Ordine di demolizione: a chi spetta eseguirlo?

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un soggetto che contestava un ordine di demolizione, sostenendo di non essere il possessore dell’immobile abusivo. La Corte ha ribadito che l’ordine di demolizione ha ‘carattere reale’, ovvero segue l’immobile e non la persona che ha commesso l’illecito. Pertanto, l’obbligo di demolire grava su chiunque abbia la disponibilità attuale del bene, indipendentemente dai passaggi di proprietà o possesso successivi alla costruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Ordine di Demolizione: Chi Paga se l’Immobile Viene Venduto?

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale in materia di abusi edilizi: a chi spetta eseguire un ordine di demolizione quando l’immobile è passato di mano? La sentenza chiarisce che l’obbligo di ripristinare la legalità non è legato alla persona che ha commesso il reato, ma segue l’immobile stesso. Questo principio ha implicazioni significative per chiunque acquisti o entri in possesso di un edificio.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un manufatto abusivo per il quale il costruttore originale era stato condannato con una sentenza che includeva l’ordine di demolizione. Successivamente, il possesso dell’immobile era stato ceduto a un’altra famiglia. Anni dopo, l’ordine di demolizione veniva notificato al figlio dell’attuale possessore.

Quest’ultimo ha presentato ricorso, sostenendo la sua totale estraneità ai fatti. A suo dire, non era né proprietario né possessore dell’immobile, che era invece nella disponibilità di suo padre. Egli si limitava a frequentarlo saltuariamente durante il periodo estivo. Pertanto, riteneva di essere il destinatario sbagliato del provvedimento e chiedeva la revoca o la sospensione dell’ordine.

La Questione Giuridica: Il Carattere Reale dell’Ordine di Demolizione

Il nucleo della controversia ruota attorno alla natura giuridica dell’ordine di demolizione. Si tratta di un’obbligazione personale, che incombe solo su chi ha commesso l’abuso edilizio, oppure di un’obbligazione ‘reale’, che si lega indissolubilmente all’immobile e si trasferisce a tutti i successivi proprietari o possessori?

Il ricorrente, inoltre, lamentava vizi procedurali, come la mancata ammissione di prove testimoniali e il non aver potuto rendere dichiarazioni spontanee. Tuttavia, la Corte ha rapidamente liquidato tali questioni come infondate, concentrandosi sul punto centrale della questione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione del Tribunale. Le motivazioni sono chiare e si fondano su un principio consolidato in giurisprudenza.

Il punto focale della decisione è che l’ordine di demolizione impartito dal giudice penale ha carattere reale. Questo significa che l’ordine non è diretto contro la persona del condannato in quanto tale, ma è finalizzato a rimuovere l’opera abusiva per ripristinare l’ordine urbanistico violato. L’obbligo di demolire, quindi, grava su chiunque si trovi ad avere la disponibilità del bene al momento dell’esecuzione, anche se completamente estraneo alla sua realizzazione.

La Corte ha evidenziato che l’alienazione dell’immobile a terzi, anche se avvenuta prima della sentenza definitiva, non estingue l’ordine. Chi acquista o riceve un immobile abusivo eredita anche l’obbligo di conformarsi alla legge, demolendo quanto costruito illecitamente.

Nel caso specifico, i giudici hanno inoltre ritenuto illogica la tesi del ricorrente di essere totalmente estraneo alla gestione dell’immobile. Dagli atti emergeva, infatti, che era stato proprio lui a firmare un contratto con una società di vigilanza per la sorveglianza della proprietà, una circostanza che, secondo la Corte, era ‘evidentemente inspiegabile’ se fosse stato davvero un semplice ospite occasionale.

Conclusioni

La sentenza ribadisce un principio fondamentale: l’ordine di demolizione è un’ombra che segue l’immobile abusivo. Chi acquista una proprietà ha l’onere di verificarne la conformità urbanistica, poiché potrebbe trovarsi a dover rispondere di abusi commessi da altri, con conseguenze economiche molto pesanti. La decisione della Cassazione serve come monito: la circolazione giuridica di un bene non ‘sana’ la sua illegalità e non libera i successivi possessori dagli obblighi di ripristino imposti dalla legge.

L’ordine di demolizione si estingue se l’immobile abusivo viene venduto o ceduto a un’altra persona?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’ordine ha ‘carattere reale’, ovvero è legato all’immobile e non alla persona che ha commesso l’abuso. Di conseguenza, l’obbligo di demolire si trasferisce a chiunque acquisti o entri in possesso del bene.

Chi è il destinatario dell’ordine di demolizione se il proprietario è cambiato?
L’ordine deve essere eseguito da chiunque abbia la disponibilità materiale dell’immobile al momento dell’esecuzione, a prescindere da chi sia il proprietario formale o chi abbia materialmente realizzato l’abuso edilizio.

È possibile opporsi all’ordine di demolizione sostenendo di essere estranei alla costruzione dell’edificio?
No, questa difesa è considerata irrilevante. Poiché l’obiettivo dell’ordine è ripristinare la legalità violata dall’esistenza stessa del manufatto, l’obbligo di demolire ricade su chi ha il potere di fatto sull’immobile, anche se non ha partecipato alla sua edificazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 19084 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 19084 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data Udienza: 10/04/2025

SENTENZA

Sul ricorso proposto da:

NAPOLANO NOMECOGNOME nato a Mugnano di Napoli il 09/09/1988 avverso l’ordinanza emessa in data 26/11/2024 dal Tribunale di Foggia visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso; udita la relazione svolta dal Presidente COGNOME; lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo dichiararsi l’inammissibilità del ricorso; letta la memoria di replica del difensore del ricorrente, avv. NOME COGNOME

COGNOME che ha concluso insistendo per l’accoglimento dei motivi di ricorso

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 26/11/2024, il Tribunale di Foggia, quale Giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza, proposta nell’interesse di NAPOLANO NOME, di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione emesso in data 21/05/2024 dal Pubblico Ministero presso il Tribunale di Foggia, avente ad oggetto un manufatto abusivo realizzato nel comune di Lesina loc. COGNOME: per tale realizzazione, era stato condannato COGNOME NOME, con sentenza del

02/06/2000 (irrev. il 22/07/2000), in relazione ai reati di cui agli artt. 20, lett. c I. n. 47 del 1985 e 17, 20 I. n. 64 del 1974, alla pena di giustizia con ordine di demolizione del manufatto.

Ricorre per cassazione il NAPOLANO, a mezzo del proprio difensore, deducendo:

2.1. Errore di persona individuata come destinatario dell’ordine di demolizione. Si deduce che il ricorrente non era proprietario né possessore dell’immobile, dovendo quest’ultimo identificarsi in NAPOLANO NOME (padre del ricorrente), il quale era subentrato nel possesso al fratello COGNOME NOME NOME dopo il decesso di quest’ultimo: il proprietario condannato COGNOME, infatti, aveva ceduto il possesso dell’immobile a NAPOLANO NOME NOME con scrittura privata del 31/07/2000. A tali vicende era rimasto invece del tutto estraneo NAPOLANO NOME, odierno ricorrente, che si era recato saltuariamente, nel periodo estivo, presso l’immobile in questione, mentre era stato NAPOLANO NOME ad aver sempre pagato il dovuto per la vigilanza (come da dichiarazione in atti), le utenze e gli altri oneri.
2.2. Violazione dell’art. 495, comma 2, cod. proc. pen., con riferimento alla mancata ammissione della prova testimoniale richiesta per dimostrare che l’immobile di cui all’ordine di demolizione non rientrava in alcuna delle categorie individuate, come priorità, nella convenzione del 2022 tra il comune di Lesina e la Procura presso il Tribunale di Foggia.

2.3. Vizio di motivazione con riferimento alla mancata considerazione del tempo trascorso e del comportamento del comune che aveva ingenerato un legittimo “affidamento alla sistemazione dell’opera”, avuto riguardo alla giurisprudenza in materia e al piano di recupero approvato dal comune di Lesina nel 2004.

2.4. Vizio di motivazione con riferimento all’individuazione nel ricorrente del destinatario dell’ordine di demolizione, che andava invece identificato in NAPOLANO NOME, fratello di NOME NOME e reale possessore dell’immobile.

2.5. Violazione di legge con riferimento allatnancato esercizio, da parte del ricorrente, dja:ZZLItarcrlaNsua facoltà di rendere spontanee dichiarazioni. Si deduce che – nonostante tale intenzione fosse stata anticipata già con l’istanza di revoca o sospensione – il Giudice non aveva comunicato “all’inizio del dibattimento” tale facoltà, né aveva ammesso il NAPOLANO ad esercitarla.

Con requisitoria ritualmente trasmessa, il Procuratore Generale sollecita una declaratoria di inammissibilità del ricorso, per la manifesta infondatezza delle censure prospettate.

Con memoria ritualmente trasmessa, la difesa replica alle argomentazioni del P.G., insistendo per l’accoglimento dei motivi di ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile.

Per evidenti ragioni di coerenza espositiva, è opportuno prendere le mosse dall’ultimo motivo, che appare manifestamente infondato.

Se è vero infatti che, nella richiesta proposta nell’interesse del NAPOLANO, era contenuta la richiesta di essere sentito, è anche vero che, nelle due udienze camerali svoltesi in presenza del NAPOLANO, nessuna sollecitazione in tal senso era stata adottata dallo stesso ricorrente, né dal difensore. Risulta dirimente, al riguardo, il contenuto del verbale di udienza del 25/11/2024, in cui la difesa aveva insistito nella sola istanza di ammissione dei testi.

Ad analoghe conclusioni deve pervenirsi quanto alle censure dedotte con il primo ed il quarto motivo, concernenti la pretesa estraneità del NAPOLANO individuato anche dal Giudice dell’esecuzione quale detentore dell’immobile da demolire – alla vicenda per cui è causa.

Nella prospettiva della difesa ricorrente, tale estraneità dovrebbe dedursi dal fatto che era stato NAPOLANO NOME, padre del ricorrente ed effettivo soggetto interessato, a versare il dovuto per l’attività di vigilanza dell’immobile dalla RAGIONE_SOCIALE

Al riguardo, risulta tutt’altro che illogica la motivazione dell’ordinanz impugnata, nella parte in cui evidenzia che, dallo stesso documento prodotto dalla difesa a sostegno dell’assunto, era stato l’odierno ricorrente NAPOLANO NOME a risultare l’intestatario del contratto con la predetta società: circostanz evidentemente inspiegabile, se davvero il ricorrente fosse stato estraneo alla disponibilità dell’immobile abusivo.

Anche le residue censure, volte a contestare “nel merito” la legittimità della disposta esecuzione, sono manifestamente infondate.

Al di là dell’intrinseca contraddittorietà di tali rilievi con la prospettazion completa estraneità del NAPOLANO ad ogni vicenda riguardante l’immobile, deve anzitutto convenirsi con il Giudice dell’esecuzione in ordine all’irrilevanza di ogni vicenda concernente la disponibilità dell’immobile medesimo dopo la sua realizzazione ad opera di COGNOME NOME, condannato dal Pretore di Lucera – Sez. dist. di Apricena e successivamente deceduto. Questa Suprema Corte ha invero chiarito che «in tema di reati edilizi, l’esecuzione dell’ordine di demolizione impartito dal giudice a seguito dell’accertata edificazione in violazione di norme urbanistiche, non è escluso dall’alienazione del manufatto abusivo a terzi, anche se intervenuta anteriormente all’ordine medesimo» (Sez. 3, n. 45848 del 01/10/2019, Cannova, Rv. 277266 – 01, la quale, in motivazione, ha evidenziato che l’ordine di demolizione, avendo carattere reale, ricade direttamente sul
soggetto che è in rapporto con il bene a prescindere dagli atti traslativi intercorsi con la sola conseguenza che l’acquirente, se estraneo all’abuso, potrà rivalersi nei

confronti del venditore a seguito dell’avvenuta demolizione).

Del tutto inconsistenti appaiono poi i rilievi imperniati sul tempo trascorso e sull’aspettativa di una regolarizzazione dell’immobile derivante dal

comportamento del comune e dalla giurisprudenza in materia. Nell’ordinanza impugnata, infatti, è stata diffusamente illustrata la non condonabilità

dell’immobile per la presenza di vincoli paesaggistici (il COGNOME era stato del resto condannato anche il reato di cui all’art. 20, lett. c, I. n. 47 del 1985)

comunque l’avvenuta definizione del procedimento, instaurato a seguito della domanda di condono, con un provvedimento comunale di improcedibilità,

notificato all’istante (cfr. pag. 5 dell’ordinanza impugnata).

Altrettanto priva di consistenza, infine, risulta la censura concernente la mancata assunzione della “prova a discarico” richiesta a proposito delle prorità

delle demolizioni e dell’accordo a tal dine stipulato dal comune di Lesina con la

Procura della Repubblica. Prescindendo da ogni altra considerazione circa l’ammissibilità della doglianza, assume rilievo assorbente il carattere meramente esplorativo e comunque totalmente irrilevante della richiesta rigettata, desumibile dalla “lista testimoniale ex art. 468, 1 comma, c.p.p.” presentata dal difensore, in cui si richiede se “l’Amministratore ha volontà di regolarizzare la zona inficiata dall’abusivismo”, e “quali sono i criteri tecno-giuridici per la scelta delle case ch vengono demolite”.
Le considerazioni fin qui svolte impongono una declaratoria di inammissibilità del ricorso, e la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della Cassa delle Ammende.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della Cassa delle Ammende.

Così deciso il 10 aprile 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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