Diritto di querela conduttore: legittimo per danni alle parti comuni
Con una recente sentenza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sul diritto di querela conduttore, stabilendo che anche un semplice inquilino è legittimato a sporgere querela per il reato di danneggiamento delle parti comuni del condominio. Questa pronuncia ribalta una precedente decisione di merito e amplia la nozione di “persona offesa”, riconoscendo che la tutela penale del patrimonio non si limita alla proprietà, ma si estende a chiunque abbia un legittimo diritto di godimento sul bene.
I fatti di causa
Il caso trae origine da un’azione penale per il reato di danneggiamento a carico di un imputato, accusato di aver rovinato alcune parti comuni di un edificio condominiale, tra cui citofoni, il portone e l’androne. La querela era stata presentata da un conduttore, ovvero l’inquilino di uno degli appartamenti situati nello stabile.
Il Tribunale di primo grado aveva dichiarato l’improcedibilità dell’azione penale, ritenendo che il conduttore non avesse la qualifica di “persona offesa”. Secondo il giudice, tale qualifica spettava unicamente alla società proprietaria dell’intero stabile, in quanto titolare del diritto di proprietà sulle parti comuni danneggiate. L’inquilino, non essendo proprietario e non avendo dimostrato una lesione a un interesse personale distinto, non era stato considerato legittimato a presentare l’istanza punitiva.
La decisione del Tribunale e il ricorso in Cassazione
Contro la sentenza del Tribunale, il Procuratore Generale presso la Corte d’Appello ha proposto ricorso per Cassazione, lamentando la violazione di legge sotto due profili principali: il mancato riconoscimento della qualifica di persona offesa in capo al locatario e, di conseguenza, l’erronea valutazione sul difetto di legittimazione a proporre querela.
Il ricorso si è basato sull’idea che il godimento di un immobile locato non si esaurisce nelle mura dell’appartamento, ma si estende necessariamente all’uso delle parti comuni, essenziali per la piena fruizione del bene. Un danno a tali parti, quindi, pregiudica direttamente anche l’interesse del conduttore.
Il diritto di querela del conduttore secondo la Cassazione
La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ritenendolo fondato. La decisione si articola su principi consolidati in giurisprudenza, sia penale che civile, che riconoscono l’ampiezza della tutela offerta in caso di danneggiamento.
La nozione di persona offesa
Il punto centrale della pronuncia è l’interpretazione dell’articolo 120 del codice penale, che individua nella “persona offesa” il titolare del diritto di querela. La Cassazione ha ribadito che, nel reato di danneggiamento (art. 635 c.p.), la tutela non è limitata al solo diritto di proprietà. Al contrario, essa si estende a chiunque abbia un rapporto qualificato con la cosa, che può derivare da un diritto reale o personale di godimento.
In altre parole, persona offesa è chiunque, per un titolo giuridico valido, utilizzi il bene o ne riceva una qualunque utilità. Questo include, senza dubbio, il conduttore di un immobile.
L’estensione del godimento alle parti comuni
La Corte ha inoltre richiamato la giurisprudenza civile, la quale è pacifica nel ritenere che il contratto di locazione trasferisca al conduttore non solo l’uso dell’unità immobiliare, ma anche quello dei servizi accessori e delle parti comuni dell’edificio. L’inquilino ha il diritto di utilizzare le parti condominiali (come l’androne, le scale, il portone) con le stesse modalità e lo stesso contenuto del potere spettante al proprietario-locatore.
Le motivazioni della Corte
Sulla base di queste premesse, la Corte ha concluso che la valutazione del Tribunale era errata. L’interesse protetto dalla norma sul danneggiamento è l’integrità del patrimonio, inteso in senso ampio come l’insieme dei diritti (proprietà, diritti reali, personali o di godimento) che fanno capo a un soggetto.
Il conduttore, essendo titolare di un diritto personale di godimento che comprende l’uso delle parti comuni, subisce una lesione diretta dal loro danneggiamento. La sua facoltà di fruire pienamente dell’immobile locato viene compromessa. Pertanto, egli è contitolare dell’interesse protetto dalla norma penale e deve essergli riconosciuta la qualifica di persona offesa, con il conseguente diritto di querela conduttore.
Conclusioni e implicazioni pratiche
La sentenza annulla la decisione impugnata e rinvia il caso alla Corte d’Appello per un nuovo giudizio, che dovrà attenersi al principio di diritto enunciato. L’implicazione pratica di questa pronuncia è di grande rilevanza: essa rafforza la posizione del conduttore, riconoscendogli uno strumento di tutela diretta contro atti vandalici o danneggiamenti che colpiscono le parti comuni del condominio. Non è più necessario attendere l’iniziativa del proprietario, spesso lontano o disinteressato. L’inquilino può agire in prima persona per la tutela di un diritto che gli appartiene a tutti gli effetti: quello a un pacifico e pieno godimento del bene locato.
Un inquilino (conduttore) può sporgere querela se vengono danneggiate le parti comuni del condominio (es. portone, citofono)?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che il conduttore ha la qualifica di persona offesa e può quindi sporgere validamente querela, in quanto titolare di un diritto di godimento che si estende anche alle parti comuni dell’edificio.
Per sporgere querela, il conduttore ha bisogno di una delega da parte del proprietario dell’immobile?
No. La sentenza chiarisce che il diritto di querela spetta al conduttore in proprio, in quanto il suo interesse alla fruizione del bene è direttamente leso dal danneggiamento. Non è necessaria alcuna delega del proprietario.
Cosa si intende per “persona offesa” nel reato di danneggiamento?
Secondo la sentenza, la “persona offesa” non è solo il proprietario del bene, ma chiunque abbia un rapporto, anche solo di fatto e non illegale, con la cosa danneggiata, che gli consenta di utilizzarla o di riceverne un’utilità. Questo include i titolari di diritti reali, personali o di godimento, come l’inquilino.
Testo del provvedimento
Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 8101 Anno 2025
Penale Sent. Sez. 2 Num. 8101 Anno 2025
Presidente: COGNOME
Relatore: COGNOME NOME COGNOME
Data Udienza: 04/02/2025
SENTENZA
Sul ricorso proposto dal
Procuratore Generale presso la Corte d’Appello di Firenze
avverso la sentenza resa dal Tribunale di Livorno in data 4/10/2024 nei confronti di
NOME NOME n. a Montevarchi il 14/5/1975
Dato atto che si è proceduto a trattazione con contraddittorio cartolare, ai sensi dell’art. cod.proc.pen. come novellato;
visti gli atti, la sentenza impugnata e il ricorso;
udita la relazione del Cons. NOME COGNOME
letta la requisitoria del Sost. Proc.Gen. COGNOME NOME COGNOME che ha concluso per l’annullamento con rinvio della sentenza impugnata; lette le conclusioni scritte rassegnate dal difensore dell’imputato
RITENUTO IN FATTO
1.Con l’impugnata sentenza il Tribunale di Livorno dichiarava l’improcedibilità dell’azion in relazione al delitto di danneggiamento ascritto a NOME per difetto di valida
querela. Il giudice, in particolare, evidenziava che, poiché la condotta contestata concerneva parti comuni dello stabile di proprietà della RAGIONE_SOCIALE, COGNOME, che in veste conduttore di uno degli appartamenti aveva proposto istanza punitiva, non era legittimato a tanto, non rivestendo la qualifica di persona offesa e non avendo, peraltro, evidenziato la lesione di un proprio personale interesse.
2.Ha proposto ricorso per Cassazione il Procuratore della Repubblica presso la Corte d’Appello di Firenze deducendo:
2.1 la violazione di legge con riguardo al mancato riconoscimento della qualifica di persona offesa in capo al locatario dell’appartamento;
2.2 la violazione di legge in ordine al difetto di legittimazione del locatario dell’immo a proporre querela in assenza di una delega del proprietario.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1.11 ricorso è fondato e merita accoglimento. Il Tribunale di Livorno ha ritenuto l’assenza di legittimazione del conduttore di un appartamento a sporgere querela in relazione ai danni causati alle parti comuni del condominio (citofoni, portone, androne) dalla condotta dell’imputato.
1.1 Questa Corte ha reiteratamente precisato che in tema di danneggiamento il diritto di querela spetta anche al titolare di un diritto di godimento sul bene danneggiato (con riguardo alla legittimazione a proporre querela del conduttore di un immobile, Sez. 2, n. 13636 del 03/11/1999, Rv. 214664-01; n. 47672 del 17/10/2003, Rv. 227689 – 01; n. 41391 del 19/10/2010, Rv. 248925-01). In particolare ha affermato che il diritto di querela per il re previsto dall’art. 635 cod. pen. spetta anche a chi abbia solo un rapporto di fatto di orig non illegale con la cosa danneggiata, in quanto la tutela accordata dalla indicata previsione incriminatrice si riferisce a qualunque soggetto che, per un qualsiasi titolo giuridico, util bene interessato o comunque ne riceva una utilità (Sez. 2, n. 17418 del 13/01/2015, Rv. 263574 – 01).
Nella specie va rammentato che il contratto di locazione comporta il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei serviz accessori e delle parti comuni dell’edificio. In particolare la giurisprudenza civile è pacific ritenere che il conduttore, cui è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità iner suo normale godimento, escluse solamente quelle espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore o di terzi, può utilizzare le parti comuni dell condominiale, ove è sito l’immobile locatogli, con eguale contenuto ed eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al proprietario (Sez. 3, n. 6229 del 24/10/1986 Rv. 448488 – 01; Sez. 2, Ordinanza n. 14598 del 26/05/2021, Rv. 661512 – 01).
Appare, pertanto, erronea la valutazione del Tribunale in ordine al difetto di legittimazio del conduttore/querelante, al quale deve riconoscersi a norma dell’art. 120 cod.pen. la qualifica di persona offesa del reato contestato all’imputato, stante la contitola dell’interesse direttamente protetto dalla norma penale, posta a tutela dell’integrità patrimonio, nozione nella quale debbono intendersi ricompresi non solo la proprietà ma anche i diritti reali personali o di godimento.
Alla luce delle considerazioni che precedono si impone l’annullamento della sentenza impugnata con rinvio per nuovo giudizio alla Corte di Appello di Firenze, a norma dell’art. 569 comma 4, cod.proc.pen.
P.Q.M.
Annulla la sentenza impugnata con rinvio per il giudizio alla Corte di Appello di Firenze
Così deciso in Roma, 4 febbraio 2025
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Il Consigliere estensore
Il Presidente