Inedificabilità assoluta: no sanatoria a 150m dal mare

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un privato condannato per abuso edilizio. Il ricorrente aveva costruito in una zona di inedificabilità assoluta, a meno di 150 metri dalla costa siciliana. Nonostante avesse tentato di regolarizzare l’opera con una SCIA in sanatoria, la Corte ha confermato che tali abusi non sono sanabili, rendendo l’ordine di demolizione definitivo e non sospendibile. La sentenza ribadisce la prevalenza dei vincoli paesaggistici sulle autorizzazioni locali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Inedificabilità Assoluta e Abusi Edilizi: La Cassazione Conferma la Demolizione

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia di urbanistica e tutela del paesaggio: il vincolo di inedificabilità assoluta non ammette eccezioni. La decisione chiarisce che le opere realizzate in violazione di tale vincolo non possono essere sanate, neppure se le autorità locali rilasciano tardivamente dei permessi. Questo caso, riguardante una costruzione sulla costa siciliana, serve da monito sulla inderogabilità delle norme a protezione del territorio.

I Fatti del Caso: Costruzione Illecita e Ordine di Demolizione

La vicenda ha origine da una condanna, definita con patteggiamento, nei confronti di un privato cittadino per aver realizzato opere edili abusive in concorso con un familiare. Le costruzioni erano state erette in una zona sottoposta a molteplici vincoli: inedificabilità assoluta (entro 150 metri dal mare), sismico e paesaggistico. La pena, sospesa, era stata subordinata alla demolizione delle opere abusive.

Successivamente, il condannato ha presentato un incidente di esecuzione, chiedendo al Tribunale di sospendere l’ordine di demolizione. A sostegno della sua richiesta, ha prodotto una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria e vari pareri favorevoli, tra cui quello della Soprintendenza dei beni culturali e del Genio civile, volti a dimostrare la presunta regolarizzabilità dell’intervento.

Il Tribunale di Termini Imerese, tuttavia, ha respinto l’istanza, ritenendo irrilevanti le autorizzazioni ottenute a posteriori, data la violazione del vincolo di inedificabilità assoluta previsto dalla legge regionale siciliana.

La Disciplina sull’Inedificabilità Assoluta nella Costa Siciliana

Il fulcro della questione risiede nella legislazione regionale siciliana. La legge regionale n. 78 del 1976 stabilisce un divieto di costruzione in una fascia di 150 metri dalla battigia. Questo vincolo è stato interpretato dalla giurisprudenza come un divieto assoluto, che prevale su qualsiasi strumento urbanistico comunale e si applica direttamente ai privati.

Le leggi successive hanno ulteriormente rafforzato questo principio, escludendo esplicitamente dalla sanatoria edilizia le costruzioni realizzate in violazione di tale norma. L’unica eccezione riguarda opere iniziate prima dell’entrata in vigore della legge del 1976. Di conseguenza, qualsiasi permesso rilasciato in contrasto con questo divieto è da considerarsi illegittimo.

Le Motivazioni della Cassazione: Perché la Sanatoria è Impossibile

La Corte di Cassazione, nel dichiarare inammissibile il ricorso, ha pienamente condiviso l’orientamento del Tribunale. I giudici hanno ribadito che il giudice dell’esecuzione ha il potere e il dovere di verificare la legittimità ed efficacia del titolo abilitativo presentato per bloccare una demolizione. In questo caso, i permessi ottenuti dal ricorrente erano palesemente illegittimi perché rilasciati in violazione del vincolo di inedificabilità assoluta.

La Corte ha specificato che le opere edili realizzate entro i 150 metri dal mare non possono essere sanate in alcun modo sotto il profilo urbanistico. La legge regionale è chiara e non lascia spazio a interpretazioni discrezionali da parte delle amministrazioni locali.

Inoltre, è stata respinta la tesi difensiva secondo cui si trattava di una semplice ristrutturazione di edifici preesistenti. La Corte ha ritenuto tale argomento una questione di fatto, non valutabile in sede di legittimità, e comunque insufficiente a superare il divieto. Anche l’ipotesi della “fiscalizzazione” dell’abuso, ovvero la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria, è stata esclusa. Tale procedura, infatti, è prevista per casi diversi, come quelli in cui un permesso originariamente valido viene annullato, e non si applica a costruzioni abusive realizzate in assenza totale di titolo o in violazione di un divieto assoluto.

Conclusioni: L’Inderogabilità dei Vincoli Paesaggistici

La sentenza rappresenta un’importante conferma della rigidità dei vincoli posti a tutela del paesaggio. Il principio di inedificabilità assoluta è uno strumento cruciale per la salvaguardia delle coste e del territorio, e la sua violazione comporta una conseguenza inevitabile: la demolizione. La decisione della Cassazione chiude la porta a qualsiasi tentativo di sanatoria postuma per gli abusi più gravi, riaffermando che la protezione dell’ambiente è un valore preminente che non può essere sacrificato da interessi privati o da atti amministrativi illegittimi.

È possibile ottenere una sanatoria per un’opera abusiva costruita entro 150 metri dalla costa in Sicilia?
No. Secondo la sentenza, la legge regionale siciliana impone un vincolo di inedificabilità assoluta in questa fascia, che rende impossibile qualsiasi forma di sanatoria per le opere edili realizzate in violazione di tale divieto.

Un permesso in sanatoria rilasciato dal Comune può bloccare un ordine di demolizione del giudice penale?
No. Il giudice dell’esecuzione ha il dovere di verificare la legittimità del permesso. Se, come in questo caso, il permesso è stato rilasciato in violazione di una norma imperativa (come il divieto di inedificabilità assoluta), è considerato illegittimo e non può fermare l’esecuzione della demolizione.

Si può chiedere la ‘fiscalizzazione’ dell’abuso, cioè pagare una multa invece di demolire, per un’opera in zona di inedificabilità assoluta?
No. La Corte ha chiarito che la procedura di ‘fiscalizzazione’ non è applicabile agli interventi edilizi realizzati in assenza di un titolo abilitativo valido e in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta, poiché tale procedura è destinata a tutelare l’affidamento di chi ha costruito sulla base di un titolo poi annullato, una situazione diversa dall’abuso edilizio originario.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 33008 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 33008 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: AMOROSO NOME COGNOME

Data Udienza: 11/07/2024

SENTENZA

2 2 AGO, 2E24

sul ricorso proposto da

COGNOME NOME, nato ad Altavilla Milicia il DATA_NASCITA

Lti

avverso l’ordinanza del 29/02/2024 del Tribunale di Termini Imerese

NOME

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; lette le conclusioni del AVV_NOTAIO che ha chiesto il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Termini Imerese, con sentenza di patteggiamento del 24/01/2022, divenuta definitiva in data 11/04/2022, condannava COGNOME NOME, in concorso con il fratello COGNOME NOME, alla pena di mesi sei, giorni sei di arresto ed euro 14.222,22 di ammenda, con sospensione della pena subordinata alla demolizione delle opere abusive, per i reati di cui agli artt. 110 cod. pen., 64, 72, 83, 93, 95, 44 lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001, 181 d.lgs. 22/01/2004, n. 42, per aver realizzato opere edili senza le dovute autorizzazioni in zona sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta (entro 150 mt. dal mare), sismico e paesaggistico.
Con istanza del 07/12/2022, COGNOME proponeva incidente di esecuzione, chiedendo la sospensione dell’impartito ordine di demolizione.

Con ordinanza del 23/12/2022, il Tribunale di Termini Imerese, provvedendo in assenza di contraddittorio tra le parti, rigettava l’istanza.

Con ordinanza n. 32973 del 4/5/2023, Questa Corte, adita dal ricorrente, riqualificato il ricorso proposto dal COGNOME in opposizione, disponeva la trasmissione degli atti al Tribunale di Termini Imerese per la riconsiderazione nel merito delle doglianze prospettate dal condannato nelle forme previste dalla legge.

Ottemperando ai principi di diritto richiamati dalla Suprema Corte, il Tribunale di Termini Imerese, previa istruzione del procedimento in udienza camerale, rigettava nuovamente l’istanza, considerando irrilevante la pendenza delle richieste in sanatoria inoltrate dal COGNOME alle autorità competenti, in ragione della realizzazione delle opere abusive nella zona di inedificabilità assoluta, ai sensi dell’art. 15, lett. a) della legge regionale Sicilia n. 78 del 1976 poiché insistenti in area costiera entro i 150 mt. dal mare.
2.Avverso tale ultimo provvedimento COGNOME propone ricorso per cassazione articolato nei seguenti motivi.

3.Col primo motivo, in primo luogo, si lamenta la violazione dell’art. 41, d.P.R n. 380 del 2001, posto che il Tribunale avrebbe errato nel rigettare la richiesta inerente alla sospensione dell’esecuzione sul presupposto dell’insanabilità delle opere poiché non avrebbe considerato il rilascio, a suo favore, della Scia in sanatoria del 02/12/2022, prot. n. NUMERO_DOCUMENTO, del parere di compatibilità paesaggistica da parte della RAGIONE_SOCIALE, del parere conformità delle opere alle previsioni dello strumento urbanistico rilasciato dal comune di Altavilla Milicia e del parere favorevole, da parte del Genio civile di RAGIONE_SOCIALE, al mantenimento delle opere.
In secondo luogo, si deduce che il Tribunale avrebbe erroneamente applicato l’art. 15, lett. a) della legge regionale Sicilia n. 78 del 1976, non pertinente al caso di specie per la preesistenza delle opere in contestazione all’entrata in vigore di detta disposizione e, in ogni caso, per rientrare le stesse tra quelle consentite dalla medesima, trattandosi di ristrutturazione di edifici esistenti senza alterazione dei volumi già realizzati.

4.Nel secondo motivo di ricorso si lamenta la violazione dell’art. 34, d.P.R. n. 380 del 2001, non avendo il giudice valutato di sospendere l’esecuzione alla luce del pregiudizio derivabile dalla demolizione delle opere abusive sull’intero manufatto.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.1 motivi di ricorso impongono una preliminare analisi della disciplina regionale siciliana dispositiva del vincolo di inedificabilità assoluta sulla costa dell’isola.

Il fulcro della stessa è costituito della legge regione Sicilia, 12 giugno 1976, n. 78 recante “Provvedimenti per lo sviluppo del turismo in Sicilia” il cui art. 15, lett. a) prevede che: “Ai fini della formazione degli strumenti urbanistici generali comunali debbono osservarsi, in tutte le zone omogenee ad eccezione delle zone A e B, in aggiunta alle disposizioni vigenti, le seguenti prescrizioni: a) le costruzioni debbono arretrarsi di metri 150 dalla battigia; entro detta fascia sono consentite opere ed impianti destinati alla diretta fruizione del mare, nonché la ristrutturazione degli edifici esistenti senza alterazione dei volumi già realizzati; (…)”.
A tale disposizione si è successivamente aggiunta la legge regionale 10 agosto 1985 n. 37, con la quale sono state recepite in Sicilia le pertinenti norme della legge statale 28 febbraio 1985 n.47. Con l’art. 23 di detta legge si è esclusa la sanatoria edilizia per le costruzioni eseguite in violazione dell’art. 15 della I. reg. n. 78 del 1976 citata, intendendosi per tali tutte le costruzioni realizzate entro il limite dei centocinquanta metri dalla battigia, ad eccezione di quelle iniziate prima dell’entrata in vigore della I. reg. n. 78 del 1976 con strutture portanti ultimate entro il 31 dicembre 1976.
A completare il quadro normativo in Sicilia è intervenuta la legge regionale n. 15 del 1991 il cui art. 2, comma 3, prevede che “Le disposizioni di cui all’articolo 15, primo comma, lettere a), d), ed e), della legge regionale 12 giugno 1976, n. 78, devono intendersi direttamente ed immediatamente efficaci anche nei confronti dei privati. Esse prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. (…)”.

In relazione al quadro normativo esposto, il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa ha affermato, in primo luogo, che il divieto di edificazione nella fascia di rispetto di 150 metri dalla battigia, sancito dall’art. 1 I. reg. Sicilia 12 giugno 1976 n. 78, ha come destinatari, in base alle successive I. reg. Sicilia 30 aprile 1991 n. 15 (art. 2) e 31 maggio 1994 n. 17 (art. 6), non soltanto le amministrazioni comunali in sede di formazione degli strumenti urbanistici, ma anche i privati che intendano procedere a lavori di costruzione entro tale fascia.
In secondo luogo, ha ribadito la non condonabilità degli immobili realizzati nei centocinquanta metri dalla battigia anche se ultimati entro il 31 dicembre 1976: attesa la natura dell’art. 2 della L.R. n. 15/91, considerata norma di interpretazione autentica dell’art. 15, comma 1, lett. a), e la conseguente valenza retroattiva di quest’ultima disposizione sin dal 1976.

2.Tanto chiarito, il primo motivo di ricorso, nella parte in cui, paventando il lamentato vizio di violazione di legge, deduce che la tipologia delle opere realizzate rientrerebbe tra quelle consentite dall’art. 15 della legge regionale n. 78 del 1986, ovvero in “ristrutturazione degli edifici esistenti senza alterazione dei volumi già realizzati”, è inammissibile.

A pag. 7 del ricorso si afferma che l’intervento di ristrutturazione delle preesistenti pareti della INDIRIZZO, sarebbe stato imposto dalla “vetustà” e dal “deterioramento delle stesse”, e che, comunque, non avrebbe comportato alcun aumento dei volumi urbanistici esistenti, assolvendo soltanto ad una funzione di consolidamento del versante e di contenimento dei terreni posti in prossimità della battigia.

Appare evidente che, ad onta dell’evocato vizio di violazione di legge, il motivo prospetta, nella sostanza, una questione di fatto non ammessa in sede di legittimità e comunque mai dedotta nei giudizi di merito.

Il motivo è /-i -rimmissibile per manifesta infondatezza nella parte in cui lamenta l’erronea disapplicazione da parte del Tribunale della Scia prot. n. 0101710 del 2/12/2022 e del parere di compatibilità paesaggistica rilasciato dalla RAGIONE_SOCIALE.

Deve richiamarsi, in via preliminare, l’affermazione costante di questa Corte (ex mu/tis cfr. Sez. 3, n. 55028 del 09/11/2018, B. Rv. 274135, Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, COGNOME e altro, Rv. 260972-01 e Sez. 3, n. 42164 del 09/07/2013, COGNOME, Rv. 256679-01), secondo cui, in materia edilizia, il giudice dell’esecuzione, investito dell’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione conseguente a condanna per costruzione abusiva, ha il potere dovere di verificare la legittimità e l’efficacia del titolo abilitativo sotto il p del rispetto dei presupposti e dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio, la corrispondenza di quanto autorizzato alle opere destinate alla demolizione e, qualora trovino applicazione disposizioni introdotte da leggi regionali, la conformità delle stesse ai principi generali fissati dalla legislazione nazionale.
Orbene, il giudice dell’esecuzione, nel porsi in sintonia con tale premessa interpretativa, ha ritenuto illegittimi i provvedimenti rilasciati facendo buon governo dei consolidati principi della giurisprudenza amministrativa di cui si è dato conto.

Questo Collegio, infatti, ritiene pienamente condivisibile l’orientamento base al quale, ai sensi del combinato disposto degli artt. 15, lett. a) I. reg. n. 78 del 1976, dell’art. 23 I. reg. Sicilia n. 37 del 1985 e dell’art. 2, co della I. reg. Sicilia n. 78 del 1976, norma di interpretazione autentica della p delle disposizioni citate, le opere edili realizzate in area sottoposta al vinc inedificabilità assoluta (entro i 150 metri dal mare) non possono essere in alc modo sanate sotto il profilo urbanistico.
Il Tribunale di Termini Imerese, dunque, nel pieno rispetto delle disposizioni legge, ha correttamente rigettato l’istanza di sospensione dell’esecuzione.

3.Anche il secondo motivo è inammissibile.

A prescindere dalla circostanza che la materiale impossibilità di adempiere all demolizione senza pregiudizio per le opere esistenti e la necessità di accertamento di ufficio in ordine alla fiscalizzazione dell’illecito edilizio è prefigurata per la prima volta in sede di ricorso per cassazione, il Tribunal maniera logica e giuridicamente corretta, ha respinto tale istanza in ossequio più recente indirizzo della giurisprudenza di legittimità secondo cui in tema reati edilizi, la procedura di “fiscalizzazione” dell’abuso di cui all’art. 38 d giugno 2001, n. 380, essendo finalizzata a tutelare l’affidamento di chi realizzato l’intervento edificatorio in base a un titolo successivamente annull non è applicabile agli interventi per i quali sia stato rilasciato un permes costruire in sanatoria dichiarato illegittimo dal giudice penale, in quanto, caso, l’edificazione è avvenuta in assenza di titolo abilitativo. (Sez. 3, n. del 02/02/2023, Longo, Rv. 284280 – 01).
4.Per queste ragioni, il ricorso deve essere considerato inammissibile e ricorrente condannato al pagamento delle spese processuali e al pagamento di euro tremila in favore della cassa delle ammende.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento dell spese processuali e alla soma di euro tremila in favore della cassa de ammende.

Così deciso in Roma, in data 11/07/2024

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La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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