Ordine di demolizione: efficace contro i terzi?

La Corte di Cassazione chiarisce la natura dell’ordine di demolizione, confermandolo come una sanzione reale che segue l’immobile e non la persona. Con la sentenza n. 30954/2024, viene dichiarato inammissibile il ricorso di due proprietari, estranei all’abuso edilizio originario, poiché l’ordine resta efficace anche nei loro confronti. La Corte sottolinea inoltre la carenza di interesse a ricorrere contro un’ordinanza che, di fatto, li rimetteva in termini per interloquire nel procedimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: Resta Valido Anche per il Nuovo Proprietario?

L’acquisto di un immobile può nascondere insidie, specialmente quando si scopre l’esistenza di un abuso edilizio commesso dal precedente proprietario. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 30954 del 2024, affronta un tema cruciale: l’ordine di demolizione emesso a seguito di un procedimento penale è efficace anche nei confronti dei nuovi proprietari che non hanno commesso il reato? La risposta della Suprema Corte è chiara e fornisce importanti indicazioni sulla natura di questa sanzione.

I Fatti del Caso: Un Ordine di Demolizione Contestato

Due persone acquistano un immobile e, successivamente, scoprono di essere destinatari di un ordine di demolizione. Tale ordine era stato emesso a seguito di una sentenza penale di condanna divenuta irrevocabile nel 2010 nei confronti dei precedenti titolari per abusi edilizi. I nuovi proprietari, sentendosi estranei al reato, si rivolgono al Tribunale in funzione di giudice dell’esecuzione per far dichiarare l’inefficacia dell’ordine nei loro confronti.

Il Tribunale accoglie parzialmente la loro richiesta: dichiara l’inefficacia del provvedimento ma, al contempo, ordina al Pubblico Ministero di notificare nuovamente l’ingiunzione a demolire anche a loro, di fatto riaprendo i termini per consentirgli di difendersi. Insoddisfatti, i due proprietari ricorrono in Cassazione, sostenendo la manifesta illogicità della decisione: se l’ordine è inefficace perché sono terzi estranei, perché dovrebbe essere notificato di nuovo?

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e di una sanzione pecuniaria. La decisione si fonda su due pilastri argomentativi principali: la carenza di interesse a ricorrere e la natura giuridica dell’ordine di demolizione.

Le Motivazioni: l’Ordine di Demolizione e la sua Natura “Reale”

Il cuore della sentenza risiede nella spiegazione della natura dell’ordine di demolizione. La Suprema Corte ribadisce un principio consolidato in giurisprudenza: l’ordine di demolizione di un’opera abusiva non è una sanzione penale personale, ma una sanzione amministrativa di carattere reale. Questo significa che la sanzione non colpisce la persona del reo, ma l’immobile stesso. Di conseguenza, l’ordine “segue” il bene in tutti i suoi trasferimenti di proprietà.

La Corte ha specificato che l’ordine di demolizione conserva la sua efficacia nei confronti di chiunque vanti un diritto reale o personale sull’immobile, che sia un erede, un acquirente o un conduttore. Questi soggetti, pur essendo estranei alla commissione del reato edilizio, subiscono gli effetti della sanzione perché essa è intrinsecamente legata all’immobile abusivo. L’unica tutela per l’acquirente in buona fede è quella di rivalersi civilmente nei confronti di chi gli ha venduto il bene gravato dall’abuso.

Inoltre, i giudici hanno rilevato una seconda ragione di inammissibilità: la mancanza di interesse dei ricorrenti. L’ordinanza del Tribunale, infatti, era stata emessa a loro favore, poiché aveva dichiarato inefficace la precedente ingiunzione e aveva concesso loro la possibilità di interloquire nel procedimento attraverso la nuova notifica. Impugnare un provvedimento favorevole è una contraddizione processuale che porta all’inammissibilità del ricorso.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per chi Acquista un Immobile

Questa sentenza conferma un monito fondamentale per chiunque intenda acquistare un immobile: la massima diligenza è d’obbligo. È essenziale verificare la conformità urbanistica ed edilizia del bene prima di procedere con l’acquisto. La presenza di un abuso edilizio, anche se commesso decenni prima, può portare a conseguenze gravi come l’obbligo di demolizione a proprie spese. L’ordine di demolizione è una spada di Damocle che pende sull’immobile, non sulla persona che ha commesso l’illecito. Chi acquista, acquista anche l’obbligo di ripristinare la legalità violata, salvo il diritto di chiedere il risarcimento dei danni al venditore.

Un ordine di demolizione emesso contro il precedente proprietario è valido anche nei confronti del nuovo acquirente che non ha commesso l’abuso edilizio?
Sì. La Corte di Cassazione ha ribadito che l’ordine di demolizione è una sanzione amministrativa ‘di carattere reale’, ovvero si applica all’immobile e non alla persona. Pertanto, segue il bene e produce i suoi effetti anche nei confronti dei successivi proprietari.

È possibile impugnare un provvedimento del giudice che, pur essendo parzialmente sfavorevole, è stato emesso a proprio favore?
No, in questo caso la Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per carenza di interesse. Gli istanti non avevano interesse a impugnare un’ordinanza che, di fatto, aveva dichiarato inefficace nei loro confronti il precedente ordine e aveva rimesso in termini il Pubblico Ministero per una nuova notifica, consentendo loro di partecipare al procedimento.

Cosa può fare il nuovo proprietario di un immobile abusivo per evitare la demolizione?
La sentenza evidenzia che una via percorribile è la richiesta di concessione in sanatoria. Tuttavia, nel caso specifico, i ricorrenti non avevano fornito alcuna documentazione che attestasse la presentazione di tale richiesta, motivo per cui l’istanza di sospensione o revoca dell’ordine era stata respinta nel merito dal giudice dell’esecuzione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 30954 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 30954 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 26/06/2024

SENTENZA

sui ricorsi proposti da COGNOME NOME, nata a Paternò (Ct) il DATA_NASCITA NOME NOME, nato a Paternò (Ct) il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 18/3/2024 del Tribunale di Catania; visti gli atti, il provvedimento impugnato ed i ricorsi; sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’annullamento con rinvio

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 18/3/2024, il Tribunale di Catania dichiarava l’inefficacia, nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME, dell’ordine di demolizione disposto con riguardo alla sentenza emessa dallo stesso Ufficio, sezione distaccata di Belpasso, il 16/7/2010, irrevocabile il 30/9/2010, rimettendo in termini il Pubblico Minister per notificare l’ingiunzione a demolire anche nei confronti di tali soggetti.

Propongono congiunto ricorso per cassazione i due istanti, deducendo con unico motivo – la manifesta illogicità della motivazione. L’ordinanza, per un

verso, attesterebbe che la sanzione della demolizione non potrebbe produrre effetti nei confronti dei ricorrenti, terzi proprietari rimasti estranei al procedime penale; per altro verso, tuttavia, onererebbe il Pubblico Ministero di una notifica non giustificata, in quanto – si ribadisce – l’ingiunzione non potrebbe essere applicata in danno di un soggetto che non ha potuto partecipare al contraddittorio del giudizio penale. Ancora, risulterebbe documentalnnente provato che i ricorrenti non avrebbero avuto alcun ruolo nella commissione del reato, non avrebbero concorso nello stesso, cosicché il giudicato non potrebbe produrre alcun effetto nei loro confronti.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi risultano manifestamente infondati, sotto un duplice profilo.

In primo luogo, gli istanti non evidenziano alcun interesse ad impugnare un provvedimento evidentemente emesso in loro favore, con il quale il Giudice dell’esecuzione ha rimesso in termini il Pubblico Ministero per eseguire la notifica dell’intimazione a demolire proprio nei riguardi degli stessi ricorrenti (pe consentire loro di interloquire), nei cui confronti è stata anche dichiarat l’inefficacia dell’ordine di demolizione n. 111/2010.

Sotto altro profilo, si evidenzia che i ricorsi non si confrontano con la parte dell’ordinanza che, nel merito, ha comunque rigettato l’istanza – ancora presentata dalla COGNOME e dal COGNOME – diretta ad ottenere la sospensione o la revoca dell’ordine di demolizione. In particolare, il Giudice dell’esecuzione ha evidenziato che la domanda non risultava corredata da alcuna documentazione attestante la presentazione di una richiesta di concessione in sanatoria, da ritenersi, pertanto, solo meramente dedotta.

5.1. Ancora, l’ordinanza ha sottolineato – come da costante giurisprudenza che l’ordine di demolizione dell’opera abusiva, avendo natura di sanzione amministrativa di carattere reale a contenuto ripristinatorio, conserva la sua efficacia anche nei confronti dell’erede o dante causa del condannato o di chiunque vanti su di esso un diritto reale o personale di godimento (come i ricorrenti), potendo essere revocato solo nel caso in cui siano emanati, dall’ente pubblico cui è affidato il governo del territorio, provvedimenti amministrativi con esso assolutamente incompatibili (tra le molte, Sez. 42699 del 7/7/2015, COGNOME, Rv. 265193. In termini, si veda anche Sez. 3, n. 33987 del 16/6/2023, COGNOME, Rv. 285205, secondo cui l’ordine di demolizione, per il carattere reale che lo connota, ricade direttamente sul soggetto in rapporto con il bene, a prescindere dagli atti traslativi intercorsi, e che colui che lo acquista all’esito della procedura esecuti ed è estraneo all’abuso potrà rivalersi nei confronti dell’esecutato).
I ricorsi, pertanto, debbono essere dichiarati inammissibili. Alla luce dell sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che «la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità», alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso in Roma, il 26 giugno 2024

Il Co

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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