Ordine di demolizione: il diritto all'abitazione vince?

La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro un ordine di demolizione per un immobile abusivo. Gli appellanti invocavano il diritto all’abitazione e il principio di proporzionalità, ma la Corte ha ritenuto che non avessero fornito prove sufficienti a superare l’interesse pubblico alla repressione degli abusi edilizi. L’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale, inoltre, non ostacola ma facilita la demolizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione e Diritto all’Abitazione: I Limiti secondo la Cassazione

L’ordine di demolizione di un immobile abusivo rappresenta uno dei punti di massima tensione tra l’esigenza di tutelare il territorio e il diritto fondamentale all’abitazione. Quando un giudice impone di abbattere una casa, quali sono i limiti? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14576/2023, offre un’analisi rigorosa, chiarendo come il principio di proporzionalità debba essere applicato senza svuotare di significato la normativa anti-abuso.

I fatti di causa

Il caso riguarda due persone condannate per aver realizzato abusivamente il secondo piano di un edificio adibito a loro abitazione. La sentenza di condanna, divenuta definitiva nel 2013, prevedeva, tra le altre cose, l’ordine di demolizione della parte illegale. Nel 2020, la Procura della Repubblica ha emesso l’ingiunzione di demolizione per dare esecuzione alla sentenza.

I due proprietari si sono opposti, chiedendo la revoca dell’ordine davanti al Tribunale in funzione di giudice dell’esecuzione penale. Il Tribunale ha respinto la loro richiesta, spingendoli a presentare ricorso in Cassazione.

I motivi del ricorso contro l’ordine di demolizione

La difesa degli imputati si basava su due argomenti principali:

1. Violazione del principio di proporzionalità: Secondo i ricorrenti, l’ordine di demolizione era sproporzionato. Essi sostenevano che il loro diritto all’abitazione dovesse prevalere sull’interesse pubblico alla rimozione dell’abuso, data la loro età avanzata e le condizioni di salute.
2. Impossibilità della demolizione: Sostenevano che, essendo l’immobile stato nel frattempo acquisito gratuitamente al patrimonio del Comune, la demolizione non fosse più possibile da parte loro.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato entrambi i ricorsi inammissibili, fornendo chiarimenti cruciali sull’applicazione dell’ordine di demolizione.

L’applicazione rigorosa del principio di proporzionalità

La Cassazione riconosce che il giudice, nell’eseguire un ordine di demolizione, deve rispettare il principio di proporzionalità, come stabilito anche dalla giurisprudenza della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (CEDU). Questo implica una valutazione comparativa tra il diritto all’abitazione dell’individuo e l’interesse pubblico alla tutela del territorio. Tuttavia, la Corte sottolinea che questo principio deve essere interpretato con estremo rigore per non vanificare la legge.

I giudici hanno specificato che non basta una mera allegazione per bloccare la demolizione. Chi si oppone ha l’onere di dimostrare concretamente la sussistenza di condizioni eccezionali. Nel caso specifico, le argomentazioni dei ricorrenti sono state ritenute infondate:

* Tempo trascorso: Il lasso di quasi dieci anni tra la sentenza definitiva e l’esecuzione non è stato visto come una scusante, ma come un tempo più che sufficiente che i ricorrenti avrebbero dovuto usare per trovare una soluzione abitativa alternativa.
* Stato di salute e necessità: Le condizioni di salute legate all’età e l’uso dell’immobile come abitazione non sono state ritenute di per sé sufficienti a fermare la demolizione, specialmente in assenza di prove di un danno irreparabile e irrimediabile.
* Stabilità dell’edificio: I ricorrenti non hanno fornito prove adeguate a sostegno della tesi che la demolizione del piano abusivo avrebbe compromesso la stabilità della parte legale sottostante.

L’acquisizione al patrimonio comunale non è un ostacolo

Il secondo motivo di ricorso è stato giudicato del tutto inammissibile. La Corte ha chiarito che l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale non è un impedimento alla demolizione, ma, al contrario, uno strumento che la facilita. Tale acquisizione serve proprio a consentire all’ente pubblico di procedere direttamente all’abbattimento quando il privato non lo fa, superando l’ostacolo della proprietà altrui (alienitas domini).
Inoltre, la Corte ha rilevato una contraddizione logica: i ricorrenti non hanno alcun interesse a contestare la demolizione di un bene che, secondo la loro stessa argomentazione, non è più di loro proprietà.

Conclusioni

La sentenza ribadisce un principio fondamentale: l’ordine di demolizione è uno strumento essenziale per ripristinare la legalità violata e non può essere facilmente eluso. Sebbene il principio di proporzionalità e il diritto all’abitazione debbano essere considerati, essi non costituiscono un salvacondotto automatico. Spetta a chi ha commesso l’abuso dimostrare, con prove concrete e rigorose, l’esistenza di circostanze eccezionali e gravi che rendano la demolizione una misura eccessiva. Il semplice trascorrere del tempo o l’uso abitativo dell’immobile, in assenza di altre prove, non sono sufficienti a fermare l’esecuzione di una sentenza penale definitiva.

Il lungo tempo trascorso tra la condanna e l’esecuzione dell’ordine di demolizione può bloccarlo?
No. Secondo la Cassazione, un lungo lasso di tempo (in questo caso quasi 10 anni) non impedisce l’esecuzione, ma anzi è considerato un periodo congruo che il responsabile dell’abuso avrebbe dovuto utilizzare per risolvere le proprie esigenze abitative.

L’acquisizione dell’immobile abusivo da parte del Comune impedisce la demolizione?
No, al contrario. La Corte chiarisce che l’acquisizione al patrimonio comunale è una procedura che facilita la demolizione da parte dell’ente pubblico, eliminando l’ostacolo della proprietà privata quando il responsabile non adempie all’ordine.

Il diritto all’abitazione prevale sempre sull’ordine di demolizione di un immobile abusivo?
No. Il diritto all’abitazione deve essere bilanciato con l’interesse pubblico alla repressione degli abusi edilizi. Per bloccare un ordine di demolizione, non è sufficiente invocare il diritto all’abitazione, ma è necessario dimostrare, con prove concrete e specifiche, che la demolizione causerebbe un danno sproporzionato e irreparabile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 14576 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 14576 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 14/12/2022

SENTENZA

sui ricorsi proposti da:

COGNOME NOME, nato a Gela (CI) il DATA_NASCITA; COGNOME NOME, nata a Gela (CI) il DATA_NASCITA;

avverso la ordinanza n. 74/21 REsecTrib del Tribunale di Gela del 10 dicembr 2021;

letti gli atti di causa, la ordinanza impugnata e il ricorso introduttivo;

sentita la relazione fatta dal AVV_NOTAIO COGNOME;

letta la requisitoria scritta del PM, in persona del AVV_NOTAIO ge AVV_NOTAIO COGNOME, il quale ha concluso chiedendo la dichiarazione di inammissibilità dei ricorsi.

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Gela, in funzioni di giudice della esecuzione penale, ha, con ordinanza pronunziata in data 10 novembre 2021, rigettato il ricorso proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME volto ad ottenere la revoca dell’ordine di demolizione n. 30322/13, emesso in data 20 ottobre 2020, con il quale la Procura della Repubblica di Gela aveva inteso mettere in esecuzione quanto statuito con la sentenza n. 120/2012 del 9 novembre 2012, divenuta irrevocabile il successivo 3 gennaio 2013, con la quale, dichiarata la natura abusiva della realizzazione in sopraelevazione del secondo piano di un fabbricato sito in GelaINDIRIZZO INDIRIZZO, era stata, fra l’altro, ordina demolizione dell’abuso edilizio.
Avverso tale ordinanza hanno interposto ricorso per cassazione i due originari istanti, avendo articolato a tale fine due motivi di impugnazione.

Il primo motivo dei ricorsi ha ad oggetto la ritenuta violazione di legge ed il vizio di motivazione, sotto il profilo del mancato rispetto del principio proporzionalità sotto il profilo della comparazione fra il diritto di costo all’abitazione ed alla tutela degli altri interessi coinvolti nella vicenda.

Il secondo motivo dei ricorsi attiene alla ritenuta illogicità del motivazione della ordinanza impugnata alla dedotta impossibilità di procede alla demolizione da parte dei ricorrenti una volta intervenuta la acquisizione gratuità dell’immobile al patrimonio comunale.

Con atto del 9 dicembre 2022 la difesa dei ricorrenti, replicando alle conclusioni scritte del AVV_NOTAIO generale, ha insistito per raccoglimento del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi sono infondati.

Con riferimento al primo motivo, si osserva che è pur vero che questa Corte ha, di recente, chiarito, anche onde uniformare l’applicazione del diritto nazionale ai principi generalmente riconosciuti in sede sovranazionale in tema di tutela dei diritti fondamentali dell’individuo, che, In materia di reati edili giudice, nel dare attuazione all’ordine di demolizione di un immobile abusivo adibito ad abituale abitazione di una persona, è tenuto a rispettare il principi di proporzionalità nei termini in cui esso è stato enunciato dall giurisprudenza della Corte EDU, quindi valutando la disponibilità, da parte
dell’interessato, di un tempo sufficiente per conseguire, se possibile, sanatoria dell’immobile o per risolvere, con diligenza, le proprie esigenze abitative, la possibilità di far valere le proprie ragioni dinanzi a un Tribun indipendente, l’esigenza di evitare NUMERO_DOCUMENTO momenti in cui sarebbero compromessi altri diritti fondamentali, come quello dei minori a frequentare la scuola, nonché l’eventuale consapevolezza della natura abusiva dell’attività edificatoria (si veda, infatti, in tale senso: Corte di cassazione, Sezione penale, 18 febbraio 2022, n. 5822), ma deve chiarirsi, onde evitare facili volgarizzazioni dei principi in tale modo espressi, che la concreta e rigorosa applicazione di essi non può essere tale da condurre ad una sostanziale abrogazione della normativa che, al fine di rimuovere le conseguenze, altrimenti permanenti, della violazione della normativa in materia urbanistica ed edilizia, disciplina la demolizione dei manufatti abusivi.
Deve, infatti, ritenersi che i controlimiti apposti alla ampia applicazione della disciplina in materia di demolizione del manufatti edilizi abusivamente realizzati, debbano essere interpretati in termini di estremo rigore, dovendosi cioè, ad esempio considerare che, dati i tempi, abitualmente assai dilatati, co i quali si procede alla concreta messa in esecuzione dell’ordine di demolizione posto a corredo della sentenza di condanna in materia urbanistico-edilizia, è assai difficilmente riscontrabile la mancanza di un termine temporale entro il quale il soggetto destinatario dell’ordine avrebbe potuto, e dovuto, risolvere i concreto i propri problemi abitativi, essendo, comunque, su di lui gravante l’onere di dimostrare di avere fatto quanto era in suo potere onde provvedere alla risoluzione del medesimi, così come, laddlove si alleghi la esistenza di situazioni che, incidendo sulla salute fisica o mentale dei soggetti che abitan l’immobile abusivamente realizzato, potrebbero essere seriamente compromesse dall’eventuale demolizione di questo, non è sufficiente la mera allegazione di tali situazioni ma è, altresì, necessario dimostrare, sia pur livello di attendibile probabilità, che, appunto, la gravità di tali situaz sarebbe negativamente influenzata in termini di significativa, per tale intendendosi la esistenza di conseguenze di fatto irrimediabili, rilevanza, dall’eventuale privazione della disponibilità dell’immobile.
L’esame del motivo di ricorso proposto sul punto dalla difesa dei due istanti non dà conto della prospettazione, né tanto meno della avvenuta dimostrazione, della effettiva esistenza di alcuna delle specifiche condizioni che, alla luce della rigida interpretazione dei criteri di comparazioni ch debbono essere seguiti, non siano state tenute nel debito conto del Tribunale di Gela nella valutazione della prevalenza dell’interesse pubblico ad un

ordinato e decoroso assetto del territorio rispetto a quello priva al godimento di un’abitazione.

Infatti, al di là della sua mera allegazione, appare decisamente fuori centro l’affermare, a fronte di un edificio in relazione al quale si discute de demolizione del solo piano edificato in sopraelevazione, essendo destinato ad abitazione dei ricorrenti il piano sottostante, indenne dalla preventivat demolizione, che la parte abusiva costituirebbe un presidio di salubrità di quella, invece, regolare, posto che una tale esigenza, cioè di realizzare i sopraelevazione manufatti abusivi onde preservare la salubrità delle porzioni immobiliari sottostanti, non pare degna di prevalere su quella relativa alla collettività dei cittadini al corretto sviluppo edilizio; né ha trovato una qual adeguata base dimostrativa la affermazione che la demolizione non può essere eseguita se non con irreparabile danno per la stabilità della part sottostante di edificio; del tutto irrilevante è sul piano sostanziale or esame il fatto che i soggetti che sarebbero materialmente attinti dall demolizione siano per il resto, essendo nel caso di specie gli stessi che pe l’abuso edilizio furono oggetto della condanna, privi di pregiudizi penali, post che non è fra i valori in discussione quello attinente alla “moralità” di costor non potendo, anche ove ricorrente, una tale caratteristica, l’incensuratezza legittimare la perdurante lesione del bene collettivo “ambiente”; così come parimenti non conferente in termini di decisività è il mero fatto che l’immobile sia destinato ad abitazione degli stesso soggetti e non si tratti di edil speculativa, posto che, ove così non fosse, mancherebbe in radice uno dei termini stessi dalla comparazione da operare.
Anche le allegazioni in ordine allo stato di salute dei due ricorrenti, quale appare compromessa solo dalla loro non più fresca età, non sono state oggetto di preterizione da parte del Giudice dell’esecuzione, essendo state ritenute, non in termini implausibili, dì per sé prive di determinant concludenza.

E lo stesso deve dirsi in relazione al tempo che, more solito, è intercorso fra la definitività dell’ordine di demolizione impartito in sede giudiziale e la messa in esecuzione.

Si tratta, infatti, di un lasso di tempo pali a poco meno di 10 anni; no appare, pertanto, condivisibile l’assunto contenuto in seno al ricors introduttivo del presente giudizio, secondo il quale la sua ampiezza dovrebbe essere considerata, contestualmente agli altri dati significativi ai fini de comparazione fra i vari interessi in giuoco, deciisivamente rilevante posto che

la autonoma ampiezza di tale lasso di tempo non ne consente una sua valorizzazione altrimenti che nel senso della sua congruità ai fini dell definizione del preteso problema abitativo che i ricorrenti hanno, invece, trascurato di risolvere.

Anche di esso, pertanto, il Tribunale non ha correttamente tenuto conto ai fini della eventuale sospensione dell’ordine di demolizione del manufatto abusivo.

Del tutto inammissibile è la seconda argomentazione svelta in sede di ricorso dalla difesa di COGNOME e COGNOME, posto che di nessun ostacolo all esecuzione dell’ordine di demolizione del manufatto abusivo è l’avvenuta acquisizione di esso al patrimonio comunale.

Ciò in quanto tale acquisizione non ha, evidentemente, la funzione di rendere più pingue il patrimonio comunale ma solo quella di consentire all’Ente pubblico territoriale, laddove ad essa non abbia direttamente provveduto il soggetto insignito dall’ordine di demolizione, di potervi provvedere senza ostacoli costituiti dalla alienitas domini dell’immobile (Corte di cassazione, Sezione III penale, 23 ottobre 2015, n. 42698); d’altra parte in termini di stretta coerenza giuridica, la censura, per come prospettata, paleserebbe comunque inammissibile in quanto la stessa, postulando la esistenza di una posizione dominicale pertinente esclusivamente al Comune di Gela, la quale posizione sarebbe lesa dalla eventuale demolizione dell’immobile di cui in premessa, porrebbe in evidenza la assoluta carenza di interesse dei ricorrenti ad interloquire in ordine alla esecuzione di tale profi l’ordine di demolizione, della sentenza, essendo, secondo la loro stessa prospettazione, tale operazione incidente su di un bene a loro non più spettante ed in relazione alla cui conservazione gli stessi non vanterebbero pertanto alcun diritto.
I ricorsi debbono, pertanto, essere dichiarati inammissibili ed i ricorrent vanno condannati, visto l’art. 616 cod. proc. pen., al pagamento delle spese processuali e della somma di euro 3.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

PQM

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di euro 3.000’00 in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso in Roma, il 14 dicembre 2022

Il AVV_NOTAIO estensore

Il President

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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