Ordine di demolizione: è imprescrittibile e vale per tutti

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso contro un’ordinanza che negava la revoca di un ordine di demolizione per opere abusive. La Corte ha ribadito che l’ordine di demolizione non è una pena criminale, ma una sanzione amministrativa di tipo ripristinatorio. Di conseguenza, non è soggetto a prescrizione e ha un “carattere reale”, ovvero si applica al bene immobile e non alla persona, estendendo i suoi effetti anche ai successivi proprietari, pur se estranei all’abuso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

L’Ordine di Demolizione: un Provvedimento Senza Scadenza e con Effetti sui Terzi

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 45743 del 2023, torna a pronunciarsi su un tema cruciale in materia di abusi edilizi: la natura e l’efficacia dell’ordine di demolizione. Questo provvedimento, spesso percepito come una sanzione estremamente severa, si rivela uno strumento giuridico con caratteristiche peculiari. La Suprema Corte ha chiarito, ancora una volta, che tale ordine non si prescrive e che i suoi effetti si estendono anche a chi non ha commesso materialmente l’abuso. Analizziamo insieme la decisione e le sue importanti implicazioni.

I Fatti alla Base della Sentenza

Il caso trae origine dal ricorso presentato da due soggetti avverso un’ordinanza del Giudice dell’esecuzione del Tribunale. Quest’ultimo aveva respinto la loro richiesta di revocare un ordine di demolizione relativo a opere edilizie abusive. I ricorrenti basavano le loro difese su tre argomenti principali:

1. La mancata dichiarazione di prescrizione della sanzione.
2. La violazione di legge per non aver applicato per analogia le norme sulla prescrizione delle sanzioni amministrative.
3. L’estraneità di uno dei ricorrenti ai fatti, non essendo stato dichiarato responsabile dell’abuso.

In sostanza, i ricorrenti cercavano di far valere il decorso del tempo e la loro posizione soggettiva per evitare l’esecuzione della demolizione.

La Natura dell’Ordine di Demolizione secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, fondando la sua decisione su un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato. Il punto centrale dell’argomentazione riguarda la qualificazione giuridica dell’ordine di demolizione. Contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, esso non è una “pena” in senso criminale, la cui finalità è punire il colpevole.

Piuttosto, si tratta di una sanzione amministrativa che ha una funzione ripristinatoria: il suo scopo non è affliggere il reo, ma ripristinare l’assetto del territorio violato dall’abuso edilizio. Questa natura amministrativa e non punitiva comporta una conseguenza fondamentale: l’ordine non è soggetto alla prescrizione prevista per le sanzioni penali (art. 173 c.p.) né a quella prevista per le sanzioni amministrative pecuniarie di carattere punitivo (art. 28, L. 689/1981).

L’Efficacia Reale e l’impatto sui Terzi

Un altro aspetto cruciale sottolineato dalla Corte è il “carattere reale” dell’ordine di demolizione. Questo significa che l’ordine non è legato alla persona del responsabile dell’abuso, ma al bene immobile su cui l’abuso è stato commesso. L’obbligo di ripristino segue l’immobile, trasferendosi a chiunque ne diventi proprietario o detentore, anche se in buona fede e del tutto estraneo alla costruzione illecita.

Di conseguenza, l’argomento secondo cui uno dei ricorrenti era estraneo all’accertamento di responsabilità è stato ritenuto infondato. L’ordine di demolizione si esegue nei confronti del soggetto che si trova in rapporto con il bene al momento dell’esecuzione, indipendentemente dal fatto che sia l’autore materiale dell’illecito.

le motivazioni

La decisione della Suprema Corte si fonda sulla distinzione netta tra sanzioni penali e sanzioni amministrative con funzione ripristinatoria. Mentre le prime hanno uno scopo punitivo e sono strettamente personali, le seconde mirano a eliminare le conseguenze dannose di un illecito. L’ordine di demolizione rientra in questa seconda categoria. Il suo obiettivo primario è la tutela del territorio e il ripristino della legalità violata, un interesse pubblico che prevale sulla posizione del singolo. La giurisprudenza citata, inclusa quella della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (EDU), conferma che tale sanzione non rientra nella nozione convenzionale di “pena”. Il suo “carattere reale” assicura che l’obbligo di demolire non possa essere eluso attraverso trasferimenti di proprietà, garantendo così l’effettività della tutela del territorio.

le conclusioni

La sentenza ribadisce principi di fondamentale importanza pratica. Chi acquista un immobile deve prestare la massima attenzione alla sua conformità urbanistica, poiché un eventuale ordine di demolizione emesso in precedenza sarà pienamente efficace nei suoi confronti. L’imprescrittibilità dell’ordine significa che l’obbligo di ripristinare i luoghi può essere imposto anche a distanza di molti anni dalla commissione dell’abuso. Questa pronuncia consolida l’ordine di demolizione come uno strumento perentorio e incisivo a difesa della legalità e del corretto governo del territorio, le cui conseguenze non possono essere evitate né con il passare del tempo né con il cambio di titolarità del bene.

L’ordine di demolizione di un’opera abusiva può andare in prescrizione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’ordine di demolizione non è una pena criminale ma una sanzione amministrativa con funzione ripristinatoria, pertanto non è soggetto né alla prescrizione prevista per le pene né a quella per le sanzioni amministrative pecuniarie.

L’ordine di demolizione si applica anche a chi ha acquistato l’immobile abusivo senza aver commesso l’abuso?
Sì. L’ordine ha un “carattere reale”, cioè è legato all’immobile e non alla persona che ha commesso l’illecito. Di conseguenza, si esegue nei confronti di chiunque sia proprietario o abbia un rapporto con il bene al momento dell’esecuzione, anche se acquirente in buona fede ed estraneo all’abuso.

Perché l’ordine di demolizione non è considerato una “pena” in senso stretto?
Perché la sua finalità non è punire il responsabile, ma ripristinare lo stato dei luoghi alterato dall’abuso edilizio. Assolve a una funzione di riequilibrio dell’assetto urbanistico e non ha il carattere afflittivo tipico delle sanzioni penali.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 45743 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 45743 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 12/07/2023

SENTENZA

sui ricorsi di COGNOME NOME, nato a Frascati il DATA_NASCITA NOME, nata a Roma il DATA_NASCITA, avverso l’ordinanza in data 20/12/2022 del Tribunale di Vellletri, visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la memoria del Pubblico Ministero, in persona del Procuratore generale, ‘NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo l’inammissibilità dei ricorsi

RITENUTO IN FATTO

1.Con ordinanza in data 20 dicembre 2021 il Giudice dell’esecuzione di Veiletri ha ·rigettato l’istanza di revoca dell’ordine di demolizione delle opere abusive.

I ricorrenti presentano tre doglianze.

Con la prima lamentano la violazione di legge perché non era dichiarata la prescrizione della statuizione accessoria. stata

Con la seconda eccepiscono la violzizione di legge e il vizio di motivazione perché, subordinatamente, non era stato applicato in via analogica l’art. 28 I. n. 689 del 1981.

Con !a terza deducono l’estraneità dell’NOME che non era stata dichiarata responsabile dell’abuso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi sono nel complesso infondati.

Si precisa preliminarmente che agli atti risultano due ricorsi cumulativi uguali, di cui uno del 21 febbraio 2023 con sottoscrizione digitale e l’altro del 22 febbraio 2023.

La prima doglianza è in contrasto con il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità. In materia di reati edilizi, l’ordine di demolizio del manufatto abusivo disposto con la sentenza di condanna ha natura di sanzione amministrativa che assolve ad una funzione ripristinatoria del bene leso, non ha finalità punitive ed ha carattere reale, con effetti sul soggetto che si trova in rapporto con il bene, anche se non è l’autore dell’abuso, con la conseguenza che non può ricondursi alla nozione convenzionale di “pena” nel senso elaborato dalla giurisprudenza della Corte EDU (tra le più recenti, Sez. 3, n. 3979 del 21/09/2018, dep. 2019, Cerra Sr.I., Rv. 275850 – 02).
La seconda censura è del pari in contrasto con il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità, perché l’ordine di demolizione del manufatto abusivo, avendo natura di sanzione amministrativa di carattere ripristinatorio, non è soggetto alla prescrizione stabilita dall’art. 173 cod. pen. per le sanzioni penali, ma non è soggetto neanche alla prescrizione stabilita dall’art. 28 legge n. 689 del 1981 che riguarda unicamente le sanzioni pecuniarie con finalità punitiva (Sez. 3, n. 36387 dei 07/0712015, Formisano, Rv. NUMERO_DOCUMENTO01).
Il terzo motivo punta a escludere l’efficacia dell’ordine nei confronti dell’NOME‘ perché terza estranea all’accertamento di responsabilità. La questione non ha fondamento. Va ricordato che l’ordine di demolizione ha carattere reale e quindi si esegue nei confronti dei terzi, anche nei confronti di eventuali acquirenti di buona fede (Sez. 3, n. 45848 del 011:1.0/2019, Cannova, Rv. 277266 – 01).

Sulla base delle considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che i ricorsi debbano essere rigettati, con conseguente onere per i ricorrenti, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento.

Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali Così deciso, il 12 luglio 2023

il Consigliere estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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