Demolizione parziale abuso edilizio: quando è lecita?

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un Procuratore contro una decisione che consentiva la demolizione parziale di un abuso edilizio. La decisione si fonda sul principio che, se le opere abusive sono tecnicamente separabili dal corpo principale dell’edificio senza comprometterne la stabilità, l’ordine di demolizione deve essere limitato solo a tali opere. La Corte ha stabilito che il disaccordo sulle valutazioni tecniche di un perito non costituisce un motivo valido per un ricorso per cassazione, che deve basarsi su violazioni di legge e non su questioni di fatto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Demolizione Parziale Abuso Edilizio: Sì se Separabile e Sicuro

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34711 del 2025, torna a pronunciarsi su un tema cruciale in materia edilizia: la demolizione parziale di un abuso edilizio. La pronuncia stabilisce un principio fondamentale: se la parte abusiva di un immobile può essere rimossa senza compromettere la stabilità strutturale del resto dell’edificio, l’ordine di demolizione deve essere limitato a quella specifica porzione. Analizziamo insieme la vicenda processuale e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti: Dall’Abuso Edilizio alla Controversia sulla Demolizione

Il caso ha origine da un decreto penale di condanna emesso nel 2018 per un reato edilizio. L’abuso consisteva nell’ampliamento della superficie residenziale, nella trasformazione di un frangisole in tettoia e nel mutamento di destinazione d’uso di un locale. A seguito della condanna definitiva, la Procura emetteva un ordine di demolizione e sgombero non solo delle opere abusive, ma dell’intero immobile.

Il proprietario dell’immobile si opponeva, dando il via a una complessa vicenda giudiziaria. Inizialmente, il Giudice dell’esecuzione annullava l’ordine di sgombero, ritenendolo sproporzionato. Tale decisione veniva però annullata dalla Cassazione, che rinviava il caso al Tribunale per una nuova valutazione. Il giudice del rinvio, avvalendosi di una perizia tecnica, stabiliva che le opere abusive costituivano un “volume secondario, facilmente separabile rispetto al complesso principale” e che la loro rimozione non avrebbe causato alcun pregiudizio alla stabilità dell’edificio. Di conseguenza, annullava nuovamente l’ordine di sgombero e limitava la demolizione alle sole parti illecite.

Il Ricorso del PM e la Decisione della Cassazione sulla demolizione parziale di un abuso edilizio

Contro quest’ultima decisione, il Procuratore della Repubblica proponeva un nuovo ricorso in Cassazione. La Procura sosteneva l’impossibilità di una demolizione parziale, basandosi sulle conclusioni del proprio consulente tecnico, secondo cui tale operazione avrebbe comportato una ricostruzione parziale in condizioni di “incertezza statica”, specialmente in una zona ad elevato rischio sismico.

La Corte di Cassazione, tuttavia, ha dichiarato il ricorso inammissibile. La ragione di questa decisione risiede nella natura stessa del ricorso presentato.

Le Motivazioni: Distinzione tra Questione di Fatto e di Diritto

La Suprema Corte ha chiarito che il ricorso del Procuratore non sollevava una vera e propria “violazione di legge”, unico motivo per cui si può adire la Cassazione. Al contrario, si limitava a contrapporre le conclusioni del proprio consulente a quelle del perito nominato dal Tribunale. Questo tipo di contestazione riguarda il merito della vicenda, ovvero l’accertamento dei fatti, e non la corretta applicazione delle norme giuridiche.

In altre parole, la Cassazione non può agire come un terzo grado di giudizio per riesaminare le prove o le perizie tecniche. Il suo compito è assicurare l’uniforme interpretazione della legge. Il Tribunale, in funzione di giudice dell’esecuzione, aveva correttamente seguito le indicazioni della precedente sentenza di Cassazione, disponendo una perizia per accertare la fattibilità tecnica della demolizione parziale. Le argomentazioni del PM, mancando di un confronto specifico con le ragioni legali della decisione impugnata e limitandosi a un disaccordo tecnico, sono state considerate censure “in fatto” e, come tali, inammissibili.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Casi di Abuso Edilizio

La sentenza ribadisce un principio di proporzionalità e ragionevolezza nell’esecuzione delle sanzioni edilizie. La demolizione non deve essere una misura punitiva indiscriminata, ma uno strumento finalizzato al ripristino della legalità violata. Le conclusioni che possiamo trarre sono le seguenti:

1. Centralità della Perizia Tecnica: La possibilità di procedere con una demolizione parziale di un abuso edilizio dipende da una valutazione tecnica rigorosa. Se un esperto qualificato accerta che le opere illecite sono separabili e la loro rimozione non pregiudica la stabilità dell’immobile legittimo, la demolizione deve essere circoscritta.
2. Limiti del Ricorso in Cassazione: Non è possibile utilizzare il ricorso in Cassazione per contestare valutazioni di natura tecnica o fattuale già esaminate dal giudice di merito. Il ricorso deve individuare precise violazioni di norme di legge.
3. Principio di Proporzionalità: L’ordine di demolizione deve essere limitato a quanto strettamente necessario per eliminare l’abuso, evitando di incidere su parti dell’immobile legittimamente edificate, qualora ciò sia tecnicamente possibile e sicuro.

È sempre necessaria la demolizione dell’intero immobile in caso di abuso edilizio?
No. Secondo la sentenza, se le opere abusive sono un “volume secondario facilmente separabile” e la loro rimozione non causa pregiudizio alla stabilità del resto dell’edificio, la demolizione deve essere limitata solo a tali opere.

Si può contestare una decisione basata su una perizia tecnica in Cassazione?
No, non direttamente. La Corte di Cassazione giudica solo le violazioni di legge, non i fatti. Contestare le conclusioni di una perizia tecnica, opponendovi quelle di un altro consulente, costituisce una censura “in fatto” e quindi è inammissibile in sede di legittimità.

Cosa accade se un ricorso in Cassazione proposto dal Pubblico Ministero viene dichiarato inammissibile?
Il ricorso non viene esaminato nel merito e la decisione impugnata diventa definitiva. In questo specifico caso, poiché il ricorso era stato proposto dal pubblico ministero e non da una parte privata, alla dichiaratoria di inammissibilità non seguono le tipiche sanzioni economiche a carico del ricorrente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 4 Num. 34711 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 4 Num. 34711 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 14/10/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto dal Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Napoli Nord, avverso l’ordinanza del 9 gennaio 2025 del Giudice per le indagini preliminari presso il Tribunale di Napoli Nord;

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; lette le conclusioni del Sostituto Procuratore generale, NOME COGNOME, che ha concluso per il rigetto del ricorso; letta la memoria dell’AVV_NOTAIO, del foro di Roma, che ha concluso per la inammissibilità o, in subordine, per la infondatezza del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 9 gennaio 2025 – decidendo quale giudice di rinvio a seguito della sentenza della Corte di cassazione n. 11832 dell’8 febbraio 2024 (che aveva annullato una precedente ordinanza emessa in data 1 settembre 2023), il Tribunale di Napoli Nord, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha dichiarato: 1) la nullità dell’ordine di sgombero dell’immobile sito in INDIRIZZO, emesso dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Napoli Nord; 2) la nullità dell’ordine di demolizione di tale manufatto, nella parte eccedente le opere per le quali era stato emesso il decreto penale di condanna.
1.1. Più in particolare, valorizzando le conclusioni della perizia disposta a seguito della sentenza rescindente, il giudice del rinvio ha ritenuto che le opere indicate nel provvedimento da eseguire rappresentino un “volume secondario, facilmente rimovibile rispetto al complesso principale” (p. 7), senza che da ciò possa derivare alcun pregiudizio per la staticità dell’immobile.

Avverso tale ordinanza ricorre per cassazione il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Napoli Nord, deducendo in sintesi, ai sensi dell’art. 173, comma 1, disp. att. cod. proc. pen., quanto segue.

2.1. Con un unico motivo si lamenta violazione di legge, in relazione agli artt. 31 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e art. 7 legge 28 febbraio 1985, n. 47.

Osserva il ricorrente, richiamando le considerazioni svolte dall’AVV_NOTAIO (nominato direttore dei lavori nella procedura esecutiva) che è impossibile procedere alla demolizione delle sole opere indicate nel decreto penale di condanna, perché ciò implicherebbe la ricostruzione di parte delle opere in condizioni, si osserva, di incertezza statica, in zona ad elevato rischio sismico.

Il giudizio di cassazione si è svolto con trattazione scritta, e le parti hanno formulato, per iscritto, le conclusioni come in epigrafe indicate.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile.

All’esame dei motivi di ricorso è utile premettere che con decreto penale di condanna emesso in data 22 gennaio 2018 (irrev. 22 marzo 2019), NOME COGNOME, dante causa dell’COGNOME, è stata condannata al pagamento di una ammenda per il reato di cui all’art. 44 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nonché alla demolizione delle opere eseguite.

Per come accertato nel titolo esecutivo, l’abuso è consistito nell’ampliamento, rispetto a quanto assentito, della superficie residenziale netta per 41,90 mq e 121,51 mc, con trasformazione in tettoia di un frangisole e mutamento di destinazione d’uso di un locale sito al piano terra.

Decidendo l’incidente proposto da NOME COGNOME, il Giudice dell’esecuzione, con ordinanza emessa in data 1 settembre 2023, ha dichiarato la nullità dell’ordine di sgombero emesso dal Procuratore della Repubblica, poiché relativo a tutto l’immobile, e quindi anche ad opere non indicate nell’originario capo di imputazione.

2.1. Su ricorso della parte pubblica, la Corte di cassazione ha annullato tale ordinanza.

Dopo aver chiarito che la condanna ha riguardato una ipotesi di difformità totale (con conseguente inapplicabilità dell’art. 34, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – c.d. fiscalizzazione dell’abuso), questa Corte ha sottolineato che nell’ipotesi in cui la contravvenzione concerne un’opera in totale difformità dalla concessione e riguarda una parte di un organismo con specifica rilevanza e autonomamente utilizzabile ovvero attiene ad un organismo edilizio costituito da un piano, integralmente diverso per caratteristiche da quello assentito, in modo da determinare un maggiore volume oppure una variazione essenziale di parametri urbanistici, il giudice deve ordinare la demolizione, che deve riferirsi a tutti gli interventi che hanno comportato tale difforme utilizzazione ovvero l’alterazione sostanziale e rilevante della cubatura (p. 5).
Sempre con la sentenza rescindente si è inoltre precisato che “nel caso di difformità per diversa utilizzazione (nella specie il raddoppio della superficie di un futuro esercizio commerciale attraverso lavori di modificazione al piano interrato), la demolizione deve essere limitata ai soli interventi, che hanno determinato tale conseguenza e non all’intera struttura” (p. 5).

Venendo ai motivi di ricorso, il Tribunale, in funzione di giudice dell’esecuzione, valorizzando gli esiti di una perizia disposta d’ufficio, ha ritenuto tecnicamente possibile la demolizione delle sole opere abusive (non dell’intero immobile, ritenuto inscindibile dal pubblico ministero sulla base di una consulenza tecnica), senza che ciò arrechi alcun pregiudizio alla staticità dell’intero immobile.

Pertanto, correttamente interpretando il compito demandatogli dalla sentenza rescindente, ha nuovamente annullato l’ordine di sgombero in relazione alle opere non oggetto del decreto penale di condanna.

3.1. Più in particolare, all’esito di due sopralluoghi, e delle necessarie verifiche in punto di staticità, il perito ha infatti evidenziato che le opere questione sono separabili dal resto dell’immobile trattandosi, come anticipato, di

un “volume secondario facilmente separabile rispetto al complesso principale”, senza che ciò possa arrecare alcun pregiudizio alle altre parti legittimamente edificate.

In tal modo, quindi, l’ordinanza impugnata ha superato il tema della impossibilità tecnica di provvedere alla demolizione dell’abuso (attività che implica anche il compimento di quelle strettamente accessorie), in linea con i principi affermati nel provvedimento rescindente (pp. 4 e ss.).

Agli argomenti contenuti nell’ordinanza impugnata il pubblico ministero ricorrente contrappone solo censure in fatto, sostenute attraverso il mero richiamo delle diverse conclusioni alle quali è giunto il proprio consulente, in punto di scindibilità delle opere abusive dal resto dell’immobile e di pregiudizi di natura statica, così proponendo un motivo che difetta della necessaria specificità, mancando il confronto con le ragioni poste a fondamento della decisione.

Né è chiaro, infine, in cosa sia consistita la dedotta violazione di legge, che nel ricorso è solo dedotta (p. 2) ed in alcun modo argomentata.

Non essendo stato proposto dalla parte privata, alla declaratoria di inammissibilità del ricorso non seguono le statuizioni di cui all’art. 616 cod. proc. pen.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Così deciso in Roma, 14 ottobre 2025

Il President

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