Lottizzazione abusiva: anche in zone già urbanizzate

La Corte di Cassazione ha confermato il sequestro preventivo di un vasto complesso immobiliare, ritenendo configurabile il reato di lottizzazione abusiva nonostante l’intervento sorgesse in un’area già urbanizzata. La decisione si fonda sul rilevantissimo incremento di volumetria, pari a oltre cinque volte l’indice di fabbricabilità consentito, e sul cambio di destinazione d’uso. Secondo la Corte, un’opera di tale portata altera l’assetto del territorio e incide sulla potestà di programmazione urbanistica del Comune, integrando così il reato contestato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Lottizzazione abusiva in zona urbanizzata: quando la costruzione è reato?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24989/2025, affronta un caso emblematico di lottizzazione abusiva, confermando che questo reato può configurarsi anche in aree già edificate. La pronuncia ribadisce principi fondamentali in materia urbanistica, sottolineando come un intervento edilizio, seppur formalmente assentito, possa risultare illecito se stravolge l’assetto del territorio. Analizziamo la vicenda e le conclusioni dei giudici.

I fatti del caso: un progetto immobiliare sotto sequestro

La vicenda ha origine dal sequestro preventivo di un grande complesso edilizio in corso di costruzione in una nota località balneare. Il progetto prevedeva la demolizione di un preesistente albergo e la successiva costruzione di nuovi edifici residenziali. L’operazione, tuttavia, comportava un notevole incremento della volumetria complessiva, realizzato anche attraverso l’acquisizione di diritti edificatori da un’altra società. Il Tribunale del riesame aveva confermato il sequestro, ravvisando la sussistenza di gravi indizi del reato di lottizzazione abusiva.

Le ragioni del ricorso: una difesa su più fronti

L’amministratore della società costruttrice ha presentato ricorso in Cassazione, basando la sua difesa su diversi punti. In primo luogo, ha lamentato la genericità dell’imputazione provvisoria, ritenuta non sufficientemente dettagliata per consentire un’adeguata difesa. In secondo luogo, ha contestato la mancanza di motivazione dei provvedimenti di sequestro riguardo alla sussistenza del reato. Infine, ha sostenuto che, trattandosi di un’area già completamente urbanizzata, non fosse necessario un piano di lottizzazione, e che l’intervento non avesse comportato un aumento di cubatura rispetto al preesistente complesso immobiliare.

Lottizzazione abusiva: l’analisi della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, ritenendolo manifestamente infondato. I giudici hanno chiarito che l’imputazione provvisoria, nella fase delle indagini preliminari, è per sua natura suscettibile di evoluzioni. Nel caso specifico, era comunque sufficientemente chiara nel descrivere il contrasto tra l’intervento edilizio e gli strumenti urbanistici, consentendo all’indagato di difendersi pienamente.

Le motivazioni

Il cuore della decisione risiede nella definizione e nell’ambito di applicazione del reato di lottizzazione abusiva. La Corte ha ribadito che la lottizzazione cosiddetta ‘materiale’ si realizza quando si avviano opere che comportano una trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Questo reato si distingue dalla semplice costruzione abusiva perché incide sulla potestà pubblica di programmazione territoriale.

Un punto cruciale chiarito dalla sentenza è che la lottizzazione abusiva può essere configurata anche in zone già urbanizzate. Ciò accade quando l’intervento, per la sua consistenza e complessità, è tale da costituire una ‘notevole trasformazione del territorio’. Nel caso in esame, l’indice di fabbricabilità accertato era pari a 5,27 mc/mq, a fronte di un indice previsto dal piano di lottizzazione di 1 mc/mq, ovvero oltre cinque volte il limite consentito. Questo enorme incremento volumetrico, unito al cambio di destinazione d’uso da turistico-ricettivo a residenziale, è stato ritenuto in grado di alterare in modo determinante l’assetto territoriale, creando la necessità di un nuovo raccordo con l’aggregato abitativo preesistente e un potenziamento delle opere di urbanizzazione.

La Corte ha inoltre sottolineato l’irrilevanza del calcolo della volumetria preesistente proposto dalla difesa, evidenziando come la cubatura del nuovo intervento (oltre 10.881 mc) derivasse solo in minima parte dall’immobile preesistente (circa 3.907 mc). La maggior parte del volume era stata ottenuta tramite l’acquisto di diritti edificatori da un’altra società, operazione ritenuta illegittima e oggetto di un’indagine separata. Di fronte a tali evidenze, la Corte ha concluso che sussistevano ampiamente gli indizi per giustificare il sequestro preventivo.

Le conclusioni

La sentenza in esame rappresenta un importante monito per gli operatori del settore immobiliare. Dimostra che il possesso di un permesso di costruire non è sufficiente a garantire la liceità di un’operazione edilizia se questa, nella sua sostanza, si traduce in una trasformazione urbanistica non pianificata. Un intervento di vasta portata, che aumenta in modo sproporzionato il carico urbanistico, richiede una valutazione complessiva e non può eludere la necessità di un adeguato strumento di pianificazione, anche quando si inserisce in un contesto già sviluppato. La tutela del governo del territorio prevale sulla singola iniziativa edilizia, specialmente quando questa assume dimensioni tali da stravolgerlo.

Si può commettere il reato di lottizzazione abusiva in una zona già completamente urbanizzata?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che il reato è configurabile anche in zone già urbanizzate o parzialmente urbanizzate, qualora gli interventi, per consistenza e complessità, costituiscano una notevole trasformazione del territorio che richieda un nuovo raccordo con il tessuto urbano esistente e un potenziamento delle opere di urbanizzazione.

Un forte aumento del volume di costruzione è un indizio sufficiente per il reato di lottizzazione abusiva?
Sì. Nel caso di specie, un indice di fabbricabilità superiore di oltre cinque volte a quello consentito è stato considerato un elemento chiave per affermare la sussistenza di indizi del reato. Un simile incremento volumetrico, specialmente se accompagnato da un cambio di destinazione d’uso, è ritenuto idoneo a incidere sul potere di programmazione territoriale dell’ente locale, integrando così la fattispecie di lottizzazione abusiva.

Un’imputazione provvisoria non del tutto dettagliata può giustificare un sequestro preventivo?
Sì. Secondo la Corte, l’imputazione nella fase delle indagini preliminari è per sua natura provvisoria e può essere modificata. Ai fini di una misura cautelare come il sequestro, è sufficiente che essa sia formulata in modo chiaro, con riferimento all’evidente contrasto tra l’intervento e gli strumenti urbanistici, così da consentire all’indagato di comprendere la contestazione e di esercitare il proprio diritto di difesa.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 24989 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 24989 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 03/04/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da NOME COGNOME nato a Piedimonte Matese il 10/8/1949, in proprio e quale amministratore della RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del 4/9/2024 del Tribunale di Chieti visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso;

uditi per il ricorrente l’avv. NOME COGNOME e l’avv. NOME COGNOME che concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 4 settembre 2024 il Tribunale di Chieti ha rigettato la richiesta di riesame presentata da NOME COGNOME, in proprio e quale amministratore della RAGIONE_SOCIALE nei confronti del decreto di sequestro preventivo del 25 luglio 2024 del Giudice per le indagini preliminari del medesimo Tribunale, avente a oggetto un complesso edilizio in corso di costruzione, in Comune di Francavilla al Mare, disposto in relazione al reato di lottizzazione abusiva di cui all’art. 44, primo comma, lett. c), d.P.R. 380 del 2001.
Avverso tale ordinanza NOME COGNOME in proprio e quale amministratore della RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, mediante gli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME che lo hanno affidato a un unico, complesso, motivo.

In via preliminare ha eccepito la nullità del decreto di sequestro preventivo a causa della mancata specifica indicazione della contestazione, in quanto l’imputazione riportata nel decreto di sequestro conteneva solamente la sintetica descrizione delle opere in corso di realizzazione, tra l’altro erronea, essendovi indicata l’edificazione di tre corpi di fabbrica mentre in realtà quelli in corso costruzione erano solo due, con l’indicazione della violazione del Piano particolareggiato di esecuzione quanto all’indice di fabbricabilità, senza altre indicazioni utili a consentire di comprendere quale fosse la condotta contestata e a sviluppare le relative, pertinenti, difese; anche quanto esposto nel decreto di sequestro, al quale era stata allegata la richiesta avanzata dal Pubblico ministero, non consentiva di avere adeguata cognizione della contestazione, con la conseguente nullità del decreto di sequestro e dell’ordinanza impugnata.
In secondo luogo, ha lamentato la violazione degli artt. 321 e 125 cod. proc. pen., a causa della mancanza assoluta di motivazione in ordine alla sussistenza degli indizi del reato contestato, sia nel decreto di sequestro, sia nell’ordinanza impugnata, pur essendo stata sollevata la relativa questione con la richiesta di riesame, alla quale, però, il Tribunale aveva dato risposta generica e non pertinente, avendo richiamato gli orientamenti della giurisprudenza di legittimità in ordine alla lottizzazione cosiddetta “cartolare”, mentre la vicenda in esame riguarda la costruzione di due nuovi edifici.
Ha, per contro, sottolineato, richiamando gli orientamenti interpretativi della giurisprudenza di legittimità e di quella amministrativa, la non necessità di un piano lottizzatorio allorquando l’intervento edilizio ricada, come nel caso in esame, in una zona nella quale vi sia una completa e razionale edificazione e urbanizzazione, che abbia determinato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dalla attuazione del piano di lottizzazione.

La risposta fornita sul punto dal Tribunale risulterebbe, allora, inadeguata, a causa della sua genericità, consistendo nella mera evidenziazione dell’entità dell’intervento e nella affermazione della sua incidenza sul potere di programmazione dell’uso del territorio, priva della necessaria considerazione del fatto che l’intervento edificatorio riguarda edifici posti nel pieno centro del Comune di Francavilla al Mare, per il quale le Norme Tecniche di Attuazione e il Piano Particolareggiato di Esecuzione prevedevano e prevedono amplissimi margini di riconversione degli edifici costituenti mere attività turistico – ricettive risalenti anni ’60 in attività extra – alberghiere e residenziali.
Tali rilievi, illustrati con la richiesta di riesame, non erano stati considerati d Tribunale, che aveva anche erroneamente interpretato gli artt. 14 e 14-bis delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale del Comune di Francavilla al Mare, non corrispondendo all’attuale testo di dette Norme Tecniche di Attuazione quanto esposto nell’ordinanza impugnata, sulla base di un parere allegato all’esposto presentato al Comune di Francavilla al Mare, secondo cui l’art. 14, comma 6, di tali Norme vieterebbe gli ampliamenti e il recupero di volumetria nell’area 15 (nella quale si trovano i fabbricati oggetto dell’intervento edilizio sottoposti al sequestro). Il testo in vigore di tali disposizioni tecnic ammetterebbe espressamente il mutamento di destinazione d’uso degli edifici già esistenti da turistico – ricettivi a residenziali.
Ha prospettato anche l’erroneità della affermazione della realizzazione di un aumento di cubatura, in quanto dal decreto di trasferimento mediante il quale la RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato la proprietà del complesso alberghiero, costituito da tre corpi di fabbrica, risultava che la volumetria complessiva è d 10.380,00 mc., con la conseguenza che l’affermazione contenuta nell’ordinanza impugnata, secondo cui gli edifici in costruzione svilupperebbero una volumetria complessiva di 10.881,16 mc., di cui 3.907,20 mc. del preesistente immobile, dovrebbe ritenersi errata e quindi non poteva ritenersi sussistente un aumento di volumetria rilevante, come invece erroneamente affermato dal Tribunale.
3. Il Procuratore Generale ha concluso sollecitando il rigetto del ricorso, sottolineando l’idoneità della contestazione, provvisoria e suscettibile di evoluzioni nel corso delle indagini, in quanto indicativa del contrasto tra l’intervento edilizi in corso e gli strumenti urbanistici, e l’illegittimità della consistenza di intervento, che presenta un indice di fabbricazione di oltre cinque volte superiore rispetto a quello previsto nella zona in cui lo stesso ricade, evidenziando anche come non possa considerarsi la volumetria complessiva del fabbricato preesistente (calcolata sulla base del decreto di trasferimento del cespite), in quanto solo una parte, pari a mc. 3.907,20 mc., di quella del nuovo intervento, di complessivi 10.881,16 mc., deriva dal preesistente immobile.
4. Con memoria del 18 marzo 2025 il ricorrente, nel replicare alle conclusioni del Procuratore Generale, ha ribadito le proprie doglianze, contestando che il cambio di destinazione d’uso da turistico a residenziale sia precluso dalle Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Francavilla al Mare e anche che vi sia stato un aumento volumetrico, sottolineando, in particolare, che il testo vigente dell’art. 14 delle suddette NTA consente nella zona 15 il cambio di destinazione d’uso da turistico ricettivo a residenziale; si contesta anche il rilevato aumento volumetrico, essendosi sostanziale identità tra le vecchie e le nuove volumetrie, in quanto la consulenza tecnica depositata nel procedimento di esecuzione immobiliare all’esito del quale era stato emesso il decreto di trasferimento con il quale la società RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato la proprietà del complesso denominato Villa Esther faceva riferimento a una superficie complessiva di 2.986,42 mq., alla quale corrispondeva, verosimilmente e secondo nozioni di comune esperienza una cubatura di oltre 10.000,00 mc., pienamente legittima, con l’eccezione di una sola ridotta porzione, per quale era stata presentata istanza di condono non ancora esaurita, corrispondente a 1.823,58 mc.; ha aggiunto che della cubatura complessiva dell’intervento ritenuto abusivo e costituente una lottizzazione abusiva, solamente 3.907,20 mc. derivavano dall’immobile preesistente, mentre 6.132,00 mc derivavano dall’acquisto di diritti edificatori della RAGIONE_SOCIALE, con la conseguente legittimità del nuovo intervento; si lamenta anche, infine, la mancata verifica della proporzionalità della misura.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è manifestamente infondato.

2. Preliminarmente va rammentato che il ricorso per cassazione in materia di misure cautelari reali può essere esaminato solo in relazione al vizio di violazione di legge non essendo consentita, in tale materia, la deduzione del vizio di motivazione per espresso dettato dell’art. 325, comma 1, cod. proc. pen. Nondimeno, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito come nella violazione di legge siano ricompresi anche i vizi della motivazione così radicali da rendere l’apparato argomentativo posto a sostegno del provvedimento del tutto mancante o comunque privo dei requisiti minimi di coerenza, completezza e ragionevolezza, come tale inidoneo a rendere comprensibile l’itinerario logico seguito dal giudice, con conseguente violazione dell’art. 125 cod. proc. pen. (cfr., ex multis, Sez. U., n. 25932 del 29/05/2008, COGNOME, Rv. 239692 e Sez. 6, n. 6589 del 10/01/2013, NOME, Rv.254893; Sez. 2, n. 5807 del 18/01/2017, COGNOME, Rv. 269119; Sez. 2, n. 18951 del 14/03/2017, Napoli, Rv. 269656).
Sempre in premessa è necessario ricordare che alla Corte di cassazione è preclusa la possibilità non solo di sovrapporre la propria valutazione delle risultanze processuali a quella compiuta nei precedenti gradi, ma anche di saggiare la tenuta logica della pronuncia portata alla sua cognizione mediante un raffronto tra l’apparato argomentativo che la sorregge ed eventuali altri modelli di ragionamento mutuati dall’esterno (tra le altre, Sez. U., n. 12 del 31/05/2000, Jakani, Rv. 216260; Sez. 2, n. 20806 del 5/05/2011, COGNOME, Rv. 250362; Sez. 5, n. 51604 del 19/09/2017, COGNOME, Rv. 271623). Resta, dunque, esclusa, pur dopo la modifica dell’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen. la possibilità di una nuova valutazione delle risultanze acquisite, da contrapporre a quella effettuata dal giudice di merito, attraverso una diversa lettura, sia pure anch’essa logica, dei dati processuali, o una diversa ricostruzione storica dei fatti, o u diverso giudizio di rilevanza, o comunque di attendibilità delle fonti di prova (Sez. 2, n. 27816 del 22/03/2019, COGNOME, Rv. 276970; Sez. 2, n. 7667 del 29/01/2015, COGNOME, Rv. 262575; Sez. 3, n. 12226 del 22/01/2015, G.F.S., non massimata; Sez. 3, n. 40350, del 05/06/2014, C.C. in proc. M.M., non massimata; Sez. 3, n. 13976 del 12/02/2014, P.G., non massimata; Sez. 6, n. 25255 del 14/02/2012, COGNOME, Rv. 253099; Sez. 2, n. 7380 del 11/01/2007, Messina ed altro, Rv. 235716).
Inoltre, è opportuno ribadire che il ricorso per cassazione fondato sugli stessi motivi proposti in sede di impugnazione e motivatamente respinti da parte del giudice del gravame deve ritenersi inammissibile, sia per l’insindacabilità delle valutazioni di merito adeguatamente e logicamente motivate, sia per la genericità delle doglianze che, solo apparentemente, denunciano un errore logico o giuridico determinato (in termini v. Sez. 2, n. 27816 del 22/03/2019, COGNOME, Rv. 276970; Sez. 3, n. 44882 del 18/07/2014, COGNOME e altri, Rv. 260608; Sez. 6, n. 20377 del 11/03/2009, COGNOME e altro, Rv. 243838; Sez. 5, n. 11933 del 27/01/2005, COGNOME, Rv. 231708).
3. Tanto osservato, in termini generali, giova evidenziare che nell’ordinanza impugnata il Tribunale ha spiegato che l’intervento in contestazione, assentito con permesso di costruire n. 24/2022 e successiva variante n. 30/2023, consiste in un parziale cambio di destinazione d’uso di un preesistente fabbricato (da albergo a residenziale) e successiva demolizione e costruzione di un nuovo complesso edilizio costituito da tre corpi di fabbrica, con la realizzazione di due edif residenziali; intervento ricadente pacificamente nel comparto 15 E – sub comparto A2 – del piano particolareggiato comunale e avente cubatura complessiva di 10.881,16 mc., di cui 3.907,20 del preesistente immobile, 6.132,00 mc. acquistati dalla RAGIONE_SOCIALE e 678,00 mc. derivanti dalla regolare applicazione degli strumenti urbanistici.
L’indice di fabbricabilità assentito era pari a 5,27 mc/mq., a fronte di un indice di Piano Regolatore Generale di 5,00 mc/mq. e di un indice di Piano Particolareggiato di Esecuzione di 1 mc/mq., e l’indice di copertura pari al 43,28% a fronte del 33% massimo previsto tanto dal Piano Regolatore Generale quanto dal Piano Particolareggiato di esecuzione

Secondo il Tribunale, l’intervento ampliativo sarebbe stato ammissibile solo relativamente ad opere aventi destinazione turistico/ricettiva o collettiva ai sensi dell’art. 14 delle Norme Tecniche di Attuazione del comparto e comunque sempre entro il limite di identità volumetrica rispetto al preesistente edificio demoli mentre nel caso di specie era accaduto l’inverso, ossia il cambio di destinazione d’uso da albergo a residenziale.

Sono stati evidenziati anche profili di evidente gravità indiziaria con riferimento allo strumento utilizzato per ottenere artatamente la .volumetria aggiuntiva da parte della RAGIONE_SOCIALE, sia per l’evidente violazione, nella convenzione da questa stipulata con il Comune, dell’art. 42, comma 2 lett. i), d.P.R. 380/2001 che demanda al solo organo consiliare la competenza ad esprimere la volontà dell’ente in materia di acquisiti e alienazioni immobiliari e non al dirigente del settore, che aveva nel caso di specie provveduto – sia per l’evidente irragionevolezza dell’operazione, con il coinvolgimento di aree effettivamente destinate alla viabilità pubblica da circa 60 anni e in quanto tali non computabili come aree destinate a standard, alcune delle quali peraltro già oggetto di usucapione pubblica da parte del Comune medesimo (secondo il parere del tecnico da esso nominato).
Il Tribunale ha quindi affermato che tale intervento, prevedendo il cambio di destinazione da alberghiero a residenziale del precedente fabbricato nonché un incremento volumetrico di rilevante entità, è potenzialmente in grado di incidere, in modo determinante, sul potere di programmazione dell’uso del territorio da parte dell’ente locale e comunque sull’assetto territoriale dell’area, evidenziando che il reato di lottizzazione abusiva è configurabile anche nel caso di interventi in zone già urbanizzate o parzialmente urbanizzate purché di consistenza e complessità tali da costituire una notevole trasformazione del territorio, esattamente come nella specie, dove l’incremento volumetrico, anche in considerazione del cambio di destinazione d’uso, avrebbe determinato l’esigenza di raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione.
Tanto premesso, osserva, anzitutto, il Collegio che la contestazione provvisoria, di cui nel ricorso è stata eccepita l’indeterminatezza o, comunque, l’insufficiente specificità, è, per definizione, suscettibile di evoluzione e modific nel corso delle indagini, in quanto la stessa si fonda su una ipotesi investigativa

sulla quale il Pubblico ministero ha iniziato le indagini, e può essere modificata fino all’imputazione definitiva (V. Sez. 3, n. 1897 del 29/04/1997, Parmegiani, Rv. 208698 – 01). Essa, inoltre, risulta chiaramente formulata, con riferimento all’evidente contrasto dell’intervento, oggetto di permesso di costruire indicato come illegittimo, con gli strumenti urbanistici, in particolare con l’indice fabbricabilità pari a 5,27 mq/mc., e consente, dunque, agli imputati e ai terzi interessati, di svolgere le proprie difese, come, in effetti, è avvenuto, posto che, come si ricava dalla richiesta di riesame, dal ricorso per cassazione e dalla memoria integrativa, il ricorrente ha mostrato di aver ben compreso la contestazione mossagli e le ragioni della ritenuta illegittimità dell’intervento e anche di essersi adeguatamente difeso dalla stessa, sollevando pertinenti, pur se non fondati, rilievi in ordine al merito della contestazione.
Va, quindi, nel merito, osservato che la lottizzazione abusiva cosiddetta materiale (o con opere), si realizzata, secondo quanto previsto dall’art. 30, primo comma, d.P.R. n..380 del 2001, «quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione».

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (Sez. 3, n. 23010 del 10/01/2020, COGNOME, Rv. 280338 – 02; Sez. 3, n. 15404 del 21/01/2016, COGNOME, Rv. 266811 – 01; Sez. 3, n. 37383 del 16/07/2013, COGNOME, Rv. 256519 – 01), integra detto reato, e non quello di costruzione senza titolo abilitativo, l realizzazione di un nuovo fabbricato che, per caratteristiche o dimensioni, sia idoneo a pregiudicare la riserva pubblica di programmazione territoriale, mentre, nel caso di costruzione senza titolo abilitativo, l’intervento, per le dimensioni de manufatto, non presuppone opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Secondo la stessa pronuncia richiamata nel ricorso (Sez. 3, n. 35383 del 05/07/2022, Pontecorvo, Rv. 283550 – 01), la sostanziale natura lottizzatoria dell’intervento edificatorio, per il quale risultano rilasciati singoli permessi costruire, impone l’approvazione del piano di lottizzazione, anche in caso di formale assenza di un obbligo di adozione in tal senso, posto che il titolo edilizio deve essere verificato alla luce della natura dell’opera realizzanda, delle sue caratteristiche strutturali e dell’idoneità di essa a produrre una trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni interessati, ai sensi dell’art. 30 d.P.R. 6 giug 2001, n. 380 (v. anche Sez. 3, n. 36616 del 07/06/2019, COGNOME, Rv. 277614 02, secondo cui è configurabile il reato di lottizzazione abusiva anche nel caso, assimilabile a quello in esame, di interventi realizzati, in difetto di uno strumento pianificatorio di dettaglio, in zone già urbanizzate o parzialmente urbanizzate, purché di consistenza e complessità tali da costituire una notevole trasformazione
del territorio, inammissibile in mancanza di un piano per la realizzazione degli interventi infrastrutturali, che garantisca il raccordo della nuova edificazione a quella preesistente).

Inoltre (Sez. 3, n. 37639 del 15/02/2024, Polese, Rv. 287047 – 02), non è necessario, per la sussistenza dell’elemento oggettivo del reato, il concreto accertamento degli specifici interventi di urbanizzazione, primaria e secondaria, correlati alla condotta contestata, essendo sufficiente la ritenuta rilevanza delle opere edificatorie eseguite rispetto alla riserva di pianificazione urbanistica, che, se riconosciuta alterata per effetto dell’imponenza e delle dimensioni delle opere stesse, ne risente anche sul piano degli interventi di urbanizzazione da farsi.
Nel caso in esame, sia pure nei limiti dell’accertamento richiesto nella presente fase, la consistenza e l’incidenza dell’intervento sono chiaramente evidenziate dall’accertato indice di fabbricazione, di oltre cinque volte superiore a quello previsto per il comparto.

Neppure può considerarsi la volumetria complessiva del complesso turistico preesistente – come calcolata sulla base del decreto di trasferimento del cespite, sottolineata anche nella memoria integrativa depositata dal ricorrente – posto che, secondo i dati riportati nel permesso di costruire in variante rilasciato il 14/6/2023, della cubatura complessiva dell’intervento di 10.881,16 mc. (tale determinata in aumento di oltre 2.000 mc. nella variante succitata), solo 3.907,20 derivano dal preesistente immobile, mentre 6.132 mc. derivano dall’acquisto di diritti edificatori dalla RAGIONE_SOCIALE con le due convenzioni del 30/7/2021 e 26/4/2023 (e 678 mc. dalla regolare applicazione degli strumenti urbanistici), ritenute illegittime e oggetto di indagini in altro procedimento (aspetto, quest’ultimo, non considerato dal ricorrente, che pone a fondamento della liceità dell’intervento la legittimità dell’utilizzo dei diritti edificatori acquistati dalla RAGIONE_SOCIALE, ritenuti, i illegittimamente acquistati da quest’ultima, stante l’illegittimità delle convenzion urbanistiche stipulate con il Comune di Francavilla al Mare).
A fronte di tali emergenze, chiaramente illustrate nell’ordinanza impugnata, e idonee a giustificare l’affermazione della sussistenza di indizi della realizzazione di una lottizzazione abusiva, in quanto il rilevante incremento volumetrico, anche in considerazione del cambio di destinazione d’uso, avrebbe determinato l’esigenza di raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione, il ricorrente censura, da una parte, il percorso motivazionale seguito dal Tribunale, che non è certamente apparente e dunque non è suscettibile di censure; e, dall’altra, la considerazione e la valutazione degli elementi indiziari acquisiti ed esaminati, sulla base dei quali è stata ravvisata la sussistenza dei suddetti indizi, così proponendo, in entrambe le prospettive, censure non consentite nel giudizio di legittimità relativo a misure cautelari reali.
Il Tribunale, infatti, ha chiaramente illustrato i plurimi aspetti di illegitt dell’intervento edilizio e le ragioni per le quali questo, proprio per la sua incidenza

in un’area già urbanizzata, incide sull’assetto urbanistico e sulla riserva pubblica di programmazione territoriale, e il ricorrente censura sul piano delle valutazioni

di merito sia la considerazione dei plurimi aspetti di illegittimità dell’interven

(omettendo di considerare la ritenuta illegittimità dell’acquisto dei diritti edificat della RAGIONE_SOCIALE, la cui cubatura non può quindi essere considerata, con la

conseguente mancanza di specificità del ricorso su tale punto), sia le caratteristiche e l’incidenza dello stesso (determinante, in ragione delle sue

dimensioni e della zona in cui si inserisce, l’esigenza di raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione),

proponendo, in tal modo, censure non consentite in questa sede di legittimità.

7. Il ricorso deve, dunque, essere dichiarato inammissibile, a cagione del carattere non consentito delle censure con lo stesso formulate.

Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso consegue, ex art. 616 cod. proc.

pen., l’onere delle spese del procedimento, nonché del versamento di una somma in favore della Cassa delle Ammende, che si determina equitativamente, in ragione dei motivi dedotti, nella misura di euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle Ammende.

Così deciso il 3/4//2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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