Invasione di terreni: quando il possesso non basta?

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna al risarcimento danni per il reato di invasione di terreni. La ricorrente aveva costruito una piattaforma in cemento su un’area altrui, sostenendo di esserne già in possesso da tempo. La Corte ha stabilito che, per escludere il reato, il possesso preesistente deve avere un’origine legittima, non potendo una situazione illecita protratta nel tempo sanare il reato stesso. È stata inoltre respinta l’istanza di applicazione di una nuova norma processuale, poiché non retroattiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Invasione di terreni: il possesso prolungato non esclude il reato se la sua origine è illecita

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 3748/2024) offre un importante chiarimento sul reato di invasione di terreni e sul ruolo del possesso. La Corte ha stabilito che un possesso di lunga data, ma sorto senza un titolo legittimo, non è sufficiente a escludere la responsabilità penale per chi continua a occupare e modificare un’area di proprietà altrui. Questo principio riafferma la tutela del diritto di proprietà contro le occupazioni arbitrarie.

I Fatti del Caso: Dalla Vecchia Concimaia alla Piattaforma in Cemento

Il caso nasce dalla decisione di una persona di realizzare una piattaforma in cemento, con tanto di muro perimetrale e muretto in sasso, su un terreno di proprietà dei suoi vicini. Quest’area, in precedenza, ospitava una vecchia concimaia. Sebbene un giudice di pace avesse inizialmente assolto l’imputata, il Tribunale, in grado d’appello e ai soli fini civili, l’aveva condannata al risarcimento dei danni. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che è stata chiamata a decidere sulla configurabilità del reato di invasione di terreni in presenza di un possesso di fatto, ma senza titolo, da parte dell’imputata.

I Motivi del Ricorso e la Tesi della Difesa

La difesa ha basato il ricorso su due argomenti principali:

1. Una questione procedurale: Si sosteneva l’applicazione di una nuova norma (introdotta dalla c.d. Riforma Cartabia) che, a dire della ricorrente, avrebbe dovuto trasferire la causa alla sezione civile competente del Tribunale.
2. La questione di merito: Il punto centrale era che il reato di invasione di terreni non potesse sussistere perché l’imputata era già in possesso dell’area da molto tempo. La realizzazione della nuova struttura, secondo questa tesi, non era un’invasione, ma un atto di manutenzione e consolidamento di un possesso già esistente, tutelabile secondo le norme del codice civile (artt. 1140 e ss. c.c.).

In sostanza, la difesa affermava che una situazione di possesso prolungata, anche se non supportata da un titolo di proprietà, dovrebbe escludere il carattere illecito dell’occupazione sul piano penale.

L’Analisi della Corte e la Configurazione del Reato di Invasione di Terreni

La Corte di Cassazione ha rigettato entrambi i motivi, fornendo spiegazioni cruciali sia sul piano processuale che su quello sostanziale.

L’irrilevanza della Riforma Processuale al Caso di Specie

Sul primo punto, la Corte ha chiarito che la nuova norma processuale invocata si applica solo ai giudizi in cui la costituzione di parte civile è avvenuta dopo il 30 dicembre 2022. Poiché nel caso in esame la costituzione era avvenuta nel 2021, la norma non era applicabile, confermando la correttezza della decisione del Tribunale.

La Distinzione tra Possesso Legittimo e Illegittimo ai fini dell’Invasione di Terreni

Il cuore della sentenza risiede nella disamina del secondo motivo. La giurisprudenza ammette che la pregressa situazione di possesso può escludere il reato di invasione. Tuttavia, la Cassazione precisa un requisito fondamentale: ciò è vero solo quando l’agente è entrato in possesso dell’immobile in modo legittimo (ad esempio, come inquilino) e solo successivamente la sua occupazione è diventata illegittima (ad esempio, non rilasciando l’immobile alla scadenza del contratto).

Nel caso in esame, invece, il possesso era nato in assenza di alcun titolo legittimo. Era, fin dall’inizio, un’occupazione arbitraria di un terreno altrui. Pertanto, la realizzazione dei nuovi manufatti non era altro che la prosecuzione e il consolidamento di un’attività illecita iniziale. Questo atto, che presuppone un’invasione ancora in atto, integra pienamente il reato previsto dall’art. 633 del codice penale.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha definito la tesi della difesa “aberrante”, poiché porterebbe alla conclusione inaccettabile che una situazione nata illecitamente possa diventare penalmente irrilevante solo con il passare del tempo. Accettare tale prospettiva significherebbe svuotare di significato la tutela penale della proprietà. La Corte ha sottolineato che il possesso ab initio illecito non può generare una posizione giuridica meritevole di tutela penale contro il legittimo proprietario. La volontà di usucapire il terreno, inoltre, non è in contraddizione con il fine di occuparlo e trarne profitto, elementi costitutivi del reato di invasione di terreni, ma anzi è perfettamente coerente con essi.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza riafferma un principio cardine nella distinzione tra diritto civile e penale. Se da un lato il possesso prolungato può avere effetti in ambito civile (come l’usucapione), sul piano penale non può sanare un’azione che nasce come un’invasione arbitraria. La decisione chiarisce che per escludere il reato di invasione di terreni, non è sufficiente dimostrare di “avere il possesso”, ma è necessario che tale possesso abbia avuto un’origine legittima. I proprietari di immobili ottengono così una conferma della tutela penale contro occupazioni che, sebbene protratte nel tempo, rimangono fondamentalmente illecite.

Un possesso prolungato nel tempo su un terreno altrui esclude sempre il reato di invasione di terreni?
No. Secondo la sentenza, il reato di invasione di terreni è escluso solo se il possesso preesistente è sorto in modo legittimo (ad esempio, in base a un contratto poi scaduto). Se il possesso è nato fin dall’inizio senza alcun titolo, cioè in modo illecito, la sua durata non esclude il reato.

La costruzione di un nuovo manufatto su un terreno che si occupa senza titolo costituisce una nuova invasione?
Sì. La Corte ha stabilito che la realizzazione di nuovi manufatti su un terreno occupato illecitamente è un’azione idonea a integrare il reato di invasione di terreni, in quanto presuppone un’invasione attuale e consolida l’occupazione illegale.

Le nuove norme processuali introdotte dalla Riforma Cartabia si applicano a tutti i processi in corso?
No. La sentenza, richiamando una decisione delle Sezioni Unite, chiarisce che la specifica norma in discussione (art. 573, comma 1-bis, c.p.p.) si applica solo ai giudizi in cui la costituzione di parte civile è avvenuta dopo il 30 dicembre 2022. Non ha, quindi, efficacia retroattiva per le costituzioni precedenti.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 3748 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 2 Num. 3748 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 21/12/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, nata a Castel D’Aiano il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 31/01/2023 del Tribunale di Bologna visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procurat Generale NOME COGNOME, la quale ha concluso chiedendo che il ricorso sia rigettato;

lette le conclusioni dell’AVV_NOTAIO, sostituto processuale dell’AVV_NOTAIO, difensore delle parti civili COGNOME NOME e COGNOME NOME, il quale ha chiesto che il ricorso sia rigettato e che la ricorre condannata alla rifusione delle spese sostenute dalle suddette parti civili, da depositata nota spese;

letta la memoria dell’AVV_NOTAIO, difensore di COGNOME NOME, di replica alle conclusioni del Pubblico Ministero;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME.

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 31/01/2023, il Tribunale di Bologna, in riforma, ai soli civili, della sentenza di assoluzione del 11/04/2022 del Giudice di pace di Alto Terme – la quale era stata appellata dalle parti civili NOME COGNOME – condannava NOME COGNOME al risarcimento del danno, da

liquidare in un separato giudizio civile, cagionato alle suddette parti civili dal reat commesso dalla COGNOME, di invasione di un terreno di loro proprietà, sul quale l’imputata aveva realizzato una piattaforma in cemento con muro perimetrale in cemento armato e muretto in sasso, in sostituzione di una preesistente vecchia concimaia.

Avverso l’indicata sentenza del 31/01/2023 del Tribunale di Bologna, ha proposto ricorso per cassazione, per il tramite del proprio difensore, NOME COGNOME, affidato a due motivi.

2.1. Con il primo motivo, la ricorrente lamenta, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. c), cod. proc. pen., l’erronea applicazione dell’art. 573 cod. proc. pen., come modificato dall’art. 33, comma 1, lett. a), del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 150, con riguardo all’ordinanza del 31/01/2023 del Tribunale di Bologna con la quale lo stesso Tribunale aveva negato l’immediata applicabilità, anche ai processi in corso, della suddetta modifica, e aveva, perciò, illegittimamente escluso di dovere rinviare, per la prosecuzione, alla sezione civile competente.
La ricorrente sostiene l’immediata applicabilità, in particolare, del comma 1bis dell’art. 573 cod. proc. pen., introdotto dal già menzionato art. 33, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 150 del 2022, sulla base del principio secondo cui gli atti del procedimento sono disciplinati dalla norma in vigore al momento del loro compimento, con la conseguente illegittimità dell’impugnata sentenza del Tribunale di Bologna per avere questo deciso la causa anziché rinviarla alla sezione civile competente.

2.2. Con il secondo motivo, la ricorrente deduce, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. b) e c), cod. proc. pen., l’erronea interpretazione e/o applicazione dell’art. 633 cod. pen., nonché degli artt. 1140, 1141, 1158, 1168 e 1170 cod. civ., in quanto incidenti su detta interpretazione e/o applicazione.

La ricorrente lamenta che il Tribunale di Bologna avrebbe erroneamente ritenuto irrilevante, ai fini dell’integrazione del reato di cui all’art. 633 cod. pe fatto che l’area della vecchia concimaia non era utilizzata dalla sua proprietaria persona offesa ma, da tempo, dall’imputata.

Secondo la ricorrente, il Tribunale di Bologna, nel ritenere ciò, avrebbe anzitutto erroneamente reputato che il riferimento, che viene operato dalla giurisprudenza della Corte di cassazione, con riguardo al suddetto reato di invasione di terreni o edifici, alla tutela della relazione di fatto del possess dovesse essere rilevante solo nel senso di estendere soggettivamente la tutela di chi lamenta l’invasione e non anche nel senso che la pregressa situazione dell’agente di essere già in possesso del terreno o dell’edificio sia tale da escludere l’esistenza di un’invasione rilevante sul piano penalistico. La ricorrente afferma in proposito che il Tribunale di Bologna avrebbe riconosciuto che essa era già in
possesso dell’area de quo al momento della contestata invasione, come era confermato anche dal non uso della stessa area da parte della proprietaria.

Ad avviso della COGNOME, il Tribunale di Bologna avrebbe in secondo luogo erroneamente ritenuto l’illegittimità della situazione di fatto del possesso in capo all’imputata – con la conseguente integrazione del reato di cui all’art. 633 cod. pen. – errore che emergerebbe alla luce dell’invocata normativa civilistica di cui agli artt. 1140, 1141, 1158, 1168 e 1170 cod. civ. Da tale normativa discenderebbe infatti, sempre ad avviso della ricorrente, la legittimità del suo preesistente possesso, la sua tutela giuridica e, quindi, l’esclusione del reato di cui all’art. 633 cod. pen. La ricorrente rappresenta in proposito che: a) contrariamente a quanto mostrerebbe di ritenere il Tribunale di Bologna, ai sensi dell’art. 1140 cod. civ., la conoscenza dell’altruità della cosa non rende il possesso di per sé illegittimo; b) alla luce dell’art. 1158 cod. civ., «se il possesso di fatto, in presen del disinteresse del proprietario formale e di sua prolungata mancanza di contestazione, vale ad acquisire un diritto col decorso del tempo, non può considerarsi di per sé illegittimo mentre lo si esercita»; c) ai sensi degli artt. 116 e 1170 cod. civ., una volta consolidata una situazione possessoria ultrannuale da parte del possessore di fatto, tale situazione è tutelabile nei confronti dei terzi dello stesso proprietario «formale» con le azioni, rispettivamente, di reintegrazione e di manutenzione, quest’ultima in assenza, nel caso in esame, di un acquisto del possesso violento (essendosi l’imputata limitata a utilizzare l’area della vecchia concimaia a servizio del suo agriturismo tenendola pulita ed effettuando opere di manutenzione nel disinteresse del proprietario per la stessa area) e clandestino (essendo stato il possesso «pubblicamente esercitato», senza che possa rilevare il fatto che il proprietario non ne fosse a conoscenza). Pertanto, alla luce di tale invocata normativa civilistica, sarebbe «indubbio che un possesso acquisito e consolidato da anni in presenza dell’inerzia del proprietario formale che se ne è disinteressato non può considerarsi illegittimo e deve necessariamente rilevare nell’interpretazione o applicazione del reato ex art. 633 c.p». Diversamente ritenendo, si giungerebbe, secondo la ricorrente, «alla aberrante conclusione che l’usucapione in itinere e il possesso comunque acquisito e stabilizzato ultrannuale sarebbero fonte di continui reati di invasione (e ciò sarebbe in contrasto con le norme civilistiche citate in particolare gli artt. 1168 e 117 c.c.)». Corte di Cassazione – copia non ufficiale
La ricorrente conclude quindi che il reato di invasione di terreni non potrebbe essere integrato dall’effettuazione, come nel caso in esame, di opere di manutenzione straordinaria su di un bene di cui l’imputata era già legittimamente in possesso, essendosi in presenza del mero compimento di «un ulteriore atto di possesso correlato alla situazione di relazione di fatto già esistente col bene, in

assenza di alcun comportamento del proprietario. Situazione peraltro legittimata dalle norme civilistiche sopra citate. E questo, manutenzione straordinaria della concimaia con rifacimento dei muretti a secco deteriorati, è quello che ha fatto la COGNOME».

La ricorrente deduce ancora che tale conclusione sarebbe confortata dai fatti che la suddetta opera di manutenzione straordinaria era stata effettuata a seguito del ritrovamento, negli originari muretti a secco della concimaia, di ordigni esplosivi risalenti alla seconda guerra mondiale e che le autorità avevano chiesto l’intervento della ricorrente e non del proprietario, a ulteriore dimostrazione dell’esistenza di un consolidato possesso della stessa ricorrente sull’area.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il primo motivo non è fondato.

Le Sezioni unite della Corte di cassazione hanno infatti affermato il principio – al quale il Collegio, condividendolo, intende dare continuità – secondo cui l’art. 573, comma 1-bis, cod. proc. pen., introdotto dall’art. 33 del d.lgs. n. 150 del 2022, si applica alle impugnazioni per i soli interessi civili proposte relativamente ai giudizi nei quali la costituzione di parte civile sia intervenuta in epoca successiva al 30 dicembre 2022, quale data di entrata in vigore della citata disposizione (Sez. U, n. 38481 del 25/05/2023, D., Rv. 285036-01).
Pertanto, poiché, nel caso in esame, la costituzione di parte civile di NOME COGNOME e di NOME COGNOME era avvenuta, davanti al Giudice di pace di Alto Reno Terme, all’udienza del 13/12/2021 e, quindi, in epoca antecedente alla menzionata data del 30 dicembre 2022 di entrata in vigore del comma 1-bis dell’art. 573 cod. proc. pen., del tutto correttamente il Tribunale di Bologna ha ritenuto l’inapplicabilità di tale comma nel giudizio sottoposto al proprio esame.

2. Il secondo motivo non è fondato.

È vero che, secondo la giurisprudenza della Corte di cassazione, la pregressa situazione di possesso del terreno o dell’edificio può escludere l’invasione dell’immobile e, quindi, la sussistenza del reato di cui all’art. 633 cod. pen. Ma ciò quando l’agente, il quale prosegua, pur illegittimamente, nell’occupazione dell’immobile contro la sopraggiunta volontà dell’avente diritto, fosse precedentemente entrato in possesso dello stesso immobile in modo legittimo (Sez. 6, n. 25382 del 17/05/2023, COGNOME, Rv. 284886-01; Sez. 2, n. 51754 del 03/12/2013, Papasidero, Rv. 258063-01; Sez. 2, n. 5585 del 01/12/2011, dep. 2012, ARAGIONE_SOCIALELRAGIONE_SOCIALEE.RAGIONE_SOCIALE., Rv. 251804-01).
Diversamente da quanto sostenuto dal ricorrente, tale situazione non si può ritenere ricorrente nel caso in esame.

In tale caso, infatti, se una situazione di possesso dell’altrui terreno de quo si poteva ritenere creata – da ultimo, come indicato nel capo d’imputazione, anche con la realizzazione della piattaforma in cemento con muro perimetrale in cemento armato e del muretto in sasso, in sostituzione della preesistente vecchia concimaia -, tale possesso era nato in assenza di alcun titolo legittimo, con la conseguenza che la realizzazione dei menzionati manufatti, che presuppone un’invasione anche attuale del terreno sul quale gli stessi sono stati realizzati, è idonea a integrare i reato di invasione di terreni di cui all’art. 633 cod. pen.
La tesi sostenuta dalla ricorrente, del resto, ancorché suggestiva, condurrebbe alla conseguenza, essa sì «aberrante», di escludere la tutela anche penale di una situazione ab initio illecita solo perché la sua costituzione sarebbe stata risalente nel tempo, per poi protrarsi, con sempre ulteriori atti (come la realizzazione dei più volte ricordati manufatti), anch’essi illeciti.

Né – come è stato correttamente rilevato dal Tribunale di Bologna l’eventuale volontà dell’agente di usucapire il terreno si pone in contraddizione con il fine di occuparlo o di trarne altrimenti profitto, atteso che tali scopi appaiono t loro del tutto coerenti.

Pertanto, il ricorso deve essere rigettato, con la conseguente condanna della ricorrente, ai sensi dell’art. 616, comma 1, cod. proc. pen., al pagamento delle spese del procedimento.

Dal rigetto del ricorso consegue altresì la condanna della stessa ricorrente alla rifusione delle spese di rappresentanza e difesa sostenute nel presente giudizio dalle parti civili NOME COGNOME e NOME COGNOME, le quali si liquidano in complessivi C 2.426,00, oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali. Condanna, inoltre, la ricorrente alla rifusione delle spese di rappresentanza e difesa sostenute nel presente giudizio dalle parti civili che liquida in complessivi euro duemilaquattrocentoventisei, oltre accessori di legge.

Così deciso il 21/12/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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