Distanze tra costruzioni: quando è reato penale

Un proprietario è stato condannato per un reato edilizio relativo alle distanze tra costruzioni. Dopo aver demolito e ricostruito un immobile, non ha rispettato la distanza minima di 10 metri dall’edificio vicino. La Corte di Cassazione ha dichiarato il suo ricorso inammissibile, ribadendo che le normative nazionali sulle distanze (D.M. 1444/1968) sono inderogabili e prevalgono sui regolamenti locali. La Corte ha inoltre sottolineato che la valutazione dei fatti spetta esclusivamente ai giudici di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Distanze tra costruzioni: la Cassazione conferma la rilevanza penale

Il rispetto delle distanze tra costruzioni non è solo una questione civilistica, ma può integrare un vero e proprio reato. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 3730 del 2024, lo ribadisce con forza, confermando la condanna penale a carico di un proprietario che, in fase di ricostruzione, non aveva osservato le distanze minime previste dalla normativa nazionale. Questo caso offre spunti fondamentali per comprendere la gerarchia delle fonti in materia edilizia e i limiti del controllo di legittimità della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

Il proprietario di un immobile situato in un comune insulare veniva condannato dal Tribunale di primo grado per il reato previsto dall’art. 44, lett. a), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). L’accusa era di aver realizzato opere, denunciate tramite una Segnalazione di Inizio Attività (SCIA), senza rispettare le distanze minime dalle costruzioni confinanti, fissate in almeno tre metri.

L’imputato presentava ricorso in Cassazione basandosi su tre motivi principali:
1. Vizio di motivazione: sosteneva che il giudice avesse erroneamente ritenuto violata la distanza di dieci metri tra pareti finestrate, una norma a suo dire non prevista dal regolamento edilizio comunale.
2. Violazione di legge: affermava che il nuovo manufatto, essendo identico a quello demolito, dovesse rispettare solo le distanze previste dalla normativa urbanistica storica (legge del 1942) e non le più recenti disposizioni.
3. Travisamento della prova: asseriva che la chiostrina (un piccolo cortile interno) su cui si affacciavano le finestre del vicino fosse di proprietà di quest’ultimo, e che quindi l’eventuale abuso fosse da addebitare al confinante.

L’Analisi della Cassazione sulle distanze tra costruzioni

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso manifestamente infondato e, di conseguenza, inammissibile. Gli Ermellini hanno smontato punto per punto le argomentazioni della difesa, riaffermando principi consolidati in materia di diritto edilizio.

La Prevalenza della Normativa Nazionale

Il primo punto cruciale affrontato dalla Corte riguarda la gerarchia delle fonti normative. I giudici hanno chiarito che la decisione del Tribunale non si basava su una presunta norma locale, ma sull’applicazione diretta dell’art. 873 del codice civile e, soprattutto, dell’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444. Quest’ultima norma impone una distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. La Corte ha ribadito che queste disposizioni sono inderogabili da parte della legislazione regionale o dei regolamenti comunali.

L’Onere della Prova nella Ricostruzione

Per quanto riguarda il secondo motivo, la Corte ha sottolineato come le argomentazioni del ricorrente fossero di natura puramente fattuale e rivalutativa. Il ricorrente sosteneva di aver diritto a una deroga per la ricostruzione di un edificio preesistente, ma il Tribunale aveva già accertato che non vi era prova che il nuovo edificio fosse identico al precedente, né che la chiostrina in questione fosse di proprietà del vicino. La Cassazione ha ricordato che il suo ruolo non è quello di riesaminare i fatti o le prove, ma solo di verificare la logicità e la coerenza della motivazione del giudice di merito.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso manifestamente infondato perché le censure mosse dal ricorrente erano di carattere fattuale, cercando una rivalutazione del merito della vicenda che è preclusa in sede di legittimità. Il Tribunale aveva correttamente fondato la sua decisione sulla normativa nazionale in materia di distanze tra costruzioni (art. 9 del D.M. 1444/1968), la quale stabilisce un minimo inderogabile di dieci metri tra pareti finestrate. Questa norma prevale su qualsiasi regolamento locale che possa prevedere distanze inferiori o non prevederle affatto. Inoltre, non erano state fornite prove sufficienti a dimostrare che la ricostruzione rientrasse nei casi di deroga previsti dall’art. 2-bis del d.P.R. 380/2001, né era stata provata la proprietà della chiostrina in capo al vicino. La motivazione della sentenza di primo grado è stata quindi giudicata logica, coerente e giuridicamente corretta, rendendo l’impugnazione inammissibile.

Conclusioni

La sentenza in esame consolida due principi fondamentali. Primo, le norme nazionali sulle distanze tra costruzioni, in particolare l’art. 9 del D.M. 1444/1968, hanno carattere imperativo e non possono essere derogate da strumenti urbanistici locali. Secondo, il giudizio della Corte di Cassazione è un controllo di legittimità e non di merito: la Corte non può sostituire la propria valutazione dei fatti a quella del giudice che ha gestito il processo. Per i costruttori e i proprietari, la lezione è chiara: in caso di demolizione e ricostruzione, è essenziale verificare scrupolosamente il rispetto delle distanze legali vigenti a livello nazionale, poiché la loro violazione non solo espone a conseguenze civilistiche, ma può integrare anche una fattispecie di reato.

È possibile derogare alle distanze minime tra costruzioni previste dalla legge nazionale se il regolamento edilizio comunale non le menziona?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che le norme nazionali, come l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che impone la distanza di 10 metri tra pareti finestrate, sono inderogabili e prevalgono sulla legislazione regionale o sui regolamenti comunali.

La ricostruzione di un edificio demolito deve rispettare le distanze legali anche se l’edificio precedente non le rispettava?
Sì, a meno che non si dimostri di rientrare in specifiche deroghe previste dalla legge (come quelle dell’art. 2-bis, d.P.R. n. 380/2001). L’onere di provare l’esistenza di tali circostanze eccezionali ricade su chi edifica. Nel caso di specie, tale prova non è stata fornita.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove e i fatti di un processo?
No. Il ruolo della Corte di Cassazione è limitato al controllo della corretta applicazione della legge e della logicità della motivazione della sentenza impugnata. Non può effettuare una nuova valutazione delle prove o dei fatti, che è di competenza esclusiva del giudice di merito (il Tribunale, in questo caso).

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 3730 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 3730 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 23/11/2023

SENTENZA

sul ricorso di COGNOME NOME, nato a Vicenza il DATA_NASCITA, avverso la sentenza in data 08/02/2023 del Tribunale di Agrigento, visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale, NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso; letta per l’imputato la memoria dell’AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso

RITENUTO IN FATTO

1.Con sentenza in data 8 febbraio 2023 il Tribunale di Agrigento ha condannato NOME COGNOME alle pene di legge per il reato dell’art. 44, lett. a), d.P.R. n. 380 del 2001, perché, in qualità di proprietario di un immobile in Lampedusa, aveva realizzato le opere denunciate con la segnalazione di inizio attivi senza rispettare le distanze minime tra le costruzioni confinanti, indivitluate in minimo tre metri.

2. L’imputato lamenta con il primo motivo il vizio di motivazione perché il Giudi e aveva ritenuto integrato il reato per l’inosservanza della distanza di dieci

metri tra pareti finestrate che non era prevista dall’art. 23, comma 18, del Regolamento edilizio del Comune RAGIONE_SOCIALE Lampedusa; con il secondo la violazione dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n, 380 del 2001, perché il manufatto ricostruito era identico a quello demolito e rispettava le distanze previste dalla legge urbanistica del 1942 e dal d.m. n. 1444 del 1968; con il terzo il travisamento della prova perché la chíostrina o intercapedine era di proprietà del vicino e non vi si affacciavano sue finestre.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è manifestamente infondato.

Il Tribunale ha accertato che l’imputato, nel ricostruire il fabbricato demolito, ha violato le distanze da altro preesistente edificio.

La prima censura non coglie nel segno perché eccepisce che il Regolamento edilizio del Comune di Lampedusa non conteneva alcuna prescrizione in ordine alle distanze tra gli edifici e/o tra gli edifici e ì confini, sebbene la decisione sia sta fondata sull’art. 873 cod. civ. e sull’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, non derogabili, secondo la corretta ricostruzione normativa della sentenza, dalla legislazione regionale o dalla regolamentazione comunale.

La seconda censura è fattuale e rivalutativa. Il ricorrente sostiene di aver presentato la SCIA per la demolizione e ricostruzione di un antico fabbricato per cui non era tenuto al rispetto RAGIONE_SOCIALE distanze dal fabbricato limitrofo, ma solo del sedime e del volume. Il Tribunale ha accertato però che il progetto non recava la presenza della chiostrina su cui c’erano RAGIONE_SOCIALE finestre della proprietà COGNOME, che non c’era la prova che la chiostrìna fosse di proprietà del COGNOME e che questi per primo avesse violato le distanze. Pertanto, ha valutato, con motivazione non manifestamente illogica o contraddittoria, che l’imputato avesse violato i dieci metri di distanza previsti dall’art. 9 d.m. n. 1444 del 1968. A differenza di quanto prospettato dal ricorrente non risultano provate le circostanze che avrebbero dato luogo all’applicazione dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380 del 2001.
La terza censura è del pari fattuale e rivalutatíva perché attiene all’accertamento RAGIONE_SOCIALE caratteristiche della chiostrina e alla sua proprietà da parte del COGNOME. Secondo il ricorrente, l’abuso sarebbe ascrivibile al COGNOME. Tale circostanza, tuttavia, rimane meramente congetturale, perché il Tribunale ha accertato, al contrario, che nulla era emerso in merito alla proprietà della chiostrina.

Esorbita dai limiti di cognizione della Corte di cassazione ogni potere di revisione degli elementi materiali e fattuali, trattandosi di accertamenti rientranti nel compito esclusivo del giudice di merito. Il controllo sulla motivazione è circoscritto, ai sensi dell’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., alla sola

verifica dell’esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni giuridicamente apprezzabili che l’hanno determinata, dell’assenza di manifesta illogicità dell’esposizione e, quindi, della coerenza RAGIONE_SOCIALE argomentazioni rispetto al fine che ne ha giustificato l’utilizzo, e della non emersione di alcuni dei suddetti vizi dal testo impugnato o da altri atti del processo, ove specificamente indicati nei motivi di gravame. La presenza di tali requisiti rende la decisione insindacabile (si veda tra le più recenti, Sez. 3, n. 17395 del 24/01/2023, NOME, R v. 284556-01).
Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere per il ricorrente, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento.

Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione delta causa di inammissibilità”, si dispone che il ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

Così deciso, il 23 novembre 2023

Il Consigliere estensore

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