Fiscalizzazione abuso: no in area con vincolo

La Cassazione Penale dichiara inammissibile il ricorso contro un ordine di demolizione, escludendo la possibilità di una fiscalizzazione abuso. La Corte chiarisce che tale procedura non si applica mai in aree soggette a vincolo paesaggistico, poiché le opere abusive sono considerate in difformità totale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando la Sanzione Pecuniaria Non Sostituisce la Demolizione

La normativa edilizia prevede, in alcuni casi specifici, la possibilità di sostituire l’ordine di demolizione di un’opera illegittima con una sanzione pecuniaria. Questa procedura, nota come fiscalizzazione abuso, non è una sanatoria, ma una misura eccezionale per evitare danni maggiori. Una recente sentenza della Corte di Cassazione Penale ha ribadito con fermezza un limite invalicabile a questa possibilità: la sua totale inapplicabilità nelle aree soggette a vincolo paesaggistico.

Il Caso: Dalla Condanna all’Incidente di Esecuzione

La vicenda giudiziaria ha origine da una condanna per abusi edilizi. La proprietaria di un immobile aveva realizzato, in assenza di permesso di costruire e in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, un corpo di fabbrica a uso residenziale, un cambio di destinazione d’uso di un magazzino e un ampliamento volumetrico del fabbricato principale.

La sentenza di condanna, divenuta definitiva, includeva l’ordine di demolizione delle opere abusive. Di fronte all’ingiunzione della Procura di procedere alla demolizione entro 60 giorni, la condannata ha avviato un incidente di esecuzione. In questa sede, ha richiesto la revoca o la sospensione dell’ordine, avanzando l’ipotesi di accedere alla “fiscalizzazione dell’abuso” prevista dall’art. 34 del d.P.R. 380/2001. La sua tesi si basava sulla presunta impossibilità di demolire le parti abusive senza danneggiare quelle legittime.

La Decisione della Cassazione e il Divieto di Fiscalizzazione Abuso in Area Vincolata

Il Tribunale di Grosseto, in prima istanza, ha rigettato la richiesta dopo aver disposto una perizia tecnica. L’accertamento ha dimostrato che la demolizione era tecnicamente fattibile senza compromettere la stabilità e l’integrità della parte legittima dell’edificio. La proprietaria ha quindi presentato ricorso in Cassazione, ma la Corte Suprema lo ha dichiarato inammissibile, confermando la linea dura contro gli abusi in zone protette.

L’impossibilità Tecnica della Demolizione come Prerequisito

Il primo punto chiarito dalla Corte è che il presupposto fondamentale per poter accedere alla fiscalizzazione è l’accertata impossibilità di demolire l’abuso senza arrecare un danno strutturale alla parte conforme. Poiché nel caso di specie la perizia aveva escluso tale rischio, già solo per questo motivo la richiesta non poteva essere accolta.

Il Principio Cardine: Nessuna Fiscalizzazione con Vincolo Paesaggistico

Il cuore della decisione, tuttavia, risiede in un principio ancora più stringente. La Cassazione ha ribadito un orientamento consolidato: la procedura di fiscalizzazione dell’abuso edilizio non è mai applicabile per opere realizzate in zone sottoposte a vincolo paesaggistico. La ragione è di natura sostanziale e normativa.

Le Motivazioni della Corte

La Corte Suprema fonda la sua decisione su un’interpretazione rigorosa della legge. Secondo l’art. 32, comma 3, del d.P.R. 380/2001, qualsiasi intervento edilizio eseguito in difformità dal titolo abilitativo in un’area vincolata è considerato una “variazione essenziale”. Questo significa che non viene trattato come una semplice “parziale difformità”, ma come un abuso grave, equiparabile a una costruzione realizzata in assenza totale di permesso.

La fiscalizzazione prevista dall’art. 34 è, invece, concepita esclusivamente per le opere in “parziale difformità”. Di conseguenza, la natura stessa dell’abuso commesso in area protetta esclude in radice la possibilità di applicare questa misura. La tutela del paesaggio è considerata un valore prevalente che non ammette compromessi o alternative sanzionatorie alla demolizione.

La Corte ha specificato che la fiscalizzazione non è una forma di condono o di “sanatoria” dell’illecito. È una misura che tollera lo stato di fatto dell’abuso solo per la finalità conservativa della parte legittima dell’edificio. Quando questo fine non sussiste, o quando l’abuso è commesso in un contesto di particolare valore ambientale, l’unica via percorribile resta il ripristino dello stato dei luoghi.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza invia un messaggio inequivocabile a proprietari, costruttori e professionisti del settore. La costruzione abusiva in aree soggette a vincoli paesaggistici e ambientali comporta conseguenze severe e non negoziabili. L’idea di poter “monetizzare” l’abuso, pagando una sanzione per evitare la demolizione, è del tutto infondata in questi contesti.

La decisione rafforza la protezione del territorio e del paesaggio, confermando che gli interessi pubblici tutelati dai vincoli non possono essere subordinati a considerazioni di natura economica o pratica del privato. Chi costruisce in difformità in queste aree deve essere consapevole che l’unica conseguenza prevista dall’ordinamento è la demolizione e il ripristino completo della situazione originaria.

È possibile ottenere la “fiscalizzazione dell’abuso” per opere realizzate in un’area con vincolo paesaggistico?
No, la sentenza ribadisce in modo categorico che la procedura di fiscalizzazione non è mai applicabile alle opere realizzate in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, poiché tali interventi sono considerati una violazione grave equiparabile a una difformità totale.

Qual è la condizione principale per poter richiedere la fiscalizzazione di un abuso edilizio?
La condizione fondamentale è che la demolizione della parte abusiva non possa avvenire senza causare un pregiudizio significativo alla parte legittima dell’immobile. Se la demolizione è tecnicamente possibile senza danneggiare la struttura conforme, la richiesta di fiscalizzazione deve essere respinta.

Perché un’opera abusiva in area vincolata è considerata più grave?
Perché la legge (art. 32, comma 3, d.P.R. 380/2001) qualifica qualsiasi intervento in difformità dal titolo abilitativo in tali zone come una “variazione essenziale”. Questo lo equipara a una difformità totale rispetto al progetto autorizzato, escludendo così l’applicazione di misure, come la fiscalizzazione, che sono previste solo per le “parziali difformità”.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 41208 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 41208 Anno 2025

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 10/12/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME nata a New York (U.S.A.) il DATA_NASCITA

2 3 dic, 2025

Oggi,

Udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; avverso l’ordinanza del 29/07/2025 del TRIBUNALE di Grosseto IL

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME AVV_NOTAIONOME AVV_NOTAIO che ha concluso chiedendo alla Corte di rigettare il ricorso

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 29 luglio 2025 il Tribunale di Grosseto, ha rigettato l’incidente di esecuzione proposto da NOME COGNOME avente ad oggetto la richiesta di revoca o sospensione, valutata la richiesta di c.d. “fiscalizzazione dell’abuso”, dell’ordine di demolizione del manufatto per la cui realizzazione alla stessa DU VAL, con sentenza emessa dal medesimo Tribunale in data 29 giugno 2023, irrevocabile GLYPH settembre 2023, era stata applicata la pena di giustizia.

Nel provvedimento impugnato, previamente accertata, all’esito dei richiesti accertamenti peritali, la fattibilità della demolizione RAGIONE_SOCIALE opere abusive, senza pregiudizio per le opere legittime, si è escluso per questo motivo potesse essere accolta la richiesta di fiscalizzazione dell’abuso avanzata ai sensi dell’art. 34, comma 2, dPR 6 giugno 2001 n. 380.

Ricorre in cassazione NOME COGNOME, deducendo, ai sensi dell’art. 606, comma 1, lett. b), cod. proc. pen., violazione di legge, in relazione all’articolo

34, comma 2, d.P.R. 380 del 2001., per avere il giudice dell’esecuzio nell’affermare l’assoluta impossibilità di ottenere la fiscalizzazione dell’abuso quale prevista da quest’ultima norma, negando anche la sospensione dell’ordine in attesa della decisione del giudice amministrativo, deciso su una questione riservata alla competenza di quest’ultimo giudice, in violazione del principio di separazione RAGIONE_SOCIALE giurisdizioni.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile attesa la manifesta infondatezza del motivo.

2. Nei confronti della DU VAL era stata pronunciata, ai sensi dell’art. 444 cod. proc. pen., sentenza di applicazione della pena per aver realizzato, in assenza di permesso di costruire e in difformità dalla autorizzazione paesaggistica, un corpo di fabbrica con destinazione residenziale di circa 18 m quadri, il cambio destinazione ad uso a fini residenziali del locale magazzino, l’ampliamento della volumetria del fabbricato principale di circa 64 metri cubi e altri lavori interessant l’area esterna.

Con la sentenza, emessa il 29 giugno 2023, divenuta irrevocabile I’l settembre 2023, era stata ordinata la demolizione RAGIONE_SOCIALE opere abusive, se non altrimenti eseguita, e la rimessione in pristino dello stato dei luoghi a spese dell’imputata, di conseguenza la Procura di Grosseto con provvedimento SIEP n. 30.003 del 2024 aveva ingiunto alla ricorrente di demolire le opere anzidette nel termine di 60 giorni dalla notifica del provvedimento; quest’ultima aveva invece proposto incidente di esecuzione chiedendo che fosse disposto un accertamento peritale per verificare se fosse possibile eliminare le opere abusive senza pregiudizio ovvero accedere alla “fiscalizzazione dell’abuso” ai sensi degli articoli 33 e 34 del dPR 380 del 2001.
All’esito degli accertamenti peritali disposti dal giudice dell’esecuzione era emerso che la demolizione della parte abusiva dell’immobile poteva essere realizzata senza pregiudizio per la parte legittima, per cui, non ricorrendo i presupposti previsti dall’art. 34, comma 2, dPR 380 del 2001, la richiesta della DU VAL era stata rigettata e assegnato alla stessa un termine di 60 giorni per provvedere alla demolizione RAGIONE_SOCIALE opere abusive e alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

Tanto premesso il motivo è manifestamente infondato.

3.1. Va premesso in primo luogo che l’ordine di demolizione del manufatto abusivo, impartito con la sentenza, non è caducato in modo automatico neppure dal rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovendo il giudice dell’esecuzione controllare la legittimità dell’atto concessorio sotto il duplice profi della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione e dei requisiti di forma e sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio, corrispondenza di quanto autorizzato alle opere destinate alla demolizione e, qualora trovino applicazione disposizioni introdotte da leggi regionali, la conformità RAGIONE_SOCIALE stesse ai principi generali fissati dalla legislazione nazionale (Sez. 3, n. 55028 del 09/11/2018, B., Rv. 274135 – 01; Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, COGNOME, Rv. 260972 – 01; Sez. 3, n. 42164 del 09/07/2013, COGNOME, Rv. 256679 – 01; Sez. 3, n. 40475 del 28/09/2010, COGNOME, Rv. 249306 – 01; Sez. 3, n. 46831 del 16/11/2005, COGNOME, Rv. 232642 – 01).
Si è anche attribuita al giudice dell’esecuzione, con rifermento alla mera pendenza di una richiesta di sanatoria, la verifica dei possibili esiti e dei tempi d definizione della procedura (in tema di condono edilizio v., ad es., Sez. 3, n. 35201 del 3/5/2016, COGNOME e altro, Rv. 268032; Sez. 3, n. 47263 del 25/9/2014, COGNOME, Rv. 261212; Sez. 3, n. 16686 del 5/3/2009, COGNOME, Rv. 243463; Sez. 3, n. 42978 del 17/10/2007, COGNOME, Rv. 238145; Sez. 3, n. 38997 del 26/9/2007, COGNOME, Rv. 237816; Sez. 3, n. 23702 del 27/4/2007, Agostini e altro, Rv. 237062; Sez. 3, n. 3992 del 12/12/2003 (dep.2004), COGNOME, Rv. 227558).
3.2. Nel caso di specie, dunque, il giudice dell’esecuzione, correttamente uniformandosi ai richiamati principi, ha posto in evidenza la sussistenza di elementi di fatto, costituiti dalla concreta possibilità di demolire la parte abusi dell’immobile senza pregiudizio per le opere legittime, che consentivano di escludere la possibilità di revocare l’ordine di demolizione a seguito del pagamento della sanzione prevista dall’art. 34, comma 2, DPR 380 del 2001.

3.3. Deve altresì rilevarsi che la pretesa difensiva, nella parte in cui non considera che le opere abusive sono state altresì realizzate in area sottoposta a vincolo di natura paesaggistica ed ambientale in difformità dall’autorizzazione, si pone in macroscopico contrasto al costante orientamento della giurisprudenza secondo cui, la disciplina prevista dall’art. 34, comma 2, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (cosiddetta procedura di fiscalizzazione dell’illecito edilizio) trov applicazione, in via esclusiva, per gli interventi eseguiti in parziale difformità d permesso di costruire, e non equivale ad una «sanatoria» dell’abuso edilizio, in quanto non integra una regolarizzazione dell’illecito e non autorizza il completamento RAGIONE_SOCIALE opere realizzate (in motivazione la Corte ha precisato che le opere abusive vengono tollerate, nello stato in cui si trovano, solo in funzione di
conservazione di quelle realizzate legittimamente; così Sez. 3, n. 28747 del 11/05/2018, COGNOME, Rv. 273291 – 01).

In specie va ribadito il principio espresso da Sez. 3, n. 1443 del 18/11/2019, dep. 2020, COGNOME, Rv. 277724 – 01 (da ultimo Sez. 3, Sentenza n. 40565 del 03/10/2024 Cc.Rv. 287157 – 01), per cui, in tema di violazioni edilizie, la cd. procedura di «fiscalizzazione» dell’abuso di cui all’art. 34, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – secondo la quale, per le opere eseguite in parziale difformità, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente dell’ufficio preposto dispone, in luogo dell demolizione, una sanzione amministrativa più elevata – non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste, ai sensi dell’art. 32, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 (cfr., tra le tante, Sez. 3, n. 37169 del 06/05/2014, Longo, Rv. 260181-01, e Sez. 3, n. 1486 del 03/12/2013, dep. 2014, Aragosa, Rv. 258297-01), non possono essere mai essere ritenute «in parziale difformità», atteso che tutti gli interventi realizzati in tale zona eseguiti difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, i difformità totale rispetto all’intervento autorizzato.
Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso di NOME COGNOME debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere per la ricorrente, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento.

Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n; 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza «versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità», si dispone che la ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa RAGIONE_SOCIALE ammende.

Così deciso il 10 dicembre 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.