Ordine di demolizione e condono: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro un’ordinanza che negava la revoca di un ordine di demolizione. La sentenza ribadisce che la pendenza di una domanda di condono edilizio non ferma l’acquisizione automatica dell’immobile abusivo al patrimonio comunale, una volta scaduti i termini per la demolizione volontaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione e Condono: Quando la Sanatoria non Basta

L’emanazione di un ordine di demolizione per un abuso edilizio rappresenta uno dei momenti più critici per il proprietario di un immobile. Molti confidano nella possibilità di sanare la situazione attraverso un condono, ma cosa accade se la richiesta di sanatoria è ancora pendente quando scade il termine per demolire? Una recente sentenza della Corte di Cassazione fa luce su questo punto, stabilendo un principio netto: la pendenza della pratica di condono non ferma le conseguenze dell’inottemperanza all’ordine del giudice.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla richiesta di due privati di revocare un ordine di demolizione emesso a seguito di una sentenza di condanna per abuso edilizio, divenuta irrevocabile anni prima. L’ordine era stato disposto dal Tribunale di Napoli, che, in funzione di giudice dell’esecuzione, aveva respinto la richiesta di revoca. Secondo i ricorrenti, il giudice aveva errato nel considerare automatica l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale a seguito della mancata demolizione. Essi sostenevano, infatti, di aver presentato una regolare istanza di condono edilizio, la quale, a loro dire, era meritevole di accoglimento in quanto le opere erano conformi alla documentazione presentata.

La Questione Giuridica: Inefficacia del Condono Pendente sull’Ordine di Demolizione

Il cuore della questione legale ruota attorno all’interazione tra due istituti: l’ordine di demolizione penale e la procedura di condono edilizio. La domanda centrale è: una richiesta di sanatoria, non ancora definita dall’amministrazione competente, può sospendere o annullare gli effetti di un ordine di demolizione irrevocabile, in particolare la conseguenza più grave dell’inottemperanza, ovvero l’acquisizione gratuita dell’immobile da parte del Comune?
I ricorrenti contestavano proprio questo automatismo, sperando che la pendenza della loro istanza potesse bastare a rimettere in discussione l’ordine del giudice.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato i ricorsi inammissibili, confermando la decisione del Tribunale con argomentazioni chiare e rigorose.

In primo luogo, i giudici hanno definito ‘generica’ la tesi difensiva sulla presunta condonabilità delle opere. La semplice congruenza tra i manufatti e la documentazione presentata è una condizione minima per evitare un’accusa di falso, ma non implica affatto che la domanda di condono debba essere accolta.

In secondo luogo, e questo è il punto cruciale, i ricorrenti non hanno contestato la ratio decidendi del provvedimento impugnato. Il giudice dell’esecuzione aveva stabilito che i privati non erano più legittimati a chiedere la revoca dell’ordine, poiché l’immobile era già stato acquisito ex lege al patrimonio del Comune. Questo avviene automaticamente quando si fallisce nel demolire l’abuso entro il termine di 90 giorni dalla notifica dell’ingiunzione.

La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: l’eventuale pendenza della pratica di condono edilizio non osta all’acquisizione del manufatto abusivo al Comune. La potenziale sanabilità dell’opera non può interferire con l’attività repressiva dell’autorità giudiziaria una volta che la procedura sanzionatoria (demolizione o, in mancanza, acquisizione) si è conclusa.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La sentenza riafferma con forza l’effettività dell’ordine di demolizione come strumento di ripristino della legalità violata. La conseguenza dell’inottemperanza è drastica e automatica: la perdita della proprietà dell’immobile e dell’area pertinente. Chi riceve un tale ordine non può fare affidamento su una futura e incerta sanatoria per evitare le conseguenze della propria inadempienza. La presentazione di una domanda di condono non costituisce una ‘scappatoia’ per sospendere gli effetti di una sentenza penale irrevocabile. Questa decisione serve da monito: l’unica via per evitare l’acquisizione dell’immobile da parte dell’ente pubblico è ottemperare all’ordine di demolire entro i termini perentori stabiliti dalla legge.

Una richiesta di condono edilizio può bloccare un ordine di demolizione già emesso?
No. Secondo la Corte, la pendenza di una pratica di condono non ancora definita non impedisce l’acquisizione del manufatto abusivo al patrimonio del Comune se il condannato non ha ottemperato all’ordine di demolizione nel termine previsto.

Cosa succede se non si rispetta l’ordine di demolizione entro i termini?
L’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione entro 90 giorni dalla notifica comporta l’automatica e gratuita acquisizione dell’opera e dell’area pertinente al patrimonio comunale.

Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato ritenuto inammissibile perché le argomentazioni erano generiche e non contestavano adeguatamente il punto centrale della decisione del Tribunale, ovvero che i ricorrenti non erano più legittimati a chiedere la revoca poiché l’immobile era già stato acquisito dal Comune.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 7535 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 7535 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 27/11/2024

SENTENZA

sui ricorsi proposti da COGNOME NOME COGNOME nata a Torre del Greco il 21/03/1943; NOME NOMECOGNOME nato a Torre del Greco il 15/12/1966; avverso l’ordinanza del 15/04/2024 del Tribunale di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato e i ricorsi; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo che i ricorsi siano dichiarati inammissibili.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 14 aprile 2024, il Tribunale di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato la richiesta di revoca dell’ordine di demolizione disposto con sentenza di condanna dello stesso Tribunale, irrevocabile il 3 luglio

1994, relativa ad abuso edilizio, nonché della conseguente ingiunzione a demolire emessa dal pubblico ministero.

Avverso l’ordinanza, gli interessati, tramite il difensore e con unico atto, hanno proposto ricorsi per cassazione, denunciando il vizio motivazionale e la violazione dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dell’art. 39 della legge n. 724 del 1994. Si contesta l’affermazione del giudice dell’esecuzione secondo cui l’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione entro 90 giorni dalla notifica dell’ingiunzione a demolire determina l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera e dell’area pertinente. Si sostiene che, nel caso di specie, vi era una regolare istanza di condono edilizio e che il condono poteva essere concesso, perché le opere risultano congruenti con i grafici e con la documentazione fotografica contenuti nell’istanza, mentre l’istanza stessa era stata presentata prima che il ricorso al Tar Campania fosse dichiarato perento.

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. I ricorsi sono inammissibili.

La prospettazione difensiva relativa alla pretesa condonabilità delle opere risulta del tutto generica, in quanto ancorata alla mera affermazione della congruenza delle opere stesse con i grafici e la documentazione fotografica, che è semplice condizione per escludere la commissione di reato di falso nell’istanza, ma nulla implica quanto all’accoglimento dell’istanza stessa. Parimenti generiche risultano le affermazioni difensive circa il momento di presentazione dell’istanza e; ciò a prescindere dal fatto che i ricorrenti non contestano adeguatamente la ratio decidendi del provvedimento, che muove dalla constatazione che gli stessi non sono legittimati, in quanto l’immobile è già stato acquisito al patrimonio del Comune, per inottemperanza all’ordine di demolizione. Deve ricordarsi, sul punto, che l’eventuale pendenza della pratica di condono edilizio non ancora definita non osta alla restituzione del manufatto abusivo al Comune, divenutone ex lege proprietario, a seguito dell’ingiustificata inottemperanza del condannato per reato edilizio all’ordine di demolizione. L’astratta sanabilità dell’opera non può interferire sull’attività repressiva dell’autorità giudiziaria, una volta espletatasi positivamente la procedura di acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale per !’inottemperanza all’ingiunzione a demolire nel termine di giorni novanta (ex multis, Sez. 3, n. 45704 del 26/10/2011, Rv. 251320 – 01).
Tenuto conto della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere

che “la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in C 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di C 3.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso il 27/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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