Lottizzazione abusiva: Cassazione annulla confisca

La Corte di Cassazione ha annullato con rinvio la sentenza di una Corte d’Appello che, pur dichiarando prescritto il reato di lottizzazione abusiva, aveva confermato la confisca dei terreni. Il caso riguarda la trasformazione di un’area agricola, frazionata tra eredi, in una zona residenziale attraverso la costruzione di vari immobili. La Cassazione ha ritenuto la motivazione della Corte d’Appello insufficiente, in quanto non ha risposto puntualmente alle specifiche censure degli imputati, limitandosi a un richiamo generico alla sentenza di primo grado. È stato ribadito che, per confermare la confisca dopo la prescrizione, il giudice deve accertare la sussistenza del reato con una motivazione approfondita e autonoma.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Lottizzazione abusiva: la Cassazione annulla la confisca se la motivazione è carente

Una recente sentenza della Corte di Cassazione penale ha riaffermato un principio fondamentale in materia di lottizzazione abusiva: anche quando il reato è dichiarato estinto per prescrizione, la confisca dei terreni può essere confermata solo se il giudice d’appello fornisce una motivazione completa e puntuale, che risponda specificamente a tutte le obiezioni sollevate dalla difesa. Un semplice richiamo alla sentenza di primo grado non è sufficiente.

I fatti: da terreno agricolo a complesso residenziale

Il caso ha origine dalla divisione di un terreno agricolo tra più eredi a seguito di una successione. Uno degli eredi, ottenuta la qualifica formale di imprenditore agricolo, richiedeva e otteneva un permesso di costruire per un fabbricato rurale. Tuttavia, le opere realizzate si discostavano radicalmente dal progetto: invece di una struttura funzionale all’agricoltura, veniva edificato un immobile residenziale di circa 300 mq su due livelli, con tanto di piscina al posto della prevista vasca per il lavaggio dei prodotti agricoli.

Successivamente, anche sugli altri lotti derivanti dalla divisione ereditaria, intestati agli altri coeredi o venduti a terzi, venivano realizzate diverse opere edilizie abusive. L’effetto complessivo di questi interventi era la trasformazione di fatto dell’originaria zona agricola in un’area a vocazione residenziale, integrando così la fattispecie di lottizzazione abusiva.

Il Tribunale di primo grado condannava tutti gli imputati per il reato di lottizzazione abusiva e altre violazioni edilizie, disponendo la confisca dei terreni e delle opere realizzate. In secondo grado, la Corte d’Appello dichiarava i reati estinti per intervenuta prescrizione, ma confermava la misura della confisca.

La decisione della Cassazione sulla lottizzazione abusiva

Gli imputati ricorrevano in Cassazione, lamentando che la Corte d’Appello non avesse adeguatamente esaminato i loro motivi di ricorso. Essi contestavano, tra le altre cose:

* La sussistenza stessa delle opere di urbanizzazione necessarie a configurare la lottizzazione.
* La rilevanza di manufatti di modeste dimensioni, poi demoliti.
* La mancanza dell’elemento soggettivo (il dolo), in particolare per gli acquirenti successivi e per chi aveva legami di parentela non diretti.

La Corte di Cassazione ha accolto i ricorsi, annullando la sentenza con rinvio a un’altra sezione della Corte d’Appello.

Le motivazioni

Il punto centrale della decisione della Suprema Corte risiede nell’obbligo del giudice di fornire una motivazione rafforzata quando, pur dichiarando la prescrizione del reato, intende confermare una misura ablativa come la confisca urbanistica. Le Sezioni Unite hanno chiarito che la prescrizione non impedisce la confisca, ma il giudice deve comunque accertare la sussistenza di tutti gli elementi, oggettivi e soggettivi, del reato.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello si era limitata a riprodurre e condividere la sentenza di primo grado, senza però affrontare le specifiche doglianze sollevate dagli appellanti. Questo modo di motivare, noto come per relationem, non è sufficiente quando la difesa introduce nel giudizio d’appello elementi critici puntuali e argomentati. Il giudice di secondo grado ha il dovere di “dialogare” con tali critiche, fornendo risposte specifiche e non limitandosi a un generico rinvio.

La Cassazione ha sottolineato come la Corte d’Appello avesse omesso di:

1. Distinguere le posizioni dei singoli imputati, accumunandoli in una valutazione generica.
2. Valutare l’effettiva portata trasformativa degli interventi edilizi.
3. Accertare l’elemento soggettivo per ciascun concorrente nel reato, non potendo basarsi solo su legami di parentela o affinità.

Le conclusioni

La sentenza rappresenta un importante monito per i giudici di merito. La dichiarazione di prescrizione di un reato non può essere una scorciatoia per eludere l’obbligo di una motivazione completa, specialmente quando sono in gioco diritti patrimoniali significativi come la proprietà di un immobile. Per confermare la confisca per lottizzazione abusiva, il giudice deve dimostrare, attraverso un percorso argomentativo autonomo e dettagliato, che il reato è stato effettivamente commesso in tutti i suoi elementi, dando conto delle ragioni per cui le tesi difensive non sono state accolte. Il caso torna quindi alla Corte d’Appello per un nuovo esame che dovrà attenersi a questi rigorosi principi.

Una divisione ereditaria di un terreno agricolo può integrare il reato di lottizzazione abusiva?
Sì, la divisione ereditaria può configurare una lottizzazione abusiva. Secondo la sentenza, sebbene la legge preveda delle esclusioni per le divisioni ereditarie, queste non si applicano in modo assoluto. È necessario un “quid pluris”, ovvero un elemento aggiuntivo che evidenzi l’intento lottizzatorio, come la predisposizione di atti giuridici o la realizzazione di opere finalizzate a trasformare il terreno per scopi edificatori non agricoli.

Se il reato di lottizzazione abusiva si prescrive, la confisca dei terreni è automatica?
No, la confisca non è automatica. La sentenza chiarisce che, anche in caso di prescrizione, il giudice d’appello ha l’onere di accertare compiutamente la configurabilità del reato di lottizzazione abusiva prima di poter confermare la confisca. Deve esaminare tutte le doglianze sollevate dagli imputati e fornire una motivazione piena e autonoma sulla sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi del reato.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello?
La Cassazione ha annullato la decisione perché la Corte d’Appello ha omesso di fornire una motivazione adeguata. Si è limitata a un richiamo generico alla sentenza di primo grado (motivazione per relationem), senza rispondere in modo specifico e puntuale alle numerose e dettagliate critiche sollevate dagli imputati nei loro atti di appello. Questo vizio di motivazione ha reso la sentenza carente e ha imposto l’annullamento con rinvio per un nuovo giudizio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 1777 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 1777 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 09/12/2025

SENTENZA

sui ricorsi proposti da:

NOME nata a Quarto il DATA_NASCITA

NOME nato a Napoli il DATA_NASCITA

NOME NOME nata a Milano il DATA_NASCITA

COGNOME NOME nata a Napoli il DATA_NASCITA

COGNOME NOME nato a Quarto il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 12/12/2024 della Corte d’appello di Napoli

Visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO che ha concluso chiedendo l’annullamento della sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione per nuovo esame;

letta la memoria dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, difensore di fiducia di NOME COGNOME e NOME COGNOME, trasmessa in data 21/11/2025, con la quale si ribadisce l’assenza dell’elemento soggettivo in capo ai due imputati del reato di lottizzazione abusiva;

letta la memoria dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, difensore di fiducia di NOME COGNOME e NOME COGNOME, con la quale ci si riporta ai motivi di ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale ordinario di Napoli, sezione distaccata di Pozzuoli, con sentenza del 1 febbraio 2013, per quanto in questa sede rileva, condannava NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME

coi/

NOME per il reato di lottizzazione abusiva e per altre contravvenzioni loro rispettivamente ascritte, unificati i reati per ognuno degli imputati ex art. 81 cpv c.p., alla pena di anni uno e mesi sei di arresto ed euro 40.000 di ammenda ciascuno, con il beneficio della pena sospesa. Il Tribunale ordinava la confisca dei terreni lottizzati e delle opere abusivamente realizzate in sequestro.

La Corte di Appello di Napoli, con sentenza del 12 dicembre 2024 (depositata il 7/2/2025), in riforma della sentenza emessa dal Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Pozzuoli, dichiarava non doversi procedere nei confronti degli odierni ricorrenti per essere i reati, agli stessi ascritti, estinti per interve prescrizione; confermandola nel resto.

Avverso la predetta sentenza, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, tramite i loro difensore, hanno proposto ricorso per Cassazione.

3.1 NOME COGNOME ha sollevato sei motivi.

Con il primo motivo, la difesa deduce violazione di legge, mancanza, illogicità e contraddittorietà della motivazione in relazione agli artt. 30 e 44 lett. c) DPR 380/01; inosservanza dell’art. 578 bis cod. proc. pen. nonché difetto di motivazione per travisamento della prova.

La difesa osserva che in ordine alla qualifica di imprenditrice agricola di NOME COGNOME, la Corte di Appello ha fondato la sua decisione sulle contraddittorie testimonianze dei testi dell’accusa, COGNOME e COGNOME (Polizia Municipale), trascurando i chiarimenti tecnici forniti dai testi dalla difesa anche attraverso l consulenza Urbanistica. La legge regionale Campania n. 14/82 statuiva che la condizione di imprenditori agricoli a titolo principale era richiesta soltanto per gl affittuari o mezzadri, mentre per i proprietari era sufficiente la condizione o di coltivatore diretto o di conduttore in economia o di concedente.
Si sostiene ancora che i giudici di appello hanno omesso la motivazione in ordine alla sussistenza dell’elemento soggettivo in capo alla ricorrente la quale aveva seguito tutto l’iter amministrativo necessario per avviare i lavori di realizzazione dell’azienda agricola.

Con il secondo motivo, la difesa deduce violazione di legge e vizio di motivazione in relazione alle varianti presentate. La sentenza di primo grado, richiamata dalla Corte di Appello, riteneva le DIA presentate in variante un segnale evidente dell’intenzione dell’odierna ricorrente di realizzare un fabbricato destinato a civile abitazione, mentre invece erano funzionali alla creazione di un’azienda agricola.

Con il terzo motivo, la difesa deduce violazione di legge e vizio di motivazione in relazione alla sussistenza della lottizzazione abusiva. La difesa osserva che dalla lettura accurata delle dichiarazioni dei testi del P.M. non vengono riscontrate le

opere di urbanizzazioni indispensabili perché possa dirsi integrata una lottizzazione abusiva: non vi sono fogne né una strada di accesso ma un preesistente viottolo di campagna; l’odierna ricorrente è regolarmente iscritta nei Registri Regionali degli imprenditori agricoli; gli abusi edilizi realizzati su alcuni dei lotti sono demoliti e ripristinato lo stato originario dei luoghi; è stata rilasciata concessio in sanatoria; gli atti amministrativi e negoziali sono regolari.

Con il quarto motivo, si deduce violazione di legge e vizio di motivazione in relazione al presunto viale di accesso. La difesa evidenzia che la Corte di Appello indica il viale di accesso alle singole proprietà come uno degli elementi sintomatici della finalità organizzativa della lottizzazione, ma non tiene conto della circostanza che un viottolo era già presente ancor prima della divisione ereditaria e che lo stesso era usato anche dai proprietari di altri terreni ubicati più a valle, oltre proprietà NOME, allo stesso modo di quanto avviene ancora oggi.
Con il quinto motivo, si deduce violazione di legge e vizio di motivazione in ordine alle opere abusive realizzate sui lotti oggetto di divisione ereditaria. La difesa osserva che i giudici di appello trascurano che la maggior parte delle opere sono state demolite. Inoltre, il vincolo di asservimento, a parere della difesa, trascritto a favore della stessa Amministrazione comunale è idoneo a costituire elemento per escludere, fin dall’origine, la possibilità che dal frazionamento possa derivare un’azione finalizzata a limitare e condizionare la riserva pubblica di programmazione territoriale.
Con il sesto motivo, si deduce violazione di legge e vizio di motivazione in ordine alla confisca, alla luce delle numerose contraddizioni e illogicità che hanno caratterizzato le sentenze di primo e secondo grado.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno sollevato quattro motivi.

Con i primi due motivi, la difesa deduce violazione di legge, mancanza, illogicità e contraddittorietà della motivazione in relazione agli artt. 30 e 44 let c) DPR 380/01. Inosservanza dell’art. 578 bis cod. proc. pen.

La difesa osserva che la Corte di Appello incorre in un errore ricostruttivo, indicando in modo confuso i legami parentali, che sono stati chiariti dal teste COGNOME nel corso del giudizio di primo grado e, in particolare, NOME COGNOME, moglie del defunto NOME COGNOME cedeva, con scrittura privata a COGNOME NOME (nato a Napoli DATA_NASCITA), figlio del cognato NOME COGNOME la quota ereditaria di mq 790; poi COGNOME (nato a Quarto il DATA_NASCITA), figlio di COGNOME NOME, cedeva la propria porzione di terreno di mq 867, assegnatagli in sede di divisione ereditaria, a COGNOME NOME e alla moglie NOME COGNOME su cui veniva realizzato un manufatto in cemento armato di 110 mq e un capannone di 60 mq. COGNOME NOME, cognato di COGNOME NOME e padre di COGNOME
NOME (nato nel DATA_NASCITA) all’atto del sopralluogo si attribuiva la costruzione risalente nel tempo – del forno di mq 45, poi abbattuto.

La difesa ha quindi chiesto l’annullamento della sentenza con riferimento alla disposta confisca del terreno di NOME COGNOME, ceduto con preliminare di vendita al nipote NOME COGNOME, figlio NOME COGNOME, atteso l’intervenuto ripristino dello stato dei luoghi.

La difesa ha poi sottolineato che dalla lettura accurata delle dichiarazioni dei testi del P.M. non sono state riscontrate le opere di urbanizzazione indispensabili perché possa ritenersi integrata una lottizzazione abusiva.

Con il terzo motivo si deduce violazione di legge e vizio di motivazione con riferimento alle opere abusive realizzate sui lotti oggetto di divisione ereditaria. La difesa sottolinea che un forno di 45 mq non può ritenersi un intervento edilizio rilevante e, in ogni caso, è stato demolito.

Con il quarto motivo, si deduce violazione di legge e vizio di motivazione in relazione alla confisca, perché disposta in violazione del principio di proporzionalità.

La difesa ha quindi chiesto l’annullamento della sentenza impugnata nella parte concernente la disposta confisca nei confronti di NOME COGNOME nonché l’annullamento nei confronti di NOME COGNOME, ritenuto erroneamente imputato del reato di lottizzazione in concorso senza avere avuto alcuna qualifica né di proprietario del terreno né di acquirente, ma solo di costruttore di un forno di 45 mq di epoca assai risalente.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno sollevato, con un unico motivo, violazione di legge e vizio di motivazione.

La difesa osserva che la motivazione della Corte di Appello è assolutamente carente e contraddittoria e, con riferimento ai motivi di appello proposti dai ricorrenti COGNOME NOME e COGNOME NOME, del tutto mancante. Infatti, il terreno in questione è pervenuto al dante causa dei ricorrenti per effetto della successione legittima del loro padre e, all’atto del sopralluogo dei vigili urbani, v era solo una modesta baracca in ferro di circa 30 mq, chiusa da un cancello, adibito a deposito in cui NOME poggiava le sue masserizie. Secondo la difesa, quindi, gli autori del frazionamento del terreno, oggetto di successione, hanno legittimamente diviso il bene sciogliendo la comunione dello stesso. Si sostiene che la Corte di Appello apoditticamente ha affermato la sussistenza del reato di lottizzazione nei confronti di tutti gli imputati, senza considerare che alcune delle opere erano molto risalenti nel tempo ed altre esistenti prima del decesso di COGNOME NOME. Inoltre il terreno, ad eccezione del lotto in cui vi è stata la violazione urbanistica, si presenta allo stato agricolo e lo stesso accesso è costituito da una strada interpoderale priva di pavimentazione stradale. La difesa
evidenzia ancora che NOME COGNOME si è limitato ad acquistare, in buona fede, un piccolo lotto di terreno già frazionato, che utilizza per uso agricolo coltivandolo per hobby.

Il AVV_NOTAIO Generale ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio della sentenza impugnata in quanto la Corte di Appello di Napoli non aveva risposto agli articolati motivi di appello con i quali si erano mosse censure sia alla sussistenza dell’elemento oggettivo che soggettivo del reato di lottizzazione abusiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il primo motivo di ricorso di NOME COGNOME in relazione alla qualifica di imprenditore agricolo è manifestamente infondato.

Il punto 1.8 del Titolo II, della L.R. Campania 20 marzo 1982, n. 14 dispone che “nelle zone agricole la concessione ad edificare per le residenze può essere rilasciata per la conduzione del fondo esclusivamente ai proprietari coltivatori diretti, proprietari conduttori in economia, ovvero ai proprietari concedenti, nonché agli affittuari o mezzadri aventi diritto a sostituirsi al proprietar nell’esecuzione delle opere e considerati imprenditori agricoli titolo principale ai sensi dell’art. 12 della L. 9 maggio 1975, n. 153”.
Sul punto, osserva la Corte come la giurisprudenza amministrativa abbia opportunamente avvertito, senza contrasti, che dalla richiamata disposizione emerge che il rilascio del permesso di costruire per fabbricati rurali in zone agricole è subordinato ad un duplice requisito: il primo di natura soggettiva, costituito dallo status di proprietario coltivatore diretto, proprietario conduttore in economia, proprietario concedente, imprenditore agricolo, il secondo di natura oggettiva, rappresentato dal rapporto di strumentalità delle opere alla coltivazione del fondo, precisando che la ratio della previsione è ovviamente nel senso di evitare che qualsiasi individuo, benché sprovvisto della qualità di coltivatore, possa legittimamente costruire un immobile ad uso residenziale in zona agricola. Ciò avrebbe l’evidente conseguenza di consentire la trasformazione di una zona agricola, tutelata dall’ordinamento, in un’area sostanzialmente residenziale e si porrebbe quindi in contrasto con la ratio della disciplina vincolistica che è volta allo scopo di attuare un equilibrato componimento tra le contrapposte esigenze e cioè, da un lato, consentire una razionale possibilità di sfruttamento edilizio delle aree agricole per scopi di sviluppo economico e, dall’altro, garantire la loro destinazione esclusiva ad attività agronomiche (Sez. 3, n. 57914 del 28/09/2017, Rv. 272332 – 01).
La disciplina urbanistica delle terre agricole è tipicamente ed incisivamente vincolistica, in quanto ne vengono limitate in modo rilevante (e talvolta anche drastico) le possibilità edificatorie sotto il profilo sia quantitativo sia funzion

Infatti, in via di principio le zone agricole sono escluse dal novero delle aree suscettibili di trasformazione urbanistica, e destinate esclusivamente agli usi agricoli definiti dall’art. 2135 c.c., con divieto, quindi, delle utilizza economiche non coincidenti con lo sfruttamento agrario (realizzazione di abitazioni civili, di parcheggi per autovetture, di impianti industriali o commerciali, e cos via). Dunque, nelle aree zonizzate come agricole dal PRG, l’unica possibilità di edificazione riguarda la realizzazione di fabbricati a servizio della coltivazione del fondo (e dunque, ad esempio, mulini, granai, stalle, depositi, magazzini, serre, e simili strutture), oltreché la costruzione della residenza del coltivatore.
Il divieto, nelle zone agricole, di opere destinate alla residenza, che non siano in collegamento funzionale con l’attività agricola svolta, ha trovato un suo riconoscimento di legittimità costituzionale sotto il profilo della tutela dei me interessi dell’agricoltura (v., ad esempio, Corte cost., 16 maggio 1995, n. 167 , in Giur. Costit., 1995, 1402, ed in Dir. e Giur. Agr., 1996, 162).

Ebbene, i giudici di merito hanno verificato che NOME COGNOME si era iscritta alla RAGIONE_SOCIALE come imprenditore agricolo, ma dagli accertamenti compiuti dalla polizia giudiziaria era risultato che alcun lavoratore era stato assunto dalla NOME nè risultava essere titolare di una posizione assicurativa. Pur volendo aderire alla tesi difensiva che per ottenere il rilascio del permesso di costruire in zona agricola non era necessario la qualifica di imprenditore agricolo ma solo quella di coltivatore diretto, in ogni caso l’edificio realizzato non era i alcun modo strumentale allo svolgimento di attività agricola. Il permesso di costruire n. 26 del 2005, rilasciato a NOME COGNOME, prevedeva la realizzazione di un edificio, articolato su due livelli, con una porzione residenziale al piano superiore, mentre il piano terra era interamente destinato all’ attività agricola connessa alla lavorazione della frutta. I giudici di merito hanno dato atto che gli agenti, che avevano fatto il sopralluogo, non avevano trovato alcuna coltivazione di frutta, alberi da frutta o vigneti, né venivano rinvenuti macchinari idonei all lavorazione della frutta o all’inscatolamento della stessa. Inoltre, era stata realizzata una piscina in luogo della vasca per il lavaggio della frutta e con le due DIA erano stati suddivisi gli ambienti al piano terra che presentava caratteristiche del tutto incongrue con una destinazione rurale, ma più rispondenti ad esigenze abitative.
In conclusione si è accertato che sul lotto di NOME NOME, di cui non è stata neppure provata la qualifica di coltivatore diretto, era stato realizzato un manufatto in cemento armato strutturato su due livelli di circa 300 mq, oltre ad una tettoia in ferro e lamiere avente una superficie coperta di circa mq 100, in alcun modo connesso con l’attività agricola, ma realizzato solo per esigenze

residenziali. Le opere sono state quindi realizzate in contrasto con gli strumenti urbanistici che qualificavano i terreni come zone agricole.

2. Fondati sono gli altri motivi di ricorso sia di NOME COGNOME che degli altri imputati relativi all’omessa puntuale motivazione da parte della Corte di Appello in ordine alla sussistenza della lottizzazione abusiva, sia sotto il profilo oggettiv che soggettivo, a fronte di specifiche censure formulate dalla difesa degli appellanti.

I fatti sono così ricostruiti nelle due sentenze di merito.

In data 22.4.2000 morì NOME COGNOME, marito di NOME COGNOME, e padre dei germani NOME (nato nel DATA_NASCITA), NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, lasciando in eredità in terreno di INDIRIZZO, località INDIRIZZO, in catasto con le particelle n. 135 e 893 del foglio 16.

In data 24.11.2004, NOME COGNOME, in regime di comunione con il marito NOME COGNOME, presentava al Comune di Quarto un’istanza finalizzata al conseguimento del permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato rurale con le relative pertinenze sul terreno in comproprietà con i fratelli ricompreso in zona agricola semplice Ea dello strumento urbanistico vigente a Quarto PGR del 1994.

Tutti i fratelli concessero alla comproprietaria NOME COGNOME atto di assenso alla richiesta di permesso di costruire. Fu anche prodotta una scrittura privata di contratto di affitto dell’intero terreno a favore di NOME COGNOME da parte di tutti comproprietari. In seguito la pratica fu integrata con atto notorio relativo all qualifica di imprenditore agricolo di NOME, unitamente a certificazione della RAGIONE_SOCIALE Napoli del 27.12.2004, nella quale risultava iscritta con l’indicazione dell’attività imprenditoriale in relazione a colture fruttic diverse.
Successivamente tutti i comproprietari formalizzavano il consenso in un atto di asservimento con il quale l’intero terreno veniva gravato da vincolo di inedificabilità a favore della costruzione per la quale la comproprietaria NOME COGNOME aveva chiesto il permesso di costruire.

In data 9.5.2005 veniva rilasciato a NOME COGNOME il permesso di costruire n. 26.

Furono poi presentate due DIA: una n. 14469 del 16.6.2005, che riguardava variazioni strutturali interne, un diverso orientamento del tetto, l’inserimento di telai e travi aperti lungo i perimetri; la seconda n. 22915 del 12.10.2005 riguardava la realizzazione di una vasca per il lavaggio dei prodotti.

In data 2.12.2005, NOME, sempre in comunione con il marito COGNOME NOME (che non ha presentato ricorso per Cassazione) acquistava dalla

sorella NOME il lotto a lei attribuito in sede di divisione ereditaria dove veniv realizzata una tettoia in ferro e lamiera di mq 110.

In data 14.4.2008 la polizia giudiziaria accertò sul terreno di proprietà di NOME COGNOME la realizzazione, in assenza di permesso di costruire, di una tettoia in ferro e lamiere di mq 100 nonché, in difformità dal permesso rilasciatole, di un manufatto in c.a. su due livelli più sottotetto di mq 300 per piano, completo di impianti tecnologici, nonché realizzava in luogo della vasca di lavaggio della frutta, una piscina, una tettoia di mq 40 e un manufatto in muratura di mq 15 non previsti.

In data 2.12.2005 si procedette alla divisione del bene ereditario, con l’attribuzione a ciascuno della quota di spettanza, con un frazionamento del fondo in maniera tale che a ciascun coerede venisse attribuita una parte; una parte rimase indivisa, trattandosi del viale di accesso alle singole proprietà.

In data 19.7.2007, NOME COGNOME vendette il lotto a lei intestato a NOME NOME, in regime di comunione dei beni con la moglie COGNOME NOME, cugina dell’alienante. Su tale terreno si accertava la realizzazione di una struttura in ferro con copertura in lamiera di circa mq 36. Nell’atto di appello, gl imputati ammettevano di aver realizzato la piccola struttura in ferro come deposito di attrezzi agricoli poiché si dilettavano a coltivare un piccolo orticello. La baracca veniva poi demolita e ripristinato lo stato originario dei luoghi.
In data 30.11.2007, NOME COGNOME, moglie del defunto COGNOME NOME, cedeva con scrittura privata a COGNOME NOME (nato nel DATA_NASCITA), figlio del cognato COGNOME NOME, la quota ereditaria di mq 790. COGNOME NOME si attribuiva la costruzione del forno di mq 45, risalente nel tempo, e poi demolito.

In data 24.1.2008 COGNOME NOME (nato nel DATA_NASCITA), figlio di COGNOME NOME, vendeva la propria quota a COGNOME NOME, acquirente unitamente alla moglie COGNOME NOME, su cui veniva realizzato abusivamente un manufatto in cemento armato di 110 mq e un capannone di 60 mq.

Il giudice di primo grado ha ravvisato la lottizzazione sia materiale che negoziale. In particolare, si sottolinea come il terreno fu diviso in parti eguali tr coeredi e che, alcuni di questi, con successivi atti di vendita, ne cedettero la proprietà a terzi e furono realizzate opere edilizie sui lotti così individuati. Inol si evidenzia come la lottizzazione sia stata realizzata anche attraverso una complessa predisposizione di negozi giuridici (consenso all’asservimento; affitto da parte di NOME COGNOME della parte ancora indivisa, spettante ai germani; divisione ereditaria con necessitato asservimento dei lotti individuali al lotto di NOME NOME; individuazione di un lotto comune destinato a viale di accesso alle singole proprietà; edificazione di manufatti edilizi sui lotti, ancorchè asserviti) un
trasformazione dell’organizzazione complessiva del territorio, destinato da PRG a zona agricola.

3. Tanto premesso, occorre preliminarmente richiamare la giurisprudenza delle S.U. della Cassazione, che hanno chiarito che, in caso di declaratoria, all’esito del giudizio di impugnazione, di estinzione del reato di lottizzazione abusiva per intervenuta prescrizione, il giudice d’appello e la Corte di cassazione sono tenuti, in applicazione dell’art. 578-bis cod. proc. pen., a decidere sull’impugnazione agli effetti della confisca di cui all’art. 44, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 (Sez. U, n. 13539 del 30/01/2020, Rv. 278870 – 02).
Alla luce della decisione delle Sezioni Unite sopra citata, questa Corte ha precisato che in tema di lottizzazione abusiva, l’intervenuta prescrizione non impedisce che sia disposta la confisca nel caso in cui risultino accertati gli elementi oggettivi e soggettivi del reato sulla base di prove acquisite prima del maturare della causa estintiva, pur se non coincidenti con il complesso delle prove originariamente ammesse dal giudice ( Se. 3, n. 37398 del 15/10/2025; Sez. 3, n. 43235 del 11/10/2023 Rv. 285287 – 01).
La Corte d’Appello di Napoli, pur in presenza di una causa di estinzione dei reati addebitati agli imputati, da rilevare e dichiarare immediatamente in mancanza di cause evidenti di proscioglimento, aveva comunque l’onere, essendo stata disposta dal Tribunale la confisca dei terreni lottizzati e delle oper abusivamente realizzate, di accertare compiutamente, esaminando tutte le doglianze sollevate dagli imputati, la configurabilità del reato di lottizzazion abusiva contestato e la conseguente possibilità di confermare la confisca nonostante l’estinzione del reato per prescrizione.
Tale accertamento è stato, però, omesso dalla Corte di Appello di Napoli, che, nel dichiarare la estinzione per prescrizione dei reati contestati agli odierni imputati, ha confermato la confisca, omettendo tuttavia l’esame delle specifiche doglianze sollevate dagli imputati. Deve infatti rilevarsi come la sentenza impugnata si presenti gravemente carente sul piano motivazionale: i giudici distrettuali si sono limitati, invero, a riprodurre integralmente, specificando d condividerla, la pronuncia di primo grado che, ancorchè diffusamente argomentata, non poteva contenere le risposte alle specifiche e numerose doglianze che gli imputati avevano rivolto con l’atto di appello proprio alla suddetta decisione. Questi avevano infatti contestato sia la presenza di opere di urbanizzazione e, in particolare, la realizzazione di un viale di accesso alle singole proprietà, che si sostiene essere preesistente, sia la rilevanza di alcuni manufatti di modeste dimensioni, connessi all’attività agricola, poi demoliti. Si contestava anche la sussistenza della lottizzazione negoziale (atti di asservimento e vincoli di inedificabilità funzionali all’accorpamento, piuttosto che alla distribuzione dei
volumi edificabili; irrilevanza ex art. 30 TUE del frazionamento derivante dalla divisione ereditaria).

Occorre, quindi, accertare se gli interventi edilizi realizzati abusivamente (manufatto in cemento armato di 300 mq per piano; tettoia di circa 100 mq; altro manufatto di 100 mq, capannone di circa 60 mq, struttura in ferro e lamiera di circa 36 mq etc.) siano tali da determinare una trasformazione del territorio da agricolo a residenziale.

Inoltre, la sentenza della Corte di Appello accumuna le posizioni di tutti gli imputati, senza operare alcun distinguo, sul piano soggettivo e senza tener conto della datazione effettiva (prima o dopo la divisione ereditaria) delle costruzioni integratrici della ravvisata lottizzazione materiale.

Al riguardo occorre richiamare il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui in tema di reati edilizi, la condizione di buona fede, che nel caso di accertamento del reato di lottizzazione abusiva preclude la confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite nei confronti del terzo acquirente di tali beni, presuppone non solo che questi abbia partecipato inconsapevolmente all’operazione illecita e che, quindi, non sia concorrente nel reato, ma anche che abbia gestito la propria attività contrattuale e precontrattuale assumendo le necessarie informazioni sulla sussistenza di un titolo abilitativo e sulla compatibilità dell’intervento agli strumenti urbanistici, dovendosi anche tenere conto, sotto questo profilo, del comportamento della pubblica amministrazione. (Fattispecie in cui la Corte ha annullato con rinvio la decisione di merito che aveva escluso la buona fede del terzo acquirente in base alla sola esistenza di rapporti personali o di parentela con l’autore del reato, senza tener conto del comportamento da questi tenuto nella fase precontrattuale e contrattuale, rilevante, a maggior ragione se, come nel caso di specie, la dichiarazione dell’illegittimità della lottizzazione interviene molti anni dop l’acquisto) ( Sez. 3, n. 36310 del 05/07/2019, Motisi, Rv. 277346 – 01; in senso conforme Sez. 3, n. 37639 del 15/02/2024). Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Nel caso in esame, dunque, non può ritenersi sufficiente il legame di parentela o affinità tra gli imputati per ritenere la sussistenza dell’elemento soggettivo del reato di lottizzazione. In particolare, non è stato chiarito, se si ritiene sussisten la lottizzazione abusiva, in che modo abbia concorso NOME COGNOME che si è assunto la responsabilità di aver realizzato un forno di 45 mq, diversi anni prima della divisione ereditaria. Allo stesso modo non è stata accertata la sussistenza dell’elemento soggettivo in capo a NOME COGNOME e NOME COGNOME, che hanno acquistato il fondo da NOME COGNOME, e realizzato una piccola struttura connessa con l’attività agricola, immediatamente demolita. Anche per NOME COGNOME va chiarito se la vendita a COGNOME NOME, l’affitto della sua
quota di terreno a NOME COGNOME, l’atto di asservimento fossero atti finalizzati a consentire attività edilizie, in spregio agli strumenti urbanistici vigenti, e qui alla trasformazione dei terreni.

Tutte le suddette censure non sono state in alcun modo affrontate. Deve essere al riguardo puntualizzato che in tanto può ritenersi ammissibile la motivazione della sentenza d’appello per relationem a quella della decisione impugnata, in quanto le censure formulate contro la sentenza di primo grado non contengano elementi ed argomenti diversi da quelli già esaminati e disattesi, perché solo in tal caso il giudice di appello, nell’effettuazione del controllo dell fondatezza degli elementi su cui si regge la sentenza impugnata, non è tenuto a riesaminare questioni sommariamente riferite dall’appellante nei motivi di gravame, sulle quali si sia soffermato il primo giudice, con argomentazioni ritenute esatte e prive di vizi logici, non specificamente e criticamente censurate.
Dunque, con specifico riguardo al giudizio di appello, il rinvio per relationem alla sentenza di primo grado è legittimo solo se l’apparato argomentativo complessivo risulti congruo rispetto all’esigenza di giustificazione propria del nuovo provvedimento e se si misuri, pena un inammissibile svuotamento delle garanzie del doppio grado, con le deduzioni e allegazioni difensive dotate del necessario tasso di specificità (vedi Sez. 2, n. 52617 del 13/11/2018, COGNOME Schiena, Rv. 27471902; Sez. 2, n. 37100 del 07/07/2023, COGNOME, Rv. 285189-01).
In altri termini, la replica che si pretende dal giudice di appello deve consistere in una risposta ragionata e dialogica alle obiezioni critiche che individuino effettive lacune dell’accertamento o vizi oggettivamente rilevabili del percorso argomentativo in primo grado: privilegiando, dunque, la dimensione sostanziale dell’argomentazione giudiziaria, inscindibilmente connessa con la funzione giustificativa della motivazione, che impone al giudice di “dare le ragioni” della decisione.

Tutto ciò premesso, va posto in rilievo che le argomentazioni della sentenza di primo grado erano state sottoposte a critica dagli appellanti, con specifiche deduzioni, che sono rimaste in larga parte prive di risposta. L’appello proposto conteneva contestazioni e critiche puntuali su tutti gli aspetti rilevanti ai fini giudizio sulla sussistenza degli elementi costitutivi del reato di lottizzazione abusiva, come risulta anche dalla descrizione dei motivi di ricorso, e tali deduzioni avrebbero, quindi, imposto un’opera di rinnovato e approfondito confronto.
Non è detto che questi argomenti siano corretti, ma essi sono stati comunque proposti nell’atto di appello, e su di essi non vi è adeguata valutazione nella sentenza impugnata che ha richiamato ampiamente la sentenza di primo grado senza confrontarsi con le deduzioni difensive.

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Occorre infine richiamare alcuni principi di diritto a cui la Corte di Appello, deve uniformarsi, in sede di rinvio, al fine di verificare se sussista o meno la contestata lottizzazione abusiva.

In particolare, secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, integra il reato di lottizzazione abusiva il frazionamento e predisposizione di un terreno agricolo alla realizzazione di più edifici aventi natura e destinazione residenziale, in quanto trattasi di attività edificatoria fittiziament connessa alla coltivazione ed allo sfruttamento produttivo del fondo ed incompatibile con l’originaria vocazione dell’area (Sez. 3, n. 15605 del 31/03/2011 Rv. 250151 – 01) ed ancora, in tema di reati urbanistici, nel caso di costruzione in zona agricola, la destinazione del manufatto alle opere dell’agricoltura ed il possesso dei requisiti soggettivi di imprenditore agricolo in capo a chi lo realizza tanto al momento della richiesta e del rilascio del permesso di costruire, quanto al tempo della eventuale voltura del titolo abilitativo in favore di terzi – sono elementi rilevanti nella valutazione della rispondenza dell’opera alle prescrizioni dello strumento urbanistico e, di conseguenza, anche per l’eventuale valutazione di conformità ai fini del rilascio della sanatoria (Sez. 3, n. 7681 del 13/01/2017 Rv. 269159 – 01; Sez. 3, n. 16683 del 20/3/2025; Sez. 3 n. 1670 del 6/10/2022, dep. 2023).
La lottizzazione abusiva cartolare può configurarsi anche in caso di divisione ereditaria, in quanto la disposizione dell’art. 30,comma primo, del d.P.R. n. 380 del 2001, ai sensi della quale le disposizioni in tema di lottizzazione abusiva non si applicano, tra l’altro, alle divisioni ereditarie, non va intesa nel senso escludere in modo assoluto la configurabilità di una lottizzazione cartolare in presenza di un atto di divisione ereditaria, bensì quale esclusione in tale ipotesi degli indici di sintomaticità della lottizzazione, atteso che l’intento lottizzatorio, non può desumersi dal semplice frazionamento, può essere ricavato da un “quid pluris” che evidenzi la volontà di lottizzare” (Cass. 2005 n. 38632 , rv 232345 01).
Ai fini della integrazione del reato di lottizzazione abusiva, il frazionamento di un terreno non deve necessariamente avvenire mediante apposita operazione catastale che preceda le vendite o gli atti di disposizione, ma può realizzarsi con ogni altra forma di suddivisione fattuale dello stesso, essendo sufficiente un insieme di opere che comportano una trasformazione urbanistico-edilizia a scopo edificatorio in grado di conferire all’area un diverso assetto del territorio (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto immune da vizi la sentenza impugnata che aveva giudicato penalmente rilevante la materiale suddivisione di un fondo attraverso la realizzazione di muretti e recinzioni per separare i singoli lott dall’area in cui era stato abusivamente realizzato un edificio: cfr. Sez. 3, n. 6180
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del 04/11/2014, dep. 2015, Di, Rv. 262387 – 01). Anche di recente si è ribadito che in tema di reati edilizi, per la configurabilità della contravvenzione di lottizzazione abusiva non è necessaria l’esecuzione di opere di urbanizzazione, essendo sufficiente già che si proceda al frazionamento del fondo attraverso un’attività materiale o esclusivamente negoziale, realizzata a scopo inequivocabilmente edificatorio. (Sez. 3, n. 29727 del 23/05/2025; Sez. 3, n. 21469 del 20/04/2023 Rv. 284628 – 01; Sez. 3, n. 21469 del 20/04/2023, Rv. 284628 – 01).
In conclusione, va disposto l’annullamento della sentenza impugnata con rinvio per un nuovo giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata con rinvio per nuovo giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli. Così è deciso, 09/12/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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