Difformità totale: quando sequestrare l'intero immobile

La Corte di Cassazione ha annullato un’ordinanza che limitava un sequestro preventivo alla sola cantina di un immobile. La Corte ha stabilito che la trasformazione di una cantina in uno spazio abitabile, con autonomia funzionale ed economica, costituisce una difformità totale. Tale violazione, definita come ‘aliud pro alio’, incide sull’intero organismo edilizio, aggravando il carico urbanistico e giustificando così il sequestro dell’intera proprietà e non solo della parte modificata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Difformità Totale in Edilizia: Quando la Trasformazione di una Cantina Giustifica il Sequestro dell’Intero Immobile

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 45250/2024, ha chiarito un punto cruciale in materia di abusi edilizi: la trasformazione di un locale accessorio, come una cantina, in un’unità abitativa autonoma può integrare una difformità totale, giustificando il sequestro preventivo non solo della parte abusiva, ma dell’intero edificio. Questa decisione sottolinea come la valutazione di un intervento edilizio debba considerare l’opera nella sua unitarietà e l’impatto complessivo sul territorio.

I Fatti del Caso

Il caso ha origine da un decreto di sequestro preventivo emesso dal GIP del Tribunale di Tempio Pausania, relativo a un cantiere che comprendeva un appartamento (n. 11), la relativa cantina e i piani sovrastanti. L’abuso contestato consisteva nella trasformazione della cantina in un locale abitabile, collegato sia internamente all’appartamento sia tramite una veranda, e dotato anche di un accesso esterno indipendente. Questo intervento, secondo l’accusa, violava le normative urbanistiche locali.

In un secondo momento, il Tribunale di Sassari, in sede di riesame, aveva deciso di limitare il vincolo cautelare alla sola cantina, revocando il sequestro per il resto dell’immobile. Contro questa decisione, il Procuratore della Repubblica ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la trasformazione aveva creato un organismo edilizio con tre piani anziché i due autorizzati, configurando una difformità totale che interessava l’intera struttura.

L’Importanza della Valutazione Unitaria in caso di Difformità Totale

La difesa degli indagati sosteneva che l’edificio fosse stato regolarmente autorizzato e che la modifica non costituisse una ‘variazione essenziale’, ma un abuso limitato a un’apertura che poteva essere ripristinata. La Suprema Corte, tuttavia, ha accolto pienamente le ragioni del Procuratore, ribaltando la decisione del Tribunale di Sassari.

I giudici di legittimità hanno richiamato il consolidato principio secondo cui, in tema di reati edilizi, la valutazione dell’opera deve riguardare il risultato dell’attività edificatoria nella sua interezza, non i singoli componenti separatamente. La creazione di un organismo edilizio sfruttabile a fini residenziali, non previsto nei progetti approvati e dotato di una propria autonomia funzionale ed economica, integra una difformità totale.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha spiegato che si è in presenza di una difformità totale, o ‘aliud pro alio’ (una cosa per un’altra), quando si realizza un’opera non rientrante tra quelle consentite, che abbia una propria autonomia e novità, non solo sul piano costruttivo ma anche su quello della valutazione economico-sociale. Tale difformità può derivare anche da modifiche interne che comportano un aumento del cosiddetto ‘carico urbanistico’, ovvero l’impatto dell’edificio sui servizi e le infrastrutture del territorio.

Nel caso specifico, la trasformazione della cantina in un’unità abitabile ha alterato le caratteristiche planivolumetriche e funzionali dell’intero edificio, rendendolo non conforme a quanto assentito e agli strumenti urbanistici. Il Tribunale di Sassari, pur riconoscendo la sussistenza del ‘fumus’ del reato, ha commesso un ‘salto logico’ nel limitare il sequestro. Se la trasformazione incide sull’intero organismo, il pericolo che la libera disponibilità del manufatto possa aggravare le conseguenze del reato (ad esempio, aumentando il carico urbanistico) si estende a tutto l’immobile.

Le Conclusioni

La Cassazione ha quindi annullato l’ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Sassari per un nuovo giudizio. La sentenza n. 45250/2024 è un monito importante: non è possibile ‘parcellizzare’ l’abuso edilizio quando questo incide sulla natura stessa dell’edificio. La creazione di una nuova unità abitativa da un locale accessorio non è una modifica marginale, ma una trasformazione sostanziale che, configurando una difformità totale, legittima l’applicazione della misura cautelare più ampia, ovvero il sequestro dell’intero immobile, per tutelare l’assetto del territorio e prevenire ulteriori conseguenze illecite.

Quando una modifica a un immobile, come la trasformazione di una cantina, è considerata una difformità totale?
Secondo la sentenza, si ha una difformità totale quando la modifica crea un organismo edilizio sfruttabile a fini residenziali, non previsto nei progetti, con una propria autonomia costruttiva ed economico-sociale. Questo avviene quando si realizza un’opera ‘aliud pro alio’, ovvero qualcosa di fondamentalmente diverso da quanto autorizzato, che incide sull’assetto del territorio aumentando il carico urbanistico.

In caso di difformità totale, il sequestro preventivo deve riguardare solo la parte abusiva o l’intero edificio?
La Corte di Cassazione chiarisce che se la modifica determina una difformità totale dell’intero organismo edilizio, il sequestro preventivo deve essere esteso a tutto l’immobile. La misura cautelare non può essere limitata alla sola parte modificata, poiché il pericolo di aggravare le conseguenze del reato (come l’aumento del carico urbanistico) riguarda l’edificio nella sua interezza.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione che limitava il sequestro alla sola cantina?
La Corte ha annullato la decisione perché l’ha ritenuta viziata da un ‘salto logico’. Il Tribunale del riesame, pur riconoscendo la sussistenza del reato e la violazione delle norme edilizie, non ha tratto la logica conseguenza che tale violazione, avendo trasformato la natura dell’intero edificio, richiedeva il mantenimento del sequestro su tutta la proprietà per ragioni di proporzionalità e adeguatezza della misura cautelare.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 45250 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 45250 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 06/11/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

PROCURATORE DELLA REPUBBLICA PRESSO IL TRIBUNALE DI SASSARI nei confronti di:

NOME nato a OLBIA l’ 11/05/1965 NOME nato a TEMPIO PAUSANIA il 14/10/1983

NOME nato a CAVALESE il 07/03/1981

avverso l’ordinanza del 25/06/2024 del TRIBUNALE di SASSARI

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette/saatite. le conclusioni del PG NOME COGNOME che ha concluso chiedendo dichiararsi inammissibile il ricorso e dell’avv.to NOME COGNOME difensore di NOME COGNOME che ha chies il rigetto del ricorso rappresentando che l’eventuale estensione del sequestro all’intero immob sarebbe ingiustificata e “inutilmente vessatoria”.

RITENUTO IN FATTO

Con decreto in data 4/6/2024 il GIP del Tribunale di Tempo Pausania dispose il sequestro preventivo della “parte di cantiere che comprende l’organismo edilizio denominato appartamento n.11, la relativa cantina 11 attraverso una porta di dimensioni m. 0,70 x m. 2,10 e un colle mento con la veranda coperta dell’appartamento 11 entrambi pari quota e conseguentemente i relativi piani sovrastanti 2 e 3 evidenti, ma anche un altro accesso esterno di dimensioni m. 1 x m. 2,10 realizzato nella parte Ovest; il tutto inserito all’interno del terreno distinto al delle Entrate – Servizi Catastali nel Comune Censuario di Olbia N.C.T. al Foglio 26 particelle 15
3146-3145 -3144 -3143 -3433, nei confronti di NOME COGNOME NOME e NOME COGNOME indagati in relazione ai reati di cui agli artt. 110 cod. pen. e 44 lett. c) 1 lett. a) d.lvo 42/04 ritenendo che si fosse in presenza di difformità totali rispetto rizzato e assentibile.

Con ordinanza in data 25/6/2024 il Tribunale di Sassari, adito ex art. 324 cod. limitò il vincolo cautelare solo in relazione alla cantina revocando il vincolo in rela stante parte dell’immobile.

Avverso l’ordinanza ha proposto ricorso il Procuratore della Repubblica presso il di Tempio Pausania denunciando la violazione di legge e la mancanza, contraddittorietà festa illogicità della motivazione rilevando che la totale difformità riguardava “l’int edilizio sovrastante l’appartamento 11” in quanto lo stesso violava le previsioni del P di Risanamento Urbanistico) di Pittulongu. Si assume, infatti, che, per effetto della zione del locale cantina in volumetria sfruttabile ai fini residenziali, il fabbricato lato in tre piani, misurati dal prospetto a valle, a fronte dei due assentibili in bas urbanistico. Si espone, al riguardo, che il locale denominato “l’interrato cantina a fatto un locale non interrato, aeroilluminato e con scorcio vista mare, potenzialmente come ampliamento dell’appartamento ad esso collegato internamente e attraverso la v coperta oltre a essere dotato di accesso indipendente”. Si sostiene, quindi, che si di una variazione essenziale che comportava autonomamente la “totale difformità dell’in edilizio” e che sotto tale profilo era ravvisabile la violazione di legge che giustif mento del provvedimento impugnato.
Con memoria difensiva, il difensore di NOME COGNOME ha contestato le censure d rilevando che l’edificio, compresa la cantina, erano stato “regolarmente autorizzati da strazione comunale per cui non era configurabile alcuna variazione essenziale”. Ha, qui testato che la cantina ancora in sequestro sia collegata con i piani sovrastanti per c abuso “va ricercato unicamente nell’apertura realizzata fronte mare della cantina, dif la chiusura dell’apertura e il reinterro già previsto in progetto, farebbero venir me

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è fondato.

In via preliminare, deve richiamarsi la costante affermazione di questa Corte (c ex plurimis Sez. 2, n. 18951 del 14/3/2017,Napoli, Rv. 269656), secondo cui il ricorso per contro ordinanze emesse in materia di sequestro preventivo o probatorio, ai sensi de cod. proc. pen., è ammesso solo per violazione di legge, in tale nozione dovendosi com sia gli “errores in iudicando” o “in procedendo”, sia quei vizi della motivazione così rendere l’apparato argomentativo posto a sostegno del provvedimento del tutto manc privo dei requisiti minimi di coerenza, completezza e ragionevolezza e, quindi, inidoneo comprensibile l’itinerario logico seguito dal giudice. Non può, invece, essere dedotta manifesta della motivazione, la quale può denunciarsi nel giudizio di legittimità solt
lo specifico e autonomo motivo di cui alla lett. E) dell’art. 606 cod. proc. pen. (in Sez. Un. n. 5876 del 28/01/2004, Rv. 226710).

Venendo al caso in esame, il provvedimento del GIP dà atto che la cantina in seq collegata “tramite una porta di dimensioni di m 0,70 per 2,10” all’appartamento 11 n “veranda coperta”. Anche l’ordinanza del riesame fa riferimento a un collegamento in locale cantina con l’appartamento diverso dal collegamento con la cantina.

Si è, quindi, in presenza, con riferimento alla porzione di edificio assentita come organismo edilizio sfruttabile ai fini residenziali, non previsto nei progetti approva propria autonomia non soltanto sul piano costruttivo ma anche su quello della valutaz nomico sociale che integra, nella ricostruzione recepita dai giudici della cautela, un totale.

Questa Corte, anche di recente, muovendo dal consolidato principio secondo cui “i di reati edilizi, la valutazione dell’opera, ai fini della individuazione del regime a cabile, deve riguardare il risultato dell’attività edificatoria nella sua unitariet considerare separatamente i singoli componenti (Sez. 3, n. 21192 del 04/04/2023, Orla 284626 – 01), ha ribadito che si è in presenza di una difformità totale rispetto al edilizio assentito “allorché si costruisca “aliud pro alio”, e ciò è riscontrabile eseguiti tendano a realizzare opere non rientranti tra quelle consentite, che abbi autonomia e novità, oltre che sul piano costruttivo, anche su quello della valutazione sociale”. Precisa, altresì, la sentenza che nell’art. 31 del D.P.R. n. 380 del 2001: ” “organismo edilizio” indica sia una sola unità immobiliare sia una pluralità di porzion che e la difformità totale può riconnettersi sia alla costruzione di un corpo autono fettuazione di modificazioni con opere anche soltanto interne tali da comportare un che abbia rilevanza urbanistica in quanto incidente sull’assetto del territorio attrave del c.d. “carico urbanistico”. Difformità totale può aversi, inoltre, anche nel caso della destinazione d’uso di un immobile o di parte di esso, realizzato attraverso oper una totale modificazione rispetto al previsto; b) il riferimento alla “autonoma utiliz impone che il corpo difforme sia fisicamente separato dall’organismo edilizio compless autorizzato, ma soltanto che conduca alla creazione di una struttura precisamente ind e suscettibile di un uso indipendente, anche se l’accesso a detto corpo sia possibi mente attraverso lo stabile principale” (Sez. 3, n. 10238 del 15/02/2024, Hoxha, Rv. 01). Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Tale approdo interpretativo, assolutamente consolidato (Sez. 3, n. 46475 del 13 COGNOME, Rv. 271172 – 01; Sez. 3, n. 11956 del 22/12/2010, (dep. 2011 ), COGNOME, Rv. – 01), nel caso in esame, è reso ancor più stringente dal vincolo che tutela l’area d che impone di ricondurre al reato edilizio delineato nella preliminare rubrica la tra del locale cantina anche qualora la si qualifichi in termini di difformità parziale, previsione dell’art. 32, comma 3 d.P.R. 380/01 ( Cass. n. 16392 del 17/2/2010, COGNOME 246960; Sez. 3, n. 41091 del 29/9/2011, COGNOME; Sez. 3, n. 32736 del 18/9/2020 bowskiy).
Da questi principi il Tribunale non si discosta esplicitamente dimostrando, anzi, di cond derli laddove conclude per la sussistenza del “fumus dei reati ipotizzati dal PM” richiamando previsione dell’art. 32 del d.P.R. 380/2001 e valorizzando il vincolo presente sull’area dell’ vento.

La conclusione appena enunciata assume un’incidenza determinante sul giudizio relativo alla completezza dell’apparato motivazionale fondante la decisione.

L’ordinanza rappresenta che sussiste l’esigenza di evitare che la libera disponibilità manufatto possa “agevolare la commissione di ulteriori condotte incidenti negativamente sull’ambiente, anche in ragione dell’aggravio del carico urbanistico”.

Seguendo il percorso logico del Tribunale, quindi, tale pericolo non può che essere collegat all’intero organismo edilizio colpito dal decreto del GIP in quanto, per effetto della trasforma della cantina in volumetria sfruttabile a fini residenziali, lo stesso presentava caratteristi nivolumetriche e funzionali non corrisponde a quanto assentito e agli strumenti urbanistici.

Da tali premesse sarebbe dovuta discendere la conferma del provvedimento impugnato e, invece, il Tribunale, sottraendosi totalmente all’obbligo motivazionale cui era gravato, ha nuto che, per il principio di proporzionalità ed adeguatezza, l’esigenza cautelare poteva esse soddisfatta mantenendo in vincolo solo su una parte di quell’organismo edilizio che, poco prima richiamando l’art. 32 del d.P.R. citato, aveva ritenuto costituisse aliud pro alio rispetto a assentito.

Si è, quindi, in presenza di un salto logico nel discorso motivazione avente un’incidenza de siva sull’esito del giudizio che impone l’annullamento del provvedimento con rinvio al Tribun di Sassari per nuovo giudizio.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata e rinvia per nuovo giudizio al Tribunale di Sassari competente a sensi dell’art. 324, co.5, c.p.p.

Così deciso, il 6/11/2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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