Ordine di demolizione, anche con condono pendente?

La Corte di Cassazione ha confermato un ordine di demolizione per la sopraelevazione abusiva di un immobile, nonostante per i piani inferiori fosse pendente da decenni una domanda di condono. La Corte ha stabilito che la sopraelevazione costituisce un nuovo reato e rende l’intero immobile insanabile, rendendo di fatto irrilevante la vecchia istanza di condono e legittimando la demolizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di demolizione: legittimo anche con istanza di condono pendente

L’ordine di demolizione di un’opera abusiva è uno degli strumenti più incisivi a disposizione dell’autorità giudiziaria per ripristinare la legalità violata. Ma cosa succede se per una parte dell’immobile è stata presentata un’istanza di condono molti anni prima? Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 10054/2025, offre chiarimenti cruciali, stabilendo un principio rigoroso: la realizzazione di nuove opere abusive su un immobile già illegale, come una sopraelevazione, costituisce un nuovo reato che può rendere vana qualsiasi speranza di sanatoria e rendere inevitabile la demolizione.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda una vicenda complessa. La proprietaria di un immobile, condannata per aver realizzato una costruzione abusiva di circa 190 mq, aveva ricevuto un ordine di demolizione. L’abuso edilizio si componeva di due parti distinte: i piani inferiori, per i quali era stata presentata una domanda di condono quasi quarant’anni prima e mai definita, e una successiva sopraelevazione, per la quale non era mai stata richiesta alcuna sanatoria.

La ricorrente si era rivolta alla Corte d’Appello chiedendo la revoca o, in subordine, la sospensione dell’ordine di demolizione, facendo leva proprio sulla pendenza della vecchia pratica di condono e producendo documentazione che, a suo dire, attestava la regolarità dei pagamenti e la sanabilità dell’opera. La Corte d’Appello, tuttavia, aveva respinto la richiesta, ritenendo che la domanda di condono, oltre ad essere estremamente datata e relativa solo a una parte dell’immobile, non offriva alcuna garanzia di un esito positivo a breve termine. Contro questa decisione, la proprietaria ha proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Cassazione sull’ordine di demolizione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per manifesta infondatezza e genericità, confermando in toto la decisione della Corte d’Appello. I giudici hanno sottolineato che l’ordine di demolizione in questione riguardava specificamente la parte sopraelevata dell’immobile, per la quale non era mai stata presentata alcuna istanza di sanatoria.

Di conseguenza, la pendenza di una domanda di condono per i piani inferiori, risalente a 38 anni prima, non poteva in alcun modo influire sulla legittimità della demolizione della parte aggiunta successivamente in modo illecito.

Le Motivazioni della Corte

La sentenza si fonda su principi giuridici consolidati e di estrema importanza in materia di abusivismo edilizio. La Corte ha articolato il suo ragionamento su tre punti chiave.

1. La sopraelevazione come nuovo e autonomo reato

Il punto centrale della decisione è il principio, più volte affermato dalla giurisprudenza, secondo cui la sopraelevazione di una costruzione già abusiva non è una semplice continuazione dell’illecito originario, ma costituisce una ripresa dell’attività criminosa che integra un nuovo e autonomo reato. Qualsiasi intervento su un manufatto abusivo, anche se l’abuso iniziale non è stato represso, dà vita a un nuovo illecito edilizio.

2. L’insanabilità dell’intero manufatto

La conseguenza diretta del principio precedente è drastica: la realizzazione di una sopraelevazione abusiva rende insanabile non solo la nuova opera, ma l’intero edificio. La Corte chiarisce che l’immobile parzialmente realizzato per cui era stata presentata istanza di condono non sarà in ogni caso sanabile, così come non lo sarà la sopraelevazione. L’intervento successivo ‘contamina’ l’intero manufatto, precludendo la possibilità di regolarizzazione.

3. L’irrilevanza della vecchia istanza di condono

Alla luce di quanto sopra, l’istanza di condono pendente da 38 anni perde ogni rilevanza ai fini della sospensione dell’ordine di demolizione. La Corte d’Appello aveva correttamente valutato che non vi era alcuna probabilità concreta di un’imminente emissione di un provvedimento di sanatoria. La Cassazione rincara la dose, spiegando che, a causa della nuova opera abusiva, quella sanatoria non potrebbe comunque essere concessa per l’intero immobile.

Le Conclusioni

La sentenza n. 10054/2025 lancia un messaggio inequivocabile: proseguire l’attività edilizia illecita su un immobile già abusivo è una strategia perdente che porta a conseguenze irreversibili. Non solo si commette un nuovo reato, ma si compromette anche qualsiasi possibilità, per quanto remota, di sanare l’abuso originario. L’ordine di demolizione diventa, in questi casi, uno strumento necessario e non sospendibile per ripristinare l’ordine giuridico violato. Per i proprietari di immobili, questa decisione ribadisce l’importanza di non intraprendere ulteriori lavori su strutture non conformi, poiché il rischio è la perdita totale dell’edificio.

È possibile sospendere un ordine di demolizione se è stata presentata una domanda di condono?
No, la semplice pendenza di un’istanza di condono non è sufficiente per sospendere un ordine di demolizione, specialmente se non è probabile l’emissione di un provvedimento favorevole in tempi brevi e se l’ordine riguarda opere non coperte da tale istanza.

Costruire un nuovo piano su un immobile già abusivo è considerato un nuovo reato?
Sì, la giurisprudenza costante afferma che la sopraelevazione di una costruzione abusiva costituisce una ripresa dell’attività criminosa e integra un nuovo e autonomo reato, distinto da quello originario.

Una domanda di condono per una parte di un immobile può sanare anche le aggiunte successive non dichiarate?
No. Al contrario, la realizzazione di nuove opere abusive (come una sopraelevazione) su un immobile per cui pende un’istanza di condono rende insanabile l’intero edificio, vanificando di fatto anche la possibilità di regolarizzare la parte originaria.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 10054 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 10054 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 22/01/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da

COGNOME NOMECOGNOME nato a Lamezia Terme 1’01/02/1952

avverso l’ordinanza del 11/04/2024 della Corte d’appello di Catanzaro visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo l’inammissibilità del ricorso,

letta la memoria di replica del difensore che insiste nell’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con l’impugnata ordinanza, la Corte d’appello di Catanzaro, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato la richiesta di revoca/sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive di cui alla sentenza di condanna del Tribunale di Lamezia Terme, irrevocabile, con la quale NOME COGNOME era stata condannata per avere realizzato una costruzione abusiva di mq. 190, fatto accertato il 24/02/1994 e successivamente il 03/01/1998.

Avverso l’ordinanza il difensore della COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, deducendo tre motivi di ricorso.

-Violazione di cui all’art. 606, comma 1 lett. b) cod.proc.pen. in relazione

all’errata applicazione dell’art. 31 d.P.R. 380 del 2001. La Corte territoriale della sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive, non avrebbe considerato che la domanda di condono edilizio era stata presentata, che erano stati effettuati tutti i pagamenti necessari come risulta dalla documentazione prodotta in giudizio.

Omessa valutazione di prove rilevanti. La Corte non avrebbe adeguatamente considerato i certificati rilasciati dal tecnico del settore governo del territorio del Comune di Lamezia Terme che attestavano la congruità dei pagamenti effettuati e la presentazione tempestiva della domanda di condono. Documentazione che dimostrerebbe la sanabilità dell’opera e la pendenza di un procedimento di condono edilizio, elementi che avrebbero dovuto essere valutati ai fini della sospensione dell’ordine di demolizione.

Violazione del diritto di difesa. La motivazione della Corte d’appello risulterebbe carente non avendo esaminato in modo approfondito le circostanze relative alla sanabilità dell’opera e della pendenza del procedimento di condono violando così il diritto di difesa della ricorrente.

Il Procuratore generale ha depositato requisitoria scritta con cui ha chiesto l’inammissibilità del ricorso.

Il difensore ha replicato alle conclusioni del Procuratore generale ribadendo come la Corte di Appello non avrebbe tenuto debitamente conto della documentazione prodotta dalla difesa, tra cui i certificati rilasciati dall’uff tecnico del comune, che attestano la congruità dei pagamenti effettuati e la regolarità della domanda di condono. La Corte di Appello, pertanto, non avrebbe esaminato adeguatamente le prove e non avrebbe svolto la necessaria attività istruttoria per valutare la sanabilità dell’opera.

CONSIDERATO IN DIRITTO

-Il ricorso, i cui motivi possono essere trattati congiuntamente, è inammissibile per manifesta infondatezza e genericità.

Va preliminarmente rilevato, in punto di fatto, che l’ordine di demolizione delle opere abusive impartito con la sentenza di condanna riguarda la parte sopraelevata dell’immobile abusivo, mentre una parte di questo (i piani inferiori) è stata oggetto di istanza di condono tutt’ora pendente.

Va ancora rilevato, per completezza, che il ricorso per cassazione riguarda unicamente il profilo della sospensione dell’ordine di demolizione, non essendo più in discussione la sua revoca.

Fatta questa premessa, rileva il Collegio la congruità e correttezza della motivazione del provvedimento impugnato là dove, sulla premessa in punto di fatto sopra esposta, ha dato atto che, con riguardo alla sopraelevazione, oggetto

di ordine di demolizione, non era stata presentata alcuna istanza di sanatoria o condono e che in relazione alla parte restante dell’immobile abusivo non era stato rilasciato alcun provvedimento di sanatoria o condono, ma era stata unicamente presentata una istanza di condono, circa 38 anni prima, cui non aveva fatto seguito il rilascio del provvedimento in sanatoria, in un contesto nel quale la certificazione rilasciata dall’ufficio tecnico comunale non dava conto dell’assenza di vincoli né della conformità dell’opera allo strumento urbanistico. Da cui la conseguente assenza dei presupposti per la revoca (provvedimento amministrativo incompatibile con l’ordine di demolizione), né per la sua sospensione atteso che non era probabile l’emissione entro un termine breve, di atti amministrativi incompatibili con l’ordine di demolizione anche considerando che l’istanza di condono riguardava i piani inferiori e risaliva a ben 38 anni prima.
La corte territoriale, contrariamente all’assunto difensivo, ha dunque puntualmente disatteso le censure rilevando in primis che con riguardo alle opere oggetto di demolizione non era stata presentata alcuna istanza di condono (che riguardava i piani inferiori) e nessun presupposto per la revoca né a fortiori per la sospensione poteva sussistere. Ha poi valutato la documentazione prodotta dalla difesa, tra cui i certificati rilasciati dall’ufficio tecnico del comune, e all’esito valutazione ha escluso, con motivazione congrua e pertanto incensurabile, la sanabilità dell’opera e la concreta prevedibilità di provvedimenti amministrativi incompatibili con l’ordine di demolizione che, si rammenta, riguarda le opere edilizie in sopraelevazione.
A tale proposito, è bene rammentare che la sopraelevazione di una costruzione abusiva costituisce ripresa dei lavori abusivi in quanto, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza, qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato (Sez. 3, n. 30168 del 24/05/2017, COGNOME, Rv. 270252; Sez. 3, n. 51427 del 16/10/2014, COGNOME e altri, Rv. 261330- 01; Sez. 3, n. 8865 del 8/11/2016, COGNOME, non massimata; Sez. 3, n. 1810 del 2/12/2008. P.M. in proc. COGNOME, Rv. 242269-01: Sez. 3, n.2112 del 2/12/2008, COGNOME, non massimata), con la conseguenza che, più correttamente, la demolizione dovrà avere ad oggetto l’intero abuso e, di conseguenza, l’opera parzialmente realizzata per la quale era stata presentata istanza di condono, pendente, non sarà in ogni caso sanabile così come non lo sarà neppure la sopraelevazione.
Il ricorso deve essere dichiarato inammissibile e la ricorrente deve essere condannata al pagamento delle spese processuali ai sensi dell’art. 616 cod.proc.pen. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data del 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della

causa di inammissibilità”, si dispone che la ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e al versamento di € 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende. Così deciso il 22/01/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.