le modalità della sua azione (per tutti, Sez. 3, n. 28781 del 16/05/2018, COGNOME, Rv. 273359), considerando che la circolare, rappresentando un atto interno alla RA., si risolve in un mero ausilio interpretativo e non esplica alcun effetto vincolante non solo per il giudice penale, ma anche per gli stessi destinatari, e, quindi, non può comunque porsi in contrasto con l’evidenza del dato normativo (Sez. 3, n. 6619 del 07/02/2012, COGNOME, Rv. 252541; Sez. 3, n. 19330, 17/05/2011; cfr. anche, in ambito civilistico, Sez. U, n. 23031 del 02/11/2007, Rv. 599750).
Essendo il ricorso inammissibile e, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., non ravvisandosi assenza di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità (Corte Cost. sent. n. 186 del 13/06/2000), alla condanna della ricorrente al pagamento delle spese del procedimento consegue quella al pagamento della sanzione pecuniaria nella misura, ritenuta equa, indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

Così deciso il 18/12/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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