Ordine di demolizione eredi: la Cassazione conferma

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’ordine di demolizione di un immobile abusivo si estende agli eredi del responsabile dell’abuso. La sentenza chiarisce che, nonostante la nullità degli atti di trasferimento tra vivi, l’immobile abusivo rientra nell’asse ereditario e viene trasmesso per successione. Di conseguenza, gli eredi, in qualità di nuovi proprietari o possessori, sono tenuti a eseguire l’ordine, a prescindere dalla loro personale responsabilità nella commissione dell’illecito edilizio. L’appello degli eredi, che sostenevano di essere estranei alla vicenda e che l’immobile non fosse ereditabile, è stato dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione Eredi: L’Immobile Abusivo si Trasferisce per Successione

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un tema di grande rilevanza pratica: la sorte di un ordine di demolizione quando il responsabile dell’abuso edilizio decede e l’immobile passa ai suoi successori. La pronuncia chiarisce in modo definitivo che l’obbligo di demolire non si estingue con la morte del reo, ma si trasferisce agli eredi insieme alla proprietà del bene, anche se questi non hanno alcuna colpa nella realizzazione dell’illecito. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Un Ordine di Demolizione Contestato dagli Eredi

Il caso trae origine da un ordine di demolizione emesso dal Procuratore della Repubblica a seguito di una condanna penale per un reato edilizio a carico del costruttore di un immobile. Dopo il decesso del condannato, i suoi eredi ricevevano la notifica dell’ordine e presentavano un’istanza al Giudice dell’esecuzione per essere estromessi dal procedimento. La loro tesi si basava su due argomenti principali: in primo luogo, sostenevano di essere totalmente estranei alla commissione dell’abuso e, in secondo luogo, affermavano l’impossibilità giuridica di ereditare un immobile abusivo, ritenendolo un bene ‘non ereditabile’.

La Decisione della Corte: l’Ordine di Demolizione per Eredi è Legittimo

Il Giudice per le indagini preliminari del Tribunale di Foggia aveva già respinto la loro istanza. Gli eredi hanno quindi proposto ricorso per Cassazione, ma anche la Suprema Corte ha confermato la decisione precedente, dichiarando i ricorsi inammissibili. La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’ordine di demolizione ha natura ‘reale’, ovvero segue il bene e non la persona. Pertanto, esso si applica a chiunque si trovi ad avere un rapporto con l’immobile, che sia di proprietà, possesso o semplice godimento.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su argomentazioni chiare e logicamente connesse, che meritano un’analisi approfondita.

Il Carattere Reale dell’Ordine di Demolizione

Il punto centrale della motivazione risiede nella natura reale dell’ordine di demolizione. Questo non è una sanzione penale di tipo personale, ma un provvedimento ripristinatorio. Il suo scopo non è punire il colpevole, ma eliminare le conseguenze dannose dell’abuso edilizio e ripristinare l’assetto del territorio violato. Di conseguenza, l’obbligo di adempiere a tale ordine grava su chiunque abbia la disponibilità materiale e giuridica del bene, inclusi gli eredi che lo hanno acquisito iure successionis.

L’Immobile Abusivo Rientra nel Patrimonio Ereditario

La Corte ha smontato la tesi degli eredi secondo cui un immobile abusivo non potrebbe essere oggetto di successione. I giudici hanno chiarito che la nullità prevista dalla legge (art. 46 del d.P.R. 380/2001) per gli atti di trasferimento di immobili abusivi si applica esclusivamente agli ‘atti tra vivi’ (come compravendite, donazioni, etc.), non agli acquisti mortis causa, ovvero per successione ereditaria. L’immobile, anche se abusivo, faceva parte del patrimonio del defunto e, con l’accettazione dell’eredità, è entrato a far parte del patrimonio degli eredi. Salvo rinuncia all’eredità, la trasmissione del bene è automatica e con essa si trasferiscono anche gli obblighi ad esso connessi, compreso quello di demolizione.

L’Irrilevanza della Colpa degli Eredi nell’Ordine di Demolizione

Un altro aspetto cruciale è l’irrilevanza della condizione soggettiva degli eredi. Il fatto che essi non abbiano partecipato alla costruzione abusiva o non abbiano aggravato l’illecito non li esime dall’obbligo di demolire. Come già sottolineato, l’ordine non ha una finalità punitiva verso di loro, ma una funzione di ripristino della legalità. Diventando proprietari o possessori del bene, essi diventano i soggetti su cui ricade l’onere di eseguire le disposizioni che gravano sull’immobile stesso.

Conclusioni

La sentenza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza. Chi accetta l’eredità di un immobile gravato da un abuso edilizio deve essere consapevole che, insieme alla proprietà, eredita anche l’eventuale obbligo di demolizione. La natura reale del provvedimento lo rende opponibile a chiunque acquisisca la titolarità o la disponibilità del bene, senza che possa essere eccepita la propria estraneità all’illecito originario. Questa decisione serve da monito: prima di accettare un’eredità che include beni immobili, è essenziale effettuare tutte le verifiche urbanistiche e catastali necessarie per evitare di incorrere in obblighi tanto onerosi quanto inaspettati.

L’ordine di demolizione di un immobile abusivo si applica anche agli eredi del costruttore?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che l’ordine di demolizione ha natura reale, cioè è legato all’immobile e non alla persona. Pertanto, si trasferisce agli eredi che acquisiscono la proprietà o il possesso del bene per successione.

Un immobile costruito abusivamente può essere ereditato?
Sì. Secondo la sentenza, un immobile abusivo fa parte del patrimonio del defunto e si trasmette agli eredi con l’accettazione dell’eredità. La nullità prevista per gli atti di trasferimento di immobili non in regola vale solo per gli atti tra vivi (es. vendite) e non per la successione a causa di morte.

La mancanza di responsabilità degli eredi nella costruzione dell’abuso edilizio impedisce la demolizione?
No. L’irrilevanza della colpa o della responsabilità personale degli eredi è un principio chiave. L’ordine di demolizione non ha lo scopo di punire gli eredi, ma di ripristinare la legalità violata sul territorio. L’obbligo grava su di loro in quanto attuali possessori o proprietari del bene.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 37524 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 37524 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 15/10/2025

SENTENZA

sui ricorsi proposti da

COGNOME NOME, nata a San Marco in Lamis (Fg) il DATA_NASCITA COGNOME NOME, nato a San Giovanni Rotondo (Fg) il DATA_NASCITA COGNOME NOME, nato a San Nicandro Garganico (Fg) il DATA_NASCITA COGNOME NOME, nato a San Severo (Fg) il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 18/3/2025 del Giudice per le indagini preliminari del Tribunale di Foggia;

visti gli atti, il provvedimento impugnato ed i ricorsi; sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto il rigetto dei ricorsi

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 18/3/2025, il Giudice per le indagini preliminari del Tribunale di Foggia rigettava l’istanza presentata da NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME al fine di essere estromessi dal procedimento di esecuzione n. 16/22, relativo all’ordine d

demolizione emesso dal locale Procuratore della Repubblica con riguardo al decreto penale di condanna emesso il 19/9/2000 (ed esecutivo il 14/10/2000) nei confronti di NOME COGNOME, quanto al reato di cui all’art. 1161 cod. nav.

Propongono congiunto ricorso per cassazione gli istanti, deducendo – con unico motivo – l’errata applicazione degli artt. 666 cod. proc. pen., 31 e 44, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 44. L’ordinanza non avrebbe considerato che i ricorrenti non sarebbero mai stati titolari di alcuna posizione soggettiva, reale o possessoria, sul bene da demolire; la diversa indicazione contenuta nel provvedimento impugnato, peraltro, non potrebbe rilevare, in quanto nessuno degli stessi soggetti sarebbe mai stato sentito dalla Guardia di Finanza (che avrebbe attestato la qualità di possessori del bene), né avrebbe ricevuto atti dai quali si ricaverebbe il titolo possessorio. L’ordine di demolizione, pertanto, sarebbe stato emesso nei confronti di soggetti estranei alla vicenda processuale originaria, oltre che privi di titolo.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi risultano manifestamente infondati.

L’ordinanza impugnata ha evidenziato che l’istanza di estromissione dal procedimento si fondava sull’impossibilità giuridica di ereditare un immobile abusivo; l’incidente di esecuzione – richiamata una sorta di “sanatoria di fatto” che avrebbe coinvolto i molteplici abusi edilizi della zona (circa 3mila abitazioni) fonda, infatti, non solo sull’inesistenza di una relazione tra gli istanti ed il be ma anche, e soprattutto: a) sull’assenza di ogni responsabilità nell’abuso; b) sull’assenza di condotte di aggravamento dello stesso illecito; c) sulla natura del bene, che lo renderebbe “non ereditabile”.
Tanto premesso, il Giudice dell’esecuzione ha rigettato l’incidente con una motivazione del tutto solida, fondata su oggettivi elementi istruttori e priva d illogicità manifesta; come tale, dunque, non censurabile.

In particolare, e richiamata la costante giurisprudenza di questa Corte quanto al carattere reale dell’ordine di demolizione, che attinge tutti i soggetti i rapporto con il bene e che vantano sullo stesso un diritto reale o personale di godimento, l’ordinanza ha sottolineato che i ricorrenti si trovano per certo in una tale relazione, avendo (pacificamente) ereditato l’immobile abusivo.

6.1. Ebbene, proprio a questo riguardo deve essere ribadito che, in tema di reati edilizi, l’immobile realizzato in assenza del permesso di costruire, rispetto a quale è emesso l’ordine di demolizione, facendo parte del patrimonio di colui che lo ha edificato, entra a far parte del suo asse ereditario e, salva la rinunci all’eredità, si trasmette mortis causa agli eredi, nei confronti dei quali l’ordine conserva efficacia (Sez. 3, n. 16141 del 21/2/2023, Battista, Rv. 284463,

ampiamente motivata e menzionata nell’ordinanza in esame, nella quale è stato peraltro ribadito che la nullità ex art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 è relativa ai soli atti tra vivi, restando esclusi gli acquisti di beni immobili abusivi mortis causa. Tale norma prevede che «Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dop marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria…». Cfr. Sez. U Civili, n. 8230 del 22/03/2019, Rv. 653283, che hanno affermato il principio per cui «la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’ad 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitati dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile». Nello stesso senso, la sentenza citata n. 25021 del 16/04/2019).
Ribadito il carattere ereditabile del bene, l’ordinanza ha poi correttamente evidenziato che dalla stessa natura reale dell’ordine di demolizione discende l’irrilevanza dell’eventuale coinvolgimento del destinatario dello stesso nell’abuso edilizio o nella sua prosecuzione (elemento, questo, introdotto nell’incidente), in linea con la costante giurisprudenza di legittimità (tra le molte, Sez. 3, n. 17809 del 18/1/2024, Pm/Mazzeo, Rv. 286308).

Infine, e con valutazione in fatto insindacabile in questa sede, il Tribunale ha sottolineato che i ricorrenti, “lungi dal situarsi in rapporto di estraneità n confronti del bene, risultano esserne possessori (vds. nota informativa prot. NUMERO_DOCUMENTO del 22/7/2022, a firma di persona della Tenenza G.d.F. di Torre Fantine, depositata dal P.M. nel corso dell’udienza)”. Ebbene, questa circostanza, evidentemente decisiva, è contestata nei ricorsi soltanto con un argomento di merito irricevibile in sede di legittimità, oltre che del tutto inconferente (perc inidoneo a contrastare il dato richiamato), in forza del quale i ricorrenti non avrebbero mai ricevuto inviti dalla Guardia di Finanza, né avrebbero mai ricevuto notifica di atti che li qualificassero come possessori dell’immobile.
Alla luce delle considerazioni che precedono, e dunque con argomento del tutto adeguato, l’ordinanza ha così rigettato l’istanza di estromissione dal procedimento, valorizzando tanto il dato formale, ossia il pacifico acquisto del bene

iure successionis, in capo a tutti i ricorrenti, quanto quello sostanziale, ossia il materiale possesso dell’immobile da parte degli stessi.

10. I ricorsi, pertanto, debbono essere dichiarati inammissibili. Alla luce della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che «la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità», alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso in Roma, il 15 ottobre 2025

Il Consigliere estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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