Ordine di demolizione: interesse ad agire del possessore

La Corte di Cassazione ha annullato un’ordinanza che dichiarava inammissibile l’opposizione a un ordine di demolizione da parte di un soggetto condannato per abusi edilizi, ma non proprietario dell’immobile. La Corte ha stabilito che il condannato, in quanto possessore e occupante dell’immobile, ha pieno interesse e legittimazione a contestare l’esecuzione, specialmente dopo la revoca del provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale. Il caso è stato rinviato al Tribunale per una nuova valutazione alla luce dei principi di proporzionalità sanciti dalla Corte EDU, dato che l’immobile è adibito a abitazione familiare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: quando il possessore può opporsi?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4758/2024, chiarisce un punto fondamentale in materia di abusi edilizi: la legittimazione e l’interesse a opporsi all’ordine di demolizione. La pronuncia stabilisce che anche il soggetto condannato che non risulta proprietario formale dell’immobile, ma ne ha la disponibilità materiale come possessore e vi abita, ha pieno diritto di contestare l’esecuzione della demolizione. Questa decisione apre importanti scenari sulla tutela dei diritti abitativi, anche in presenza di un illecito edilizio.

I Fatti del Caso

Il caso trae origine da una condanna per abusi edilizi a carico di un individuo, per aver realizzato lavori su un immobile già illecitamente costruito. La sentenza di condanna includeva anche un ordine di demolizione. Successivamente, il Comune aveva disposto l’acquisizione dell’immobile al proprio patrimonio a causa dell’inadempimento all’ordine, ma tale provvedimento era stato poi revocato per un vizio di notifica alla proprietaria, che risultava essere la figlia del condannato.

L’uomo, insieme ai suoi familiari, occupava l’immobile come propria abitazione. Per questo motivo, proponeva un incidente di esecuzione per opporsi alla demolizione, sollevando due questioni principali: l’esatta estensione dell’ordine (se riguardasse l’intero fabbricato o solo le opere successive) e la violazione del diritto al domicilio, secondo i principi della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (Corte EDU). Il Tribunale, tuttavia, dichiarava la sua opposizione inammissibile per carenza di interesse, ritenendo che la legittimazione a opporsi spettasse solo al proprietario.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Terza Sezione Penale della Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza del Tribunale, accogliendo il ricorso del condannato. I giudici supremi hanno affermato che l’interesse ad agire del ricorrente è palese e innegabile. Egli non è solo il destinatario diretto dell’ordine di demolizione contenuto nella sentenza di condanna, ma è anche il possessore di una parte dell’immobile, dove vive con la sua famiglia. La revoca dell’acquisizione da parte del Comune ha ripristinato la legittima disponibilità dell’immobile in capo alla famiglia, rafforzando ulteriormente il suo interesse a contestare l’esecuzione.

La Corte ha quindi rinviato gli atti al giudice dell’esecuzione, incaricandolo di riesaminare il caso nel merito e di valutare le questioni sollevate dal ricorrente, applicando i principi di proporzionalità e tutela del domicilio.

Le Motivazioni: L’oggetto dell’ordine di demolizione e i principi EDU

La sentenza si sofferma su diversi aspetti cruciali che il giudice del rinvio dovrà considerare.

L’Interesse del Possessore non Proprietario

La Cassazione chiarisce che l’ordine di demolizione ha natura reale, cioè produce effetti sul bene, ma il suo primo destinatario è il soggetto condannato. Pertanto, il condannato che sia anche possessore dell’immobile ha un interesse diretto, concreto e attuale a impugnare l’ordine. Negargli questa possibilità sarebbe una violazione del suo diritto di difesa. Il fatto che la proprietà formale sia di un terzo (in questo caso, la figlia) non esclude la sua legittimazione.

L’Estensione dell’Ordine di Demolizione

Un altro punto affrontato è l’oggetto della demolizione. La Corte ribadisce un principio consolidato: quando si realizzano nuove opere abusive su un manufatto già esistente e illecito, l’ordine di demolizione riguarda l’edificio nel suo complesso. La prosecuzione dei lavori, anche dopo una prescrizione per l’abuso originario, costituisce un nuovo reato e l’obbligo di ripristino (restitutio in integrum) si estende a tutto ciò che risulta illegittimo, incluse le superfetazioni e le aggiunte successive.

I Principi della Corte EDU e la Proporzionalità

Il cuore della motivazione risiede nel richiamo ai principi della Corte EDU, in particolare alle sentenze “Ivanova” e “Kaminskas”. Quando l’immobile da demolire costituisce l’unica abitazione familiare, il giudice deve effettuare una valutazione di proporzionalità. Questo significa bilanciare l’interesse pubblico al ripristino della legalità con il diritto al rispetto del domicilio e della vita privata e familiare.

Il giudice dovrà verificare:
1. La disponibilità di un tempo sufficiente per trovare soluzioni abitative alternative.
2. La possibilità di far valere le proprie ragioni davanti a un tribunale indipendente.
3. L’esigenza di non eseguire la demolizione in momenti che compromettano altri diritti fondamentali (es. la frequenza scolastica dei minori).
4. La consapevolezza dell’autore dell’abuso circa la natura illecita dell’attività.

La Corte sottolinea, però, che chi invoca questi principi deve allegare fatti puntuali e non può beneficiare della propria inerzia o del tempo trascorso a causa della propria condotta illegittima.

Le Conclusioni

In conclusione, la sentenza n. 4758/2024 rappresenta un’importante affermazione del diritto di difesa del condannato-possessore contro un ordine di demolizione. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’interesse a opporsi non è un’esclusiva del proprietario, ma appartiene a chiunque subisca le conseguenze dirette del provvedimento. Inoltre, ha riaffermato l’obbligo per i giudici di applicare il principio di proporzionalità sancito dalla giurisprudenza europea quando la demolizione incide sul diritto fondamentale all’abitazione, imponendo una valutazione attenta e bilanciata di tutti gli interessi in gioco.

Chi può opporsi a un ordine di demolizione penale?
Secondo la sentenza, può opporsi sia il condannato, in quanto primo destinatario dell’ordine, sia chiunque abbia un interesse diretto, come il possessore che abita l’immobile, anche se non ne è il proprietario formale.

Se vengono eseguiti nuovi lavori su un immobile già abusivo, cosa comprende l’ordine di demolizione?
L’ordine di demolizione riguarda l’intero edificio nel suo complesso, incluse le opere originarie e quelle successive, poiché la prosecuzione dell’attività illecita rinnova l’illegalità dell’intera struttura e l’obbligo di ripristinare completamente lo stato dei luoghi.

Quali principi deve applicare il giudice quando l’immobile da demolire è l’unica abitazione di una famiglia?
Il giudice deve applicare il principio di proporzionalità, come enunciato dalla Corte Europea dei Diritti dell’Uomo. Deve bilanciare l’esigenza di ripristinare la legalità con il diritto al domicilio, valutando se l’interessato abbia avuto tempo per trovare un’alternativa abitativa e se vi siano altri diritti fondamentali da tutelare (come quelli dei minori).

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 4758 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 4758 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 20/12/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

NOME nato a NAPOLI il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 11/07/2023 del TRIBUNALE di NAPOLI

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del AVV_NOTAIO

Il Proc. Gen. conclude per l’inammissibilità del ricorso

P-

RITENUTO IN FATTO

Con l’ordinanza del 11 luglio 2023 il Tribunale di Napoli ha dichiara inammissibili gli incidenti di esecuzione proposti da NOME COGNOME avver la R.E.S.A n.162/2012 revocando, nel contempo, l’ordinanza di sospensione dell’ordine di demolizione emessa nel procedimento n. 635/2023.

Il difensore del condannato ha proposto ricorso per cassazione avverso ta ordinanza deducendo il travisamento del fatto, la violazione e falsa applicaz dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001 contestando la decisione AVV_NOTAIO Cor appello recte del Tribunale – sulla carenza di interesse.

Ha premesso il ricorrente che NOME COGNOME è stato condannato con la sentenza del 24 settembre 2009 dal Tribunale di Napoli per il reato ex art. 44, c), d.P.R. n. 380 del 2001, per la realizzazione, in prosecuzione, di lavori privi di alcun titolo, su un immobile già illecitamente realizzato; con tale se è stato disposto anche l’ordine di demolizione a cui la Procura AVV_NOTAIO Repubblic dato esecuzione.

Nel processo relativo ai reati per í quali era stato eseguito il primo seq dell’immobile, la contravvenzione edilizia era stata dichiarata estint prescrizione.

Con l’incidente di esecuzione proposto dall’AVV_NOTAIO e con la memoria del 28 giugno 2023 si contestò che l’esecuzione dell’ordine di demolizi riguardasse l’intero fabbricato; si eccepì la violazione del diritto all’inviola domicilio alla luce dei principi fissati dalla Corte Edu con la sentenza Ivanov 21 aprile 2016 (nelle pagine 3-5 del ricorso si riporta la memoria su tali segnalando, altresì, di aver richiesto al comune di Giugliano in Campania alloggio alternativo; il silenzio inadempimento di tale comune sarebbe stato impugnato al Tar.
Non si comprenderebbe il motivo per cui il giudice dell’esecuzione abbi ritenuto privo di legittimazione processuale il ricorrente rispetto alla inte revoca, da parte del comune di Giugliano in Campania, del provvedimento di acquisizione al patrimonio del comune, per l’omessa notifica alla AVV_NOTAIO.

La questione, che era stata dedotta con la memoria del 28 giugno 2023, s riferiva alla sussistenza dell’interesse del condannato a proporre l’incid esecuzione proprio per effetto AVV_NOTAIO revoca del provvedimento di acquisizione patrimonio del comune, in replica alle argomentazioni del Pubblico ministero n proprio parere; tale revoca determinava la legittima disponibilità dell’immobil parte del ricorrente e dei suoi familiari, non potendo il ricorrente proceder

demolizione ordinata dal comune in assenza AVV_NOTAIO notifica al AVV_NOTAIOario dell’immobile.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è manifestamente infondato laddove deduce il travisamento del fatto perché contrario al principio espresso da Sez. 3, n. 18521 del 11/01/2018, Ferri, Rv. 273217 – 01, secondo il quale anche a seguito AVV_NOTAIO modifica apportata all’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen. dalla legge n. 46 del 2006, resta non deducibile nel giudizio di legittimità il travisamento del fatto, stante preclusione per la Corte di cassazione di sovrapporre la propria valutazione delle risultanze processuali a quella compiuta nei precedenti gradi di merito.
Il ricorso è fondato quanto alla sussistenza dell’interesse alla proposizione dell’incidente di esecuzione.

2.1. Dagli atti risulta che il condannato ha proposto due diversi incidenti di esecuzione; uno avverso il provvedimento di sgombero emesso dal AVV_NOTAIO; l’altro avverso l’esecuzione dell’ordine di demolizione contenuto nella sentenza irrevocabile.

2.2. Per quanto con la sentenza irrevocabile il ricorrente sia stato condannato quale AVV_NOTAIOario e committente delle opere abusivamente realizzate, risulta dagli atti che: il AVV_NOTAIOario dell’immobile è la figlia NOME; il ricorrente occupa dei tre immobili realizzati abusivamente; negli altri due vivono ciascuno dei suoi due figli.

2.3. L’ordine di esecuzione è stato correttamente disposto nella sentenza irrevocabile nei confronti del condannato quale committente delle opere, per altro in rapporto di fatto con l’opera edilizia abusiva. Per Sez. 3, n. 41586 del 15/10/2021, Mantova, Rv. 282797 – 01, in tema di reati edilizi, l’ordine di demolizione può essere emesso nei soli confronti del AVV_NOTAIOario delle opere abusive o di colui che, disponendone materialmente, è in condizione di adempiere, ma non può essere disposto nei confronti di soggetti, quali il direttore dei lavori o gli esecutori materiali, che abbiano concorso alla realizzazione del reato in virtù di un rapporto obbligatorio con il titolare del diritto reale o del potere di fatto terreno o sull’immobile preesistente, in quanto tale rapporto personale risulta autonomo rispetto a quello che lega all’opera abusivamente realizzata il AVV_NOTAIOario o il committente.
2.4. La sussistenza dell’interesse ad impugnare deriva dall’essere il ricorrente il condannato – che è il primo destinatario dell’ordine di demolizione, che ha natura reale – ed anche il possessore di parte dell’immobile, di AVV_NOTAIOà di terzo soggetto.

Poiché è incontroverso che il provvedimento di acquisizione al patrimonio del comune – disposto a seguito dell’inadempimento dell’ordine di demolizione emesso dal Comune – è stato revocato, in assenza AVV_NOTAIO notifica dell’ordine di demolizione al AVV_NOTAIOario, sussiste allo stato la legittimazione e l’interesse del condannato a proporre l’incidente di esecuzione avverso l’ordine di demolizione.

Si è affermato, in tema di reati edilizi, che dopo l’acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio disponibile del Comune, qualora il consiglio comunale non abbia deliberato il mantenimento del manufatto, ravvisando l’esistenza di prevalenti interessi pubblici, il condannato può chiedere la revoca dell’ordine di demolizione soltanto per provvedere spontaneamente all’esecuzione di tale provvedimento, essendo privo di interesse ad avanzare richieste diverse, in quanto il procedimento amministrativo sanzionatorio ha ormai come unico esito obbligato la demolizione AVV_NOTAIO costruzione a spese del responsabile dell’abuso (Sez. 3, n. 7399 del 13/11/2019, dep. 2020, Calise, Rv. 278090 – 01).
2.5. Il ricorrente ha dimostrato di aver dedotto due questioni su cui il giudice dell’esecuzione non ha dato risposta e rispetto alle quali sussiste l’interesse alla decisione, essendo il ricorrente il destinatario dell’ordine di demolizione: quella dell’oggetto di tale provvedimento, tenuto conto AVV_NOTAIO precedente sentenza di prescrizione, e quella relativa all’applicazione dei principi AVV_NOTAIO sentenza COGNOME e sulla proporzionalità.

Si impone, pertanto, l’annullamento dell’ordinanza impugnata con rinvio al giudice dell’esecuzione del Tribunale di Napoli, sussistendo l’interesse del condannato ricorrente alla decisione su tali questioni dedotte.

2.6. Nel giudizio di rinvio dovrà essere valutata la situazione di fatto esistente, quanto all’occupazione effettiva dell’immobile, e dovranno essere applicati i seguenti principi.

2.7. Quanto all’oggetto dell’ordine di demolizione, va ricordato che l’art. 31, comma 9, del d.P.R. n. 380 del 2001 prevede che «Per le opere abusive di cui al presente articolo …», cioè per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, «… il giudice, co sentenza di condanna per il reato di cui all’articolo 44, ordina la demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita».

2.7.1. Secondo la giurisprudenza, l’ordine di demolizione del manufatto abusivo disposto con la sentenza dì condanna ha natura di sanzione amministrativa che assolve ad una funzione ripristinatoria del bene leso, non ha finalità punitive ed ha carattere reale, con effetti sul soggetto che si trova i rapporto con il bene, anche se non è l’autore dell’abuso, con la conseguenza che non può ricondursi alla nozione convenzionale di «pena» nel senso elaborato dalla

giurisprudenza AVV_NOTAIO Corte EDU (Sez. 3, n. 3979 del 21/09/2018, dep. 2019, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 275850).

2.7.2. Va ricordato che secondo la giurisprudenza, cfr. Sez. 3, n. 870 del 2024, COGNOME, non massimata, l’ordine di demolizione del manufatto abusivo, previsto dall’art. 31, comma 9, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguarda l’edificio nel suo complesso, comprensivo di eventuali aggiunte o modifiche successive all’esercizio dell’azione penale e/o alla condanna, atteso che l’obbligo di demolizione si configura come un dovere di restitutio in integrum dello stato dei luoghi e, come tale, non può non avere ad oggetto sia il manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere accessorie e complementari nonché le superfetazioni successive, sulle quali si riversa il carattere abusivo dell’originari costruzione (tra le tante, Sez. 3, n. 6049 del 27/09/2016, dep. 2017, Rv. 26883101; di recente, si v. anche Sez. 3, n. 43236 del 11/10/2023, RAGIONE_SOCIALE ed altro, non massimata).
Si rimanda alla motivazione AVV_NOTAIO sentenza COGNOME, per ragioni di sintesi, quanto al rapporto con la giurisprudenza amministrativa (pag. 10 e ss.). Secondo la sentenza COGNOME, l’ordine di demolizione conseguente alla sentenza di condanna, previsto dall’art. 31, comma 9, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, anche se relativo ad interventi edilizi di prosecuzione e/o di completamento di un precedente abuso edilizio dichiarato estinto per prescrizione ed in relazione al quale il precedente ordine demolitorio era stato revocato, deve comunque essere eseguito sull’immobile considerato nella sua interezza.
2.7.3. A tale conclusione si giunge anche ove si valuti che l’ordine di demolizione deve essere collegato al fatto per cui è intervenuta la condanna: la demolizione ordinata dal giudice riguarda, in primo luogo, l’immobile oggetto del procedimento che ha dato vita al titolo esecutivo.

Il Tribunale, nel pronunciare la demolizione, ha fatto riferimento alle opere «per cui è processo» e che sono quelle indicate nell’imputazione realizzate ed accertate il 9 e 27 dicembre 2005, il 10 e 11 marzo 2006 sull’immobile già abusivamente realizzato, tanto che risulta la condanna anche per il reato di violazione di sigilli.

2.7.4. La giurisprudenza ha sempre affermato, in tema di reati edilizi, che la prosecuzione di lavori edili su manufatti abusivamente realizzati concretizza una nuova condotta illecita, a prescindere dall’entità dei lavori eseguiti ed anche quando per le condotte relative alla iniziale edificazione sia maturato il termine di prescrizione, atteso che i nuovi interventi ripetono le stesse caratteristiche d illegittimità dall’opera principale alla quale strutturalmente ineriscono (Sez. 3, n 30673 del 24/06/2021, Saracino, Rv. 282162 – 01).
Qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruit legittimamente (Sez. 3, n. 48026 del 10/10/2019, Casola, Rv. 277349).

Si veda anche Sez. 3, n. 41079 del 20/09/2011, Latone, Rv. 251290 – 01, per cui integra il reato contravvenzionale previsto dall’art. 44, comma primo, lett. b), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, la prosecuzione dell’attività edilizia vietata i vista dell’ultimazione dei lavori eseguita successivamente al dissequestro e alla restituzione dell’immobile abusivo all’indagato, ciò a prescindere dall’entità degli interventi eseguiti (in applicazione di tale principio la Corte ha disatteso la te difensiva secondo cui nessun reato era ipotizzabile in quanto gli interventi eseguiti per l’ultimazione dei lavori non necessitavano del permesso di costruire).
2.8. Quanto alla questione relativa alla sentenza COGNOME AVV_NOTAIO Corte Edu ed al principio di proporzionalità, dovranno essere applicati i principi espressi da Sez. 3, n. 5822 del 18/01/2022, COGNOME, Rv. 282950 – 01, secondo cui, in tema di reati edilizi, il giudice, nel dare attuazione all’ordine di demolizione di un immobil abusivo adibito ad abituale abitazione di una persona, è tenuto a rispettare il principio di proporzionalità enunciato dalla giurisprudenza convenzionale nelle sentenze AVV_NOTAIO Corte COGNOME NOME e COGNOME c. Bulgaria del 21/04/2016 e COGNOME c. Lituania del 04/08/2020, valutando la disponibilità, da parte dell’interessato, di un tempo sufficiente per conseguire, se possibile, la sanatoria dell’immobile o per risolvere, con diligenza, le proprie esigenze abitative, la possibilità di far valere le proprie ragioni dinanzi a un tribunale indipendente l’esigenza di evitare l’esecuzione in momenti in cui sarebbero compromessi altri diritti fondamentali, come quello dei minori a frequentare la scuola, nonché l’eventuale consapevolezza AVV_NOTAIO natura abusiva dell’attività edificatoria.
Nel caso esaminato dalla sentenza COGNOME, la Corte ha ritenuto corretta la decisione di rigetto dell’istanza di revoca dell’ingiunzione a demolire un immobile abusivo, rilevando che i ricorrenti avevano commesso numerose contravvenzioni urbanistiche e paesaggistiche e più delitti di violazione dei sigilli, avevano potut avvalersi di plurimi rimedi per la tutela in giudizio delle proprie ragioni, avevan beneficiato di un congruo tempo per individuare altre situazioni abitative e non avevano indicato specifiche esigenze che giustificassero il rinvio dell’esecuzione dell’ordine di demolizione onde evitare la compromissione di altri diritti fondamentali.
Tali principi sono stati ribaditi anche da Sez. 3, n. 21198 del 15/02/2023, COGNOME, Rv. 284627 – 01, secondo cui in tema di reati edilizi, l’Autorità

giudiziaria, nel dare esecuzione all’ordine di demolizione di un immobile abusivo costituente l’unica abitazione familiare, è tenuta a rispettare il principio proporzionalità enunciato dalla giurisprudenza convenzionale nelle sentenze AVV_NOTAIO Corte EDU, 21/04/2016, COGNOME e COGNOME c. Bulgaria, e AVV_NOTAIO Corte EDU, 04/08/2020, COGNOME c. Lituania, a condizione che chi intenda avvalersene si faccia carico di allegare, in modo puntuale, i fatti addotti a sostegno del suo rispetto. In motivazione, la Corte ha precisato che tali fatti, ove allegati dall’auto dell’abuso, non possono dipendere dalla sua inerzia ovvero dalla volontà sua o del destinatario dell’ordine, non potendo il condannato lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità AVV_NOTAIO sentenza, posto che l’ingiunzione a demolire trova causa proprio dalla sua inerzia.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Napoli.

Così deciso il 20/12/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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