Frazionamento artificioso: no al condono edilizio

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso contro un’ordinanza di demolizione. La richiesta di condono edilizio è stata rigettata a causa del frazionamento artificioso delle domande, presentate per un immobile ancora in comproprietà indivisa al solo fine di eludere i limiti volumetrici previsti dalla legge. La Corte ha ribadito che il giudice dell’esecuzione deve verificare la legittimità sostanziale del titolo in sanatoria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Condono Edilizio e Frazionamento Artificioso: la Cassazione fa Chiarezza

La speranza di sanare un abuso edilizio tramite il condono si scontra spesso con i rigidi paletti imposti dalla legge. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: non è possibile aggirare i limiti volumetrici attraverso il frazionamento artificioso delle domande di sanatoria. Questo stratagemma, utilizzato per far rientrare un immobile abusivo di grandi dimensioni nelle maglie più larghe previste per opere minori, è stato giudicato illegittimo, confermando l’ordine di demolizione.

I Fatti: la Vicenda Giudiziaria

Il caso riguarda i proprietari di un immobile abusivo che si erano visti notificare un ordine di demolizione divenuto definitivo. Per evitarne l’esecuzione, avevano presentato istanza alla Corte di Appello, chiedendone la revoca sulla base di due provvedimenti di condono edilizio ottenuti dal Comune. La Corte di Appello, tuttavia, rigettava la loro richiesta. Secondo i giudici, le due domande di condono separate, presentate da soggetti diversi per porzioni differenti dello stesso fabbricato, costituivano un’operazione elusiva. L’immobile, al momento della presentazione delle istanze, era ancora in comproprietà indivisa, e le domande separate miravano unicamente a non superare la cubatura massima consentita per ciascuna sanatoria.

L’illecito Frazionamento Artificioso secondo i Giudici

Il cuore della questione ruota attorno al concetto di frazionamento artificioso. I ricorrenti hanno impugnato la decisione della Corte di Appello, sostenendo che le domande fossero legittime in quanto relative a unità immobiliari distinte e presentate da soggetti diversi. La Cassazione, però, ha smontato questa tesi, confermando la visione dei giudici di merito.

La Titolarità del Bene al Momento della Domanda

Il punto cruciale, evidenziato dalla Suprema Corte, è la situazione proprietaria dell’immobile al momento della presentazione delle domande di condono. Dagli atti è emerso che, in quel momento, non esisteva una proprietà esclusiva e distinta delle varie porzioni del fabbricato in capo ai richiedenti. L’immobile era un’unica entità in comproprietà indivisa. Di conseguenza, la presentazione di istanze separate per parti non ancora formalmente divise è stata considerata una manovra illegittima, un vero e proprio frazionamento artificioso dell’opera abusiva unitaria.

La Decisione della Corte di Cassazione e il Principio di Diritto

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la correttezza della decisione della Corte di Appello. Ha ribadito un principio già affermato in precedenza: in tema di condono edilizio, la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti per un bene immobile in comproprietà indivisa costituisce un frazionamento artificioso della domanda. Tale pratica è finalizzata a eludere il limite legale di volumetria dell’opera, configurando un unico centro di interesse sostanziale che tenta di aggirare la normativa.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano sul ruolo del giudice dell’esecuzione. Quest’ultimo non deve limitarsi a una verifica formale dell’esistenza di un titolo di sanatoria, ma ha il potere e il dovere di controllarne la legittimità sostanziale. Ciò include la verifica dei presupposti per la sua emanazione, come la legittimazione del richiedente e il rispetto dei requisiti volumetrici e temporali. Nel caso di specie, al momento della domanda di condono, i richiedenti non avevano la titolarità esclusiva delle porzioni che intendevano sanare. L’immobile era un’unità indivisa, e come tale avrebbe dovuto essere oggetto di un’unica domanda di sanatoria. Presentarne di separate è stato un espediente per far apparire l’abuso più piccolo di quanto non fosse in realtà, ingannando così la pubblica amministrazione e violando la legge.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche

Questa sentenza invia un messaggio chiaro: i tentativi di aggirare le norme sul condono edilizio attraverso espedienti come il frazionamento artificioso non saranno tollerati. I proprietari di immobili abusivi devono essere consapevoli che il giudice, anche in fase di esecuzione di un ordine di demolizione, esaminerà con attenzione la legittimità dei titoli in sanatoria. Una domanda di condono presentata senza averne i pieni requisiti, specialmente per quanto riguarda la titolarità del bene e il rispetto dei limiti volumetrici complessivi, sarà considerata inefficace, lasciando piena validità all’ordine di demolizione.

È possibile presentare più domande di condono per un unico immobile abusivo?
No, se l’immobile è in comproprietà indivisa. La presentazione di istanze separate da parte dei comproprietari per singole porzioni non ancora formalmente divise è considerata un frazionamento artificioso illegittimo, finalizzato a eludere i limiti di volumetria.

Chi è legittimato a presentare la domanda di condono edilizio?
Sono legittimati il proprietario, il titolare della concessione edilizia, il committente, il costruttore e il direttore dei lavori. La sentenza chiarisce che, nel caso di un bene indiviso, non si possono presentare domande separate per porzioni fittizie, ma è necessaria un’unica istanza per l’intera opera.

Il giudice dell’esecuzione può ignorare un condono rilasciato dal Comune?
Il giudice dell’esecuzione non si limita a prendere atto dell’esistenza del condono. Ha il dovere di verificarne la legittimità sostanziale. Se accerta che il titolo è stato ottenuto illegittimamente, ad esempio tramite un frazionamento artificioso, può ritenerlo inefficace e deve procedere con l’esecuzione dell’ordine di demolizione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 16178 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 16178 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 15/02/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME nata il DATA_NASCITA a Ficarazzi; COGNOME NOME nato il DATA_NASCITA a Ficarazzi; nel procedimento a carico dei medesimi; avverso la ordinanza del 12/09/20223 della Corte di appello di Palermo; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME; letta la requisitoria del AVV_NOTAIO ch ha chiesto il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 12 settembre 2023, la Corte di appello di Palermo, adita quale giudice dell’esecuzione nell’interesse di COGNOME NOME e COGNOME per la sospensione e revoca dell’ingiunzione a demolire emessa dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO della stessa Corte di appello, in esecuzione della sentenza della Corte stessa n. 712/2006 del 6.3.2006, divenuta irrevocabile il 23.5.2006, rigettava l’istanza.

Avverso la predetta ordinanza COGNOME NOME e COGNOME NOME, tramite il rispettivo difensore di fiducia, hanno proposto ricorso per RAGIONE_SOCIALEzione.

Con un unico motivo, deducono il vizio di violazione di legge e il vizio di motivazione per travisamento della prova, in relazione al ritenuto artificioso frazionamento delle domande di sanatoria oltre che il vizio di contraddittorietà e manifesta illogicità della motivazione. Vi sarebbe un’erronea valutazione della costruzione sanata e dei soggetti legittimati alle istanza di condono: in particolare, in relazione all’appartamento al piano terra risulterebbe un regolare provvedimento di condono rilasciato su domanda di COGNOME NOME (e non di COGNOME come erroneamente ritenuto dai giudici); provvedimento che esulerebbe dalla ritenuta elusione dei limiti massimi di condonabilità relativi alle sanatorie edilizie chieste da COGNOME, siccome rilasciato su domanda di altro soggetto, diversamente titolato e per immobile distinto. Si aggiunge che COGNOME NOME, attuale ricorrente, sarebbe risultato dall’origine proprietario di 1 /2 dell’area di sedime dell’immobile di cui a particella 1383 n. 4, a seguito del decesso di COGNOME NOME nato a Ficarazzi il DATA_NASCITA, giusta dichiarazione di successione del 10.2.2003 e, quindi, non sarebbe divenuto proprietario “anni dopo” la presentazione della domanda di condono come ritenuto in ordinanza. L’ulteriore metà della proprietà sarebbe stata ceduta da COGNOME COGNOME a COGNOME NOME il 20.2.2014 . Quindi, la domanda di sanatoria sarebbe stata presentata correttamente da COGNOME NOME (classe 1984) il 9.12.2004, quale proprietario della unità immobiliare sub 4, come indicato nella concessione edilizia n. 62. In tale quadro, risulterebbe la violazione della disciplina di condono laddove consente di proporre domande separate per un medesimo fabbricato , secondo l’indirizzo sancito dalla Corte Costituzionale pure richiamata in ricorso, con l’aggiunta per cui l’immobile di COGNOME integrerebbe un’autonoma struttura residenziale. Pertanto, la relativa pratica di condono non avrebbe dovuto essere cumulata con le altre riguardanti altri appartamenti del medesimo immobile. Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
Vi sarebbe, altresì, un errore, nel ritenere violati i limiti massimi di cubatura p gli altri appartamenti di cui alle concessioni di condono n. 60 (non oggetto di demolizione) e 61, siccome la complessiva cubatura sarebbe pari a 692 mc.

Inoltre, l’ordine di demolizione sarebbe incompatibile con i corretti provvedimenti comunali di condono rilasciati.

Si contesta, poi, che il G.E non abbia pronunziato in ordine alla avanzata richiesta di nominare un consulente tecnico di ufficio.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile. Va premesso che tra le verifiche affidate al giudice dell’esecuzione in ordine alla legittimità del provvedimento di sanatoria (condono o permesso ex art. 36 DPR 380/01), rientra anche il profilo della

2 GLYPH

legittimazione del beneficiario al GLYPH rilascio dell’atto, al momento della presentazione della domanda. Questa corte infatti, a tale ultimo riguardo ha precisato che ai fini della revoca dell’ordine di demolizione di un immobile oggetto di condono edilizio, il giudice dell’esecuzione deve verificare la legittimit del sopravvenuto atto, sotto il profilo della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione, dovendo in particolare verificare la disciplina normativa applicabile, la legittimazione di colui che abbia ottenuto il titolo in sanatoria, la tempestiv della domanda, il rispetto dei requisiti strutturali e temporali per la sanabil dell’opera e, ove l’immobile edificato ricada in zona vincolata, il tipo di vinco esistente nonché la sussistenza dei requisiti volumetrici o di destinazione assentibili (cfr. Sez. 3, n. 37470 del 22/05/2019 Rv. 277668 – 01).
1.2. Nel caso in esame, i giudici hanno osservato come i beneficiari dei due provvedimenti di condono in parola, rispettivamente nn. 61 e 62, sarebbero divenuti esclusivi proprietari dei corrispondenti immobili solo dopo la avvenuta proposizione delle domande di condono. In altri termini, alla luce di quanto si desume dalla ordinanza impugnata, al momento della presentazione delle

domande non sussisteva già in capo a COGNOME NOME (classe 84) e COGNOME NOME una specifica e esclusiva titolarità degli appartamenti oggetto dei predetti atti di condono.

Con la conseguenza per cui, a fronte, deve ritenersi, di una proprietà indivisa dell’immobile o comunque non distinta ed esclusiva in capo agli istanti COGNOME NOME e NOME al momento delle domande di condono, rispetto agli immobili oggetto dei provvedimenti prima citati, appare corretto il rilievo dei giudici circa l’intervenuto, successivo e artificioso frazionamento dell’unitaria opera abusiva.

In proposito, questa Corte ha già avuto modo di sottolineare che in tema di condono edilizio, nel caso di bene immobile in comproprietà, per il quale non sia stata operata alcuna divisione né costituito un distinto diritto di proprietà su una porzione dello stesso, la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati in forza degli artt. 6 e 38, comma 5, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, richiamati dall’art. 39, comma 6, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, costituisce un frazionamento artificioso della domanda, da imputare ad un unico centro sostanziale di interesse onde non consentire l’elusione del limite legale di volumetria dell’opera per la concedibilità della sanatoria. (Fattispecie di presentazione di diverse istanze di condono, riferite ad altrettanti piani dell’immobile abusivo). (Sez. 3, n. 27977 del 04/04/2019 Rv. 276084 – 01)
Rispetto a tale preciso rilievo, i ricorrenti hanno opposto una asserita e non dimostrata tesi – in assenza di specifiche allegazioni – per cui, invece, COGNOME NOME avrebbe acquisito la esclusiva titolarità dell’immobile di cui al provvedimento di condono n. 62 già al momento della domanda. Tale tesi, tuttavia, per le predette ragioni appare generica e non provata e come tale non in grado di scalfire il ragionamento della Corte di appello, allo stato degli att corretto. Per non dire del riferimento all’ulteriore dato, certamente di interesse seppur non approfondito dai giudici, di cui a pagina 2 della ordinanza, secondo cui i grafici allegati alle domande non corrisponderebbero allo stato attuale dei luoghi come acclarato dal tecnico della Procura.
Sulla base delle considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che i ricorsi debbano essere dichiarati inammissibili, con conseguente onere per i ricorrenti, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che i ricorsi siano stati presentati senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che i ricorrenti versino la somma,
determinata in via equitativa, di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento d spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE

Così deciso, il 15/02/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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