Frazionamento sanatoria: illegittimo per eludere limiti

La Cassazione dichiara inammissibile il ricorso contro un ordine di demolizione. Il caso riguarda un tentativo di frazionamento sanatoria per un immobile abusivo, presentando più istanze per superare i limiti di cubatura. La Corte ha confermato che tale pratica è illegittima quando l’immobile è unico e non vi sono titoli distinti, condannando il ricorrente al pagamento delle spese.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Frazionamento Sanatoria: No alla Divisione Fittizia per Evitare i Limiti

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14308/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di condono edilizio: il frazionamento sanatoria artificioso, volto a eludere i limiti di cubatura imposti dalla legge, è illegittimo. Questa pratica, che consiste nel presentare più domande di sanatoria per un unico immobile a nome di soggetti diversi, non è ammessa dalla giurisprudenza e comporta la disapplicazione degli atti amministrativi ottenuti illecitamente. Analizziamo nel dettaglio la decisione e le sue implicazioni.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da un ordine di demolizione emesso dalla Procura Generale nei confronti del proprietario di un immobile realizzato abusivamente. L’ordine era l’atto finale di una sentenza di condanna divenuta irrevocabile molti anni prima. Il proprietario ha presentato un incidente di esecuzione, contestando la legittimità della demolizione.

Il fulcro della questione risiedeva nelle modalità con cui era stata richiesta la sanatoria. Per l’immobile, che superava il limite di 750 metri cubi previsto per il condono, erano state presentate tre distinte domande: una a nome del proprietario, una a nome di sua madre e una a nome di sua zia. Secondo il ricorrente, questa divisione era giustificata dal fatto che l’immobile, sebbene di sua proprietà esclusiva, era stato concepito come tre unità abitative distinte, con un diritto di abitazione destinato alle due parenti.

Il Problema del Frazionamento Sanatoria Illegittimo

La Corte di Appello, prima, e la Corte di Cassazione, poi, hanno respinto categoricamente questa tesi. I giudici hanno accertato che l’immobile era un unico fabbricato, di proprietà esclusiva del ricorrente. Le due parenti non solo non avevano alcun titolo reale o formale sull’immobile (il presunto diritto di abitazione non era mai stato costituito), ma risiedevano addirittura in un altro Comune. Inoltre, la relazione tecnica allegata alle istanze era unica e si riferiva all’intero edificio, a riprova della natura unitaria dell’intervento abusivo.

La Cassazione ha qualificato l’operazione come un frazionamento sanatoria fittizio, il cui unico scopo era eludere i limiti volumetrici imposti dalla normativa sul condono. Questa pratica è considerata illegittima e determina la disapplicazione dei permessi a costruire in sanatoria eventualmente rilasciati.

Chi è Legittimato a Chiedere la Sanatoria?

La sentenza offre un importante chiarimento sui soggetti che possono legittimamente richiedere un condono edilizio. Oltre al proprietario, sono legittimati tutti coloro che hanno una “relazione qualificata” con il bene. Questa relazione può essere di natura reale (es. usufruttuario) o anche solo obbligatoria (es. conduttore), ma in quest’ultimo caso è necessario il consenso del proprietario.

Nel caso di specie, le parenti del ricorrente non avevano alcuna relazione qualificata con l’immobile. Non erano proprietarie, non avevano un diritto di abitazione formalizzato e non avevano la disponibilità del bene. La loro residenza in un altro Comune rendeva ulteriormente evidente l’assenza di un legame effettivo con la proprietà. Di conseguenza, le loro domande di sanatoria erano prive di legittimazione.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile basandosi su consolidati principi giurisprudenziali. I giudici hanno sottolineato che non è permessa la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti per un unico immobile, quando lo scopo è aggirare i limiti normativi e non esistono titoli distinti derivanti da un reale frazionamento del cespite.

La Corte ha evidenziato come le argomentazioni del ricorrente fossero inconsistenti e non provate. L’assenza di un atto formale che costituisse il diritto di abitazione e la mancanza di un legame effettivo delle parenti con l’immobile hanno reso la tesi difensiva del tutto infondata. I giudici hanno concluso che il ricorso rappresentava un tentativo di rivalutare i fatti già accertati dalla Corte territoriale, attività preclusa nel giudizio di legittimità.

Le Conclusioni

La sentenza conferma la linea dura della giurisprudenza contro i tentativi di aggirare le norme urbanistiche attraverso espedienti formali. Il frazionamento sanatoria è una pratica illegittima che non può sanare un abuso edilizio unitario. La decisione ribadisce che la legittimazione a richiedere un condono deve basarsi su una relazione giuridica concreta e dimostrabile con l’immobile, e non su accordi familiari non formalizzati o su mere dichiarazioni. Per i proprietari e i tecnici, questo significa che ogni tentativo di dividere fittiziamente un immobile per rientrare nei limiti del condono è destinato a fallire, con conseguenze gravi come l’ordine di demolizione e la condanna al pagamento delle spese processuali.

È possibile presentare più domande di sanatoria per lo stesso immobile per superare i limiti di volume?
No. Secondo la giurisprudenza consolidata, non è ammessa la presentazione di distinte istanze di sanatoria per un unico immobile da parte di diversi soggetti al fine di eludere i limiti di cubatura (nel caso specifico, 750 mc). Tale pratica è considerata un frazionamento illegittimo.

Chi è legittimato a presentare una domanda di condono edilizio?
Sono legittimati il proprietario e tutti coloro che hanno una relazione qualificata con il bene, sia essa di natura reale (es. usufrutto) o obbligatoria (es. locazione), purché, in quest’ultimo caso, vi sia il consenso del proprietario. Una mera relazione familiare o dichiarazioni di terzi non sono sufficienti a costituire un titolo legittimante.

Cosa succede se si tenta un frazionamento sanatoria illegittimo?
Il frazionamento dei permessi a costruire in sanatoria per eludere i limiti di legge è illegittimo e determina la disapplicazione degli atti amministrativi eventualmente ottenuti. Ciò significa che l’abuso edilizio rimane tale e le relative sanzioni, inclusa la demolizione, diventano esecutive.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 14308 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 14308 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 02/11/2023

SENTENZA

sul ricorso di COGNOME COGNOME, nato a San Giuseppe Jato il DATA_NASCITA, avverso l’ordinanza in data 23/02/2023 della Corte di appello di Palermo, visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale, NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso, letta per il ricorrente la memoria dell’AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso

RITENUTO IN FATTO

1.Con ordinanza in data 23 febbraio 2023 la Corte di appello di Palermo ha rigettato l’incidente di esecuzione presentato da NOME COGNOME avverso l’ingiunzione alla demolizione emessa in data 29 ottobre 2020 dalla Procura generale presso la Corte di appello di Palermo, in esecuzione della sentenza di condanna della Corte di appello di Palermo in data 26 marzo 1998, divenuta irrevocabile il 20 aprile 1999.

Il ricorrente lamenta la violazione di legge per erronea applicazione dell’art. 31, comma 3, ultimo periodo, legge n. 47 del 1985, e dell’art. 39 legge n.

724 del 1994 nonché per travisamento della prova con riferimento alla ritenuta insussistenza della legittimità RAGIONE_SOCIALE istanze di condono presentate da NOME e NOME COGNOME.

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. Il ricorso è manifestamente infondato.

E’ pacifico in giurisprudenza che non è ammessa la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati in forza degli art. 6 e 38, comma 5, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, richiamati dall’art. 39, comma 6, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, quando si tratti di un unico immobile e non siano individuati distinti titoli in relazione a un frazionamento reale del cespite. Il frazionamento dei permessi a costruire in sanatoria per eludere il limite dei 750 mc è illegittimo e determina la disapplicazione degli atti amministrativi (si vedano, tra le più recenti, Sez. 3, n. 30455 del 02/08/2022, PG in proc. COGNOME, non mass.; n. 2253 del 04/07/2023, NOME, non mass.; n. 37047 del 03/07/2023, NOME, non mass.; n. 27977 del 04/04/20.1[9, Caputo, Rv. 276084-01; Sez. 4, n. 10017 del 03/03/2021, PG in proc. COGNOME, Rv. 280700; si veda altresì, Sez.3, n. 2840 del 18/11/2021, dep. 2022, COGNOME, Rv. 282887 – 01, che ha ribadito lo stesso principio per il condono del d.l. 30 novembre 2003, n. 269, conv. in legge 24 novembre 2003, n. 326).
Nel caso in esame, la Corte territoriale ha accertato che l’immobile è stato abusivamente realizzato dal ricorrente su un terreno che gli era pervenuto per donazione; che le domande di sanatoria erano state presentate a nome suo, della madre e della zia, ma i permessi erano stati rilasciati solo a lui che era l’unico proprietario dell’intero fabbricato; che la relazione tecnica allegata all’istanza di sanatoria era unica e relativa all’intero edificio; che le due donne non erano nella disponibilità del cespite neanche pro quota e, per giunta, erano domiciliate in altro Comune. Ha, quindi, concluso che vi era stata un’unica istanza in sanatoria, artificiosamente frazionata, superando il limite della cubatura.
Il ricorrente ha censurato la decisione adducendo elementi di fatto inconsistenti: ha sostenuto che il suo dante causa gli aveva assegnato l’immobile per intero, sebbene diviso in tre distinte unità abitative, a condizione di attribuire il diritto di abitazione alla madre e alla zia.

Tuttavia, non risulta formalizzata la costituzione del diril:to di abitazione e le signore, per giunta, risiedevano in un altro Comune.

La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che i soggetti legittimati alla richiesta del condono e della sanatoria edilizia (art. 31, legge n. 47 del 1985, art. 39 I. n. 724 del 1994, art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001) sono il proprietario e tutti coloro i quali abbiano una relazione qualificata con il bene, sia essa di natura reale,

o anche solo obbligatoria, purché, in questo caso, con il consenso del proprietario (da ultimo Cons. Stato, sez. IV, 15 marzo 2022, n. 1827 che richiama le sentenze sez. IV, 19 luglio 2021, n. 5407, e 30 agosto 2018, n. 5115; sez. VI, 22 settembre 2014, n. 4776; sez. IV, 25 settembre 2014, n. 4818). Pertanto, il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha sempre l’onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando il titolo di proprietà o altro titolo e la relativa idoneità eseguire l’attività edificatoria (Cons. Stato, sez. VI, 30 giugno 2021, n. 4919; Sez. IV, n. 4818 del 2014 cit.; in senso conforme, sez. V, 4 aprile 2012, n. 1990).
Nel caso in esame, come detto, la Corte territoriale ha accertato che il ricorrente era l’esclusivo proprietario dell’intero fabbricato, mentre le signore non avevano alcuna relazione con il cespite, né formale né sostanziale. Il ricorrente ha giustificato la circostanza del rilascio della sanatoria a suo nome per il fatto che, nelle more, la madre era deceduta e la zia era invalida, ma non ha allegato elementi di giudizio idonei a confutare la restante parte del ragionamento della Corte di appello, basato sull’assenza di documentazione in merito alla costituzione formale del diritto di abitazione e sull’inidoneità RAGIONE_SOCIALE dichiarazioni sostitutive di terzi estranei a ribaltare il dato formale della residenza RAGIONE_SOCIALE signore in altro Comune. La circostanza, rappresentata sempre dai terzi, che i lavori erano stati originariamente commissionati (e pagati) dalle due signore e dal dante causa del ricorrente si appalesa del pari inidonea a costituire un titolo legittimante la richiesta dei condoni da parte RAGIONE_SOCIALE signore, a fronte del titolo di proprietà esclusiva del ricorrente, che imponeva maggior rigore nella rappresentazione dei fatti legittimanti le richieste e una diversa formalizzazione RAGIONE_SOCIALE istanze.
In definitiva, il ricorso consiste nella prospettazione di circostanze, per giunta non adeguatamente provate, alternative rispetto a quelle accertate dalla Corte territoriale e mira a una rivalutazione del fatto che è preclusa al giudice di legittimità allorché la decisione, come nella fattispecie, sia coerente con i dati probatori acquisiti nel processo e non manifestamente illogica o contraddittoria.

Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere per il ricorrente, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che il ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

Così deciso, il 2 novembre 2023

Il Consigliere estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.