Omissione lavori edifici: quando è reato penale?

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per due comproprietari di una quota minima di un immobile in rovina per il reato di omissione di lavori su edifici. La sentenza chiarisce che la difficoltà economica non esonera dalla responsabilità se non vengono adottate nemmeno le misure minime di sicurezza, come transennare l’area. La Corte ha inoltre respinto la questione di legittimità costituzionale, distinguendo nettamente la fattispecie di pericolo concreto per le persone da illeciti minori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 27 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Omissione di Lavori su Edifici: Responsabilità Penale Anche per il Comproprietario

La proprietà di un immobile comporta oneri e responsabilità, soprattutto quando la sua condizione minaccia la sicurezza pubblica. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito principi fondamentali in materia di omissione di lavori su edifici pericolanti, confermando la condanna penale di due comproprietari nonostante detenessero solo una quota infinitesimale dell’immobile e avessero addotto difficoltà economiche. La decisione sottolinea che l’impossibilità di eseguire lavori completi non esonera dall’obbligo di adottare misure minime per prevenire il pericolo.

I Fatti del Caso: La Condanna dei Comproprietari

Il caso ha origine dalla condanna emessa dal Tribunale di Locri nei confronti di due fratelli, comproprietari di un rudere in pietra di oltre cento anni. L’immobile, in stato di abbandono e suddiviso tra numerosi eredi, alcuni dei quali deceduti o difficilmente rintracciabili, presentava un evidente pericolo di crollo. I due imputati, proprietari di una quota del 2,5% (1/40 dell’intero), sono stati condannati per il reato di cui all’art. 677, terzo comma, del codice penale, per non aver provveduto ai lavori necessari a rimuovere il pericolo per la pubblica incolumità.

Le Questioni Giuridiche Portate in Cassazione

I due fratelli, tramite il loro difensore, hanno presentato ricorso alla Corte di Cassazione basandosi su tre motivi principali:
1. Incostituzionalità della norma: Sostenevano che l’art. 677, terzo comma c.p., fosse incostituzionale. A seguito della depenalizzazione dei primi due commi (che punivano la semplice omissione di lavori), la previsione del terzo comma (che scatta in caso di pericolo per le persone) si è trasformata da circostanza aggravante a reato autonomo, impedendo il bilanciamento con eventuali attenuanti.
2. Mancanza dell’elemento psicologico: Affermavano di non poter essere ritenuti colpevoli a causa dell’impossibilità oggettiva di agire. La loro quota minima di proprietà, le difficoltà economiche e la complessità nel coinvolgere tutti gli altri eredi rendevano, a loro dire, l’obbligo di messa in sicurezza inesigibile.
3. Vizio di motivazione: Contestavano la logicità della sentenza del Tribunale, basandosi sugli stessi argomenti del secondo punto.

Analisi sull’Omissione di Lavori su Edifici: La Decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, fornendo importanti chiarimenti sulla portata degli obblighi dei proprietari di immobili pericolanti.

La Legittimità Costituzionale del Reato

La Corte ha dichiarato manifestamente infondata la questione di costituzionalità. Ha spiegato che la scelta del legislatore di mantenere rilevanza penale solo per le omissioni che generano un pericolo concreto per le persone è una scelta di politica criminale del tutto ragionevole. A differenza del caso citato dai ricorrenti (relativo alla ubriachezza manifesta), qui non si punisce una qualità personale, ma un fatto diverso e più grave: non la semplice rovina dell’edificio (ora illecito amministrativo), ma il pericolo che da essa deriva per l’incolumità pubblica. Questa gravità giustifica la sua configurazione come reato autonomo.

Responsabilità Penale e Inesigibilità dell’Obbligo

Sul punto centrale della responsabilità, la Cassazione ha confermato l’orientamento consolidato. La Corte ha stabilito che le difficoltà economiche o la complessità della comproprietà non sono sufficienti a escludere il reato, a meno che non si provi una assoluta impossibilità di adempiere. In questo contesto, l’obbligo del proprietario non si esaurisce necessariamente nell’esecuzione di costosi lavori di ristrutturazione. La giurisprudenza ha da tempo chiarito che, per andare esenti da responsabilità, è sufficiente intervenire sugli effetti del pericolo, anziché sulla causa. In pratica, è dovere del proprietario adottare opere provvisorie, come interdire l’accesso o il transito nelle zone pericolanti. Si tratta di misure a basso costo che chiunque, anche il proprietario di una piccola quota, può e deve mettere in atto per neutralizzare il pericolo immediato per le persone.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla distinzione cruciale tra la causa del pericolo (la rovina dell’edificio) e il pericolo stesso. Mentre risolvere la causa può essere complesso e oneroso, eliminare o mitigare il pericolo immediato è un obbligo inderogabile. La condotta omissiva penalmente rilevante non consiste tanto nel non aver ristrutturato l’immobile, quanto nel non aver fatto nulla per impedire che qualcuno potesse essere ferito dal crollo. I giudici hanno sottolineato che gli imputati non avevano fornito alcuna prova di aver tentato di adempiere, neppure attraverso le misure più semplici come l’apposizione di transenne o cartelli di pericolo. La loro consapevolezza dello stato di abbandono e pericolosità dell’edificio ha quindi integrato pienamente l’elemento psicologico del reato contravvenzionale, che è punito a titolo di colpa.

Conclusioni

La sentenza ribadisce un principio di grande importanza pratica: la proprietà, anche se parziale, è fonte di responsabilità che non può essere elusa invocando genericamente difficoltà economiche o complessità burocratiche. Di fronte a un edificio pericolante, il proprietario ha il dovere primario di attivarsi per proteggere la sicurezza pubblica. Se la ristrutturazione completa è fuori portata, devono essere adottate tutte le misure provvisorie idonee a prevenire danni a terzi. Questa decisione serve da monito per tutti i proprietari e comproprietari di immobili in stato di degrado, ricordando loro che l’inerzia di fronte a un pericolo concreto può avere conseguenze penali significative.

Essere comproprietario di una piccola quota di un immobile in rovina esonera dalla responsabilità penale per l’omissione di lavori su edifici?
No. La Cassazione ha stabilito che anche il comproprietario di una quota minima ha l’obbligo di intervenire. Se non può sostenere i costi dei lavori, deve comunque adottare misure provvisorie per prevenire il pericolo, come interdire l’accesso all’area pericolante.

La difficoltà economica è una scusa valida per non mettere in sicurezza un edificio pericolante?
No, non automaticamente. Secondo la sentenza, la difficoltà economica non esclude la responsabilità se non si dimostra l’assoluta impossibilità di adempiere. Il proprietario deve comunque attivarsi per le misure minime, come segnalare il pericolo o impedire il transito, che non richiedono ingenti spese.

Perché il reato di omissione di lavori su edifici con pericolo per le persone (art. 677, comma 3 c.p.) è considerato costituzionalmente legittimo?
Perché sanziona un fatto diverso e più grave rispetto alla semplice omissione di manutenzione (che è un illecito amministrativo). Il reato penale scatta solo quando dall’omissione deriva un pericolo concreto per l’incolumità delle persone, giustificando la scelta del legislatore di mantenerlo come reato autonomo.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 28572 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 1 Num. 28572 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 06/05/2025

SENTENZA

sui ricorsi proposti da:

COGNOME NOME nato a COGNOME il 08/02/1958

COGNOME NOME nato a MAMMOLA il 01/07/1949

avverso la sentenza del 11/10/2024 del TRIBUNALE di RAGIONE_SOCIALE

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore NOME COGNOME che ha concluso chiedendo l’annullamento della sentenza con rinvio al Tribunale di Locri per nuovo giudizio.

RITENUTO IN FATTO

Con la sentenza indicata in epigrafe, il Tribunale di Locri ha condannato COGNOME NOME e COGNOME NOME NOME per il reato di cui all’art. 677, terzo comma, cod. pen., applicando a ciascuno la pena dell’ammenda di euro 309,00.

Avverso la sentenza hanno proposto ricorso per cassazione entrambi gli imputati, per il tramite del medesimo difensore di fiducia, avv. NOME COGNOME COGNOME deducendo tre motivi di appello di seguito enunciati, secondo il disposto di c all’art. 173 disp. att. cod. proc. pen.

2.1. Con il primo motivo hanno chiesto di sollevare la questione di legittimit costituzionale dell’art. 677, terzo comma, cod. pen. – come risultante a segui della depenalizzazione del primo e secondo comma, ad opera dell’art. 52 del decreto legislativo 30 dicembre 1999, n. 507 – in riferimento all’art. 3 Cost.

In particolare, la difesa ha evidenziato che precedentemente alla depenalizzazione i primi due commi dell’art. 677 cod. pen. prevedevano due fattispecie – base, in relazione alle quali la previsione di cui al terzo co costituiva una circostanza aggravante che, attualmente, per effetto della modific legislativa costituisce una fattispecie autonoma di reato.

Secondo il difensore, dall’intervento di depenalizzazione sarebbe conseguita una disciplina irragionevole che, trasformando un’aggravante in fattispeci autonoma di reato, ha precluso la possibilità di operare il bilanciamento co eventuali circostanze attenuanti.

La questione di costituzionalità, ad avviso della difesa, sarebbe del tut sovrapponibile a quella affrontata dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 35 del 2002, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 688, sec comma, cod. pen.

2.2. Con il secondo motivo, i ricorrenti hanno dedotto, ai sensi dell’art. 6 comma 1, lett. b), cod. proc. pen., l’inosservanza o l’erronea applicazione del legge penale con riferimento alla violazione degli articoli 42 e 43 cod. pen. relazione all’articolo 677 cod pen.

In particolare, hanno eccepito che la sentenza impugnata ha affermato la responsabilità di entrambi gli imputati in ordine alla contravvenzione contestat consistita nell’ aver omesso, nella qualità di proprietari, di eseguire i l necessari per la messa in sicurezza dell’immobile che versava in stato d abbandono, valutando erroneamente gli elementi emersi nel corso del giudizio dai

quali si sarebbe dovuto far discendere l’impossibilità, per ciascuno di loro, provvedere alla riparazione dell’immobile o alla messa in sicurezza dello stesso.

Con il motivo di ricorso si è evidenziato, in particolare, che proprio da pagine 4 e 5 del provvedimento impugnato risulta che la proprietà dell’immobile, costituente un rudere in pietra di oltre cento anni, è suddivisa tra numerosissi persone, molte delle quali decedute, sussistendo, inoltre, una oggettiva diffico nel rintracciare le altre; e, si è osservato, che nel provvedimento censurato si altresì atto del fatto che NOME COGNOME aveva chiesto al sindaco di individuare e coinvolgere anche gli altri coobbligati al fine di rendere possibile intervento sull’immobile, attesa la sua incapacità economica a sostenere i costi d lavori per la messa in sicurezza.
La difesa ha dedotto, altresì, che nel corso del giudizio è emerso che le quot di proprietà degli imputati era limitata ad una porzione infinitesimale dell’immobil ovvero circa il 2,50% ovvero 1/40 dello stesso.

La concorrenza di tali elementi avrebbe dovuto indurre il giudice ad assolvere gli imputati per mancanza dell’elemento psicologico del reato configurandosi nella fattispecie una situazione di inesigibilità dell’obbligo gravante su entramb ricorrenti.

2.3. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono, ai sensi dell’ad 606 comma uno lett. e) cod. proc. pen., la contraddittorietà o la manifesta illogicità motivazione risultante dal testo del provvedimento impugnato ovvero da altri atti del processo specificamente indicati nei motivi di gravame.

A sostegno del motivo di impugnazione in entrambi i ricorsi la difesa spende considerazioni identiche a quelle poste alla base del secondo motivo di ricorso.

Con requisitoria scritta, il Sostituto Procuratore generale, NOME COGNOME ha concluso chiedendo l’annullamento della sentenza con rinvio al Tribunale di Locri per nuovo giudizio.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi sono infondati, per le ragioni di seguito evidenziate.

1.1. In via preliminare deve rilevarsi che i ricorrenti pongono identich doglianze, potendo pertanto procedersi ad una trattazione congiunta dei motivi.

Con il primo motivo, i ricorrenti hanno sollecitato il Collegio a sollevare l questione di legittimità costituzionale dell’art. 677, terzo comma, cod. pen., riferimento alla violazione dell’art. 3 Cost, assumendo l’irragionevolezza del scelta del legislatore che, depenalizzando le fattispecie incriminatrici di cui al pr

2 GLYPH

e al secondo comma e lasciando in vigore la sola previsione del terzo comma quale autonoma ipotesi di reato, impedirebbe al giudice di operare il giudizio bilanciamento con eventuali circostanza attenuanti.

Questo Collegio non ritiene sussistere le condizioni per sollevare la dedott questione di costituzionalità innanzi alla Corte costituzionale.

Va ricordato che per effetto dell’intervento del legislatore del 1999, precedenti pene dell’ammenda, stabilite in relazione ai primi due commi dell’art 677 cod. pen., sono state sostituite con le sanzioni amministrative, di tal l’attuale formulazione della disposizione in esame punisce con la sanzion amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929 «MI proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato all conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione il quale omette provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo» (comma 1); e con la medesima sanzione punisce «chi, avendone l’obbligo omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione» (comma 2).
La depenalizzazione non ha, invece, riguardato la fattispecie di cui al ter comma, il quale stabilisce che «se dai fatti preveduti dalle disposizioni precede deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammen non inferiore a euro 309».

Tanto premesso, va rilevato che pur profilandosi come ammissibile il motivo di ricorso in questione che solleva per la prima volta innanzi alla Corte la questi di legittimità costituzionale (Sez. 3, n. 7528 del 09/11/2023 dep. 21/02/2024 Rv. 285954 – 02), va tuttavia rilevato che la questione è manifestamente infondata.

Il fatto previsto al terzo comma, pur causalmente riconducibile alle violazion amministrative, è diverso e più grave rispetto ai fatti – base descritti nei co precedenti, in quanto è qualificato dall’esistenza di un pericolo alla incolumità d persone. La fattispecie incriminatrice, dunque, sanziona penalmente l’omissione dei lavori necessari per rimuovere il pericolo per le persone derivante da un costruzione che minacci rovina.

La depenalizzazione delle sole prime due ipotesi – che non contemplano il pericolo per le persone – esprime una legittima scelta del legislatore in ordin opzioni di politica criminale, in conformità alla costante giurispruden costituzionale secondo cui egli gode di ampia discrezionalità nella definizione dell ipotesi astratte di reato e nella determinazione delle relative pene, nel rispett principio di proporzionalità (sentenze n. 105 del 2025, 46 del 2024 e altre, ivi

3 GLYPH

citate) e con il limite della non manifesta irragionevolezza (sentenze n. 83 2025, n. 86 del 2024, n. 207 del 2023, n. 260 e n. 95 del 2022 e n. 62 del 2021

La scelta di conservare la rilevanza penale della fattispecie in questione non sovrapponibile a quella oggetto di esame della Corte costituzionale nella sentenz n. 354 del 2002 che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’ articolo secondo comma, del codice penale; la disposizione dichiarata illegittima puniva con la pena dell’arresto da tre a sei mesi chiunque, in un luogo pubblico o aper al pubblico, è colto in stato di manifesta ubriachezza, se il fatto è commesso chi ha già riportato una condanna per delitto non colposo contro la vita l’incolumità individuale.
Nella fattispecie la Corte ebbe a rilevare che a seguito della depenalizzazione (operata con la medesima legge n. 507 del 1999) del reato previsto dal primo comma dell’articolo 688 del codice penale, che puniva con l’arresto fino a sei mes o con l’ammenda da lire ventimila a quattrocentomila «chiunque, in un luogo pubblico o aperto al pubblico, fosse colto in stato di manifesta ubriachezza», quel che in precedenza era una aggravante prevista al secondo comma, non era più riferita ad un reato base divenendo essa medesima una autonoma fattispecie di reato, con la conseguenza che incorreva nel reato di ubriachezza solo chi i passato avesse riportato condanna per delitto non colposo contro la vita l’incolumità delle persone; chi invece tale condanna non avesse subito, anche se fosse stato condannato per reati di non minore gravità, rispondeva per que medesimo comportamento soltanto a titolo di illecito amministrativo.
Come rilevato dal ricorrente, nell’occasione la Corte evidenziò l’incongruenza derivante dall’intervento di depenalizzazione in quanto una semplice circostanza aggravante era stata trasformata in elemento costitutivo del reato, tuttavia al fu ritenuto il vulnus al principio di legalità della pena e di orientamento della pena all’emenda del condannato, ai sensi degli artt. 25, secondo comma, e 27, terzo comma, Cost.; nella sentenza, infatti, si affermò che «Rinvenuta elemento costitutivo del reato di ubriachezza, la precedente condanna assume le fattezze d un marchio, che nulla il condannato potrebbe fare per cancellare e che vale a qualificare una condotta che, ove posta in essere da ogni altra persona, no configurerebbe illecito penale. Il fatto poi che il precedente penale che qui vi in rilievo sia privo di una correlazione necessaria con lo stato di ubriachezza ren chiaro che la norma incriminatrice, al di là dell’intento del legislatore, finis punire non tanto l’ubriachezza in sé, quanto una qualità personale del soggett che dovesse incorrere nella contravvenzione di cui all’articolo 688 del codic penale».
4 GLYPH

Appare dunque evidente che il profilo evidenziato dal ricorrente in relazione alla preclusione della possibilità di operare il bilanciamento con eventua circostanze attenuanti, nella fattispecie del reato di ubriachezza assumeva u rilievo differente rispetto alla fattispecie in esame.

Al riguardo, nella sentenza n. 354 del 2002 la Corte evidenziò l’anomalia secondo la quale per effetto della depenalizzazione si delineava che «nel sistema attuale la possibilità di commisurare la pena all’effettivo disvalore del fat fortemente limitata: in effetti, il secondo comma dell’art. 688 del codice penal non costituisce più una circostanza aggravante, ma configura un reato autonomo, sicché non può più parlarsi di bilanciamento con eventuali circostanze attenuanti, le quali, ove ravvisabili, possono determinare un abbattimento del minimo edittale, ma non esimere il giudice dall’applicare comunque la pena dell’arresto.»
Ebbene, non può non rilevarsi come tale affermazione si era fondata sul presupposto che il primo e il secondo comma avessero ad oggetto uno stesso fatto – essere colto in stato di ubriachezza – che risultava aggravato – in violazione principio di offensività che non ammette il reato d’autore – per il solo fatto di riportato una condanna per delitto non colposo contro la vita o l’incolumità dell persone.

Risulta con evidenza che nella fattispecie di cui all’art. 677 cod. pen., co sopra rilevato, la fattispecie autonoma di cui al terzo comma, si connota per esser distinta dalle ipotesi contemplate nei primi due commi, venendo in rilievo l’elemento del pericolo concreto per le persone derivante da una costruzione che minacci rovina e, dunque, un fatto diverso.

In conclusione deve ritenersi manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 677, terzo comma, cod. pen., in relazione all 3 Cost. che sanzione penalmente l’omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina se da ciò deriva pericolo per le persone.

Anche il secondo e il terzo motivo di ricorso, che pongono identiche doglianze, sono infondati.

Con motivazione puntuale e priva di vizi logici, il Tribunale di Locri ha fornito le ragioni della insussistenza di una condizione di inesigibilità dell’obbligo gravan su entrambi i ricorrenti di provvedere alla riparazione dell’immobile o alla messa in sicurezza dello stesso.

In particolare, posta la non contestata situazione di rovina dell’edificio, sentenza impugnata ha in primo luogo escluso la inconsapevolezza da parte dei ricorrenti dello stato di abbandono dell’immobile pericolante evidenziando che gli

imputati risultano essere proprietari pro quota sin dal 1984 e che gli stessi foss a conoscenza di dette condizioni di rovina, per essere stati avvisati dal La Ros

NOME COGNOME e per essere stata loro notificata l’ordinanza sindacale n. 1

del 7 agosto 2019 per la messa in sicurezza del rudere.

La sentenza censurata, inoltre, ha rilevato come la circostanza che detta ordinanza non fosse stata notificata a tutti i comproprietari non fosse idonea a

escludere la sussistenza dell’elemento soggettivo del reato sul rilievo che l’obbli di provvedere all’esecuzione dei lavori necessari e a rimuovere il pericolo pe

l’incolumità delle persone sorge indipendentemente da qualsiasi provvedimento coattivo della pubblica amministrazione ed indipendentemente dall’adempimento

degli altri comproprietari, in tal modo correttamente applicando il principi secondo cui su ogni singolo proprietario ricade l’obbligo giuridico di rimuovere l

situazione pericolosa (Sez. 1 n. 50366 del 07/10/2019 Rv. 278081 – 01 Sez. 1, n.

21401 del 10/02/2009, Rv. 243663 – 01).

La sentenza, inoltre, pur dando atto che NOME COGNOME ha dichiarato di essere disoccupato e di non essere in grado di far fronte alle spese necessarie p la messa in sicurezza dell’immobile, non ha attribuito determinate rilievo a tal profilo, non risultando conseguita la prova dell’impossibilità di adempiere, coerenza al principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità e richiamato i sentenza, secondo cui per andare esenti da responsabilità ciò che è sufficiente intervenire sugli effetti anziché sulla causa delta rovina, prevenendo la specifi situazione di pericolo con opere provvisorie e comunque interdicendo l’accesso o il transito nelle zone pericolanti (Sez. 1, n. 25221 del 17/02/2012 Rv. 253097 01).
Dalle considerazioni sin qui espresse deriva, dunque, il rigetto del ricor e la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali. Così deciso in Roma, il 6 maggio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.