Omissione di lavori: obbligo del proprietario sempre

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per omissione di lavori del nuovo proprietario di un immobile pericolante. Nonostante l’imputato sostenesse che l’intervento del Comune gli avesse impedito di agire, la Corte ha stabilito che l’obbligo di messa in sicurezza sorge immediatamente con l’acquisizione della proprietà, a prescindere da qualsiasi ordinanza amministrativa. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Omissione di Lavori su Edificio Pericolante: Quando Scatta l’Obbligo del Proprietario?

La proprietà di un immobile comporta onori ma anche oneri, primo tra tutti quello di garantirne la sicurezza per evitare pericoli alla pubblica incolumità. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di omissione di lavori su edifici che minacciano rovina: la responsabilità del proprietario è immediata e non dipende da un’ordinanza comunale. Analizziamo insieme questo caso per capire la portata di tale obbligo.

I Fatti del Caso: Una Donazione e un Edificio a Rischio

Il caso riguarda un soggetto che, divenuto proprietario di un immobile a seguito di una donazione, veniva condannato insieme alla precedente proprietaria per il reato previsto dall’art. 677 del codice penale. L’edificio si trovava in uno stato di grave pericolo, tanto che il Comune aveva emesso un’ordinanza per la sua messa in sicurezza. Il nuovo proprietario, tuttavia, non eseguiva i lavori necessari. La situazione si complicava quando il Comune, data l’inerzia e l’urgenza, procedeva autonomamente alla demolizione dell’immobile.

Il Ricorso in Cassazione: le Ragioni del Proprietario

L’imputato presentava ricorso in Cassazione, basando la sua difesa su tre motivi principali:
1. Impossibilità di adempiere: Sosteneva che l’intervento diretto del Comune, avvenuto prima della scadenza dei termini fissati, gli avesse di fatto impedito di eseguire i lavori, rendendo impossibile l’adempimento.
2. Assenza dell’elemento oggettivo: Non vi sarebbe stata una sua reale omissione, poiché l’azione del Comune aveva anticipato qualsiasi sua possibile iniziativa.
3. Assenza dell’elemento soggettivo (colpa): Non poteva essergli attribuita alcuna colpa, dato che si era trovato nell’impossibilità oggettiva di ottemperare all’obbligo a causa dell’intervento pubblico.

La Decisione della Corte: l’Omissione di Lavori e la Responsabilità Immediata

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso manifestamente infondato e quindi inammissibile. I giudici hanno chiarito che la responsabilità per l’omissione di lavori non è legata all’esistenza di un provvedimento amministrativo. L’obbligo di agire per rimuovere il pericolo sorge direttamente dalla legge, nel momento stesso in cui un edificio minaccia rovina, e grava su chi ne ha la legale disponibilità, ovvero il proprietario.

Le Motivazioni: la Posizione di Garanzia del Proprietario

Il cuore della decisione risiede nel concetto di “posizione di garanzia”. Il proprietario di un immobile è garante della sicurezza pubblica rispetto ai pericoli che possono derivare dal suo bene. Questo obbligo, spiegano i giudici, prescinde da qualsiasi provvedimento coattivo della Pubblica Amministrazione. Un’eventuale ordinanza comunale, infatti, ha un carattere puramente ricognitivo: non crea l’obbligo, ma si limita a constatare un’inosservanza già in atto.

Di conseguenza:
– L’obbligo del nuovo proprietario è sorto nell’esatto momento in cui ha acquisito la proprietà dell’edificio pericolante.
– L’inerzia per oltre un mese dalla donazione, senza neppure avviare le procedure amministrative per i lavori, è stata sufficiente a configurare il reato.
– L’intervento del Comune, lungi dall’essere una scusante, è stata la conseguenza diretta della colpevole inerzia del proprietario. Definire “paradossale” che l’intervento di messa in sicurezza da parte del Comune sia usato come giustificazione per il proprio mancato adempimento è un punto chiave della motivazione della Corte.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari di Immobili

La sentenza ribadisce un messaggio molto chiaro per tutti i proprietari di immobili: la responsabilità penale per la sicurezza degli edifici è una questione seria e immediata. Non è possibile attendere un sollecito o un’ordinanza da parte delle autorità per attivarsi. Chi acquisisce un immobile, anche tramite donazione o successione, deve immediatamente verificarne lo stato e, in caso di pericolo, agire con la massima diligenza per rimuoverlo. L’inerzia non solo espone a rischi per la sicurezza pubblica, ma configura un reato la cui responsabilità è diretta e personale.

L’obbligo di eseguire lavori su un edificio pericolante nasce solo dopo un’ordinanza del Comune?
No, secondo la Corte l’obbligo del proprietario sorge nel momento stesso in cui si verifica la situazione di pericolo per le persone, indipendentemente da qualsiasi provvedimento amministrativo. L’eventuale ordinanza comunale ha un carattere meramente ricognitivo di un obbligo già esistente.

Se il Comune interviene e demolisce l’edificio, il proprietario è esente da colpa per non aver eseguito i lavori?
No, l’intervento del Comune non esclude la colpa del proprietario. La Corte lo considera una conseguenza della sua precedente inerzia. Il proprietario avrebbe dovuto attivarsi non appena divenuto proprietario, e l’intervento pubblico non può essere usato come giustificazione per il proprio mancato adempimento.

La brevità del termine concesso dal Comune per eseguire i lavori può escludere il reato di omissione di lavori?
No, la Corte ha stabilito che la brevità del termine concesso da un provvedimento amministrativo è irrilevante ai fini della configurabilità del reato, poiché l’obbligo di agire del proprietario preesiste e sorge direttamente dalla situazione di pericolo dell’immobile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 44381 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 1 Num. 44381 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 16/06/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME NOME a PRETORO il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 09/06/2022 del TRIBUNALE di PESCARA

visti gli atti, il provvedimento impugNOME e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo l’annullamento senza rinvio della sentenza impugnata.

Ritenuto in fatto

Con sentenza 18 agosto 2022, il Tribunale di Pescara ha dichiarato COGNOME NOME e COGNOME NOME colpevoli del reato di cui all’art. 677, comma 3, cod. pen. condannandoli alla pena di 309 euro di ammenda.

Il Tribunale ha accertato che COGNOME NOME, in qualità di proprietari dell’immobile descritto nel capo di imputazione, e successivamente, COGNOME NOME, divenuto proprietario del suddetto immobile per effetto di donazione, avevano omesso di effettuare gli interventi necessari a salvaguardare l’incolumità pubblica, pur a fronte delle ordinanze emesse dal Comune di Spoltore e loro notificate. Il Tribunale ha ravvisato in tali condotte gli estremi del reato contes emergendo dalla documentazione in atti la prova della situazione di estremo pericolo per la pubblica incolumità in cui versava l’immobile, nonché la total inerzia dei proprietari nel rimuoverla.
Avverso tale sentenza COGNOME NOME ha proposto ricorso per cassazione articolando tre censure.

2.1. Con il primo motivo si deduce violazione di legge, contraddittorietà e manifesta illogicità della motivazione in quanto il Tribunale non avrebbe distinto l posizione del ricorrente rispetto a quella di COGNOME NOME. Egli, infatti divenuto proprietario dell’immobile solo in data 20.9.2018, e in data 27.9.2018 gl era stata notificata l’ordinanza comunale n. 22, già notificata a COGNOME NOME senza che tuttavia COGNOMEro stati modificati i termini originariamente assegnati COGNOME in essere interventi di messa in sicurezza. Inoltre, il Comune, anteriorment alla scadenza dei suddetti termini, avrebbe provveduto autonomamente alla demolizione dell’immobile, in tal modo impedendo al ricorrente di adempiere a quanto disposto dall’ordinanza. La sentenza impugnata avrebbe perciò illegittimamente parificato la posizione dei due imputati, e avrebbe omesso di motivare in merito alla mancata applicazione della causa di non punibilità di cu all’art. 131-bis cod. pen.
2.2. Con il secondo motivo si deduce violazione di legge, contraddittorietà e manifesta illogicità della motivazione in relazione alla sussistenza dell’elemen oggettivo del reato di cui all’art. 677, comma 3, cod. pen. Nella specie non sareb ravvisabile alcuna omissione a carico del ricorrente in quanto il Comune di Spoltore, intervenendo autonomamente, avrebbe anticipato il ricorrente nell’esecuzione dei lavori, impedendogli di intervenire diligentemente e compatibilmente con le tempistiche necessarie ad un privato per realizzare i lavori richiesti.
2.3. Con il terzo motivo si deduce violazione di legge, contraddittorietà manifesta illogicità della motivazione in relazione alla sussistenza dell’elemen soggettivo del reato contestato. Il COGNOME, infatti, si sarebbe trovato impossibilità di ottemperare all’obbligo di mettere in sicurezza l’immobile a caus dell’intervento del Comune, sicché non sarebbe configurabile alcuna colpa.

Il Procuratore generale ha depositato conclusione scritte chiedendo l’annullamento senza rinvio della sentenza impugnata.

Considerato in diritto

Il ricorso è manifestamente infondato e deve pertanto essere dichiarato inammissibile.

Il primo e il secondo motivo possono essere esaminati congiuntamente in quanto tra loro connessi. Essi sono manifestamente infondati.

L’art. 677, terzo comma, cod. pen. sanziona la condotta del proprietario di un edificio che minacci rovina con pericolo per le persone, il quale non provveda ad eseguire i lavori necessari per rimuovere tale situazione. L’obbligo di attivazio previsto dalla citata disposizione e che dà luogo a responsabilità incombe su proprietari, ovvero su chi per loro è obbligato alla conservazione o alla vigilan dell’edificio o della costruzione, sicché esso deriva dalla situazione di le disponibilità del bene.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che tale obbligo prescind dall’esistenza di un provvedimento amministrativo presupposto, ma trova fondamento nella posizione di garanzia del soggetto attivo del reato. Si è infat affermato che l’obbligo «di provvedere all’esecuzione dei lavori necessari rimuovere il pericolo per l’incolumità delle persone costituito dall’esistenza di edificio o di una costruzione che minacci rovina, sorge indipendentemente da qualsiasi provvedimento coattivo della RA. che, se adottato, assume carattere meramente ricognitivo della già verificatasi inosservanza, sicché la brevità d termine concesso dal provvedimento stesso per l’esecuzione dei lavori e il fatt che questi ultimi non siano specificati non assume rilevanza ai fini dell’esclusi del reato» (Sez. 1, n. 233 del 21/11/2007, COGNOME, Rv. 238809-01; in senso sostanzialmente conforme, anche Sez. 1, n. 17844 del 26/03/2003, COGNOME, Rv. 224799-01; Sez. 1, n. 34112 del 13/07/2001, COGNOME, Rv. 219758-01; Sez. 1, n. 29595 del 13/07/2021, COGNOME, Rv. 281644 – 01).
Se dunque la sussistenza del reato prescinde dall’esistenza di u provvedimento del Comune, ricollegandosi alla condizione di proprietario dell’immobile in rovina, correttamente il Tribunale non ha distinto la posizione d ricorrente rispetto a quella della figlia, COGNOME NOMENOME posto che entrambi, pure per periodi di tempo diversi, erano proprietari dell’immobile di cui al capo imputazione, e altrettanto correttamente ha ritenuto che sul ricorrente gravass a far data dall’atto di donazione, l’obbligo previsto dall’art. 677 cod. pen. consegue, inoltre, l’irrilevanza del termine che il Comune avrebbe assegNOME a COGNOME COGNOME COGNOME in essere gli interventi necessari a scongiurare il perico crollo dell’edificio, dal momento che esso non incide in alcun modo sulla configurabilità del reato. Invero, l’obbligo di attivarsi previsto dalla legge, es connesso alla situazione di fatto della pericolosità dell’immobile per le perso sorge al verificarsi di tale situazione, sicché sorge non appena essa si verifich COGNOME avrebbe dovuto dunque attivarsi non appena divenuto proprietario dell’edificio, mentre non risulta che egli si sia in alcun modo attivato, nepp avviando le procedure amministrative richieste per l’esecuzione delle opere necessarie a mettere in sicurezza l’immobile.
Del tutto destituita di fondamento è altresì la dedotta mancanza d motivazione in ordine alla applicabilità nella specie dell’art. 131-bis cod. pe Tribunale, invero, ha puntualmente dato conto delle ragioni per cui ha escluso l particolare tenuità del fatto, affermando con motivazione congrua, che, alla luc degli atti non erano emerse circostanze dalle quali desumere che l’inerzi dell’imputato COGNOME dipesa da una non completa comprensione della situazione concreta ovvero da situazioni personali «socialmente apprezzabili».
3. Anche il terzo motivo è manifestamente infondato.

Secondo l’insegnamento di questa Corte, ai fini della configurabilit dell’elemento soggettivo nel reato di omissione di lavori in edifici che minaccia rovina, previsto dall’art. 677, terzo comma, cod. pen., è necessaria una volon cosciente e libera, cui è condizionata l’imputabilità anche in riferimento al r contravvenzionale ai sensi dell’art. 42 cod. pen., e che è esclusa dalla oggett impossibilità di esecuzione dei lavori non dipendente da colpa. (Sez. 1, n. 3409 del 14/04/2015, Rv. 264694 – 01).

Si è inoltre ritenuto che, ai fini della sussistenza della colpa, è necessario il proprietario o la persona obbligata in sua vece siano coscienti della situazione pericolo per le persone e non la eliminino per negligenza, imprudenza od imperizia (Sez. 1, Sentenza n. 7848 del 21/01/2015, Rv. 262466 – 01).

Nella specie appare indubbio che il ricorrente COGNOME cosciente della situazion in cui versava l’immobile, non foss’altro che per il fatto che gli era stato noti

il provvedimento del Comune. La condizione rovinosa in cui si trovava l’edificio per quanto si è già detto – avrebbe dovuto indurre il ricorrente, non appe divenuto proprietario, a fare quanto necessario per rimuovere la condizione d pericolo. Invece, ad un mese di distanza dall’atto di donazione, non risulta ch COGNOME COGNOME COGNOME in alcun modo attivato, tanto da avervi provvedu l’amministrazione comunale. È perciò del tutto irrilevante (se non paradossale) ch il ricorrente individui in tale intervento di messa in sicurezza dell’edificio la del mancato adempimento del suo obbligo e quindi la ricorrenza di una situazione di impossibilità oggettiva che ne escluderebbe la colpa.
Alla declaratoria di inammissibilità dell’impugnazione consegue ex lege, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., la condanna del ricorrente al pagamento de spese del procedimento, nonché al versamento in favore della Cassa dette ammende di una somma determinata, equamente, in euro 3.000,00, tenuto conto che non sussistono elementi per ritenere che «la parte abbia proposto ricor senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità» (Cort cost. n. 186 del 13/06/2000).

PQM

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa dell ammende.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 16 giugno 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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