Demolizione immobile abusivo: i limiti della sanatoria

La Corte di Cassazione ha confermato l’ordine di demolizione immobile abusivo relativo alla trasformazione di un sottotetto in mansarda abitabile. Nonostante la ricorrente avesse ottenuto un permesso di costruire in sanatoria dal Comune, i giudici hanno rilevato l’assenza dell’autorizzazione sismica preventiva, elemento che invalida il requisito della doppia conformità necessario per la regolarizzazione. La sentenza ribadisce inoltre che il diritto all’abitazione non è assoluto e non può impedire la demolizione se non supportato da prove documentali specifiche sulla sproporzione del provvedimento rispetto alle condizioni economiche e abitative del soggetto interessato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Demolizione immobile abusivo: quando la sanatoria non salva la casa

Il tema della demolizione immobile abusivo rappresenta uno dei profili più complessi del diritto edilizio, specialmente quando si intreccia con tentativi di regolarizzazione postuma. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti invalicabili del permesso in sanatoria, specialmente in presenza di vincoli sismici e paesaggistici.

Il caso: trasformazione di sottotetto e ordine di abbattimento

La vicenda trae origine dalla trasformazione di un sottotetto in una mansarda abitabile di circa 40 mq, completa di tramezzature e servizi. L’intervento era stato eseguito in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico e a disciplina antisismica senza i necessari titoli abilitativi. A seguito di una condanna irrevocabile, era stata ingiunta la demolizione delle opere.

La proprietaria ha proposto un incidente di esecuzione per revocare l’ordine di demolizione, esibendo un permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune. Tuttavia, sia la Corte d’Appello che la Cassazione hanno ritenuto tale titolo inidoneo a fermare l’abbattimento.

La decisione della Suprema Corte

I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso, confermando che la demolizione immobile abusivo deve procedere nonostante il titolo comunale, qualora quest’ultimo sia stato rilasciato in violazione di norme imperative. Il punto centrale della decisione riguarda l’assenza dell’autorizzazione sismica al momento della costruzione.

La Corte ha sottolineato che, per ottenere una sanatoria valida ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. 380/2001, è indispensabile il rispetto della cosiddetta doppia conformità. Se l’opera è stata realizzata senza il preventivo parere sismico, tale requisito viene meno, rendendo il permesso comunale illegittimo e, di conseguenza, inefficace nel bloccare l’esecuzione penale.

Il bilanciamento con il diritto all’abitazione

Un altro aspetto rilevante trattato nella sentenza riguarda il principio di proporzionalità invocato dalla difesa. Secondo la giurisprudenza della Corte EDU, l’autorità giudiziaria deve valutare se la demolizione dell’unica abitazione familiare sia una misura proporzionata. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che tale onere grava sulla parte interessata, che deve fornire prove concrete e documentate della propria situazione economica e dell’assenza di alternative abitative. Semplici affermazioni generiche non sono sufficienti a fermare l’interesse pubblico al ripristino della legalità violata.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano sulla natura vincolante della normativa antisismica e paesaggistica. La Corte ha precisato che gli interventi in zone vincolate non possono essere considerati di lieve entità se alterano la destinazione d’uso e la struttura dell’edificio. Inoltre, l’assenza dell’autorizzazione sismica preventiva è un vizio insanabile che impedisce la formazione di un valido titolo in sanatoria. Il rispetto della doppia conformità deve essere integrale e non può limitarsi ai soli profili urbanistici, dovendo includere tutte le normative di settore poste a tutela della pubblica incolumità.

Le conclusioni

Le conclusioni dei giudici confermano che la tutela del territorio e della sicurezza strutturale prevale sui titoli amministrativi ottenuti in carenza dei presupposti legali. La demolizione rimane l’esito inevitabile per le opere che non rispettano i requisiti sismici e paesaggistici, a meno che non venga fornita una prova rigorosa di una sproporzione estrema tra il sacrificio del privato e l’interesse pubblico. Questo provvedimento funge da monito per chi confida in sanatorie parziali o tardive per evitare le conseguenze penali degli abusi edilizi.

Un permesso in sanatoria comunale blocca sempre la demolizione?
No, il permesso è inefficace se manca il requisito della doppia conformità o se non sono state rispettate le normative antisismiche e paesaggistiche obbligatorie.

Cosa succede se l’immobile abusivo è l’unica casa della famiglia?
Il giudice deve valutare la proporzionalità della demolizione, ma il proprietario deve dimostrare con documenti specifici il proprio disagio economico e l’assenza di altre soluzioni.

Perché l’autorizzazione sismica è fondamentale per la sanatoria?
Perché la legge richiede che l’opera sia conforme alle norme di sicurezza sia al momento della costruzione che della sanatoria; la mancanza del titolo preventivo rompe questo equilibrio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 41600 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 41600 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 14/09/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nata a Salerno il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 29/3/2023 della Corte di appello di Salerno; visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso; sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME COGNOME, che ha chiesto il rigetto del ricorso

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 29/3/2023, la Corte di appello di Salerno rigettava l’incidente di esecuzione proposto da NOME COGNOME, volto alla revoca dell’ingiunzione a demolire emessa con riguardo all’immobile oggetto di condanna (nei confronti di NOME COGNOME, padre dell’istante, deceduto) per violazioni urbanistiche, antisismiche e paesaggistiche, di cui alla sentenza della stessa Corte di appello del 3/3/2006, irrevocabile.

Propone ricorso per cassazione la COGNOME, a mezzo del proprio difensore, deducendo i seguenti motivi:

con le prime tre censure si contesta la disapplicazione del permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune di Cava de’ Tirreni, operata dalla Corte di appello. L’ordinanza, infatti, si fonderebbe su una interpretazione personale e non riscontrata della normativa, ed in particolare dell’allegato A del d.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31, che – con riguardo all’intervento edilizio in esame (trasformazione di un sottotetto in locale abitativo di circa 40 mq., con realizzazione di due tramezzature leggere e servizi, senza aumento di volume o modifiche dei prospetti) – non richiederebbe il rilascio di alcuna autorizzazione paesaggistica. Le sentenze richiamate nel provvedimento, emesse dal Giudice di legittimità e dal Consiglio di Stato, risulterebbero sul punto inconferenti, avendo riguardo a fattispecie diverse da quella in oggetto. La Corte di appello, inoltre, avrebbe confuso le opere che non richiedono autorizzazione paesaggistica con quelle per le quali è previsto un procedimento semplificato per il rilascio della medesima autorizzazione, senza considerare che l’intervento in questione rientrerebbe pacificamente nella prima categoria. Con riguardo a tutte queste considerazioni, inoltre, il provvedimento non conterrebbe adeguata motivazione, limitandosi a richiamare un mutamento di destinazione d’uso che, se rilevante a fini urbanistici (qui non più pertinenti, alla luce del permesso di costruir rilasciato), non avrebbe alcun effetto in ambito paesaggistico;
con la quarta ed ultima censura si contesta la carenza ed illogicità della motivazione nella parte in cui non ritiene condivisibili le considerazioni riguardanti il diritto all’abitazione, nonché la necessità del bilanciamento tra interessi pubblic e private necessità, alla luce della giurisprudenza costituzionale e convenzionale.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso risulta infondato.

Occorre premettere che le opere interessate dalla sentenza di condanna, e dall’incidente di esecuzione, consistono nella trasformazione di un sottotetto, divenuto mansarda abitabile, in area sottoposta a vincolo paesaggistico e a disciplina antisismica.

Quanto, poi, al primo profilo, l’unico dedotto, la difesa contesta alla Corte di appello la mancata applicazione del d.P.R. n. 31 del 2017 (Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata), il cui art. 2 stabilisce che non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi e le opere di cui all’allegato “A”, nonché quelli di cui all’art. 4; ebbene, l’allegato “A”, al punto Al), menziona le “opere interne che non alterano l’aspetto esteriore degli edifici,
comunque denominate ai fini urbanistico-edilizi, anche ove comportanti mutamento della destinazione d’uso”, come nel caso di specie.

Tanto premesso, occorre qui innanzitutto ribadire che, per costante indirizzo, l’accertamento in fatto della riconducibilità degli interventi eseguiti area sottoposta a vincolo paesaggistico nel novero di quelli non soggetti ad autorizzazione, di cui all’allegato A al d.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31, o di quelli d lieve entità sottoposti a procedimento autorizzatorio semplificato, di cui all’allegat B del citato d.P.R., deve essere condotto attenendosi ad un’interpretazione logicosistematica di carattere finalistico delle disposizioni regolamentari, valevole a determinare l’applicazione delle disposizioni derogatorie previste dal decreto in oggetto ai soli interventi di lieve entità, tali essendo quelli che, per tipolo caratteristiche e contesto in cui si inseriscono, non sono idonei a pregiudicare i valori paesaggistici tutelati dal vincolo (tra le altre, Sez. 3, n. 36545 d 14/9/2022, COGNOME, Rv. 284312; Sez. 3, n. 1053 del 25/9/2019, COGNOME, Rv. 277506). Ebbene, il Collegio rileva che la Corte di appello ha fatto corretta applicazione di questo principio, compiendo al riguardo una valutazione in fatto non manifestamente illogica, dunque non censurabile in questa sede.
A ciò si aggiunga, peraltro, che il ricorso non valuta un profilo di assoluto rilievo, che invece emerge dall’ordinanza impugnata, che inficia radicalmente il permesso di costruire rilasciato alla ricorrente il 9/2/2023, che – nella prospettiva difensiva – dovrebbe neutralizzare l’ordine di demolizione. Il riferimento è alla riscontrata violazione della normativa antisismica (menzionata nell’ordinanza), in forza della quale il Comune di Cava de’ Tirreni non avrebbe potuto rilasciare un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36, d.P.R. n. 380 del 2001, non potendosi, pertanto, poi revocare l’ingiunzione a demolire. Deve essere qui ribadito, infatti, che in tema di reati edilizi il rispetto del requisito della conf delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. “doppia conformità”), richiesto ai fini del rilascio de permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45, d.P.R. n. 380 del 2001, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica, come nel caso di specie (tra le molte, Sez. 3, n. 2357 del 14/12/2022, Casà, Rv. 284058; tra le non massimate, Sez. 3, n. 35851 del 17/5/2023, Cassisi).
I primi tre motivi di ricorso, pertanto, sono infondati.

Con riguardo, infine, alla quarta doglianza, che lamenta il vizio di motivazione quanto al bilanciamento tra “interessi pubblici e private necessità”, il Collegio rileva che l’ordinanza impugnata risulta immune da censure.

8.1. Sul punto, occorre ribadire che in tema di reati edilizi, l’Autorit giudiziaria, nel dare esecuzione all’ordine di demolizione di un immobile abusivo costituente l’unica abitazione familiare, è tenuta a rispettare il principio proporzionalità enunciato dalla giurisprudenza convenzionale nelle sentenze della Corte EDU, 21/04/2016, COGNOME COGNOME c. Bulgaria, e della Corte EDU, 04/08/2020, COGNOME c. Lituania, a condizione che chi intenda avvalersene si faccia carico di allegare, in modo puntuale, i fatti addotti a sostegno del suo rispetto (Sez. 3, n. 21198 del 15/2/2023, COGNOME, Rv. 284627: in motivazione, la Corte ha precisato che tali fatti, ove allegati dall’autore dell’abuso, non possono dipendere dalla sua inerzia ovvero dalla volontà sua o del destinatario dell’ordine, non potendo il condannato lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza, posto che l’ingiunzione a demolire trova causa proprio dalla sua inerzia). Ebbene, il ricorso non afferma affatto di aver sottoposto al giudice alcun elemento a tale riguardo, con necessario sostegno documentale, e le considerazioni espresse nel quarto motivo si presentano del tutto generiche, con isolato riferimento – peraltro su inammissibile argomento in fatto – alle “modeste condizioni economiche” della ricorrente e all’assenza di altre soluzioni abitative.
Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, e la ricorrente condannata al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso in Roma, il 14 settembre 2023

liere estensore Il

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.