Frazionamento artificioso immobile: no al condono

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1263/2024, ha rigettato il ricorso contro un’ordinanza che negava la sospensione di una demolizione. Il caso verteva sul frazionamento artificioso di un immobile abusivo in due unità per eludere i limiti volumetrici del condono. La Corte ha ribadito che tale espediente è illecito e che i permessi così ottenuti, anche se inizialmente concessi e poi annullati, non possono bloccare l’esecuzione della sanzione penale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Frazionamento Artificioso Immobile: La Cassazione Conferma lo Stop al Condono

La Corte di Cassazione ha recentemente affrontato un caso emblematico di frazionamento artificioso immobile, ribadendo un principio fondamentale in materia di abusi edilizi: non è possibile eludere i limiti di legge suddividendo fittiziamente un’unica opera per ottenere il condono. Con la sentenza n. 1263 del 2024, i giudici hanno confermato la piena legittimità di un ordine di demolizione, respingendo i tentativi di sospenderlo basati su permessi di costruire ottenuti con l’inganno e successivamente annullati dalla stessa Amministrazione comunale.

I Fatti del Caso: Un Unico Immobile, Due Pratiche di Condono

La vicenda trae origine da una sentenza di condanna del Tribunale di Torre Annunziata del 2000 per la realizzazione di un immobile abusivo di circa 1300 metri cubi. A seguito della condanna, era stato emesso un ordine di demolizione. Per evitare l’esecuzione, i proprietari avevano tentato la via della sanatoria, presentando due distinte istanze di condono. L’obiettivo era chiaro: dividere fittiziamente l’immobile per far sì che ogni porzione rientrasse nel limite di volumetria di 750 metri cubi, soglia massima per la concedibilità della sanatoria.

Inizialmente, il Comune aveva rilasciato due permessi di costruire in sanatoria. Tuttavia, in un secondo momento, la stessa Amministrazione, agendo in autotutela, aveva annullato tali permessi, riconoscendone l’illegittimità. Nonostante ciò, i proprietari avevano richiesto al giudice dell’esecuzione la sospensione della demolizione, facendo leva anche su una sospensiva ottenuta dal TAR avverso l’annullamento dei permessi. La Corte di Appello di Napoli, però, aveva respinto la richiesta, decisione ora confermata in via definitiva dalla Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato i ricorsi infondati, confermando integralmente la decisione della Corte di Appello. I giudici hanno stabilito che l’ordine di demolizione deve essere eseguito, in quanto i presupposti su cui si basava la richiesta di sospensione erano illegittimi e inconsistenti.

Le Motivazioni sul Frazionamento Artificioso Immobile

La sentenza si fonda su principi giuridici consolidati. La Corte ha evidenziato che il frazionamento artificioso immobile è un espediente illecito finalizzato unicamente a eludere la legge. Quando un’opera è strutturalmente e funzionalmente unitaria, non può essere considerata come una somma di interventi distinti solo per aggirare i limiti normativi.

L’Irrilevanza dei Permessi Illegittimi

Un punto cruciale della motivazione riguarda l’inefficacia dei permessi di costruire ottenuti e poi annullati. La Cassazione ha chiarito che il giudice dell’esecuzione penale non è un mero esecutore passivo, ma ha il dovere di controllare la legittimità degli atti amministrativi che dovrebbero paralizzare la sanzione. In questo caso, i permessi erano palesemente illegittimi perché basati su una rappresentazione fittizia della realtà (due immobili separati anziché uno unico). L’annullamento in autotutela da parte del Comune non ha fatto altro che ristabilire la legalità, rendendo i titoli abilitativi inidonei a sospendere la demolizione.

Autonomia tra Giudizio Penale e Amministrativo

Infine, la Corte ha sottolineato che eventuali contestazioni sulla legittimità degli atti di annullamento del Comune dovevano essere fatte valere nelle sedi appropriate, ovvero davanti al giudice amministrativo. Tuttavia, tali controversie non possono bloccare l’esecuzione di un ordine di demolizione derivante da una sentenza penale passata in giudicato, specialmente quando l’illiceità dell’operazione di sanatoria è così evidente.

Conclusioni: L’Illecito non Paga

La sentenza in esame rafforza un messaggio chiaro: le scorciatoie e gli espedienti volti a sanare abusi edilizi di grave entità non trovano tutela nell’ordinamento. Il frazionamento artificioso immobile è una pratica che la giurisprudenza condanna fermamente, considerandola una violazione diretta della legge. Questa decisione conferma che l’ordine di demolizione è una sanzione effettiva, il cui corso non può essere fermato da atti amministrativi ottenuti in modo fraudolento e successivamente riconosciuti come illegittimi.

È possibile ottenere un condono per un grande immobile abusivo presentandolo come due opere separate più piccole?
No. La Cassazione ha stabilito che il frazionamento artificioso di un’unica unità immobiliare per rientrare nei limiti di volumetria previsti per il condono è un espediente illecito e non è ammissibile.

Un permesso di costruire in sanatoria, anche se sospeso dal TAR, può fermare un ordine di demolizione penale?
No. Il giudice dell’esecuzione penale ha il dovere di verificare la legittimità del permesso. Se questo è stato ottenuto in modo illecito, come nel caso di un frazionamento fittizio, e poi annullato dalla stessa amministrazione, non è idoneo a paralizzare l’ordine di demolizione.

L’annullamento di un permesso di costruire da parte del Comune dopo molto tempo è valido per il giudice penale?
La sentenza chiarisce che le critiche contro la legittimità dell’annullamento in autotutela emesso dal Comune devono essere sollevate davanti al giudice amministrativo e non possono essere usate davanti al giudice dell’esecuzione penale per bloccare la demolizione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 1263 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 1263 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 22/11/2023

SENTENZA

sui ricorsi proposti da NOMECOGNOME nato a Casola di Napoli (Na) il 27/10/1950 NOMECOGNOME nata a Lettere (Na) il 14/11/1957

avverso l’ordinanza del 22/5/2023 della Corte di appello di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato ed i ricorsi; sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto dei ricorsi

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 30/5/2023, la Corte di appello ch Napoli dichiarava inammissibile l’istanza di sospensione dell’ordine di demolizione avanzata da NOME COGNOME e NOME COGNOME in ordine alla sentenza n. 58/2000 del Tribunale di Torre Annunziata – quanto alla porzione di immobile di cui al permesso di costruire n. 3/2017, rilasciato dal Comune di Casoria, e la rigettava quanto alla residua parte di cui al permesso di costruire n. 4/2017, emesso dal medesimo Comune.

Propongono congiunto ricorso per cassazione i due istanti, deducendo i seguenti motivi:

inosservanza o erronea applicazione della legge penale; mancanza, contraddittorietà o manifesta illogicità della motivazione. Premesso l’iter amministrativo e giudiziario della vicenda, si evidenzia che il TAR Campania avrebbe sospeso l’esecuzione dell’ordine di demolizione con riguardo agli immobili oggetto di entrambi i permessi di costruire rilasciati (e poi annullati in autotutela non solo di quello n. 3/2017, fissando per il merito l’udienza del 31/10/2023; ebbene, pur a fronte di due sospensive amministrative, la Corte di appello avrebbe rigettato l’analoga istanza formulata al giudice ordinario, con inaccettabile conflitto giurisdizionale a fronte di provvedimenti contrastanti. Le ordinanze di annullamento in autotutela, peraltro, sarebbero illegittime, perché emesse ben oltre il termine di 18 mesi di cui all’art. 21-nonies, I. n. 241 del 1990;
sotto altro profilo, si evidenzia che la Corte di appello di Napoli, con precedente ordinanza del 29/6/2019, avrebbe sì rigettato la richiesta di revoca di un’ingiunzione a demolire, ma non avrebbe disapplicato gli atti amministrativi rilasciati dal Comune di Casoria, pur potendo provvedere, così da consentire, poi, il contestato annullamento in autotutela. La Corte di appello’ pertanto, avrebbe errato nell’affermare che non vi sarebbe alcun provvedimento nuovo, risultando, per contro, ben due ordinanze amministrative di sospensione, delle quali il Collegio non avrebbe tenuto conto, pur in presenza di un situazione giuridica incompatibile 2z-e/vio GLYPH d144… e( Ce con l’ordine di demolizione emesso dalla Procura Generale della Repu -bblica Napoli.

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. I ricorsi risultano infondati.

Con riguardo, innanzitutto, alla dichiarazione di inammissibilità dell’incidente di esecuzione quanto al permesso di costruire n. 3/2017 dell’8/6/2017, il Collegio richiama il contenuto dell’ordinanza impugnata, nella quale si afferma che i ricorrenti avevano documentato l’ordinanza sospensiva del TAR Campania limitatamente al ricorso n. 5073/2020, relativo al permesso di costruire n. 4/2017 rilasciato dal Comune di Casoria 1’8/6/2017. La circostanza, peraltro, è stata riscontrata da questa Corte: l’istanza di sospensione, infatti, citava il provvedimento del Tar Campania del 6/3/2023, indicato quale allegato 13, dalla cui lettura – pag. 1 – emerge evidente il riferimento al solo provvedimento di “annullamento d’ufficio in autotutela del permesso di costruire in sanatoria n. 4 del 2017”.
4.1. Per quanto, dunque, i ricorrenti sostengano ed oggi documentino che il TAR Campania aveva sospeso l’ordine di demolizione anche quanto al ricorso n. 5049/2020, relativo al permesso di costruire n. 3/2017, la diversa affermazione contenuta nell’ordinanza impugnata non può essere censurata in questa sede.

In senso contrario, peraltro, non si possono qui apprezzare gli argomenti sollevati dai ricorrenti. La Corte di appello, infatti, ha esaminato l’ordinanz sospensiva del TAR Campania, ma ne ha correttamente evidenziato l’irrilevanza nell’incidente di esecuzione in esame, alla luce delle considerazioni già riportate.

6.1. Ancora, non possono esser qui considerate le critiche mosse ai provvedimenti di annullamento in autotutela emessi dal Comune di Casoria il 15/9/2020, perché sostenute da argomenti da spendere innanzi al Giudice amministrativo, con rituale ricorso.

6.2. Infine, non assume alcun rilievo la circostanza che la Corte di appello, con la precedente ordinanza del 29/6/2019, non avesse “disposto circa la pur possibile disapplicazione degli atti amministrativi rilasciati dal Comune di Casoria” (i permessi di costruire nn. 3 e 4/2017), in quanto – per costante indirizzo di questa Corte – la revoca/sospensione dell’ordine di demolizione (e anche di rimessione in pristino) può essere disposta dal giudice dell’esecuzione previo accertamento di una situazione (presentazione di istanza di condono o provvedimento stesso) che lo renderebbero incompatibile (Sez. 3, n. 9145 del 01/07/2015, Rv 266763). Il rilascio della concessione in sanatoria, dunque, non produce automaticamente la caducazione dell’ordine di demolizione impartito con la sentenza di condanna per il reato edilizio, atteso che il giudice dell’esecuzione ha il dovere di controllare la legittimità dell’atto concessorio sotto il duplice prof della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione e dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio (Sez 3, n. 47402 del 21/10/2014, COGNOME, Rv. 260972; Sez. 3, n. 42164 del 9/7/2013, COGNOME, Rv. 256679); tantomeno un tale effetto può prodursi nel caso – come quello di specie – in cui i permessi di costruire in sanatoria (e le autorizzazion paesaggistiche) siano stati annullati in autotutela con provvedimento non superato – per quanto documentato dai ricorrenti – da alcuna pronuncia di merito.
Le impugnazioni, pertanto, debbono essere rigettate, ed i ricorrenti condannati al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali. Così deciso in Roma, il 22 novembre 2023

Il – C Rsigliere estensore

COGNOME Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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