Occupazione Suolo Demaniale: Acquisto non esclude colpa

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una cittadina condannata per occupazione di suolo demaniale. La ricorrente sosteneva di non avere colpa, essendosi limitata ad acquistare l’immobile con atto notarile. La Corte ha stabilito che tale difesa è troppo generica e non esclude la responsabilità. L’acquirente ha l’onere di dimostrare la propria diligenza e di non poter essere a conoscenza dell’abuso, non potendo semplicemente fare affidamento sull’atto di compravendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Occupazione Suolo Demaniale: Comprare Casa Non Ti Salva Automaticamente

Comprare casa è un passo importante, spesso suggellato da un atto notarile che si ritiene una garanzia di sicurezza. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda che la realtà può essere più complessa. Il caso in esame riguarda una condanna per occupazione di suolo demaniale, dove l’acquirente di un immobile si è ritrovato a rispondere di un reato nonostante si fosse limitato a firmare un rogito. Questa decisione sottolinea un principio fondamentale: la diligenza dell’acquirente va oltre la semplice firma dal notaio.

I Fatti di Causa: L’Acquisto di un Immobile con “Sorpresa”

Una cittadina è stata condannata per il reato di occupazione arbitraria di suolo demaniale, poiché una porzione del suo manufatto, per circa 11,60 mq, insisteva su un’area di proprietà dello Stato. L’imputata ha presentato ricorso, sostenendo la propria innocenza. La sua linea difensiva era semplice e, in apparenza, logica: “Non ho commesso alcuna azione colposa, mi sono solo limitata ad acquistare l’immobile tramite un regolare atto notarile”. In sostanza, la ricorrente affermava di non avere alcuna responsabilità, implicitamente suggerendo che eventuali controlli fossero onere di altri soggetti, come il venditore o il notaio.

L’Analisi della Corte: Oltre il Semplice Atto di Acquisto

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso inammissibile per la sua “assoluta genericità”. I giudici hanno sottolineato che la difesa della ricorrente era troppo debole. Affermare di aver semplicemente acquistato l’immobile non è sufficiente a escludere la colpa, neanche a livello di negligenza.

Perché? Perché l’acquirente non è un soggetto passivo nella compravendita. La Corte ha spiegato che, per sostenere una tesi di assenza di colpa, la ricorrente avrebbe dovuto fornire elementi concreti, come:

1. Le ragioni specifiche del suo affidamento: Avrebbe dovuto spiegare perché confidava nel fatto che l’immobile fosse pienamente in regola, ad esempio dimostrando di aver richiesto specifiche verifiche.
2. La produzione dell’atto notarile: Il documento di compravendita avrebbe potuto contenere clausole specifiche che escludevano o trasferivano la responsabilità per vizi di questo tipo.

In assenza di tali elementi, la difesa si riduce a un’affermazione non provata, che non può superare il vaglio di legittimità.

La Responsabilità dell’Acquirente nell’Occupazione di Suolo Demaniale

Il punto centrale della decisione ruota attorno al concetto di diligenza. La Corte, per analogia, richiama la giurisprudenza sulla responsabilità del notaio. Sebbene il notaio abbia un obbligo di informazione e consiglio per garantire la validità giuridica dell’atto, non è tenuto a svolgere indagini su circostanze di fatto non documentate, come la perfetta corrispondenza tra le mappe e la realtà fisica.

Questo principio si riflette sull’acquirente. Non ci si può aspettare che il notaio verifichi con un sopralluogo ogni confine. Di conseguenza, una parte della responsabilità ricade sull’acquirente, che deve adottare una normale prudenza. Ciò può includere il farsi assistere da un tecnico di fiducia (geometra, architetto) per una verifica dei confini e della conformità urbanistica prima di procedere all’acquisto.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile perché l’imputata non ha fornito alcuna prova a sostegno della sua tesi. La semplice dichiarazione di aver acquistato un bene non costituisce una difesa valida contro l’accusa di occupazione di suolo demaniale. Il reato è di natura contravvenzionale, per cui è sufficiente la colpa, intesa anche come negligenza o imprudenza. La ricorrente non ha dimostrato di aver fatto tutto il possibile per accertarsi della regolarità dell’immobile, né ha allegato documenti (come il rogito notarile) che potessero escludere la sua responsabilità o dimostrare che si era assunta un rischio calcolato. La genericità delle sue argomentazioni ha quindi portato alla condanna definitiva al pagamento delle spese processuali e di una sanzione pecuniaria.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza

Questa pronuncia offre una lezione importante per chiunque si appresti a comprare un immobile. La fiducia nell’atto notarile è ben riposta per quanto riguarda la validità giuridica del trasferimento di proprietà, ma non è uno scudo contro ogni tipo di problema, specialmente quelli fattuali come l’invasione di terreni altrui o demaniali. La diligenza del buon padre di famiglia impone all’acquirente di attivarsi per verificare ciò che sta comprando. Affidarsi a un tecnico per una perizia prima del rogito non è una spesa superflua, ma un investimento per evitare gravi conseguenze legali e finanziarie in futuro. In breve: comprare un immobile richiede un ruolo attivo e consapevole, non una fiducia cieca.

L’acquisto di un immobile tramite atto notarile mi protegge sempre dall’accusa di occupazione di suolo demaniale?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che il semplice acquisto non è sufficiente a escludere la colpa. L’acquirente deve dimostrare di aver agito con la dovuta diligenza e di non poter essere a conoscenza dell’abuso, non potendo semplicemente fare affidamento sull’atto di compravendita per essere esente da responsabilità.

Cosa avrebbe dovuto fare la ricorrente per difendersi efficacemente?
Secondo la Corte, avrebbe dovuto specificare le ragioni concrete del suo affidamento sulla regolarità dell’immobile, allegare l’atto notarile e dimostrare l’eventuale presenza di clausole negoziali che escludessero la sua responsabilità o che trasferissero il rischio di incommerciabilità del bene.

Qual è la responsabilità del notaio in casi di occupazione di suolo demaniale?
La sentenza, pur citando i doveri del notaio, implica che la sua responsabilità è legata alla correttezza giuridica e formale dell’atto. Non si estende necessariamente a verifiche di fatto, come il controllo fisico dei confini, che non risultino da documenti ufficiali. La diligenza nell’accertare lo stato di fatto del bene spetta anche, e soprattutto, all’acquirente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Penale Sez. 7 Num. 10120 Anno 2025

Penale Ord. Sez. 7 Num. 10120 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 18/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

CANALE NOME nato a REGGIO CALABRIA il 16/03/1982

avverso la sentenza del 01/12/2020 del TRIBUNALE di REGGIO CALABRIA

dato avviso alle parti; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il ricorso proposto NOME ha dedotto con appello da riqualificarsi quale ricorso in cassazione, vizi di motivazione per la mancata valutazione di qualsiasi condotta colposa in carico all’imputata con riguardo al reato di occupazione arbitraria di suolo demaniale.

Il ricorso è inammissibile: il giudice ha evidenziato la ricaduta del manufatto dell’imputata su area demaniale per 11,60 mq., rilevando la sussistenza dei requisiti del reato contravvenzionale e anche la assenza di versioni alternative della ricorrente. Da parte sua l’imputata nega ogni condotta alla stessa ascrivibile ancorchè a titolo di colpa, rappresentando di essersi limitata ad acquistare l’immobile per atto notarile.

Tanto precisato va premesso che costituisce costante principio di questa Suprema Corte Civile (cfr. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 21205 del 05/07/2022 (Rv. 665205 – 01) anche quello secondo cui il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, essendo tenuto a compiere l’attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplic dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e consiglio (cfr. Cass., 15/02/2022, n. 4911). Inoltre, per il notaio rogante incaricato la violazione dell’obbligo d consiglio è fonte di responsabilità traducendosi nella violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 cod. civ., quali criteri determinativi e integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte (cfr. Cass., 04/03/2022, n. 7185; Cass., 16/03/2021, n. 7283) . Di contro, il notaio non può interferire nella valutazione della convenienza negoziale riservata alle parti: ad esempio il notaio che inserisca, nella redazione dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, di estinzione del debito garantito da ipoteca sull’immobile, con impegno a provvedere alla cancellazione di quest’ultima a propria cura e spese, non risponde per la mancata veridicità della dichiarazione poiché non è tenuto ad alcuna attività accertativa a fronte di un’espressione del potere valutativo del contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quell’operazione negoziale (Cass., 27/01/2015, n. 21792); Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Punto di equilibrio, allora, della ricostruzione del perimetro di responsabilità è in altri termini quello per cui, quando lo scopo pratico dell’atto è messo a

rischio da mancate verifiche o dalle dinamiche tecniche proprie della negozialità, il notaio deve rispondere anche per omessa informazione oltre che per difetto delle doverose attività di accertamento in specie con riguardo alla presenza di formalità pregiudizievoli così come, specularmente, allo svuotamento delle correlative garanzie; mentre quando si è di fronte a impegni negoziali espressi, soggetti ad apprezzamento di affidabilità e convenienza, come quello alla cancellazione delle stesse e riscontrate formalità, il notaio non può rispondere del susseguente inadempimento della parte obbligata. In altri termini il c.d. “dovere di consiglio”, deontologicannente imposto al notaio, investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione a lui richiesta, e non pure le circostanze di fatto dell’affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso la cui valutazione è rimessa in via esclusiva al prudente apprezzamento delle parti» (Cass., 11/05/2016, n. 9660, pagg. 8-9, in cui si richiama Cass. 5 giugno 2015, n. 11665).
Da tale quadro consegue che, a fronte di un profilo afferente l’insistenza dell’immobile, in parte, su area demaniale, che come tale non necessariamente può essere accertabile mediante verifiche tecniche formali certamente affidate istituzionalmente al notaio, come, per quanto di interesse, l’eventuale sussistenza di atti documentali, di diretta verifica notarile, attestativi di t circostanza (potendosi trattare, piuttosto, anche di circostanza di fatto non documentata ufficialmente) e a fronte della astratta possibilità di accordi tra le parti esoneranti lo svolgimento di verifiche di tal fatta per il notaio, si imponeva nel caso di specie sia la specificazione delle ragioni dell’affidamento da parte della ricorrente in specifiche verifiche sulla demanialità o meno dell’immobile, sia la allegazione dell’atto notarile invocato, con contestuale esclusione della sussistenza di clausole negoziali in grado di escludere sul punto la responsabilità di terzi e l’assunzione, viceversa, a carico della parte acquirente, di eventuali rischi di incommerciabilità del tipo in esame.
Da qui l’assoluta genericità e quindi inammissibilità del ricorso con condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle Ammende.

Così deciso il 18.10.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.