Demolizione immobile abusivo: no revoca senza delibera

Un cittadino, ex proprietario di un immobile soggetto a un ordine di demolizione per abuso edilizio, ha richiesto la revoca del provvedimento, basandosi sull’intenzione del Comune di destinare l’edificio a scopi sociali. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo due principi chiave. Primo, l’ex proprietario perde la legittimazione a ricorrere una volta che l’immobile viene acquisito dal patrimonio comunale. Secondo, per evitare la demolizione di un immobile abusivo, non è sufficiente una generica delibera di indirizzo politico, ma è necessario un atto amministrativo specifico e concreto che dichiari il prevalente interesse pubblico alla conservazione di quel singolo manufatto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Demolizione immobile abusivo: quando il Comune può salvarlo?

La questione della demolizione immobile abusivo rappresenta un tema di grande attualità, in cui si scontrano il diritto di proprietà, la necessità di ripristinare la legalità violata e l’interesse pubblico. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sui presupposti necessari affinché un Comune possa decidere di non procedere alla demolizione di un manufatto acquisito al proprio patrimonio, sottolineando la differenza tra un mero atto di indirizzo politico e un provvedimento concreto di interesse pubblico.

I fatti del caso

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda il ricorso presentato dal precedente occupante di un immobile oggetto di un ordine di demolizione, emesso a seguito di una condanna penale per reati edilizi. Dopo la condanna, l’immobile era stato acquisito di diritto al patrimonio del Comune.

Il ricorrente aveva chiesto al Giudice dell’esecuzione la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione, sostenendo che il Comune avesse manifestato un interesse a conservare l’immobile per destinarlo ad alloggi di edilizia pubblica residenziale. A sostegno della sua tesi, citava una delibera del Consiglio Comunale del 2013, che recepiva una legge regionale per la destinazione degli immobili abusivi ad alloggi sociali, e una successiva determina dirigenziale che gli concedeva l’utilizzo temporaneo del bene a fronte del pagamento di un’indennità.

Il Tribunale, in prima istanza, aveva dichiarato la richiesta inammissibile, ritenendo la delibera comunale un semplice atto di indirizzo politico-amministrativo, privo della specificità necessaria per giustificare la conservazione dell’immobile.

La decisione sul ricorso per la demolizione immobile abusivo

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione del Tribunale, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno stabilito che, per due ragioni fondamentali, la richiesta del ricorrente non poteva essere accolta. La sentenza ribadisce principi consolidati in materia, tracciando una linea netta tra le prerogative del responsabile dell’abuso e quelle dell’ente pubblico divenuto proprietario del bene.

Le motivazioni della Corte

Le motivazioni della sentenza si fondano su due pilastri giuridici distinti e ugualmente importanti.

1. Il difetto di legittimazione del ricorrente

Il primo punto, definito ‘risolutivo’ dalla Corte, riguarda la perdita di legittimazione e di interesse da parte del responsabile dell’abuso. Una volta che l’immobile viene acquisito al patrimonio del Comune, il precedente proprietario perde ogni titolarità sul bene. Diventa, a tutti gli effetti, un soggetto terzo rispetto alle vicende giuridiche dell’immobile. Di conseguenza, non ha più il diritto (la ‘legittimazione ad agire’) di chiedere la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione. La decisione sulla sorte del manufatto – se conservarlo per finalità pubbliche o demolirlo – spetta esclusivamente al Comune, nuovo proprietario.

2. L’insufficienza della delibera comunale per fermare la demolizione immobile abusivo

Il secondo argomento, analizzato per completezza, affronta la natura degli atti comunali necessari per evitare la demolizione. La Corte ha chiarito che, per sottrarre un’opera abusiva alla demolizione prevista dalla legge, non basta una delibera generica che esprime un indirizzo politico. È indispensabile un provvedimento specifico e concreto che:
– Individui precisamente il singolo manufatto da conservare.
– Dichiari l’esistenza di un interesse pubblico prevalente al mantenimento dell’immobile rispetto all’interesse al ripristino dell’assetto urbanistico violato.
– Esponga in modo dettagliato le specifiche esigenze (es. sociali, abitative) che giustificano tale scelta.

Nel caso di specie, la delibera del 2013 era un mero atto di indirizzo politico-amministrativo, mentre la richiesta di un’indennità di occupazione era finalizzata unicamente a risarcire il Comune per l’utilizzo ‘sine titulo’ del bene, senza implicare alcuna volontà di conservarlo.

Le conclusioni

La sentenza consolida un principio fondamentale: il responsabile di un abuso edilizio non può interferire nelle decisioni del Comune una volta che l’immobile è entrato nel patrimonio pubblico. Inoltre, la volontà di un’amministrazione comunale di salvare un immobile dalla demolizione deve essere formalizzata attraverso atti amministrativi specifici, motivati e concreti, che bilancino in modo trasparente l’interesse pubblico alla conservazione con quello al rispetto della legalità urbanistica. Un semplice orientamento politico o atti gestionali, come la richiesta di un indennizzo, non sono sufficienti a paralizzare l’esecuzione di un ordine di demolizione giudiziale.

Il vecchio proprietario di un immobile abusivo può chiedere la revoca della demolizione dopo che il bene è stato acquisito dal Comune?
No. Secondo la Corte, una volta che l’immobile abusivo è acquisito al patrimonio comunale, il precedente proprietario perde la titolarità del bene e, di conseguenza, non ha più l’interesse né la legittimazione per chiedere la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione, diventando un soggetto terzo rispetto alle vicende giuridiche dell’immobile.

Una delibera comunale generica che destina gli immobili abusivi a scopi sociali è sufficiente a bloccare un ordine di demolizione immobile abusivo?
No. La Corte ha stabilito che una delibera con carattere di indirizzo politico-amministrativo generale non è sufficiente. Per evitare la demolizione, è necessario un provvedimento comunale specifico e concreto che individui il singolo manufatto e dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici alla sua conservazione, motivando dettagliatamente tale scelta.

Cosa deve fare un Comune per salvare un immobile abusivo dalla demolizione?
Il Comune deve adottare una delibera consiliare formale che, sottraendo l’opera alla demolizione, non si basi su valutazioni generiche ma dia conto delle specifiche esigenze che giustificano la conservazione di quel singolo manufatto, dimostrando un interesse pubblico prevalente sul ripristino dell’assetto urbanistico violato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 29947 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 29947 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 20/06/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da

COGNOME NOMECOGNOME nato a San Giuseppe Vesuviano il 07/11/1968

avverso l’ordinanza del 18/03/2025 del Tribunale di Noia visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procu generale NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 18 marzo 2025, depositata nella medesima data, i Tribunale di Noia, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha dichia inammissibile l’istanza avanzata da NOME COGNOME al fine di ottenere la rev la sospensione dell’ordine di demolizione di un immobile sito in San Giusep Vesuviano in origine di proprietà di NOME COGNOME, disposto con sente

irrevocabile di condanna nei confronti di quest’ultimo per i reati di cui agli artt. 4 lett. c), 83, 93 e 95 d.P.R. n. 380 del 2001, e 181 d.lgs. n. 42 del 2004.

NOME COGNOME ha dedotto a fondamento della sua istanza che l’immobile è stato acquisito al patrimonio comunale e destinato ad alloggi di edilizia pubblica residenziale, con delibera del Comune di San Giuseppe Vesuviano n. 163 del 2 agosto 2013, in applicazione di quanto previsto dall’art. 1, comma 65, legge reg. Campania n. 5 del 2013.

Il Tribunale, nel dichiarare inammissibile l’istanza, ha premesso che l’immobile in questione è stato acquisito al patrimonio del Comune e che la revoca dell’ordine di demolizione può essere chiesta solo dal Comune e sempre che l’ente locale dimostri la persistenza di interessi pubblici a conservare l’esistenza dell’opera abusivamente realizzata. Ha osservato, poi, che, nel caso in esame, è assente un valido provvedimento del Comune, munito dei requisiti di specificità e concretezza necessari, in forza del quale l’immobile abbia ricevuto una destinazione di pubblica utilità, tale da escludere la demolizione, a norma dell’art. 31, comma 5, d.P.R. n. 380 del 2001, perché la delibera n. 163 del 2013 costituisce mero atto di indirizzo politico-amministrativo, mentre la richiesta dell’ente locale all’istante di u indennizzo per occupazione sine titulo del bene ha la semplice funzione di ristorare l’ente locale per l’ingiustificata fruizione dello stesso.
2. Ha presentato ricorso per cassazione avverso l’ordinanza del Tribunale di Noia indicata in epigrafe NOME COGNOME con atto sottoscritto dall’Avv. NOME COGNOME articolando un unico motivo, con il quale si denuncia vizio di motivazione, a norma dell’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., avendo riguardo alle ragioni addotte a fondamento del rigetto dell’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione.

Si deduce che la dichiarazione di inammissibilità della richiesta di sospensione dell’ordine di demolizione è illegittimamente motivata, perché non apprezza correttamente i provvedimenti adottati dal Comune competente al fine di conservare l’immobile. Si premette che la delibera del Consiglio Comunale di San Giuseppe Vesuviano del 2 agosto 2013, recependo le indicazioni di cui all’art. 1, comma 65, legge reg. Campania n. 5 del 2013, ha disposto la destinazione degli immobili abusivi ad alloggi sociali e che la determina dirigenziale del 18 maggio 2021 ha concesso all’istante l’utilizzo dell’immobile a fronte del pagamento di un indennizzo, con previsione, per il caso di inadempimento, di un’ordinanza di sgombero e non già di demolizione, nonché con precisazione della temporaneità dell’occupazione in attesa della demolizione o della dichiarazione di interesse pubblico del manufatto. Si osserva che, con detti provvedimenti, il Comune ha manifestato l’interesse giuridicamente tutelato alla conservazione dell’immobile.
Si precisa che tale interesse non può ritenersi escluso sulla base della nota n. 4923 del 5 febbraio 2025, richiamata nell’ordinanza impugnata, perché questa nota ha escluso l’esistenza di una specifica delibera consiliare dichiarativa della pubblica utilità del fabbricato, ma non certo la pendenza di una procedura finalizzata all’adozione di un atto di tale tipo. Si segnala che l’interesse alla conservazione dell’immobile da parte del Comune è evidenziato anche nella nota appena citata, laddove la stessa dà atto dell’avvenuto pagamento dell’indennizzo di occupazione per gli anni 2022, 2023, 2024 e 2025, e trova ulteriore conferma nella richiesta del Comune all’istante dell’esistenza di documentazione attestante la verifica sismica dell’immobile e la regolarità degli impianti termici, elettrici e idraulici conclude che le situazioni di fatto prospettate, evidenziando la volontà dell’ente locale di destinare l’immobile a finalità di pubblica utilità, rendevano necessario, per il Giudice adito, sospendere l’esecuzione dell’ordine di demolizione e accertare la pendenza del procedimento amministrativo finalizzato all’adozione della delibera “conservativa” prevista dall’art. 31, comma 5, d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto l’interessato ha provveduto ad adempiere l’onere di allegazione su di lui gravante (si cita, per evidenziare come sull’istante gravi un onere di allegazione, ma non di prova, Sez. 3, n. 16991 del 02/05/2022).

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile per le ragioni di seguito precisate.

Risolutivo, ai fini della inammissibilità del ricorso, è già solo il difett interesse e di legittimazione dell’attuale ricorrente, derivante dal fatto che egli non è proprietario dell’immobile, e nemmeno titolare di altro diritto sul bene.

Invero, come già affermato in giurisprudenza, il proprietario di un immobile abusivo, destinatario dell’ordine di demolizione, non ha interesse a far valere, per mezzo di incidente di esecuzione, l’applicabilità dell’art. 1, comma 65, della legge Regione Campania n. 5 del 2013 – secondo cui gli immobili acquisiti al patrimonio dei comuni possono essere destinati prioritariamente ad alloggi di edilizia residenziale pubblica, di edilizia residenziale sociale, anche con l’assegnazione in locazione degli immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, o a programmi di dismissione immobiliare – in quanto tale norma presuppone che egli abbia perso la titolarità del manufatto, ormai acquisito al patrimonio comunale (Sez. 3, n. 49416 del 12/09/2019, Durazzo, Rv. 278260 – 01).
Del resto, più in generale, ma nella stessa identica prospettiva, si è rilevato che, in tema di reati edilizi, l’acquisizione al patrimonio del Comune dell’immobile abusivo fa cessare l’interesse alla revoca o alla sospensione dell’ordine di

demolizione in capo al responsabile dell’illecito (così Sez. 3, n. 35203 del 18/06/2019, Centioni, Rv. 277550 – 01, la quale ha precisato che il precedente proprietario del bene, a seguito del provvedimento acquisitivo, deve ritenersi terzo estraneo alle vicende giuridiche dell’immobile; cfr., in termini analoghi, Sez. 3, n. 45432 del 25/05/2016, COGNOME, Rv. 268133 – 01).

E, nella specie, non vi è alcuna obiezione nel ricorso circa il trasferimento della proprietà dell’immobile da demolire al patrimonio del Comune sul cui territorio il medesimo bene insiste, il Comune di San Giuseppe Vesuviano, perché, anzi, le deduzioni formulate nel ricorso presuppongono proprio che il precisato trasferimento sia avvenuto.

Per completezza, deve aggiungersi che manifestamente infondate sono le censure formulate nel ricorso, le quali deducono che, nella specie, la demolizione non potrebbe essere eseguita, a norma dell’art. 31, comma 5, d.P.R. n. 380 del 2001, perché sarebbe stata adottata una deliberazione del Consiglio Comunale che dichiara l’esistenza di prevalenti interessi pubblici, in recezione delle indicazion fissate dall’art. 1, comma 65, della legge Regione Campania n. 5 del 2013.

Come già precisato in giurisprudenza, sottraendo l’opera abusiva alla demolizione prevista dalla legge, la delibera comunale che dichiara l’esistenza di un interesse pubblico prevalente sul ripristino dell’assetto urbanistico violato non può fondarsi su valutazioni di carattere generale o riguardanti genericamente più edifici, ma deve dare conto delle specifiche esigenze che giustificano la scelta di conservazione del singolo manufatto, precisamente individuato (cfr. Sez. 3, n. 30170 del 24/05/2017, COGNOME, Rv. 270253 – 01, nonché, tra le non massimate, Sez. 3, n. 26507 del 15/03/2023, COGNOME, e Sez. 3, n. 38749 del 09/07/2018, COGNOME, entrambe relative a fattispecie in cui era invocata l’applicazione della disciplina di cui all’art. 1, comma 65, della legge Regione Campania n. 5 del 2013).
Ciò posto, nella specie, l’ordinanza impugnata ha correttamente evidenziato l’assenza di un valido provvedimento, munito di requisiti di specificità e concretezza, che abbia destinato l’immobile oggetto dell’ordine di demolizione di cui si discute ad housing sociale. In proposito, infatti, ha evidenziato che: a) l’attestazione redatta dai responsabili dell’ufficio tecnico del Comune di San Giuseppe Vesuviano, contenuta nella nota n. 4923 di prot. del 05.02.2025, certifica la mancata adozione di una delibera consiliare in tal senso; b) la delibera del Consiglio comunale di San Giuseppe Vesuviano del 2 agosto 2013, n. 163, richiamata nel ricorso, costituisce esclusivamente un atto di indirizzo politicoamministrativo, siccome privo dei caratteri di specificità, concretezza e determinatezza; c) la richiesta di indennizzo avanzata dal Comune nei confronti dell’attuale ricorrente, come espressamente precisato nella nota che la contiene7 /
(atto n. prot. 19014/21 del 18 maggio 2021), trova la propria esclusiva ragion d’essere nella legittima esigenza dell’ente pubblico proprietario di beneficiare di

una somma a titolo di ristoro per l’ingiustificata fruizione dell’immobile da parte del privato. Né, con riferimento a questo profilo, il ricorso denuncia e documenta

travisamento della prova con riferimento agli atti amministrativi appena indicati.

4. Alla dichiarazione di inammissibilità del ricorso segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e al versamento a favore della

cassa delle ammende, ravvisandosi profili di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità, della somma di euro tremila, così equitativamente fissata in

ragione dei motivi dedotti.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa delle

ammende.

Così deciso il 20/06/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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