Demolizione abusivismo edilizio: no a sanatorie postume

Due proprietari, destinatari di un ordine di demolizione definitivo per un immobile abusivo, hanno demolito parzialmente la struttura per renderla conforme alle normative. Hanno quindi richiesto la revoca dell’ordine. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, affermando che gli interventi eseguiti dopo le scadenze legali per la sanatoria non possono legalizzare retroattivamente un abuso. Questo principio è cruciale in materia di demolizione abusivismo edilizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Demolizione abusivismo edilizio: la Cassazione chiude la porta alle sanatorie ‘fai-da-te’

La lotta alla demolizione abusivismo edilizio si arricchisce di un nuovo, importante principio stabilito dalla Corte di Cassazione. Con la sentenza n. 4759 del 2024, i giudici hanno chiarito che non è possibile ‘sanare’ un immobile abusivo tramite interventi successivi, come una demolizione parziale, per renderlo conforme alla legge dopo la scadenza dei termini del condono. Questa decisione ribadisce la rigidità della normativa e blocca i tentativi di aggirarla con modifiche postume.

I Fatti del Caso: Una Lunga Battaglia Legale

La vicenda riguarda i proprietari di un immobile colpito da un ordine di demolizione definitivo, emesso nel lontano 2004 a seguito di una sentenza per abuso edilizio. Nel corso degli anni, i ricorrenti avevano tentato più volte di ottenere la revoca dell’ordine, basandosi su un permesso di costruire in sanatoria che, tuttavia, era stato ritenuto illegittimo in precedenti gradi di giudizio per la mancanza di autorizzazioni cruciali (paesaggistica e per la vicinanza a una fascia di rispetto autostradale).

Di fronte ai ripetuti rigetti, i proprietari hanno intrapreso una nuova azione: hanno demolito di loro iniziativa la porzione di fabbricato che invadeva la fascia di rispetto autostradale. Presentando questo intervento come un ‘fatto nuovo’ (novum), hanno nuovamente chiesto al giudice dell’esecuzione di revocare l’ordine di demolizione. La Corte di Appello ha però respinto la richiesta, e la questione è così giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato i ricorsi inammissibili e ha confermato la decisione della Corte di Appello, rigettando definitivamente le pretese dei proprietari. La sentenza ha stabilito in modo inequivocabile che l’ordine di demolizione deve essere eseguito.

Le Motivazioni: Perché la Demolizione Parziale non Salva l’Immobile?

Il cuore della motivazione della Corte risiede in un principio fondamentale del diritto urbanistico: i requisiti per ottenere un condono edilizio devono sussistere al momento della scadenza del termine previsto dalla legge (in questo caso, il 31 dicembre 1993, secondo la Legge n. 724/1994).

La Corte ha spiegato che consentire interventi successivi per rendere un’opera conforme – anche se si tratta di una demolizione che ne riduce il volume o ne elimina una parte illegittima – costituirebbe un ‘indebito aggiramento della disciplina legale’. In pratica, si sposterebbe arbitrariamente in avanti il termine ultimo per ottenere la sanatoria, legittimando di fatto ulteriori interventi abusivi. I giudici hanno sottolineato che le uniche modifiche ammesse dopo la scadenza sono quelle minori, come lavori di rifinitura, e non interventi strutturali che alterino la conformazione dell’abuso originario.

Inoltre, la stessa circostanza che i ricorrenti abbiano dovuto demolire una parte dell’edificio è stata vista dalla Corte come la prova lampante che l’immobile, al momento della sua realizzazione e alla scadenza dei termini per il condono, non possedeva i requisiti per essere sanato. La demolizione parziale, quindi, invece di risolvere il problema, ha finito per confermarne l’esistenza.

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibili tutte le argomentazioni relative alla natura dei vincoli (paesaggistico, autostradale), poiché si trattava di questioni già decise e coperte da un precedente giudicato della stessa Cassazione nel 2018.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza sulla demolizione abusivismo edilizio

Questa sentenza invia un messaggio forte e chiaro a chi ha commesso abusi edilizi. Il principio affermato è che non esistono ‘scorciatoie’ per evitare le conseguenze di una costruzione illegale. La demolizione abusivismo edilizio rimane la sanzione principale e non può essere elusa con modifiche tardive e strategiche.

Le implicazioni pratiche sono significative:

1. Impossibilità di sanatorie retroattive: Non è possibile ‘correggere’ un abuso edilizio dopo la scadenza dei termini di legge per renderlo condonabile. La conformità dell’opera deve essere valutata con riferimento alla situazione esistente a quella data.
2. Rigidità delle norme sul condono: Le leggi sul condono edilizio sono norme eccezionali e, come tali, devono essere interpretate in modo restrittivo. Qualsiasi tentativo di ampliarne la portata è destinato a fallire.
3. Certezza del diritto: La decisione rafforza la stabilità delle sentenze passate in giudicato. Una volta che un ordine di demolizione è definitivo, può essere revocato solo in presenza di circostanze eccezionali e giuridicamente rilevanti, tra le quali non rientra la modifica postuma dell’immobile abusivo.

È possibile sanare un immobile abusivo demolendone una parte dopo la scadenza dei termini per il condono?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che i requisiti per la sanatoria devono esistere alla data prevista dalla legge. Interventi successivi, come una demolizione parziale, non possono rendere sanabile un’opera che non lo era in origine e costituiscono un indebito aggiramento della disciplina legale.

La demolizione parziale di un’opera abusiva può essere considerata un ‘fatto nuovo’ per chiedere la revoca dell’ordine di demolizione?
Sebbene la demolizione parziale sia un fatto nuovo, la Corte ha ritenuto che non sia giuridicamente rilevante ai fini della revoca. Anzi, ha sottolineato che tale intervento conferma la mancanza dei requisiti di conformità al momento della realizzazione dell’opera, rendendo impossibile la sanatoria.

Si possono riproporre in un nuovo ricorso questioni già decise con una precedente sentenza definitiva della Cassazione?
No. Le questioni già trattate e definite con una precedente pronuncia di legittimità non possono essere riproposte. La loro mera reiterazione, in assenza di nuovi elementi di novità, rende il ricorso per quella parte inammissibile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 4759 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 4759 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 21/12/2023

SENTENZA

sui ricorsi proposti da COGNOME NOME, nato a Pompei (Na) il DATA_NASCITA COGNOME NOME, nata a Pompei (Na) il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 9/5/2023 della Corte di appello di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato ed i ricorsi; sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto rigettare i ricorsi

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 9/5/2023, la Corte di appello di Napoli rigettava l’istanza con la quale NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano chiesto la revoca dell’ordine di demolizione dell’immobile disposto con la sentenza del Tribunale di Torre Annunziata del 24/1/2002, confermata in appello il 16/12/2003 ed irrevocabile il 29/5/2004.

Propongono congiunto ricorso per cassazione COGNOME e la COGNOME, deducendo i seguenti motivi, previa ricostruzione della vicenda:

assoluta contraddittorietà dell’ordinanza impugnata con un atto del procedimento. La Corte di appello avrebbe palesemente contraddetto la propria precedente ordinanza del 6/2/2017 quanto alla mancanza del parere della Soprintendenza: l’altro provvedimento, infatti, avrebbe affermato che l’area interessata dall’abuso non sarebbe stata sottoposta a vincolo archeologico, né all’epoca della costruzione, né a quella del rilascio del permesso di costruire in sanatoria (12/12/2009). L’ordinanza impugnata, pertanto, avrebbe commesso un evidente errore percettivo, non confrontandosi con gli atti del procedimento amministrativo né con il precedente provvedimento emesso dal medesimo Ufficio di appello. Analogamente, quanto al vincolo autostradale, dall’ordinanza del 6/12/2017 emergerebbe che l’RAGIONE_SOCIALE non avrebbe mai sostenuto di non essere in grado di esprimere un parere, manifestando, piuttosto, la possibilità di emetterne uno positivo qualora le opere abusive fossero state realizzate prima dell’istituzione del vincolo autostradale;
assoluta carenza di motivazione ed inosservanza del combinato disposto di cui agli artt. 24 Cost. e 32, I. 28 febbraio 1985, n. 47. La Corte di appello avrebbe ritenuto ab origine insussistenti i presupposti del permesso in costruire in sanatoria, senza però verificare se il vincolo autostradale fosse stato istituito prima o dopo l’ultimazione dell’abuso. Sotto altro profilo, poi, risulterebbe evidente la lesione dell’art. 24 Cost., in quanto l’emissione del provvedimento impugnato, che ha disapplicato il permesso di costruire in sanatoria, avrebbe impedito alla RAGIONE_SOCIALE di emettere un parere, e ai ricorrenti di poter agire in giudizio affinché lo stesso parere fosse esitato favorevolmente; difatti, a fronte dell’approvazione dell’istanza di condono, i ricorrenti non avrebbero mai potuto irnpugnare alcunché. In quest’ottica, il parziale ripristino dello stato dei luoghi avrebbe costituito l’u modo per ovviare alla macroscopica lesione del diritto di cui all’art. 24 Cost., non già – come si legge nell’ordinanza – un tentativo di creare ora per allora i presupposti per ottenere il condono.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi risultano infondati.

Occorre premettere che la questione in oggetto è stata già affrontata da questa Corte in due occasioni, a distanza di diversi anni: 1) con la sentenza n. 19740 del 14/4/2011, è stata annullata con rinvio l’ordinanza emessa dalla Corte di appello di Napoli il 14/5/2010, che aveva rigettato l’istanza di revoca dell’ordine di demolizione; 2) con la sentenza n. 24150 del 29/3/2018, è stato rigettato il ricorso avverso l’ordinanza della stessa Corte di appello del 6/2/2017, emessa in sede di rinvio e con nuovo esito di rigetto dell’istanza proposta dagli odierni
à

ricorrenti. Con l’ultima pronuncia di legittimità, in particolare, è stato affermat che il Giudice di appello – con motivazione del tutto congrua, dunque non censurabile – “esaminando a quali vincoli fosse sottoposta la zona ove è stata realizzata l’opera abusiva, ha premesso che, per la legittimità del titolo in sanatoria (rilasciato dal Comune di Pompei il 14/12/2009, n.d.e.), sarebbe stato necessario il previo rilascio dei pareri-nulla osta della Soprintendenza, in relazione al vincolo paesaggistico, dell’RAGIONE_SOCIALE, in relazione al vincolo inerente alla fascia di rispetto autostradale, dell’Autorità comunale stessa, in relazione al rischio idrogeologico. La Corte territoriale ha, quindi, ritenuto che il titolo in sanatoria non potess considerarsi legittimo sia perché il parere di compatibilità idrogeologica espresso dal Responsabile del Comune non era stato preceduto da adeguata istruttoria in relazione al rischio idrogeologico, sia perché difettava il parere dell’RAGIONE_SOCIALE, ente preposto alla tutela del vincolo di inedificabilità concernente la fascia di rispett autostradale.”
Tanto premesso, i ricorrenti hanno successivamente depositato una ulteriore istanza di revoca dell’ordine di demolizione, indicando – quale fatto nuovo – l’intervenuta eliminazione della parte di fabbricato insistente sulla fascia d rispetto autostradale. Ebbene, pronunciandosi con l’ordinanza qui impugnata la Corte di appello, per un verso, ha ribadito l’assenza dei “requisiti strutturali de provvedimento di concessione in sanatoria” (stante la mancanza del parere della Soprintendenza ed il mancato rilascio del nulla-osta da parte della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, e, per altro verso, ha trattato della demolizione della porzione di fabbricato che invadeva la fascia di rispetto, ritenendola argomento insufficiente per la revoca dell’ordine.
5.1. Così sinteticamente richiamato il contenuto del provvedimento impugnato, il Collegio rileva che la Corte di appello si sarebbe dovuta pronunciare soltanto su questo secondo profilo, con l’ordinanza del 9/5/2023, in quanto le ulteriori questioni trattate – relative alla sussistenza ed alla applicabilità dei vin – erano state ormai definite con la sentenza di questa Corte n. 24150 del 2018; la loro mera reiterazione, in assenza di elementi di novità, avrebbe dunque imposto la dichiarazione di inammissibilità della nuova richiesta, in parte qua, ai sensi dell’art. 666, comma 2, cod. proc. pen.
5.2. Per lo stesso motivo, dunque, i ricorsi in esame sono inammissibili proprio laddove contrastano l’ordinanza con riguardo alla natura e alla operatività dei vincoli, sostenendo che la Corte di appello avrebbe contraddetto il proprio precedente del 6/2/2017 (che avrebbe escluso l’esistenza di vincoli paesaggistici comportanti l’inedificabilità assoluta dell’area) o che avrebbe erroneamente ritenuto che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE avesse affermato di non poter rilasciare il nullaosta (che, per contro, avrebbe richiamato la necessità di verificare l’epoca di
realizzazione dell’abuso rispetto al vincolo); questi argomenti – si ribadisce hanno avuto definizione nella precedente pronuncia di legittimità, e la loro ulteriore promozione da parte dei ricorrenti, in assenza di elementi novità, deve essere dichiarata inammissibile.

Affrontando, quindi, l’unico novum sottoposto al Giudice dell’esecuzione, ossia la demolizione della parte di fabbricato che invadeva la fascia di rispetto autostradale, il Collegio osserva che l’ordinanza impugnata non merita censura. La Corte di appello, in particolare, ha richiamato la costante giurisprudenza di legittimità (tra le altre, Sez. 3, n. 43933 del 14/10/2021, Medusa, non massimata) secondo cui il chiaro tenore dell’art. 39, I. 23 dicembre 1994, n. 724, consente la sanatoria delle sole opere ultimate che possedessero, alla data indicata del 31/12/1993, i requisiti da essa previsti, non essendo ovviamente consentito intervenire successivamente sugli immobili abusivi per renderli conformi alla disciplina in parola. Le uniche possibilità di successivo intervento sugli stessi, non incompatibili con la sanatoria, sono quelle previste dall’art. 35, comma 14, I. 28 febbraio 1985, n. 47 (che disciplina modesti lavori di rifinitura delle opere abusive) e dall’art. 43, quinto comma, della stessa legge, che consente le opere strettamente necessarie a rendere gli edifici funzionali qualora i manufatti non siano stati completati per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali (per analoghi rilievi cfr., nella giurisprudenza amministrativa, Cons. St., sent. n. 665 del 01/02/2018). Ebbene, il Giudice dell’esecuzione – con argomento in fatto non censurabile (e non contestato) – ha rilevato che nessuna di queste ipotesi ricorreva nel caso di specie, ed i ricorsi non contestano tale conclusione.
6.1. Ancora, e sempre in adesione alla giurisprudenza di legittimità, la stessa ordinanza ha ben evidenziato che ammettere lavori – sia pur d i demolizione – che modifichino il manufatto abusivo, alterandone significativamente la struttura e riducendone la volumetria, al fine di rendere sanabile, dopo la scadenza del termine finale stabilito dalla legge per la condonabilità delle opere, ciò che certamente allora non lo sarebbe stato, costituisce un indebito aggiramento della disciplina legale, poiché sposta arbitrariamente in avanti nel tempo il termine finale previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio, addirittura legittimando ulteriori interventi abusivi.
6.2. Sotto altro profilo, poi, si osserva che il permesso di costruire in sanatoria è stato rilasciato dal Comune di Pompei non solo ai sensi della I. 724 del 1994 (su istanza della COGNOME), ma anche dell’art. 35, I. n. 47 del 1985 (su istanza del COGNOME), con necessità di verifica, dunque, anche della doppia conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia; ebbene, la stessa circostanza che i ricorrenti abbiano demolito una parte del fabbricato evidenzia la mancanza di tale requisito al momento della realizzazione dell’opera.
6.3. Riportato in questi termini il contenuto dell’ordinanza in punto di novum, si osserva che i ricorsi non si confrontano affatto con questi argomenti, neppure citati, ma si limitano a sostenere – con mero argomento ipotetico, evidentemente inammissibile – che il parziale ripristino dello stato dei luoghi costituirebbe “l’uni modo per ovviare alla macroscopica lesione del diritto costituzionale di cui all’art. 24 Cost.” (che deriverebbe dal fatto che la disapplicazione del permesso di costruire avrebbe impedito ai ricorrenti di impugnare l’eventuale silenzio-rifiuto).
I ricorsi, pertanto, debbono essere rigettati e i ricorrenti condannati al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali. Così deciso in Roma, il 21 dicembre 2023

Il Consigliere estensore Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.