Demolizione abusiva: quando il diritto alla casa cede

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dell’ordine di demolizione abusiva per un immobile situato in zona vincolata. La ricorrente, subentrata alla madre condannata, invocava il principio di proporzionalità e il diritto all’abitazione. I giudici hanno stabilito che la lunga inerzia del privato, unita alla consapevolezza dell’abuso durata decenni, impedisce di bloccare la demolizione. Non è stata fornita prova di indigenza o di impossibilità oggettiva di reperire un’altra sistemazione, rendendo il provvedimento di ripristino dello stato dei luoghi pienamente proporzionato rispetto alla tutela del territorio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Demolizione abusiva: il bilanciamento tra legalità e diritto all’abitazione

Il tema della demolizione abusiva rappresenta uno dei nodi più complessi del diritto edilizio, specialmente quando si scontra con il diritto fondamentale all’abitazione. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha analizzato i limiti entro cui il privato può opporsi all’abbattimento di un immobile illegittimo invocando la propria situazione familiare ed economica.

Il caso e il conflitto tra le parti

La vicenda trae origine da un ordine di demolizione emesso a seguito di una condanna per reati edilizi in zona vincolata. La figlia della condannata, residente nell’immobile, ha impugnato il provvedimento sostenendo che la distruzione della casa avrebbe violato il principio di proporzionalità sancito dalla CEDU, lasciando il suo nucleo familiare senza un tetto. La difesa lamentava inoltre un travisamento dei fatti riguardante le reali disponibilità economiche della famiglia.

La demolizione abusiva e l’onere della prova

Secondo la Suprema Corte, chi invoca il principio di proporzionalità per fermare una demolizione abusiva deve farsi carico di allegare prove rigorose e puntuali. Non basta dichiarare genericamente di non avere altre abitazioni; occorre dimostrare che l’abbattimento comporterebbe un sacrificio eccessivo e sproporzionato rispetto all’interesse pubblico. Nel caso di specie, è emerso che la ricorrente era a conoscenza dell’abusività del manufatto sin dal 1996 e non aveva intrapreso alcuna azione per regolarizzare la posizione o cercare alternative in quasi trent’anni.

Il diritto all’abitazione non è assoluto

I giudici hanno chiarito che il diritto al domicilio, pur tutelato dall’Art. 8 CEDU, non è un diritto assoluto a occupare un immobile illegale. Esso deve essere contemperato con la salvaguardia dell’ambiente e l’ordinato sviluppo del territorio. L’esecuzione della demolizione abusiva non contrasta con i diritti umani se il provvedimento mira a ripristinare l’equilibrio urbanistico violato, specialmente se il privato ha lucrato sul tempo trascorso inutilmente.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’inottemperanza prolungata all’ordine di demolizione. Una volta decorso il termine per la demolizione spontanea, il bene viene acquisito di diritto al patrimonio comunale. La Corte ha rilevato che la ricorrente non ha fornito prova certa di indigenza, né di condizioni di salute tali da impedire il trasferimento. Inoltre, l’inerzia dell’autorità nel dare esecuzione all’ordine giudiziale non genera in capo al privato un’aspettativa giuridicamente qualificata a mantenere l’abuso. La consapevolezza pluridecennale dell’illegalità della costruzione rende il rigetto della revoca una decisione coerente e non apparente.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, ribadendo che la tutela del territorio prevale sul diritto all’abitazione quando quest’ultimo riguarda un immobile abusivo e il privato non dimostra una situazione di estrema e incolpevole necessità. La sentenza sottolinea che il principio di proporzionalità interviene nella fase esecutiva ma richiede un’allegazione dei fatti estremamente precisa, che non può dipendere dalla mera volontà o inerzia del destinatario dell’ordine. Resta fermo l’obbligo di ripristino dello stato dei luoghi come strumento essenziale per la legalità urbanistica.

Cosa succede se non si demolisce un immobile abusivo entro i termini?
L’immobile e l’area di sedime vengono acquisiti gratuitamente al patrimonio del Comune. Questo comporta la perdita di ogni diritto di godimento sul bene da parte del privato.

Il diritto all’abitazione può bloccare definitivamente una demolizione?
No, il diritto all’abitazione non è assoluto. Può solo sospendere la demolizione se il privato dimostra che il provvedimento è sproporzionato e che non esistono alternative abitative percorribili.

L’inerzia del Comune nel demolire sana l’abuso edilizio?
Assolutamente no. Il tempo trascorso non sana l’illecito né crea un diritto a mantenere l’immobile, specialmente se il proprietario era consapevole dell’abusività dell’opera.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 6750 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 6750 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAZIENZA VITTORIO

Data Udienza: 14/01/2026

SENTENZA

Sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, nata a Ischia il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza emessa il 09/08/2025 dal Tribunale di Napoli – Sez. dist. Ischia visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso; udita la relazione svolta dal Presidente COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 09/08/2025, il Tribunale di Napoli – Sez. dist. Ischia ha rigettato l’istanza – proposta da COGNOME NOME, quale terza interessata – di revoca dell’ordine di demolizione posto in esecuzione dal Pubblico Ministero, disposto con la sentenza di condanna per il reato di cui all’art. 20, lett. c), I. n. del 1985, emessa nei confronti di COGNOME NOME (dante causa della ricorrente), in relazione ad un manufatto da quest’ultima realizzato in assenza di titoli abilitativi ed in zona vincolata (il Tribunale ha peraltro accolto la richi
subordinata di sospensione dell’ordine, fino all’esaurimento della procedura incidentale).

Ricorre per cassazione la COGNOME, a mezzo del proprio difensore, deducendo violazione di legge con riferimento alla mancata valutazione della proporzionalità della misura. Si lamenta sia il carattere apparente della motivazione, che si era limitata a recepire acriticamente il parere del P.M., sia il travisamento in cui Tribunale era incorso affermando che, sul conto cointestato della ricorrente con il coniuge COGNOME NOME, era stata depositata la somma di Euro 200.000 nel corso del 2023. Si evidenzia, a tale ultimo proposito, che dalla documentazione bancaria in atti emergeva il solo accredito della somma di Euro 39.000, spettante al COGNOME quale parte del ricavato dalla vendita di un immobile della madre di quest’ultimo (la somma residua era infatti stata versata ai coeredi). Si censura altresì l’assunto del Tribunale secondo cui la COGNOME sarebbe stata edotta dalla madre circa il carattere abusivo della costruzione, e il mancato apprezzamento del fatto che la ricorrente, una volta informata, aveva tempestivamente chiesto al comune di poter beneficiare dell’utilizzo dell’immobile in quanto sprovvista di un alloggio alternativo. La difesa richiama precedenti giurisprudenziali di legittimità e della Corte EDU relativi alla necessità di una rigorosa valutazione della proporzionalità della demolizione rispetto alle condizioni abitative dei soggetti coinvolti.
Con requisitoria ritualmente trasmessa, il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO sollecita l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata, ritenendo non adeguata la valutazione della proporzionalità della misura, con particolare riferimento alle disponibilità economiche della ricorrente, RAGIONE_SOCIALE condizioni di salute del coniuge e della possibilità di soluzioni abitative diverse.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile.

Deve anzitutto osservarsi che, dalla motivazione dell’ordinanza impugnata, emerge pacificamente l’inottemperanza all’ordine di demolizione emesso dal comune di Ischia da parte di COGNOME NOME, successivamente condannata con sentenza irrevocabile per la realizzazione RAGIONE_SOCIALE opere abusive (cfr. pag. 3, in cui si precisa che era stata proprio l’odierna ricorrente, figlia della COGNOME, a ricevere nel novembre 1996 la notifica relativa all’ordine rimasto ineseguito). Tali risultanze consentono di ritenere applicabile, nella fattispecie in esame, il consolidato principio secondo cui «in tema di reati edilizi, a seguito dell’inuti decorso del termine assegnato al condannato per l’esecuzione dell’ordine di demolizione, viene meno l’interesse alla revoca o alla sospensione dello stesso, essendo il bene ormai divenuto di proprietà del comune» (Sez. 3, n. 45432 del
25/05/2016, COGNOME, Rv. 268133 – 01. V. Anche Sez. 3, n. 7399 del 13/11/2019, dep. 2020, COGNOME, Rv. 278090 – 01, secondo cui «in tema di reati edilizi, dopo l’acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio disponibile del Comune, qualora il consiglio comunale non abbia deliberato il mantenimento del manufatto, ravvisando l’esistenza di prevalenti interessi pubblici, il condannato può chiedere la revoca dell’ordine di demolizione soltanto per provvedere spontaneamente all’esecuzione di tale provvedimento, essendo privo di interesse ad avanzare richieste diverse, in quanto il procedimento amministrativo sanzionatorio ha ormai come unico esito obbligato la demolizione della costruzione a spese del responsabile dell’abuso».
3. Si è visto che l’odierna ricorrente, terza interessata rispetto all’ordine d demolizione emesso con la sentenza di condanna della defunta madre COGNOME NOME (dante causa della COGNOME), pronunciata in data 14/01/2000 dal Tribunale di Napoli – Sez. dist. Ischia per la violazione dell’art. 20, lett. c), I. n del 1985, censura l’ordinanza impugnata con esclusivo riguardo alla violazione del principio di proporzionalità, sostenendo, in primo luogo, che il rigetto dell’istanza di revoca dell’ordine di demolizione sarebbe motivato in termini di mera apparenza.
Si tratta di un assunto palesemente infondato.

Deve invero osservarsi che il Tribunale, dopo aver richiamato alcuni precedenti pronunce di questa Suprema Corte, ha escluso la prospettata violazione del principio di proporzionalità, valorizzando tra l’altro (pag. 3 seg.): il fatto che COGNOME fosse residente nell’immobile abusivo sin quanto meno dal 2001; la (già richiamata) certa conoscenza dell’abusiva realizzazione del manufatto, in capo alla ricorrente, quanto meno dal 28/11/1996 (avendo ella ricevuto in quella data, per conto della madre, la notifica dell’ordinanza comunale di demolizione); la ricezione in data 18/02/2015 (questa volta personalmente) dell’ordine del P.M. volto all’esecuzione di quanto disposto in sentenza; la conseguente piena consapevolezza dell’abusività dell’immobile, in capo alla COGNOME, da moltissimi anni, ampiamente sufficienti per il reperimento di una soluzione abitativa alternativa; l’assenza di prova certa di tempestive richieste di utilizzo di un immobile acquisito al patrimonio comunale (essendo la richiesta prodotta priva di data); la mancata dimostrazione della precarietà RAGIONE_SOCIALE condizioni economiche precarie in cui verserebbe il nucleo familiare, alla luce degli accertamenti della G.d.F. (su cfr. infra); l’insussistenza, sulla base della stessa documentazione offerta a sostegno, di condizioni di salute del marito incompatibili con lo spostamento del nucleo familiare; l’impossibilità di configurare una aspettativa giuridicamente qualificata, in capo alla COGNOME, fondata sulla mera inerzia dell’Autorità preposta a dare esecuzione all’ordine giudiziale di demolizione.
Ritiene il Collegio di dover evidenziare che il percorso argomentativo fin qui sintetizzato non solo non può in alcun modo essere considerato apparente, ma risulta anzi pienamente in linea con i consolidati principi affermati da questa Suprema Corte anche alla luce RAGIONE_SOCIALE indicazioni provenienti dalla giurisprudenza sovranazionale.

Si fa riferimento, in particolare, all’insegnamento di questa Suprema Corte secondo cui «in tema di reati edilizi, l’Autorità giudiziaria, nel dare esecuzione all’ordine di demolizione di un immobile abusivo costituente l’unica abitazione familiare, è tenuta a rispettare il principio di proporzionalità enunciato dall giurisprudenza convenzionale nelle sentenze della Corte EDU, 21/04/2016, COGNOME e COGNOME c. Bulgaria, e della Corte EDU, 04/08/2020, COGNOME c. Lituania, a condizione che chi intenda avvalersene si faccia carico di allegare, in modo puntuale, i fatti addotti a sostegno del suo rispetto» (Sez. 3, n. 21198 del 15/02/2023, COGNOME, Rv. 284627 – 01, la quale ha precisato in motivazione, che tali fatti, ove allegati dall’autore dell’abuso, non possono dipendere dalla sua inerzia ovvero dalla volontà sua o del destinatario dell’ordine, non potendo il condannato lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabi della sentenza, posto che l’ingiunzione a demolire trova causa proprio dalla sua inerzia).
Si tratta di un indirizzo interpretativo più n volte ribadito nella successiva elaborazione giurisprudenziale: cfr. da ultimo Sez. 3, n. 14123 del 05/03/2025, COGNOME, che – nel riportarsi alla sentenza qui appena richiamata, nonché alla precedente Sez. 3, n. 48021 dell’11/09/2019, COGNOME, Rv. 277994-01 – ha ulteriormente precisato che «il diritto all’abitazione, riconducibile agli artt. 2 Cost. e all’art. 8 CEDU, non è tutelato in termini assoluti, ma è contemperato con altri valori di pari rango costituzionale, come l’ordinato sviluppo del territorio e salvaguardia dell’ambiente, che giustificano, secondo i criteri della necessità, sufficienza e proporzionalità, l’esecuzione dell’ordine di demolizione di un immobile abusivo, sempre che tale provvedimento si riveli proporzionato rispetto allo scopo che la normativa edilizia intende perseguire, rappresentato dal ripristino status preesistente del territorio. In altri termini, l’esecuzione dell’ordine demolizione di un immobile abusivo non contrasta con il diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio di cui all’art. 8 CEDU, posto che, non essendo desumibile da tale norma la sussistenza di alcun diritto ‘assoluto’ ad occupare un immobile, anche se abusivo, solo perché casa familiare, il predetto ordine non viola in astratto il diritto individuale a vivere nel proprio legittimo domicilio, afferma in concreto il diritto della collettività a rimuovere la lesione di un bene interesse costituzionalmente tutelato ed a ripristinare l’equilibrio urbanisticoedilizio violato (Sez. 3, n. 24882 del 26/04/2018, COGNOME, Rv. 273368-01). Deve
infatti convenirsi che il principio di proporzionalità si frappone all’esecuzione dell’ordine di demolizione per ragioni estranee alla adozione dell’ordine stesso, incidendo non nella fase deliberativa dell’ordine stesso, bensì in quella esecutiva: ne deriva che i fatti addotti a sostegno della sua applicazione devono essere allegati (e accertati) in modo rigoroso, dovendosene far carico, quantomeno sul piano dell’allegazione, chi intende avvalersene per paralizzare il ripristino di un ordine violato, tanto più se si tratta, come nel caso di specie, dello stesso autore dell’abuso».
Va altresì osservato che le puntuali argomentazioni svolte dal Tribunale, a sostegno dell’insussistenza della lamentata violazione del principio di proporzionalità, sono state contrastate in termini per lo più generici o comunque privi di consistenza: basti pensare all’affermazione difensiva (pag. 5 del ricorso) secondo cui la COGNOME non sarebbe mai stata informata dalla madre, nel corso degli anni, RAGIONE_SOCIALE connotazioni abusive dell’immobile che avevano determinato la sua condanna nel 2000.

Si è visto infatti che – di là della intrinseca inverosimiglianza di una siffat ipotesi, considerando che la ricorrente risiedeva ufficialmente nell’immobile abusivo quanto meno dal 2001 (anno successivo alla condanna della DI COGNOME) – la COGNOME aveva direttamente avuto una certa e “autonoma” conoscenza RAGIONE_SOCIALE problematiche che qui rilevano, avendo ricevuto in due distinte occasioni (una volta quale figlia convivente, una volta “in proprio”) la notifica degli ordini demolizione emessi in sede amministrativa e in esecuzione della sentenza (cfr. supra, § 2).
I rilievi difensivi, come già accennato, si sono essenzialmente concentrati nella deduzione di un travisamento in cui il Tribunale sarebbe incorso, quanto alla effettiva consistenza RAGIONE_SOCIALE somme transitate sul conto che la COGNOME aveva cointestato con il marito negli anni 2019/2023.

Al riguardo, deve peraltro osservarsi che – anche a voler prescindere dalla evidente inidoneità del dato a privare di rilievo la consapevole inerzia della COGNOME protrattasi per un lunghissimo arco temporale, e dalla non contestata titolarità di terreni, evidentemente in contrasto con la prospettazione di una assoluta indigenza (cfr. pag. 3 dell’ordinanza) – ogni approfondimento della questione appare precluso dalle connotazioni meramente labiali della deduzione (tale dovendo intendersi il generico richiamo alla “documentazione in atti”), e dal conseguente difetto di autosufficienza del ricorso sul punto. Questa Suprema Corte ha infatti da tempo chiarito che «in tema di ricorso per cassazione, sono inammissibili, per violazione del principio di autosufficienza e per genericità, i motivi che deducano il vizio di manifesta illogicità o contraddittorietà della motivazione e, pur richiamando atti specificamente indicati, non contengano la
loro integrale trascrizione o allegazione» (Sez. 2, n. 20677 del 11/04/2017, Schioppo, Rv. 270071 – 01. In senso conforme, tra le molte altre, cfr. da ultimo Sez. 2, n. 40972 del 03/12/2025, COGNOME).

Le considerazioni fin qui svolte impongono una declaratoria di inammissibilità del ricorso, e la condanna della ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

Così deciso il 14 gennaio 2026

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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