Legittimazione edilizia comproprietari: il caso

Una società ottiene il sequestro di un cantiere per aver presentato una richiesta edilizia senza essere proprietaria e senza il consenso di tutti i comproprietari del terreno. La Cassazione conferma che la legittimazione edilizia comproprietari richiede l’unanimità, ritenendo il ricorso inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Legittimazione Edilizia Comproprietari: Chi Può Davvero Chiedere il Permesso di Costruire?

Avviare un progetto edilizio su un terreno appartenente a più persone può nascondere insidie legali complesse. La questione centrale riguarda chi possieda il diritto di presentare la necessaria documentazione al Comune. La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 3476 del 2023, offre un chiarimento fondamentale sul tema della legittimazione edilizia comproprietari, stabilendo un principio rigoroso: per costruire, serve il consenso di tutti. Analizziamo il caso e le sue importanti implicazioni.

I fatti del caso: un cantiere bloccato dal sequestro

Una società edile presentava al Comune una Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) per la realizzazione di alcune opere su un terreno. Il problema sorgeva da un dettaglio non trascurabile: al momento della presentazione, la società non era ancora proprietaria dell’area. Inoltre, il terreno era in comproprietà tra quindici persone diverse.

La società aveva agito sulla base di una delega ricevuta da uno solo dei comproprietari, il quale, a sua volta, era procuratore di soli altri tre proprietari. Ritenendo che la DIA fosse stata presentata senza un titolo valido e attestando falsamente la titolarità del bene, il Giudice per le Indagini Preliminari disponeva il sequestro preventivo del cantiere, ravvisando il sospetto di reati edilizi e di falso ideologico.

La società impugnava il provvedimento, ma sia il Tribunale in sede di appello cautelare che, successivamente, la Corte di Cassazione, confermavano la legittimità del sequestro.

La questione della legittimazione edilizia dei comproprietari

Il cuore della controversia legale risiede nell’interpretazione dell’articolo 11 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), secondo cui il permesso di costruire può essere richiesto dal “proprietario dell’immobile o chi ne abbia titolo”.

Quando la proprietà è condivisa tra più persone, chi ha il “titolo” per presentare la richiesta? La giurisprudenza, sia amministrativa che penale, è concorde nel richiedere che il soggetto richiedente abbia la piena e totale disponibilità giuridica del bene. In un regime di comproprietà, questa disponibilità appartiene a tutti i comproprietari congiuntamente. Di conseguenza, la richiesta di un titolo abilitativo edilizio deve provenire da tutti, poiché la decisione di uno non può pregiudicare i diritti degli altri contitolari.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, basando la sua decisione su argomentazioni chiare e nette. In primo luogo, ha ribadito che, al momento della presentazione della DIA, la società era un soggetto terzo, completamente estraneo alla titolarità del bene. Non essendo proprietaria, non aveva un titolo diretto per agire.

In secondo luogo, la delega presentata era palesemente insufficiente. Essa proveniva da uno solo dei numerosi comproprietari e non dall’universalità degli stessi. Secondo la Corte, per avere la legittimazione edilizia, i comproprietari devono agire all’unisono. Non è sufficiente il consenso della maggioranza delle quote, né tantomeno quello di un singolo contitolare. È necessario il consenso unanime per garantire che gli interessi di tutti i proprietari siano tutelati.

La Corte ha specificato che l’azione intrapresa sulla base di un titolo parziale potrebbe pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati degli altri comproprietari, i quali potrebbero non essere d’accordo con la realizzazione delle opere. Per questo motivo, la domanda presentata dalla società è stata considerata radicalmente illegittima, giustificando pienamente il mantenimento del sequestro preventivo.

Conclusioni

La sentenza in esame rafforza un principio fondamentale per chiunque operi nel settore immobiliare e delle costruzioni: la cautela è d’obbligo quando si ha a che fare con beni in comproprietà. Le implicazioni pratiche sono dirette:

1. Consenso Unanime: Prima di presentare qualsiasi istanza edilizia (DIA, SCIA, Permesso di Costruire) per un immobile in comproprietà, è indispensabile ottenere il consenso scritto e formale di tutti i contitolari del diritto di proprietà.
2. Verifica del Titolo: Un’impresa o un professionista incaricato deve sempre verificare di avere un titolo valido per agire. Una semplice delega da parte di uno dei comproprietari non è sufficiente a fondare la legittimazione.
3. Rischio Penale: Agire in assenza di una piena legittimazione non solo rende nullo il titolo edilizio, ma espone al rischio di gravi conseguenze penali, inclusi il sequestro del cantiere e l’imputazione per reati edilizi e di falso.

In definitiva, la gestione della legittimazione edilizia dei comproprietari richiede un approccio rigoroso e trasparente, fondato sulla piena condivisione delle decisioni tra tutti gli aventi diritto.

Un solo comproprietario può richiedere un permesso di costruire per un immobile in comproprietà?
No. Secondo la sentenza, la richiesta di un titolo edilizio per un bene in comproprietà deve provenire congiuntamente da tutti i soggetti che vantano un diritto di proprietà sull’immobile. Un singolo comproprietario non ha la legittimazione per agire da solo.

Una società che intende acquistare un terreno può presentare una richiesta di titolo edilizio prima di aver completato l’acquisto?
No, a meno che non abbia un titolo idoneo, come una delega rilasciata da tutti i proprietari del terreno. Nel caso esaminato, la società non era ancora proprietaria e la delega di un solo comproprietario è stata ritenuta insufficiente, rendendo illegittima la sua richiesta.

Qual è il requisito fondamentale per essere legittimati a richiedere un titolo edilizio?
Il soggetto che richiede il titolo abilitativo deve avere la totale disponibilità del bene. Questo significa che deve possedere l’intera proprietà dello stesso e non solo una parte o una quota, per non pregiudicare i diritti e gli interessi degli altri eventuali comproprietari.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 3476 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 3476 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 21/10/2022

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LPi -v ~ Pg GLYPH $51

NOME, nato a Roma il DATA_NASCITA;

avverso la ordinanza dei Tribunale di Latina del 11 maggio 2022;

letti gli atti di causa, la ordinanza impugnata e il ricorso introduttivo;

sentita la relazione fatta dal AVV_NOTAIO COGNOME;

letta la requisitoria scritta del PM, in persona del Sostituto Procuratore generale flrHFraGLYPH a cricz -r – aNITTNT , GLYPH r-hic–.d.andn GLYPH dirliiara7iorwa di inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Latina, pronunziando in qualità di giudice dell’appello dei provvedimenti cautelari reali, ha, con ordinanza emessa in data 11 maggio 2022, g Vappeuo proposto da COGNOME, nella qualità di legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, avverso il provvedimento del Gip del Tribunale pontino, datato 4 marzo 2022, con il quale era stata, a sua volta, rigettata, nonostante il parere favorevole reso dal locale Pm, la istanza d dissequestro dell’area e delle opere edili, ubicate in Comune di Terracina, e censite nel locale catasto a folio 121, particelle n. 1805 e 2400, già oggetto d sequestro preventivo disposto in data 23 dicembre 2021 dal medesimo Gip, essendo stato ravvisato il fumus del reato di cui agli artt. 44, lettera b), del dPR n. 380 del 2001 e 483 cod. pen., contestati a tale COGNOME NOMENOME legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE all’epoca dei fatti da cui scaturirebbero le condotte criminose.
Il Tribunale ha ritenuto l> infondatezza ( 1 01 gravarne in quanto ha rilevato che il motivo di impugnazione afferente alla esistenza di una legittimazione della allora legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE a presentare, per conto dei proprietari del terreno in questione una DIA per la realizzazione delle opere poi oggetto di se:il:estro non aveva pregio.

Infatti, ha ritenuto il Tribunale, che, premessa la necessità che la istanz che giustifichi la realizzazione di opere edili promani dal soggetto che abbia la titolarità del bene sul quale le opere insisteranno, la COGNOME non solo aveva A ttestato falsarn’ente di essere., nelle predetta ciljahtà cla lei all’epoca rivestita, la titolare del bene, ma aveva, altresì, agito n forza di una procura a lei rilasc da uno solo dei numerosi effettivi comproprietari del terreno oggetto delle opera in sequestro il quale, a sua volta, era procuratore solamente – peraltro in for di una titolo della cidi Vaildità Tribuna!e dubita – di tre dei 15 comproprietari del terreno.
i(( Dai rilevi che precedono il Tribunale di Latina 6/ discendere la radicale illegittimità della Dia presentata dalla COGNOME.

Avverso il detto provvedimento ha interposto ricorso per cassazione, tramite il proprio difensore fiduciario, la RAGIONE_SOCIALE, ora rappresentata dal suo amministratore unico NOME COGNOME, articolando a sostegno delle proprie !Ann:In7p ( -h:P mrt, d rirnrco

Di questi, il primo, attiene alla violazione di legge per avere il Tribunale ritenuto non valida la DIA presentata a suo tempo dalla COGNOME in quanto la stessa all’epoca della presentazione non era, in quanto legale rappresentante della IA.nF.rA., titolare del fondo ove le opere da rr2-2.li7 -7nr0 dovevano insister, senza avere considerato il detto organo giudiziario che la legittimazione a presentare la dichiarazione spetta, oltre che al proprietario, anche al soggetto che, come la COGNOME, abbia titolo per richiederla.
Il secondo motivo attiene alla pieLeSCI itictitLettiLd di motivazione in ordine alle ragioni che avevano giustificato la adozione della misura cautelare reale e che adesso ne giustificano il mantenimento.

Con memoria datala 13 ottobre 2022 ia difesa dei ricorrente ha depositato una memoria di replica alle conclusioni rassegnate dalla Procura generale, in esito alla quale la stessa difesa ha insistito per l’accoglimento del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso, essendo risultati manifestamente infondati o direttamente inammissibili i motivi che il ricorrente ha posto a suo sostegno, deve essere, a sua volta dichiarato inammissibile.

Deve, preliminarmente darsi atto della circostanza che il COGNOME il quale, non diversamente dalla RAGIONE_SOCIALE, società della quale egli è attualmente il legale rappresentante e per conto della quale lo stesso agisce è terzo rispetto al procedimento penale ancora in fase di indagine, che vede quaie soggetto indagato la precedente amministratrice deiia predetta società, tale COGNOME NOME NOME NOME conferito al proprio difensore fiduciario nel presente procedimento procura speciale a presentare il ricorso ora in scrutinio, in tal modo adempiendo alla condizione astrattamente necessaria onde veicolare nel processo penale l’interesse precipuamente civilistico che un soggetto, non parte di tale processo ma pur tuttavia inciso nel suo patrimonio da un provvedimento di sequestro, ha al fine di vedere, previa revoca del provvedimento cautelare, restituito a lui il bene in questione.
Tanto considerato, si rileva che, quanto al primo motivo, lo stesso è sviluppato essenzialmente in relazione alla ritenuta erroneità in diritto della affermazione contenuta nella ordinanza impugnata in punto di carenza di da p:arte della società ricorrente, per tr-amite del suo legale rappresentante, a presentare la DIA necessaria per intraprendere i lavori edili il cui risultato costituisce l’oggetto del sequestro.

o-NOME

Incontestata fra le parti è la circostanza che per la realizzazione delle opere oggetto di sequestro fosse necessaria, quanto meno, la presentazione di una regolare DIA.

Altrettanto incontestato è che ai momento in cui ia COGNOME, per conto della RAGIONE_SOCIALE, ha presento al Comune di Terracina, appunto, la DIA per la realizzazion 13 e delle opere in questione, adempimento effettuato in data 31 · maggio 9 /, la citata Società ancora non aveva acquistato la proprietà del terreno sul quale ie opere edilizie dovevano essere realizzate, essendo taie acquisizione intervenuta solamente il successivo 28 luglio 2017; ed è proprio in quanto RAGIONE_SOCIALE non aveva la giuridica disponibilità di tale area di terreno che la COGNOME, sebbene abbia erroneamente dichiarato di allegare alla propria dichiarazione il titolo di proprietà, in realtà si era limitata ad allegare una delega rilasciata da tale COGNOME NOME, titolare di una quota di proprietà del terreno in discorso con la quale questi autorizzava la donna a presentare, nelle more della compravendita del terreno medesimo, la più volte richiamata DIA.
Questi essendo i dati pacifici fra le parti, rileva questo Collegio che, secondo la previsione dell’art. 11 del dPR n. 380 del 2001, i soggetti legittimati a richiedere il titolo per la realizzazione di una opera edilizia (la norma si riferisce ai permesso a costruire ma non vi è dubbio che, in funzione dello spessore dell’opera realizzanda, il principio sia estensibile anche agli strumenti edilizi, di carattere lato sensu autorizzatori, minori, come è quello ora in questione), sono il “proprietario dell’immobile o chi ne abbia titolo per richiderlo”.
Va, a questo punto, segnalata la perdurante correttezza del principio richiamato dal Tribunale pontino in relazione al fatto che, laddove i soggetti proprietari siano, come nel caso che interessa, una pluralità, la richiesta di cui sopra ri Phhn provenire non rh”‘ quanti rappresentano !a maggior a nze delle singole quote di proprietà né, tantomeno, da uno solo dei comproprietari ma da ciascuno di essi; in tale senso si è, infatti, più volte espressa la giurisprudenza amministrativa, laddove ha precisato che il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene, pertanto l’intera proprietà dello stesso e non solo una parte o quota di esso, non potendo, invece, riconoscersi legittimazione, al contrario, al semplice proprietario pro quota, e ciò per l’evidente ragione che, diversamente considerando, il contegno tenuto da ri; GLYPH dtirrld rintrehh nr… -zniudir-zira i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivida la propria posizione giuridica sul bene oggetto di provvedimento.
In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, di conseguenza, la domanda di rilascio di titolo edilizio – sia esso o meno titolo in sanatoria interventi già realizzati – dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi rite d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singol comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto relativa al bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari (così, cl2 ultimo in ordine di tempo Consiglio di Stato, Sezione VI, 18 novembre 2022, n. 10189).
Nel caso di specie, come detto, la IA.DE.CA non aveva alcun titolo diretto per presentare la dichiarazione non essendola proprietaria del bene, né poteva essere rconipresa IICiid LdItyln Id i Li ti -d ‘ Alci titolo ‘ d tale presentazione in quanto, seppure è vero che la stessa era portatrice di una delega all presentazione della dichiarazione in questione, la stessa promanava – anche a non volere valutare il fatto che chi la aveva rilasciata non aveva neppur indicato in base a quale titolo egii fosse a sua volta titolare di un po rappresentativo di altri soggetti (circostanza non indifferente, posto che, stan la regola secondo cui delegatus delegare non potest, solo se fosse stato a ciò espressamente autorizzato, sarebbe stato possibile l’esercizio da part dell’COGNOME del potere di subdelega) – solo da taluni dei titolari del diritt proprietà del fondo ove le opere sarebbero state realizzate e non dalla universalità di costoro.
Ne ha una qualche rilevanza ne! caso che interessa !a esistenza n meno di un qualche accordo fiduciario del tipo di quelli evocato dal supremo consesso della giustizia amministrativa nella decisione dianzi ricordata, posto che questo quand’anche rilevante, può consentire una legittimazione straordinaria alla presentazione di a’tti del tipo di ti: ,!i ora in questione ad un soggetto comunq investito dalla posizione dominicale e non anche ad un soggetto che sia del tutto estraneo alla titolarità del bene.

La manifesta infondatezza del primo motivo di ricorso travolge, reilueituuiu del iuLLu inammissibile, anche ii secondo motivo che, argomentato sotto il profilo della assoluta carenza di motivazione del provvedimento impugnato – unico profilo motivazionale aggredibile, stante il limite dettato dall’art. 325, comma 1, cod. proc. civ., di fronte a questa Corte di legittimit quanto risoiventesi in una violazione di legge – rivela ia sua estraneità paradigma impugnatorio invocato atteso che, come dianzi esplicitato, il Tribunale di Latina ha congruamen te e, si aggiunge, in termini di assoluta
plausibile coerenza con i principi regolanti la materia, motivato la propria decisione di rigetto dell’appello cautelare a suo tempo proposto.

Alla dichiarazione di inammissibilità del ricorso segue, visto l’art. 616 cod.

delie spese ptoLesstidit e proc. pen., a condanna dei ricorrente al pagamento

della somma di euro 3.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

PQM

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro 3.000,0 in favore della Cassa delle

ammende.

Coq:

deciso in Roma, il 21 ottobre

7022

GLYPH

Il AVV_NOTAIO estensore

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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