Ordine di demolizione eredi: cosa succede alla morte?

La Corte di Cassazione annulla un’ordinanza di revoca di un ordine di demolizione emessa dal Tribunale di Napoli. La decisione era stata presa dopo la morte del richiedente, senza coinvolgere gli eredi nel procedimento. La Suprema Corte ha stabilito che, data la natura reale della sanzione, l’ordine di demolizione eredi rimane efficace e il contraddittorio deve essere correttamente instaurato con i successori, proprietari dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione Eredi: La Demolizione Non Si Ferma con la Morte

L’ordine di demolizione eredi è un tema di grande rilevanza pratica. Cosa accade quando il responsabile di un abuso edilizio decede prima che la sanzione venga eseguita? L’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi si estingue o si trasferisce ai suoi successori? Una recente sentenza della Corte di Cassazione fa luce su questo punto, chiarendo che la demolizione è una sanzione ‘reale’, legata all’immobile e non alla persona, e pertanto prosegue nei confronti degli eredi divenuti proprietari.

I Fatti: La Vicenda Processuale

La vicenda trae origine da un ordine di demolizione emesso nel lontano 1997 dalla Pretura Circondariale di Napoli nei confronti di un soggetto per la realizzazione di un manufatto abusivo. Anni dopo, l’interessato presentava un’istanza per ottenere la revoca o la sospensione di tale ordine. Il Tribunale di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, accoglieva la richiesta e, con un’ordinanza del 2022, revocava l’ordine di demolizione.

Tuttavia, il Procuratore della Repubblica presso lo stesso Tribunale impugnava questa decisione davanti alla Corte di Cassazione, lamentando una violazione di legge. Il punto cruciale, però, era un altro: una circostanza emersa solo in seguito ha cambiato completamente le carte in tavola.

L’Errore Procedurale: Una Decisione Presa nei Confronti di un Defunto

Durante il giudizio in Cassazione, emergeva un fatto decisivo: il soggetto che aveva richiesto la revoca dell’ordine di demolizione era deceduto nel novembre 2020. L’ordinanza del Tribunale che accoglieva la sua istanza era stata emessa nell’aprile 2022, quasi un anno e mezzo dopo la sua morte.

Questo ha creato un vizio procedurale insanabile. Il giudice dell’esecuzione avrebbe dovuto, una volta venuto a conoscenza del decesso, interrompere il giudizio e disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli eredi, i quali erano diventati i nuovi proprietari dell’immobile iure successionis. Invece, il procedimento è proseguito e si è concluso con una decisione emessa a favore di una persona non più in vita e senza che i reali interessati (gli eredi) potessero partecipare al giudizio e difendere le proprie ragioni.

Le Motivazioni della Cassazione: La Natura Reale dell’Ordine di Demolizione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Procuratore, annullando senza rinvio l’ordinanza del Tribunale. Il ragionamento della Suprema Corte si basa su un principio consolidato: l’ordine di demolizione di un’opera abusiva ha la natura di una sanzione amministrativa a carattere reale.

Questo significa che la sanzione non è legata alla persona del responsabile dell’abuso, ma all’immobile stesso. Il suo scopo è ripristinare l’assetto del territorio violato dalla costruzione illegale. Di conseguenza, l’ordine di demolizione non perde la sua efficacia con la morte del condannato. Esso si trasferisce, insieme alla proprietà dell’immobile, agli eredi. Saranno questi ultimi, in qualità di nuovi proprietari del bene, a essere obbligati a eseguire la demolizione.

La Corte ha quindi ribadito che il giudice a quo ha errato nel non prendere atto della morte dell’istante e nel non coinvolgere gli eredi, che erano gli unici soggetti legittimati a partecipare al procedimento.

Le Conclusioni: Cosa Implica questa Decisione

La sentenza in esame rafforza un principio fondamentale in materia di abusi edilizi. L’obbligo di demolire un’opera illegale non è una questione personale che si estingue con il decesso del responsabile. È un’obbligazione che ‘segue’ l’immobile e grava su chiunque ne diventi proprietario, inclusi gli eredi. Per questi ultimi, accettare l’eredità di un immobile abusivo significa anche farsi carico delle conseguenze legali, compreso l’adempimento dell’ordine di demolizione. Questa decisione serve da monito sull’importanza di verificare sempre la conformità urbanistica di un bene prima di accettare un’eredità, per non incorrere in sgradite e onerose sorprese.

Cosa succede a un ordine di demolizione se la persona condannata muore?
L’ordine di demolizione non si estingue. Poiché ha natura di sanzione amministrativa reale, legata all’immobile e non alla persona, esso mantiene la sua efficacia e si trasferisce agli eredi che diventano proprietari del bene.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione del Tribunale che revocava la demolizione?
La Corte ha annullato la decisione perché il Tribunale l’aveva emessa dopo la morte del richiedente, senza coinvolgere nel procedimento i suoi eredi. Si è verificato un vizio procedurale, in quanto il contraddittorio non è stato correttamente instaurato con i nuovi proprietari dell’immobile, unici legittimati a partecipare al giudizio.

Gli eredi di un immobile abusivo sono obbligati a eseguire la demolizione?
Sì. Secondo la sentenza, l’ordine di demolizione ha un contenuto ripristinatorio e una natura reale. Pertanto, l’obbligo di eseguirlo si trasferisce, insieme alla proprietà dell’immobile, agli eredi che lo hanno acquisito per successione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 27729 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 27729 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data Udienza: 13/05/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da: COGNOME

avverso l’ordinanza del 11/04/2022 del TRIBUNALE di NAPOLI

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME lette le conclusioni del PG CINZIA PARASPORO

RITENUTO IN FATTO •

1.Con ordinanza del 11/04/2022, il Tribunale di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha accolto la richiesta di revoca o di sospensione dell’ingiunzione a demolire formulata da NOME COGNOME e per l’effetto ha revocato l’ordine di demolizione del manufatto abusivo emesso nei confronti di NOME COGNOME in data 21/01/1997 dalla Pretura Circondariale di Napoli, in forza di sentenza di condanna per reati edilizi.

Avverso la suddetta ordinanza ricorre per cassazione il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Napoli formulando, con unico motivo di ricorso, violazione di legge e viz della motivazione, in quanto il giudice a quo ha revocato l’ordine di demolizione, pur prendendo atto dell’assenza di un titolo sanante o della sussistenza di atti amministrativi incompatibili lascino ipotizzare una tempistica certa per l’emissione di un provvedimento di sanatoria. In t senso richiama la giurisprudenza consolidata secondo la quale il giudice dell’esecuzione può disporre la revoca dell’ordine di demolizione a condizione che l’abuso sia, almeno in astratt assentibile, e che sussistano elementi che facciano propendere per un’effettiva prognosi favorevole degli esiti del procedimento di condono attivato dalle parti.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.Questo collegio prende atto che è stata acquisito certificato di morte, rilasciato dall’uf dello Stato civile di Napoli, dal quale emerge che l’esecutato COGNOME SalvatoreCOGNOME che ha presentato l’istanza di revoca dell’ordine di demolizione, è deceduto in data 29/11/2020 e che i Pubblico ministero presso il Tribunale di Napoli ha proposto ricorso per cassazione in data 27/04/2022 avverso l’ordinanza di revoca dell’ordine di demolizione, successivamente alla morte dell’esecutato.

Si ritiene pertanto, che il giudice a quo avrebbe dovuto prendere atto della morte dell’esecutato istante, intervenuta nel corso del giudizio, e disporre l’integrazione contraddittorio con gli eredi, acquisire la documentazione e pronunciare il dispositivo n confronti dei titolari dei beni iure successionis; o in subordine, qualora non sia possibile instaurare il contraddittorio, dichiarare l’estinzione del procedimento, essendo morto l’istante

Dalla lettura dell’ordinanza impugnata sembrerebbe invece che gli eredi dell’istante, nonchè proprietari dell’immobile acquisito in successione dalla de cuius di NOME giusto atto di divisione, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME sono rimasti estranei al giudizio, che è stato promosso dall’esecutato NOME COGNOME e nei cui confronti è stata pronunciata l’ordinanza di revoca dell’ordine di demolizione, datata 11/04/2022, successivamente alla morte del richiedente, e non nei confronti dei proprietari del bene immobile.
E’ principio consolidato, infatti, che la natura di sanzione amministrativa di carattere r a contenuto ripristinatorio dell’ordine di demolizione comporta che esso conserva la sua efficacia

anche nei confronti dell’erede o dante causa del condannato o di chiunque vanti su di esso un

diritto reale o personale di godimento (Sez. 3, n. 42699 del 07/07/2015, COGNOME, Rv. 265193;

Sez.3, n. 30406

del

08/04/2016, Rv. 267333), in quanto l’immobile realizzato in assenza del

permesso di costruire, rispetto al quale è emesso l’ordine di demolizione, facendo parte de

patrimonio di colui che lo ha edificato, entra a far parte del suo asse ereditario e, salva la rin

all’eredità, si trasmette

“mortis causa”

agli eredi, nei confronti dei quali l’ordine conserva

efficacia (Sez.3, n. 16141

del

21/02/2023, Rv. 284463).

Ne segue pertanto che l’ordine di demolizione non può ritenersi legittimamente revocato ed

è privo di effetti, non essendo gli eredi intervenuti nel corso del procedimento, nella sudd

qualità, rinnovando l’istanza di revoca formulata

jure proprio

da COGNOME Salvatore e

consentendo la prosecuzione del procedimento, onde consentire al giudice di verificare se siano

emanati, dall’ente pubblico cui è affidato il governo del territorio, provvedimenti amministr

con l’ordine di demolizione assolutamente incompatibili, e disporne la revoca.

2. L’ordinanza impugnata, pertanto deve essere annullata senza rinvio, in quanto l’ordine

di demolizione non poteva essere revocato.

PQM

Annulla senza rinvio la ordinanza impugnata.

Così deciso all’udienza del 13/05/2025

GLYPH

Corte di Cassazione – copia non ufficiale

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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