Demolizione immobile abusivo: quando si perde interesse

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso contro un ordine di demolizione di un immobile abusivo. La decisione si fonda sulla mancanza di interesse del ricorrente, che non è più proprietario del bene dopo la sua acquisizione al patrimonio del Comune. L’analisi sottolinea che l’interesse a impugnare deve essere concreto e attuale, non un mero interesse di fatto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Demolizione immobile abusivo: quando si perde il diritto di opporsi?

La lotta all’abusivismo edilizio è una costante nel nostro ordinamento, ma cosa succede quando un immobile abusivo viene acquisito dal Comune? Chi ha costruito l’opera perde ogni diritto di opporsi alla sua demolizione? Una recente sentenza della Corte di Cassazione (Sent. n. 24990/2025) chiarisce un punto fondamentale: l’interesse a ricorrere contro un ordine di demolizione di un immobile abusivo cessa nel momento in cui la proprietà del bene passa all’ente pubblico. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Il caso riguarda un cittadino condannato per un reato edilizio commesso quasi venticinque anni fa. A seguito della condanna, era stato emesso un ordine di demolizione delle opere abusive. Tuttavia, l’immobile in questione era stato successivamente acquisito al patrimonio del Comune. Nonostante non fosse più il proprietario, il responsabile dell’abuso ha presentato ricorso al Tribunale chiedendo la sospensione o la revoca dell’ordine di demolizione, sostenendo che l’esecuzione fosse incompatibile con l’avvenuta acquisizione del bene da parte dell’ente e che l’immobile fosse abitato da oltre dieci anni da un’altra persona e dalla sua famiglia.

Il Tribunale ha rigettato la richiesta e il caso è approdato in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte Suprema ha dichiarato il ricorso inammissibile. La decisione si basa su un principio cardine del diritto processuale: la necessità di un interesse concreto e attuale per poter impugnare un provvedimento. Secondo i giudici, una volta che l’immobile abusivo viene acquisito dal patrimonio comunale, il condannato perde la proprietà del bene e, di conseguenza, l’interesse giuridicamente rilevante a opporsi alla sua demolizione.

Le Motivazioni della Sentenza: l’assenza di interesse

Le motivazioni della Corte si articolano su punti chiari e rigorosi.

In primo luogo, l’interesse richiesto dalla legge per presentare un’impugnazione deve portare a un vantaggio pratico per chi ricorre. Non basta un interesse teorico alla corretta applicazione della legge. Nel caso specifico, l’annullamento dell’ordine di demolizione non restituirebbe la proprietà del bene al ricorrente, poiché questo è ormai del Comune. Pertanto, egli non otterrebbe alcun vantaggio concreto dall’accoglimento del suo ricorso.

In secondo luogo, la Corte ha specificato che il responsabile dell’abuso non può sostituirsi al Comune nel decidere se sia opportuno o meno conservare l’immobile. La scelta di non demolire un edificio abusivo acquisito al patrimonio pubblico spetta esclusivamente al Consiglio Comunale, che deve deliberare espressamente la sussistenza di prevalenti interessi pubblici che giustifichino il mantenimento dell’opera. In assenza di una tale delibera, l’ordine di demolizione rimane pienamente valido ed efficace.

Infine, è stato ritenuto irrilevante il fatto che l’immobile fosse occupato da anni da un altro nucleo familiare. La Corte ha sottolineato che il decorso del tempo non sana l’abuso, ma anzi ne rafforza il carattere illecito. Inoltre, il Comune aveva già intimato all’occupante il pagamento di un’indennità per occupazione senza titolo, dimostrando la volontà di non tollerare la situazione di illegalità.

Le Conclusioni

Questa sentenza ribadisce con forza che il diritto di impugnare un ordine di demolizione di un immobile abusivo è strettamente legato alla titolarità di un diritto reale sul bene. Una volta che l’immobile è acquisito dal Comune, il responsabile dell’illecito edilizio perde la legittimazione a contestare la demolizione, a meno che non dimostri un interesse diverso, concreto e attuale (come, ad esempio, l’intenzione di eseguire spontaneamente la demolizione per evitare ulteriori addebiti). La decisione di conservare un’opera abusiva per fini pubblici è una prerogativa esclusiva dell’amministrazione comunale e non può essere invocata dal privato per paralizzare l’esecuzione di una sentenza penale di condanna.

Perché il ricorso contro l’ordine di demolizione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché il ricorrente, non essendo più proprietario dell’immobile abusivo dopo la sua acquisizione al patrimonio del Comune, non aveva più un interesse concreto e attuale a impugnare il provvedimento. L’eventuale annullamento dell’ordine non gli avrebbe restituito la proprietà del bene.

Il responsabile dell’abuso può opporsi alla demolizione se il bene è diventato di proprietà del Comune?
No, una volta che l’immobile è acquisito dal patrimonio comunale, il condannato perde il diritto di proprietà e, di conseguenza, l’interesse a opporsi alla demolizione. Non può sostituirsi al Comune nel valutare l’opportunità di conservare l’immobile per presunti interessi pubblici.

L’occupazione prolungata dell’immobile da parte di una famiglia impedisce la demolizione?
No, secondo la Corte, l’occupazione ultradecennale dell’immobile non è un motivo valido per impedire la demolizione. Anzi, il passare del tempo rafforza il carattere abusivo dell’intervento e non crea alcun affidamento legittimo. Inoltre, nel caso di specie, il Comune aveva già agito contro l’occupante per l’occupazione senza titolo.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 24990 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 24990 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 03/04/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da: NOME NOME nato a SANT’ANTIMO il 10/05/1967 avverso l’ordinanza del 12/10/2024 del TRIBUNALE di Napoli Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME lette le richieste del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1.NOME COGNOME ricorre per l’annullamento dell’ordinanza del 12 ottobre 2024 del Tribunale di Napoli che ha rigettato la richiesta di sospensione e/o revoca dell’ingiunzione a demolire le opere abusivamente realizzate emessa dal Pubblico ministero in esecuzione dell’ordine impartito con sentenza del 7 marzo 2002 del Tribunale di Napoli, Sez. dist. di Frattamaggiore, irr. il 15 marzo 2005, pronunciata nei suoi confronti (e di NOME COGNOME per il reato di cui all’art. 44 lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, contestato come accertato fino al 21 dicembre 1999.
1.1.Con il primo motivo deduce l’erronea applicazione della legge penale o di altre norme delle quali si deve tener conto nell’applicazione della legge penale e la illogicità della motivazione in relazione alla non ravvisata incompatibilità dell’esecuzione della demolizione con il provvedimento di acquisizione del bene al

patrimonio comunale e successiva destinazione pubblicistica attribuita al manufatto abusivo, destinazione illogicamente ed erroneamente svilita dalla circostanza di fatto dell’occupazione abusiva dell’immobile stesso ad opera di NOME COGNOME

1.2.Con il secondo motivo deduce l’erronea applicazione della legge penale o di altre norme delle quali si deve tener conto nell’applicazione della legge penale e la illogicità della motivazione in relazione alla mancata applicazione del principio affermato dalla Corte EDU con la sentenza “NOME” trattandosi di immobile abitato dalla NOME e dai suoi figli in maniera indisturbata da oltre dieci anni.

CONSIDERATO IN DIRITTO

2.11 ricorso è inammissibile per mancanza di interesse ad impugnare e comunque perché generico e manifestamente infondato.

3.L’interesse richiesto dall’articolo 568, comma 4, cod. proc. pen., deve essere concreto ed attuale, correlato agli effetti primari e diretti del provvedimento da impugnare e sussiste solo se l’impugnazione sia idonea a costituire, attraverso l’eliminazione di un provvedimento pregiudizievole, una situazione pratica più vantaggiosa per l’impugnante rispetto a quella esistente (Sez. U, n. 6203 del 11/05/1993, COGNOME, Rv. 193743; Sez. U, n. 9616 del 24/03/1995, COGNOME, Rv. 202018; Sez. U, n. 42 del 13/12/1995, COGNOME, Rv. 203093; Sez. U, n. 10372 del 27/09/1995, COGNOME, Rv. 202269; Sez. U, n. 20 del 20/10/1996, COGNOME, Rv. 206169; Sez. U, n. 18253 del 24/04/2008, COGNOME, Rv. 239397; Sez. U, n. 28911 del 28/03/2019, COGNOME, Rv. 275953 – 02). La legge processuale non ammette l’esercizio del diritto di impugnazione avente di mira la sola esattezza teorica della decisione, senza che alla posizione giuridica del soggetto derivi alcun risultato pratico favorevole, nel senso che miri a soddisfare una posizione oggettiva giuridicamente rilevante e non un mero interesse di fatto (così, Sez. U, COGNOME, cit.).
3.1.L’acquisizione al patrimonio del Comune dell’immobile abusivo, poiché priva il condannato del diritto di proprietà del bene acquisito (o di altro diritto reale sullo stesso), fa cessare l’interesse alla revoca o alla sospensione dell’ordine di demolizione in capo al responsabile dell’illecito (Sez. 3, n. 35203 del 18/06/2019, Centioni, Rv. 277500 – 01; Sez. 3, n. 45432 del 25/05/2016, COGNOME, Rv. 268133 – 01; Sez. 3, n. 13578 del 05/03/2025, COGNOME, non mass.; Sez. 3, n. 12520 del 13/02/2025, COGNOME non mass. – ,;—‘). Sicché il condannato che non sia più proprietario del bene o non vanti più su di esso un diritto reale, può opporsi all’intimazione a demolire il manufatto abusivo solo deducendo un concreto e attuale interesse, corrispondente a un beneficio effettivo e reale derivante dalla
revoca o dalla sospensione del provvedimento (Sez. 3, n. 11171 del 14/12/2023, dep. 2024, COGNOME, Rv. 286047 – 01), interesse che, per esempio, può essere ravvisato nell’esecuzione spontanea del provvedimento (Sez. 3, n. 7399 del 13/11/2019, dep. 2020, COGNOME, Rv. 278090 – 01).

3.2.11 ricorrente non deduce alcun concreto e attuale interesse a opporsi alla demolizione di un bene che non gli appartiene più sicché egli non può sostituirsi al Comune nel far valere interessi alla conservazione di un bene di proprietà dell’Ente.

3.3.11 primo motivo è comunque anche manifestamente infondato.

3.4resistenza dei prevalenti interessi pubblici che ostano alla demolizione dello specifico immobile abusivo acquisito al patrimonio comunale deve essere espressamente indicata e deliberata dal Consiglio comunale (non essendo sufficiente la mera delibera di acquisizione del bene al patrimonio comunale), trattandosi di attribuzione in astratto non esercitabile nemmeno dalla Giunta (art. 31, comma 5, d.P.R. n. 380 del 2001; Sez. 3, n. 3682 del 19/11/1999, dep. 2000, Puglisi, Rv. 215458 – 01), men che meno dal responsabile amministrativo del settore urbanistica che, nel caso di specie, mediante propria determina, aveva più di dieci anni fa individuato il manufatto in questione tra quelli destinabili a fini pubblici e, in particolare, all’edilizia residenziale pubblica, così dando attuazione a delibere consigliari adottate in epoca precedente a quella che aveva deciso la pura e semplice acquisizione del manufatto al patrimonio comunale. Ché, anzi, tale determina era stata adottata a fini meramente ricognitivi onde consentire al consiglio comunale di esprimersi successivamente sulla effettiva sussistenza di interessi pubblici al mantenimento degli immobili, delibera consiliare che il ricorrente nemmeno deduce essere mai stata adottata.
4.Fermo restando quanto già detto in ordine alla mancanza di interesse (e di legittimazione) del ricorrente a far valere diritti che non gli appartengono più, il secondo motivo è generico e manifestamente infondato non essendo stati specificati profili diversi dall’occupazione ultradecennale dell’immobile da parte della COGNOME e del suo nucleo famigliare.

4.1.L’occupazione ultradecennale dell’immobile non giova alle ragioni del ricorrente posto che il dedotto affidamento che il titolare del bene da demolire possa fare sull’inerzia della AG non ha rilevanza: il decorso del tempo, lungi dal radicare in qualche misura la posizione giuridica dell’interessato, rafforza piuttosto il carattere abusivo dell’intervento (Cons. St., Ad. Plen., n. 9 del 17/10/2017). Peraltro, il Giudice dell’esecuzione (non contestato sul punto) ha affermato che il Comune ha ingiunto alla COGNOME il pagamento dell’indennità di occupazione sine titulo dell’immobile per gli anni 2021-2023, sicché le deduzioni difensive sono smentite in fatto, prima ancora che in diritto.
4.2.Piuttosto, il lungo tempo trascorso non ha impedito all’autore dell’abuso di cercare soluzioni alternative (avrebbe dovuto anzi favorirlo). Per questo la

maggior parte delle decisioni di legittimità ha ritenuto rispettato il principio proporzionalità valorizzando il tempo a disposizione del destinatario dell’ordine di

demolizione per «cercare una soluzione alternativa» (così Sez. 3, n. 48021 del

11/09/2019, COGNOME, Rv. 277994-01, e Sez. 3, n. 24882 del 26/04/2018,

COGNOME, Rv. 273368-01).

4.3.L’ordine di demolizione ingiunto dal pubblico ministero costituisce esecuzione (provvisoriamente a spese della collettività) dell’ordine già

irrevocabilmente impartito dal giudice con sentenza pronunciata all’esito di un giusto processo svolto nel contraddittorio tra le parti.

Il condannato non può

“lucrare” sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza perché l’ingiunzione del pubblico ministero è causata proprio dalla sua inerzia, né

può successivamente invocare il principio di proporzionalità allegando (colpevoli)

inerzie o fatti da lui stesso posti in essere nella piena consapevolezza della natu abusiva dell’immobile, della precarietà della propria situazione abitativa, dell

persistente violazione dell’ordine.

5.Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso consegue, ex art. 616 cod. proc. pen., essendo essa ascrivibile a colpa del ricorrente (C. Cost. sent. 7-1 giugno 2000, n. 186), l’onere delle spese del procedimento nonché del versamento di una somma in favore della Cassa delle ammende, che si fissa equitativamente nella misura di C 3.000,00. Il Collegio intende in tal modo esercitare la facoltà, introdotta dall’art. 1, comma 64, legge n. 103 del 2017, di aumentare, oltre il massimo edittale, la sanzione prevista dall’art. 616 cod. proc. pen. in caso d inammissibilità del ricorso considerate le ragioni della inammissibilità stessa come sopra indicate.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di C 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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