Omessa manutenzione immobile: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un proprietario contro il sequestro preventivo del suo edificio. La Corte ha confermato che l’omessa manutenzione immobile, che crea pericolo di crollo, integra il reato previsto dall’art. 677 c.p., giustificando la misura cautelare. Interventi parziali non sono sufficienti a escludere la responsabilità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Omessa Manutenzione Immobile: Quando Scatta il Sequestro Preventivo?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3336 del 2024, è tornata a pronunciarsi su un tema di grande rilevanza pratica: la responsabilità penale per l’omessa manutenzione immobile e le condizioni per l’applicazione del sequestro preventivo. Questa decisione chiarisce che la semplice esecuzione di interventi parziali non è sufficiente a escludere il reato quando persiste un concreto pericolo per la pubblica incolumità.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dal ricorso presentato dal proprietario di un fabbricato contro un’ordinanza del Tribunale che aveva confermato il decreto di sequestro preventivo sul suo immobile. Al proprietario veniva contestata la contravvenzione prevista dall’art. 677 del codice penale per non aver provveduto ai lavori necessari a mettere in sicurezza l’edificio, nonostante il pericolo di crollo e il conseguente rischio per la sicurezza pubblica.

Nonostante avesse ricevuto diverse segnalazioni e diffide, l’ultima delle quali dai Vigili del Fuoco che avevano dovuto transennare l’area per inibire il passaggio, il proprietario non aveva eseguito opere risolutive. La difesa sosteneva di aver compiuto alcuni interventi, come la muratura della porta d’ingresso, e che questi dimostrassero l’assenza di una condotta omissiva. Tuttavia, queste azioni sono state ritenute insufficienti a eliminare il pericolo.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in toto la validità del sequestro preventivo. Gli Ermellini hanno ribadito principi fondamentali in materia di misure cautelari reali e di reati legati alla sicurezza degli edifici.

La Corte ha sottolineato che, ai fini del sequestro preventivo, è sufficiente la sussistenza del cosiddetto fumus commissi delicti, ovvero l’astratta configurabilità di un reato nel fatto contestato. Non è necessario un accertamento approfondito sulla colpevolezza dell’indagato, essendo il focus della misura cautelare incentrato sulla pertinenza della cosa al reato e sul pericolo che la sua libera disponibilità possa aggravare o protrarre le conseguenze del reato stesso.

Le motivazioni

I giudici hanno spiegato che la condotta del proprietario integrava pienamente la fattispecie di omessa manutenzione immobile prevista dall’art. 677 c.p. L’omissione dei provvedimenti necessari a porre in sicurezza il fabbricato, che minacciava rovina, aveva reso indispensabile l’intervento emergenziale dei Vigili del Fuoco, a dimostrazione del concreto periculum in mora.

La Corte ha smontato la tesi difensiva secondo cui interventi parziali, come la muratura di una porta, potessero interrompere la condotta omissiva. Si è chiarito che non basta una qualsiasi forma di attivazione da parte del proprietario, ma è necessario che l’intervento raggiunga lo scopo richiesto dalla norma: eliminare il rischio per la pubblica incolumità. Nel caso di specie, il pericolo di crollo non era affatto venuto meno.

Inoltre, è stato ribadito che il reato di cui all’art. 677 c.p. è un reato permanente: la sua consumazione perdura fino a quando la situazione antigiuridica non viene rimossa. L’obbligo di conservazione e messa in sicurezza grava costantemente sul titolare del bene, e il sequestro non trasferisce tale obbligo agli enti pubblici.

Le conclusioni

Questa sentenza riafferma un principio cruciale: la responsabilità del proprietario per la sicurezza del proprio immobile è un dovere non delegabile e non eludibile con interventi di facciata. Per evitare conseguenze penali e misure cautelari come il sequestro, è indispensabile agire in modo tempestivo e risolutivo per eliminare ogni concreto pericolo per la pubblica incolumità. La pronuncia serve da monito per tutti i proprietari di immobili, sottolineando che la tutela della sicurezza pubblica prevale su qualsiasi inerzia o valutazione parziale del rischio.

Cosa si intende per omessa manutenzione immobile ai fini del reato ex art. 677 c.p.?
Secondo la sentenza, si configura il reato quando il proprietario, o chi per lui obbligato, omette di eseguire i lavori necessari e indispensabili per rimuovere un pericolo attuale e concreto di crollo per la pubblica incolumità, anche solo per il passaggio occasionale di persone.

Per disporre un sequestro preventivo è necessaria la prova certa della colpevolezza?
No, la Corte chiarisce che per il sequestro preventivo è sufficiente il fumus commissi delicti, ovvero l’astratta possibilità che il fatto contestato costituisca reato. Il focus è sulla relazione tra la cosa sequestrata e il reato, non sull’accertamento della responsabilità penale dell’agente.

Interventi parziali del proprietario, come murare una porta, possono escludere il reato?
No, la sentenza afferma che interventi parziali e non risolutivi non sono sufficienti a escludere la condotta omissiva. È necessario che l’intervento del proprietario raggiunga la finalità di porre in sicurezza lo stabile ed eliminare completamente il rischio per la pubblica incolumità.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 3336 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 1 Num. 3336 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 09/11/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME COGNOME NOME, nato a CATANZARO il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 18/04/2023 del TRIB. LIBERTA’ di CATANZARO udita la relazione svolta dalla Consigliera NOME COGNOME;

lette le conclusioni del Procuratore generale, NOME COGNOME, il quale ha chiesto dichiararsi l’inammissibilità del ricorso, con conseguente condanna del ricorrente alle spese del grado e alla sanzione pecuniaria di cui all’art. 616 cod. proc. pen. col massimo aumento.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 18/4/2023, il Tribunale di Catanzaro ha confermato il decreto di sequestro preventivo del fabbricato di proprietà di NOME COGNOME, indagato per la contravvenzione ex art. 677 cod. pen. per avere omesso, in qualità di proprietario dell’immobile, di provvedere ai lavori necessari per mettere in sicurezza l’edificio, incurante del pericolo di crollo e del relativ rischio per la pubblica incolumità.

1.1 Nella motivazione l’impugnata ordinanza evidenziava sia la ricorrenza del fumus commissi delicti del contestato reato, rilevando che l’indagato non aveva dato corso ad alcuna opera di messa in sicurezza dell’edificio nonostante fosse stato destinatario di varie segnalazioni di organi preposti, nel gennaio del 2022 (precisamente il 4 ed il 27/1/2022), ribadite con nota dei RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE di Catanzaro in data 12/1/2023, alla quale era seguito il posizionamento di transenne metalliche ad inibire il passaggio nella pubblica via a causa del pericolo di crollo per la situazione di precarietà dello stabile, ciò evidenziando i periculum in mora.
1.2. Il Tribunale cautelare ha altresì risposto alle obiezioni difensive intese a valorizzare interventi manutentivi compiuti negli anni 2018 e 2019, ed a segnalare di non avere ricevuto l’ultima diffida del 12/1/2023, intervenuta un anno dopo le ripetute segnalazioni del gennaio 2022, rimaste inevase.

Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso per cassazione il difensore del COGNOME, AVV_NOTAIO, esponendo i seguenti motivi di impugnazione.

2.1. Violazione dell’art. 677 cod. pen., consistente nella mancata constatazione degli interventi effettuati dal proprietario, non soltanto in anni precedenti ma anche nel 2022, con la muratura della porta di ingresso che – pur menzionata dal Tribunale cautelare – è stata ritenuta un intervento autonomo e a sé stante, in contraddizione con la natura omissiva del contestato reato. Si è trascurato il facere del proprietario, con travisamento della prova di assenza dell’elemento materiale della contestata contravvenzione; si è altresì trascurata la carenza dell’elemento psicologico, non rivelandosi alcuna negligenza, imprudenza o imperizia nella condotta del COGNOME.
2.2. Violazione di legge processuale in relazione all’art. 321 cod. proc. pen.

Non si è verificata la coincidenza tra la fattispecie legale e quella concreta, in modo da accertare la sussistenza del fumus del reato in contestazione.

Invero, ricevute le diffide del gennaio 2022, COGNOME ebbe un colloquio con il Dirigente del settore firmatario dell’invito a mettere in sicurezza il fabbricato sicché alcuna omissione può dirsi compiuta dall’indagato. E per di più, si segnala

che in sei mesi nessun atto manutentivo è stato effettuato dal comune di Catanzaro, rendendo illogico il mantenimento del sequestro, che conduce ad ulteriore deterioramento dello stato dei luoghi.

Il Procuratore generale ha concluso nel senso dell’inammissibilità del ricorso per manifesta infondatezza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è manifestamente infondato e reiterativo.

1.1 La giurisprudenza di legittimità in materia di sequestro preventivo ha chiarito che non è necessario valutare la sussistenza dei gravi indizi di colpevolezza a carico della persona nei cui confronti è operato il sequestro, essendo sufficiente che sussista il “fumus commissi delicti”, vale a dire la astratta sussumibilità in una determinata ipotesi di reato del fatto contestato (Sez. 1, n. 18491 del 30/01/2018, Rv. 273069, Armeli). In sintesi, il focus della misura reale, in relazione al fumus, non si appunta sull’agente e sulle problematiche riguardanti l’imputazione soggettiva della responsabilità penale, bensì sulla pertinenza della res al reato e sull’astratta sussumibilità dei fatti contestati in una determinata ipotesi di reato.
1.2. Alla stregua di tali principi, va innanzitutto smentito il secondo motivo di impugnazione, logicamente precedente, in cui si contesta la mancata corrispondenza tra la fattispecie legale e quella concreta, rilevandosi che invece vi è piena coincidenza tra la condotta dell’indagato e la contravvenzione di cui all’art. 677 cod. pen., avendo patentemente COGNOME COGNOME omesso di assumere i provvedimenti necessari a porre in sicurezza l’immobile di sua proprietà che minacciava rovina, tanto da rendere necessario l’intervento emergenziale dei RAGIONE_SOCIALE, che – dopo l’ennesima sollecitazione – avevano collocato transenne metalliche ad inibire il passaggio nella pubblica via a causa del pericolo di crollo per la situazione di precarietà dello stabile.
1.3. Quest’ultima notazione è funzionale ad illustrare il periculum in mora determinato dalla condotta omissiva dell’indagato, al contempo costituente un elemento costitutivo della fattispecie di reato in esame.

Nessun pregio rivestono sul punto le doglianze difensive dirette a negare una condotta omissiva del COGNOME COGNOME. Invero, il ricorso pretende di ricavare da interventi parziali e non risolutivi del proprietario, come la muratura della porta di ingresso, una condotta attiva che contrasta con la natura omissiva della contestata contravvenzione. Ma si osserva che non basta una qualunque forma di attivazione del destinatario dell’obbligo di facere, essendo necessario

che l’intervento raggiunga la finalità di porre in sicurezza lo stabile e di eliminar il rischio per la pubblica incolumità, cosa che certamente non è derivata né dalla muratura della porta, né dall’asserito colloquio con il Dirigente del settore.

Inoltre, la dedotta omessa notifica della relazione del 12/1/2023 del RAGIONE_SOCIALE non riveste alcuna valenza scriminante della protratta inerzia del proprietario, già ripetutamente sollecitato in prece denza a svolgere i lavori necessari a scongiurare la rovina dell’edificio, senza alcun esito. Né potrebbe ritenersi che dal sequestro derivino a carico degli enti pubblici obblighi di interventi manutentivi in sostituzione del proprietario, come assume infondatamente la difesa. Il reato si perfeziona con l’accertamento della condotta omissiva e perdura, atteso il suo carattere di reato permanente, fino all’eliminazione della situazione antigiuridica, che compete sempre e comunque al titolare del bene o a chi è per lui obbligato alla conservazione dell’edificio.
Infine, non può nemmeno dirsi che nella specie non ricorra un pericolo concreto per la pubblica incolumità (profilo, peraltro, nemmeno accennato nel ricorso), in quanto è stato necessario transennare la pubblica via dinanzi all’edificio pericolante, onde impedire il passaggio di persone, segno evidente della concretezza del rischio di crollo.

Tali ragioni sono state compiutamente illustrate nell’impugnata ordinanza, con la quale il ricorso non ha inteso confrontarsi, e sono coerenti con l’insegnamento nomofilattico per cui «Ai fini della configurabilità del reato previsto dall’art. 677, comma terzo, cod. pen., occorre che il proprietario, o chi per lui obbligato alla conservazione del bene, non abbia provveduto ai lavori necessari e indispensabili per rimuovere il pericolo attuale e concreto per la pubblica incolumità – che sussiste anche in relazione all’occasionale passaggio di persone nel luogo in cui insiste l’edificio – a nulla rilevando né l’ignoranza dello stato pericolo in cui quest’ultimo versa, né una preventiva diffida a provvedere da parte della pubblica autorità» (Sez. 1, n. 6596 del 17/01/2008, COGNOME e altri, Rv. 239127).
In conclusione, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile, da ciò derivando la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e al versamento della congrua somma indicata in dispositivo alla cassa delle ammende, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., non risultando l’assenza di profili di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità, ai sensi della sentenza della Corte Costituzionale n. 186 del 2000.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamen delle spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della cassa d ammende.

Così deciso il giorno 9 novembre 2023

Il Consigliere estensore

Il Presiday

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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