Ordine di demolizione: legittimità e buona fede

La Corte di Cassazione ha annullato la decisione di un tribunale che aveva revocato un ordine di demolizione per un grande edificio abusivo. Il tribunale aveva basato la sua scelta su un condono edilizio successivo e sulla buona fede dell’acquirente finale. La Suprema Corte ha però stabilito che il giudice dell’esecuzione avrebbe dovuto verificare la legittimità del condono, ottenuto tramite un artificioso frazionamento dell’immobile, riaffermando che l’ordine di demolizione è un atto obbligatorio e non può essere eluso facilmente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: La Cassazione Annulla la Revoca per Condono Fraudolento

Un ordine di demolizione emesso con una sentenza penale definitiva non può essere revocato con leggerezza, neanche se interviene un condono edilizio o se l’immobile è stato acquistato da un terzo in buona fede. Questa è la chiara posizione espressa dalla Corte di Cassazione, che ha annullato un’ordinanza del Tribunale di Napoli, riaffermando la natura obbligatoria e reale del ripristino della legalità violata.

I Fatti: Un Palazzo Abusivo e un Condono Controverso

La vicenda riguarda un imponente edificio di otto piani più un piano cantinato, costruito senza alcun titolo edilizio in zona sismica. A seguito della condanna penale del costruttore, era stato emesso un ordine di demolizione. Per evitare l’abbattimento, era stata utilizzata una strategia precisa: l’immobile era stato frazionato in 24 unità e, per ciascuna coppia di appartamenti, erano state presentate distinte domande di condono da parte di soggetti terzi, figuranti come “promittenti acquirenti”.

Questo frazionamento artificioso mirava a eludere il limite di volumetria di 750 metri cubi previsto dalla legge sul condono, facendo apparire ogni singola porzione come sanabile. Successivamente, il costruttore originario rientrava nella titolarità di tutte le istanze. Negli anni, uno di questi appartamenti veniva venduto più volte, fino ad arrivare all’attuale proprietaria che, sulla base di un permesso a costruire in sanatoria nel frattempo rilasciato, chiedeva e otteneva dal Giudice dell’esecuzione la revoca dell’ordine di demolizione.

Il Ricorso del Pubblico Ministero

Contro questa decisione, il Pubblico Ministero ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che il condono fosse illegittimo perché basato su un frazionamento fittizio volto ad aggirare la legge. L’intero manufatto, con un volume di oltre 21.000 metri cubi, non avrebbe mai potuto essere sanato. Inoltre, il PM ha contestato l’applicazione del principio di proporzionalità, ritenendo che l’interesse pubblico al ripristino della legalità dovesse prevalere sugli interessi personali e patrimoniali dell’acquirente.

L’Ordine di Demolizione e il Controllo del Giudice Penale

La Corte di Cassazione ha accolto pienamente le argomentazioni del Pubblico Ministero. I giudici supremi hanno ribadito un principio fondamentale: il giudice penale, in sede di esecuzione, ha il potere e il dovere di verificare la legittimità del titolo amministrativo (come il condono) che si pone in contrasto con un ordine giudiziale. Non può limitarsi a prenderne atto in modo acritico.

Nel caso specifico, il Tribunale avrebbe dovuto analizzare le modalità con cui era stato ottenuto il permesso in sanatoria, riconoscendo la natura fraudolenta del frazionamento. La presentazione di domande separate da parte di soggetti diversi, per un unico edificio di proprietà di un’unica persona, costituiva un chiaro indizio di elusione della legge.

Il Principio di Proporzionalità Non Ferma l’Ordine di Demolizione

Un altro punto cruciale della sentenza riguarda il principio di proporzionalità. Il giudice di primo grado lo aveva invocato per proteggere il “diritto all’abitazione” e l'”affidamento” della nuova proprietaria. La Cassazione, tuttavia, ha chiarito che tale principio non può essere utilizzato per paralizzare l’esecuzione di un ordine di demolizione.

La demolizione non è una sanzione personale, ma una misura ripristinatoria con carattere reale, che “segue” l’immobile a prescindere dai passaggi di proprietà. La tutela del diritto all’abitazione, pur importante, non può giustificare il mantenimento di una situazione di grave illegalità, specialmente quando, come in questo caso, l’acquirente era consapevole della pendenza della domanda di condono al momento dell’acquisto e, quindi, della potenziale abusività dell’opera.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando come l’ordinanza impugnata avesse disatteso consolidati principi di diritto. In primo luogo, ha ignorato la natura vincolata e obbligatoria dell’ordine di demolizione, che non lascia spazio a valutazioni discrezionali da parte del giudice dell’esecuzione. In secondo luogo, ha omesso di esercitare il dovuto controllo sulla legittimità del condono, accettando passivamente un atto amministrativo che appariva viziato da un’evidente frode alla legge. La buona fede del terzo acquirente, hanno concluso i giudici, non è sufficiente a superare l’interesse pubblico al ripristino di un territorio violato da un abuso edilizio di tali dimensioni, realizzato peraltro in spregio alle normative antisismiche.

Le Conclusioni: Implicazioni della Sentenza

La sentenza rappresenta un importante monito per tutti gli operatori del settore immobiliare e per i cittadini. L’acquisto di un immobile la cui regolarità urbanistica dipende da un condono pendente comporta rischi significativi. Il giudice penale è tenuto a vigilare sulla corretta esecuzione delle proprie sentenze e può sindacare la validità degli atti amministrativi che pretendono di sanare ex post un illecito. L’ordine di demolizione si conferma come uno strumento essenziale e non negoziabile per la tutela del territorio, e la sua esecuzione non può essere ostacolata da interessi privati, anche se apparentemente meritevoli di tutela.

Un condono edilizio ottenuto dopo la condanna può sempre bloccare un ordine di demolizione?
No. La sentenza chiarisce che il giudice dell’esecuzione penale ha il potere e il dovere di verificare la legittimità sostanziale del condono. Se questo è stato ottenuto in modo fraudolento o illegittimo (ad esempio, tramite un artificioso frazionamento dell’immobile per eludere i limiti di volume), non può impedire la demolizione.

L’acquirente di un immobile abusivo che agisce in buona fede è sempre tutelato contro la demolizione?
No. L’ordine di demolizione ha natura “reale”, cioè segue l’immobile e non la persona del responsabile dell’abuso. La buona fede dell’acquirente non è di per sé sufficiente a bloccare la demolizione, soprattutto se, al momento dell’acquisto, era a conoscenza di circostanze che potevano far dubitare della piena regolarità dell’immobile, come la pendenza di una domanda di condono.

Il principio di proporzionalità può essere usato per evitare la demolizione di una casa abusiva?
Secondo la Corte di Cassazione, il principio di proporzionalità non può essere invocato per paralizzare l’esecuzione di un ordine di demolizione. La demolizione è considerata una misura ripristinatoria obbligatoria e non una sanzione personale, quindi l’interesse pubblico al ripristino della legalità prevale sugli interessi del singolo, come il diritto all’abitazione, quando questo è esercitato in un immobile gravemente abusivo.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 28980 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 28980 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 01/04/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto dal:

Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Napoli;

nei confronti di:

NOME NOMECOGNOME nata a Napoli il 11 febbraio 2004;

avverso la ordinanza n. 731/24 SIGE del Tribunale di Napoli del 5 novembre 2024;

letti gli atti di causa, la ordinanza impugnata e il ricorso introduttivo;

sentita la relazione fatta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

letta la requisitoria scritta del PM, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. NOME COGNOME il quale ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio della ordinanza impugnata;

letta, altresì, la memoria del 19 marzo 2025 redatta nell’interesse della resistente, dall’avv.ssa NOME COGNOME del foro di Napoli, con la quale si è chiesto il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con l’impugnata ordinanza, resa il 5 novembre 2024, il Tribunale di Napoli, quale giudice dell’esecuzione, ha revocato l’ordine di demolizione emesso con sentenze n. 207/95 e 89/97 accogliendo la istanza presentata da NOMECOGNOMENOME COGNOME

Avverso l’ordinanza sopra indicata ha proposto ricorso per cassazione il Pubblico Ministero della Procura della Repubblica presso il Tribunale di Napoli, che ha denunciato, con articolato motivo, la violazione di legge sostanziale e il vizio di motivazione.

Il ricorso premette e ricostruisce la vicenda sottostante esponendo che: a) con le sentenze n. 207/95 e 89/97 emesse nei confronti di COGNOME Luca, soggetto condannato con sentenza passata in giudicato, veniva altresì disposta la demolizione delle opere abusive contestate per aver, in esecuzione di un medesimo disegno criminoso, violando per ben 17 volte i sigilli apposti dalla Pg, realizzato un immobile allo stato grezzo senza titolo e in violazione delle discipline tecniche inerenti un fabbricato in cemento armato posto in zona di rilievo sismico; b) l’intero manufatto, oggetto delle sentenze di condanna di cui alla procedura di demolizione, suddiviso in piano cantinato e otto piani fuori terra, era stato frazionato in 24 unità immobiliari per le quali erano state presentate 14 istanze di condono ai sensi della L. 724/94, tutte depositate in data 10 febbraio 1995, in numero di due unità per istanza, sempre a comporre cubature inferiori ai 750 mc, da soggetti estranei all’abuso, nella qualità di promittenti acquirenti, eccezion fatta per le unità immobiliari poste al piano terra e al primo piano, le cui istanze erano a nome del COGNOME; c) tra il 1996 e il 1997 tutti i promissari acquirenti avevano rinunciato all’acquisto e COGNOME NOME, unico proprietario, era subentrato nella titolarità delle istanze di condono pendenti; d) NOMECOGNOMENOME era divenuta titolare dell’immobile per averlo acquistato dai coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali lo avevano a loro volta acquistato in data 20 luglio 1998, dal COGNOME, dai coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME, in data 28 dicembre 2022; e) l’unità abitativa era stata commercializzata sulla base di un’istanza di condono del 10 febbraio 1995, depositata da un soggetto estraneo e non in rapporto col bene, tale COGNOME COGNOME in qualità di promittente acquirente di due appartamenti, istanza di condono prot. n. 2456 del 10/2/1995, ancora pendente al momento dell’acquisto assieme a tutte le altre domande di condono riguardanti, con le medesime modalità anche soggettive (ossia domande presentate da terzi promissari acquirenti, estranei
all’abuso); f) il giudice dell’esecuzione, con la citata ordinanza impugnata aveva revocato l’ordine di demolizione di cui alla RESA 66/2005, ritenendo che l’ordine di demolizione si poneva in contrasto in particolare con il principio di proporzionalità ledendo “l’affidamento, la libertà di autodeterminazione e il diritto di abitazione dei ricorrenti”.

Venendo quindi alle censure svolte dal ricorrente, deve darsi atto che, avendo il ricorrente Pubblico Ministero, proposto numerosi ricorsi avverso ad altrettante ordinanze di eguale contenuto del Giudice dell’esecuzione di Napoli, le censure svolte, di eguale contenuto nei diversi ricorsi, sono così sintetizzate: a) il provvedimento impugnato si porrebbe in contrasto con consolidati principi di legittimità fatti propri da quattro ordinanze del Tribunale in relazione al medesimo ordine di demolizione che avevano ritenuto i provvedimenti di condono illegittimi e, conseguentemente, confermato l’ordine di demolizione, da cui il contrasto con il precedente giudicato; b) il permesso rilasciato in data 4 4:”-L – 1 2049, qui in rilievo e della unità immobiliare di riferimento sarebbe illegittimo in quanto: rilasciato su una porzione di un immobile dalle dimensioni maggiori (21.000 mc.); rilasciato in carenza dell’istanza di condono per gli spazi comuni e per l’intero piano interrato e nonostante che per il quarto piano l’istanza non fosse stata accolta per carenza di documentazione e non fosse stata inoltrata per il seminterrato; si sarebbe dovuto tenere in considerazione non già la volumetria delle porzioni di edificio oggetto delle singole istanze ma quella complessiva del manufatto, pari a mc. 21000; c) in relazione alla ritenuta, dal giudice, incompatibilità della demolizione dell’edificio con il principio di proporzionalità viene dedotto che il principio di proporzionalità, come ricostruito dal giudice dell’esecuzione, contrasterebbe con la stessa sentenza del 14 settembre 2024 della CEDU che esclude la natura dell’ordine di demolizione quale sanzione, qualificandola piuttosto come misura ripristinatoria, evidenziando anche che si tratta di misura non grave, atteso che incide sul diritto di proprietà e solo in modo indiretto su diritti di natura personale. In particolare, si contesta la tesi del tribunale per il quale l’interesse dello Stato al ripristino della situazione di fatto antecedente alla realizzazione dell’opera abusiva sarebbe recessivo sia rispetto ad interessi di natura personale, laddove l’ordine di demolizione compromettesse irreparabilmente i diritti del soggetto che disponga dell’opera abusiva sia rispetto ad interessi di natura patrimoniale nel caso in cui la situazione di pregressa indigenza o sopravvenuta a causa della perdita dell’opera abusiva incidesse sulla sfera personale del terzo sub specie di impossibilità di risarcimento del danno patrimoniale nei confronti dell’autore dell’abuso oppure del comune rilasciante titoli in sanatoria.
Si contesta anche la legittimazione, nel quadro della prospettiva elaborata dal giudice dell’esecuzione, persino del non esercizio dei potere demolitorio, sull’assunto per cui i diritti personali prevarrebbero sull’interesse pubblico e che l’art. 39 della legge n. 724 del 1994 verrebbe a legittimare la domanda di condono di chi sia legato alla singola unità immobiliare, con la conseguenza che sarebbe irrilevante la circostanza per cui unico sia il soggetto titolare della proprietà del bene. Si osserva che la predetta complessiva impostazione, che risentirebbe anche di una prospettiva per cui l’interesse pubblico sarebbe assente in caso di conformità dell’opera abusiva alla disciplina urbanistica attuale, sarebbe stata superata altresì dalla pronuncia della Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 9 del 2017, laddove ha sostenuto la natura vincolata dell’ordine di demolizione, ancorata al ricorrere dei relativi presupposti di fatto e di diritto, tale da non richiedere motivazione in ordine alle ragioni di interesse pubblico diverse da quelle riguardanti il ripristino della legalità violata.
L’accoglimento della richiesta di revoca da parte del Tribunale sarebbe avvenuto senza tener conto del fatto che gli autori della domanda di condono erano differenti da coloro che avevano ottenuto il provvedimento di condono; lo stesso provvedimento di condono non sarebbe stato rilasciato in ordine alla singola unità immobiliare bensì accorpandone due per piano fino al limite dei 750 mc, né il giudice avrebbe precisato il momento in cui verrebbe in rilievo l’interesse giuridicamente rilevante connesso alla singola unità immobiliare, ossia se corrisponderebbe al momento del rilascio del provvedimento di condono oppure al momento della presentazione della domanda di condono e al momento della ultimazione della costruzione. Piuttosto, il momento di riferimento, alla luce del dettato normativo, coinciderebbe con il tempo dell’ultimazione della costruzione al 31 dicembre 1993, quale requisito necessario per la presentazione della domanda di condono.
Si aggiunge che la GLYPH legittimazione al condono, GLYPH pur ampia soggettivamente, riguarderebbe, comunque, soggetti diversi rispetto al proprietario ma interessati alla presentazione della domanda di condono in ragione del correlato effetto estintivo del reato. E si conclude osservando che nel caso di una unica costruzione, per la quale non sia stata operata alcuna divisione a monte della costruzione, né costituito alcun distinto diritto di proprietà su una porzione separata, la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati ex artt. 6 e 38, comma 5, della legge n. 47 del 1985 come richiamati dall’art. 39, comma 6, della legge n. 724 del 1994 integrerebbe un artificioso frazionamento dell’immobile e della domanda, da ricondursi invece ad unità in capo ad un unico centro
sostanziale di interessi, per evitare l’elusione del limite legale di volumetria dell’opera condonabile. Tale sarebbe il caso di specie, con un immobile unico, realizzato su area dì proprietà del Fusco, e condivisione degli spazi comuni tutti rimasti al Fusco. La perizia di idoneità statica sarebbe unica e i versamenti delle oblazioni sarebbero stati realizzati tutti dal Fusco e le eventuali integrazioni erano state poste, alla luce dei contratti stipulati, tutte a carico del Fusco.

Da qui la sussistenza di un unico interesse giuridicamente rilevante, dato essenziale al fine del condono, tanto che per la giurisprudenza di legittimità, in caso dì comproprietà, ciò che rileva è il rapporto tra il bene e il diritto del quale è oggetto e non tra il bene e la pluralità di persone che ne possano disporre. Il giudice, quindi, avrebbe trascurato la necessaria considerazione unitaria dell’immobile e avrebbe ancorato la legittimazione alla presentazione della domanda di condono alla autonomia della unità immobiliare, affidata alla discrezionalità del proprietario/committente.
In questa prospettiva, si insiste sulla assenza di una divisione ovvero di distinti diritti di proprietà su singole porzioni del fabbricato e si evidenzia come le stesse compravendite sarebbero state effettuate con il regime dell’Iva agevolata del 4% spettante alle compravendite da imprese costruttrici quale quella del Fusco.

Ritornando al tema del principio di proporzionalità, si rimarca che esso presuppone la cogenza dell’ordine di demolizione dell’opera abusiva e la sua funzione ripristinatoria, non potendo essere utilizzato per eludere tale funzione. Esso, si osserva, sì “frappone all’esecuzione dell’ordine di demolizione pe ragioni estranee all’ordine stesso” e i fatti addotti a sostegno devono essere allegati e accertati. In essi non rientrano la circostanza che l’immobile abusivo sia unico domicilio dell’interessato né assume rilievo lo stato di necessità. E la valutazione dell’interesse pubblico sotteso all’ordine di demolizione rispetto al diritto alla vita privata e familiare risponde a criteri guida da rispettarsi senza alcuna discrezionalità del giudice.
Si aggiunge che la disciplina sul condono, sconosciuta al diritto europeo, integra una particolare forma di autotutela amministrativa rispetto all’opera abusiva, che risponde a criteri precisi di tipo temporale e volumetrico.

Si aggiunge, poi, che l’istante non avrebbe dato prova della lesione di interessi a sostegno della tutela stabilita dal tribunale e, nel caso di specie, non vi sarebbe violazione dell’art. 8 della CEDU, non essendo adibita l’unità immobiliare ad abituale dimora del ricorrente che risiederebbe altrove. Non si sarebbero allegati interessi differenti da quello patrimoniale e dello stato

d’indigenza o di precarietà economico sociale, tali da impedire altra soluzione abitativa.

Si osserva, quanto alla giustificazione della ordinanza per cui il diritto all’abitazione sarebbe violato per il pregiudizio arrecato alla perdita della proprietà o dalla impossibilità di ottenere un risarcimento, che questi ultimi profili sarebbero in contrasto con la Convenzione Europea, atteso che sarebbero tutelati dal nostro ordinamento con possibilità risarcitorie anche nei confronti dell’ente comunale. L’istante poi, sarebbe stato consapevole della abusività dell’opera, atteso che al momento dell’acquisto era pendente la domanda di condono.
Si aggiunge inoltre che nel bilanciamento degli interessi contrapposti viene anche in rilievo l’esigenza di assicurare la permanenza degli individui in ambienti salubri e in manufatti in grado di garantire condizioni di sicurezza nel caso di calamità; si rimarca l’obiettiva incertezza esistente in ordine alla conformità dell’edificio, che consta di 8 piani fuori terra e di un piano cantinato, alla normativa antisismica e a quella sui conglomerati cementizi, essendo stato realizzato in zona sismica: “in mancanza di controlli antisismici e in assenza di un progetto di adeguamento sismico”; “in assenza del deposito dei calcoli strutturali richiesti per le costruzioni in cemento armato”.
Con una ampia memoria del 19 marzo 2025 la difesa del COGNOME si è opposta all’accoglimento del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è fondato.

Va preliminarmente dato atto che il presente ricorso si inserisce in un filone di ricorsi, di eguale contenuto, avverso distinte ordinanza del giudice dell’esecuzione che riguardano la medesima vicenda fattuale scaturita dall’edificazione di un palazzo di diversi piani, in assenza di titolo edilizio, il successivo frazionamento e la successiva vendita delle unità abitative con conseguente rilascio di un permesso in sanatoria cui aveva fatto seguito l’incidente di esecuzione, promosso da vari acquirenti che avevano chiesto la revoca dell’ordine di demolizione, accolta dal Tribunale di Napoli, con il provvedimento ora impugnato di revoca dell’ordine di demolizione.
Va ancora dato atto che questa Corte di legittimità ha già deciso un nutrito gruppo di ricorsi del Pubblico ministero con sentenze emessa da questa III Sezione penale alla udienza del 19 marzo 2025.

Stante l’identità delle censure svolte dal ricorrente, il Collegio richiama in toto la citata pronuncia e intende conformarsi ai principi enunciati in tale decisione che ripercorre e rimanda agli indirizzi interpretativi consolidati nella giurisprudenza di legittimità che sono stati disattesi dal Tribunale di Napoli anche nel caso in scrutinio.

Nel caso in esame NOME COGNOME aveva acquistato la proprietà dì una unìtà immobiliari completa di pertinenze, con atto del 28 dicembre 2022da soggetti anche mediatamente aventi causa di COGNOME NOME; l’istanza di condono del 10 febbraio 1995 era stata depositata da un soggetto estraneo e non in rapporto col bene, tale NOME COGNOME in qualità di promittente acquirente, ed era ancora pendente al momento dell’acquisto.

In data 23 5 , 1, 5, t , m41 .0r 7 era stato rilasciato il permesso a costruire in sanatoria.

L’ordinanza impugnata non solo non sì è attenuta ai princìpi dì diritto enunciati nelle sentenze di questa Sezione, in particolare la n. 18467 del 2025, sulla natura vincolante, obbligatoria a carattere reale dell’ordine di demolizione, ma ha disatteso anche quelli in punto validità e legittimità del condono, da operarsi alla luce dei principi richiamati nella citata sentenza, avendo giudicato della legittimità del provvedimento in sanatoria mediante acritica sussunzione del mero dato formale di una presentazione di singole domande in un particolare contesto nel quale la maggioranza di queste era stata presentata da parte di autoqualificati promissari acquirenti (per i vari appartamenti dell’unico immobile), con tutte le relative conseguenze sul concreto quanto legittimo svolgimento della procedura di sanatoria e dei suoi adempimenti anche in termini soggettivi (imputabili piuttosto al Fusco) cosicché, piuttosto, paiono emergere una pluralità di elementi con cui doversi confrontare, sintomatici, allo stato degli atti qui disponibili, della non peregrina ipotesi del ricorrente circa la natura fraudolenta del frazionamento procedimentale del manufatto, ai fini del rilascio dei provvedimenti sananti con tutte le conseguenze in tema di poteri del giudice penale di valutazione dell’esistenza di un provvedimento incompatibile con l’ordine di demolizione, unico caso a cui consegue la revoca.
L’ordinanza impugnata, a fronte degli elementi di fatto, neppure avrebbe tratto le dovute conseguenze sulla invocata buona fede dei terzi circa la abusività delle opere, posto anche che, giova sottolinearlo, i relativi acquisti sono anteriori al momento di ritenuta definizione del condono.

Quanto poi alla tesi del giudice, anche sostenuta nella memoria difensiva del COGNOME, secondo la quale la formazione del titolo sanante, sia per il decorso del termine in assenza di provvedimenti dell’autorità amministrativa, sia per il rilascio successivo del formale provvedimento di condono, determinerebbe la caducazíone dell’ordine di demolizione, senza la possibilità per il giudice penale di sindacare la legittimità del titolo, deve ribadirsi in via generale l’indirizzo per cui il legislatore ha accolto la tesi secondo cui il provvedimento formatosi per silenzio assenso postula la liquidazione definitiva, da parte del Comune, dell’oblazione e l’accertamento della possibilità dell’opera di conseguire la sanatoria (cfr. in motivazione, Corte di cassazione, Sezione III penale, 13 dicembre 2007, n. 4749 dep. del 2008, rv 238787).
Analogamente, quanto al cd. terzo condono, e con principio che deve ritenersi valevole in via generale, si è stabilito che il silenzio-assenso, ai fini della condonabilità dell’opera abusivamente realizzata ex art. 32, comma 37, del decreto-legge n. 269 del 2003, convertito, con modificazioni, con legge n. 326 del 2003, si forma a condizione che vi sia rispondenza della domanda di condono edilizio ai requisiti previsti dalla legge per il prodursi dell’effetto sanante. (Corte di cassazione, Sezione III penale, 25 ottobre 2022, n. 727 dep. del 2023, rv 284055), situazione non ricorrente nel caso.
Infine, anche in relazione al principio di proporzionalità, invocato dal giudice per sostenere la scelta qui in valutazione, di revocare l’ordine di demolizione non appare applicabile alla luce dei rilevi di sistema qui esemplificati e della correlata vincolatività dell’ordine di demolizione, come sopra ribadito. A ciò si deve aggiungere, come affermato dalla citata sentenza n. 18467 del 2025, che “in sede di adozione e tantomeno di esecuzione dell’ordine medesimo, se applicato nel quadro di una nuova rivisitazione dell’opera abusiva rispetto ad un contesto urbanistico rinnovato: il giudizio sull’opera, sulla relativa responsabilità, e sul suo assetto urbanistico, è affidato al processo ed al suo contraddittorio, di cui l’ordine di demolizione costituisce un possibile esito obbligatorio, senza alcuna possibilità di successivo riesame di tali parametri di giudizio, che in quanto tali definiscono profili e presupposti intangibili del titolo esecutivo” e “Non trova fondamento neppure la ulteriore tesi della revoca dell’ordine di demolizione in ragione di un principio di un “proporzionalità in senso stretto” che impedirebbe la demolizione dell’opera abusiva per evitare il pregiudizio agli interessi dei ricorrenti agenti in quella sede esecutiva (sub specie del diritto alla abitazione), siccome soggetti estranei all’autore del reato che avrebbero
confidato sulla legittimità del condono formatosi per silentium

e poi

“confermato”, così da avere anche impegnato risorse finanziarie nell’acquisto, facendo in tal modo affidamento sulla legittimità dell’opera e rischiando di

essere altresì pregiudicati in diritti di natura personale quali la libertà

autodeterminazione”.

In tale ambito deve ribadirsi che il sistema delineato, in conclusione, affida le tutele dei terzo proprietario dì buona fede dell’opera abusiva agli

strumenti civilistici, lasciando il principio di proporzionalità, che tuttavia non destinato ad inficiarlo in via definitiva e che, nel prospettare la valutazione de

predetto principio di proporzionalità in rapporto al diritto all’abitazione, da un parte non ne prospettano una revoca definitiva (incompatibile con il quadro

normativo e giurisprudenziale sopra delineato) bensì, al più, una sospensione, in sede esecutiva, e dall’altra non definiscono diritti, tantomeno all

abitazione, di assoluta prevalenza rispetto alla demolizione.

Anche in punto applicazione del principio di proporzionalità, quale canone di legittimità dell’uso del potere di demolizione e parametro incidente quasi di per sé, l’ordinanza impugnata non ha fatto corretta applicazione dello ius receptum.

L’ordinanza va pertanto annullata con rinvio al Tribunale di Napoli.

PQM

Annulla la ordinanza impugnata con rinvio per nuovo esame al Tribunale di Napoli / GLYPH Vt1/41 e C 2/500 n AAN L i4A GLYPH

Così deciso in Roma, il 1 aprile 2025

Il Consigliere estensore

Il Presidente

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