Credito ipotecario e confisca: quando vince lo Stato

Una società finanziaria, titolare di un credito ipotecario, ha contestato la confisca dell’immobile a garanzia, il cui proprietario era stato condannato per narcotraffico. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo la prevalenza della confisca. La decisione si fonda sulla mancata dimostrazione della buona fede da parte dell’istituto di credito originario. Sono stati evidenziati gravi indici di anomalia, come un mutuo di importo sproporzionato rispetto al prezzo di acquisto del bene e al reddito del mutuatario, che la banca avrebbe dovuto rilevare in adempimento ai suoi obblighi di verifica, inclusi quelli antiriciclaggio. La negligenza della banca rende il credito ipotecario e confisca incompatibili, con prevalenza di quest’ultima.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Credito Ipotecario e Confisca: Quando la Banca Perde la Garanzia

L’interazione tra credito ipotecario e confisca penale rappresenta un terreno complesso, dove i diritti del creditore si scontrano con l’esigenza dello Stato di sottrarre patrimoni di origine illecita. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: l’ipoteca non è uno scudo invalicabile. Se la banca non ha agito con la massima diligenza al momento della concessione del mutuo, la sua garanzia può cedere il passo alla confisca, anche se l’ipoteca è stata iscritta anni prima del sequestro.

I Fatti del Caso: La Contesa tra Credito e Confisca

Una società veicolo, cessionaria di un credito bancario, si è opposta alla confisca di un immobile su cui gravava un’ipoteca a garanzia di un mutuo fondiario concesso nel 2004. Il proprietario dell’immobile era stato successivamente condannato in via definitiva per associazione finalizzata al traffico di stupefacenti, e il bene era stato oggetto di una confisca per sproporzione, in quanto il suo valore era ritenuto sproporzionato rispetto ai redditi leciti del condannato. La società creditrice sosteneva la propria buona fede, dato che il mutuo era stato concesso dieci anni prima del sequestro, in un’epoca in cui le vicende penali del mutuatario non erano note.

La Decisione della Corte di Cassazione: La Buona Fede Sotto Esame

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso infondato, confermando la decisione della Corte d’Appello. La sentenza stabilisce che il diritto del creditore ipotecario non può prevalere sulla confisca se non viene fornita una prova rigorosa della propria buona fede e del proprio incolpevole affidamento. Secondo i giudici, non è sufficiente dimostrare di aver seguito le procedure interne standard; è necessario provare di aver condotto un’istruttoria approfondita e sostanziale sulla posizione del cliente.

Le Motivazioni: Perché il Credito Ipoterario non è Opponibile alla Confisca?

La decisione della Suprema Corte si basa su un’analisi dettagliata del comportamento tenuto dall’istituto di credito originario, evidenziando come una serie di “campanelli d’allarme” avrebbero dovuto indurre alla massima prudenza, se non a negare il finanziamento.

L’Onere della Prova a Carico del Creditore

La Corte ribadisce che, in tema di confisca, l’onere di dimostrare la buona fede grava interamente sul creditore che intende far valere la propria garanzia. Tale prova non può limitarsi a una mera verifica formale dei documenti (buste paga, CUD), ma deve estendersi a una valutazione critica e sostanziale della sostenibilità finanziaria dell’operazione e della coerenza complessiva del profilo del cliente. Il creditore deve dimostrare di aver agito in modo da escludere, con ragionevole certezza, la strumentalità del credito all’attività illecita.

Gli Indici di Anomalia Ignorati dalla Banca

Nel caso specifico, sono emersi diversi elementi che minavano alla base la presunta buona fede della banca:
1. Sproporzione tra mutuo e valore del bene: Era stato concesso un mutuo di 60.000 euro per l’acquisto di un immobile il cui prezzo dichiarato era di soli 22.500 euro. Questa macroscopica differenza avrebbe dovuto generare un immediato sospetto sulla reale finalità dell’operazione.
2. Incapacità reddituale del mutuatario: Il reddito dichiarato dal richiedente era palesemente insufficiente a sostenere la rata del mutuo, oltre alle normali spese per il sostentamento familiare. Questo indicava che il debitore disponeva di entrate non documentate, di probabile provenienza illecita.
3. Mancata giustificazione dell’eccesso di finanziamento: La banca non ha approfondito la destinazione della somma mutuata eccedente il prezzo di acquisto, omettendo di vigilare su un potenziale sviamento di fondi verso finalità opache o illecite.

Violazione degli Obblighi Antiriciclaggio

La Corte ha sottolineato come la condotta della banca si ponesse in contrasto con gli obblighi imposti dalla normativa antiriciclaggio. Tali norme non sono un mero adempimento burocratico, ma impongono agli intermediari finanziari un ruolo attivo nel prevenire l’utilizzo del sistema finanziario per scopi di riciclaggio. Ignorare indici di sospetto così evidenti, come la sproporzione tra valore del bene e capitale mutuato, costituisce una grave inadempienza che preclude il riconoscimento della buona fede.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per gli Intermediari Finanziari

La sentenza rappresenta un monito per tutto il settore bancario e finanziario. La tutela del credito ipotecario in caso di confisca penale non è automatica. Gli istituti di credito devono adottare un approccio sostanziale e non meramente formale nell’istruttoria delle pratiche di mutuo. È indispensabile un’analisi critica della capacità reddituale del cliente, della coerenza dell’operazione economica e della destinazione dei fondi. Una valutazione superficiale, che ignori evidenti segnali di anomalia, espone la banca al rischio concreto di vedere vanificata la propria garanzia reale, con la prevalenza delle ragioni dello Stato nell’acquisizione di patrimoni illeciti.

Un’ipoteca iscritta prima di un sequestro penale è sempre al sicuro?
No. L’anteriorità dell’ipoteca non è sufficiente a garantirne l’efficacia rispetto a una successiva confisca. Il creditore deve dimostrare di aver agito in buona fede e con incolpevole affidamento al momento della concessione del credito, ossia di aver eseguito tutte le verifiche necessarie con la massima diligenza.

Cosa deve dimostrare una banca per far valere il proprio credito ipotecario su un bene confiscato?
La banca deve provare di aver condotto un’approfondita e autonoma valutazione delle caratteristiche soggettive e patrimoniali del cliente. Non basta seguire le procedure interne; occorre dimostrare di aver analizzato la capacità finanziaria, la sostenibilità dell’operazione e di aver adempiuto scrupolosamente agli obblighi antiriciclaggio, escludendo la strumentalità del credito ad attività illecite.

Quali sono i principali “campanelli d’allarme” che una banca deve considerare per non perdere la garanzia in caso di confisca?
I principali indici di anomalia menzionati nella sentenza sono: una macroscopica differenza tra il valore di acquisto del bene e l’importo del mutuo concesso; un’insufficiente capacità reddituale del mutuatario a sostenere la rata; e la mancanza di una chiara e lecita giustificazione per la destinazione dei fondi mutuati in eccesso rispetto al prezzo del bene.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 4230 Anno 2026

REPUBBLICA ITALIANA Relatore: NOME COGNOME

Penale Sent. Sez. 1 Num. 4230 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Data Udienza: 15/01/2026

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

Composta da

– Presidente –

NOME

CC – 15/01/2026

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

NOME COGNOME

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del 21/05/2025 della Corte d’appello di Napoli Udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

lette le conclusioni del AVV_NOTAIO generale NOME AVV_NOTAIO COGNOME che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso;

Dato avviso alle parti;

RITENUTO IN FATTO

Con il provvedimento impugnato, la Corte di Appello di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato la domanda incidentale volta al riconoscimento della non opponibilità della confisca penale di un immobile di proprietà di COGNOME NOME al creditore ipotecario società RAGIONE_SOCIALE, subentrata quale cessionaria del credito munito di garanzia ipotecaria per un mutuo fondiario di euro 60.000 concesso nell’anno 2004 dalla banca UNICREDIT S.p.A.

La confisca penale dell’immobile sito in Qualiano era stata disposta ai danni di COGNOME NOME, a seguito del sequestro preventivo assunto nei suoi confronti nel corso delle indagini preliminari, con sentenza del GIP del Tribunale di Napoli n. 1899/2015, confermata dalla Corte d’appello di Napoli con sentenza n. 1853/2017, irrevocabile in data 26 settembre 2018, relativa al delitto di associazione finalizzata al narcotraffico ex art. 74 d.P.R. 9 ottobre 1990, n. 309, TU Stup.

Il procedimento di esecuzione si Ł svolto in contraddittorio anche con l’RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, titolare del diritto di proprietà del bene a seguito dell’acquisizione al patrimonio pubblico derivante dalla confisca irrevocabile.

Ricorre la società RAGIONE_SOCIALE,a mezzo del difensore e procuratore speciale AVV_NOTAIO, che chiede l’annullamento dell’ordinanza impugnata, denunciando:

la violazione di legge, in riferimento all’art. 117 decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, e il vizio della motivazione perchØ, in disparte la natura di confisca per sproporzione che la Corte d’appello ha affermato in modo apodittico mentre il provvedimento Ł stato assunto ex art. 240, secondo comma, cod. pen., deve trovare applicazione la disciplina delle

misure di prevenzione in quanto il procedimento penale Ł stato instaurato dopo il 13 ottobre 2011. Da ciò discende che sono applicabili i principii dettati dal d.lgs. n. 159 del 2011 e non soltanto quello della buona fede, come pretende il giudice dell’esecuzione. In conseguenza di ciò Ł errata la valutazione compiuta dal giudice dell’esecuzione poichØ non ha accertato se al momento dell’insorgenza del credito potevano ritenersi già emersi gli aspetti sintomatici della pericolosità dell’imputato: nel caso di specie, infatti, il mutuo ipotecario Ł stato concesso nel 2004, mentre il sequestro Ł intervenuto nel 2014, sicchØ non potevano essere note le vicende personali del condannato;
la violazione di legge con riguardo alla buona fede e all’incolpevole affidamento del creditore. Il giudice dell’esecuzione ha escluso la buona fede ritenendo, alternativamente, che, se il prezzo di acquisto del bene per il quale Ł stato concesso il mutuo fondiario era fittizio, la Banca avrebbe dovuto sospettare l’operazione; se il prezzo era effettivo, la Banca ha erogato per ragioni non note e dunque non tutelabili una somma nettamente superiore a quella necessaria per l’acquisto. Tuttavia, l’intera argomentazione poggia su un errore di fatto: la perizia di stima dell’immobile indicava il valore di euro 65.000, quale ‘valore di ricostruzione a nuovo’, e non quello di euro 120.000, come assume il giudice dell’esecuzione. Del resto, non può argomentarsi il colpevole affidamento della Banca sulla base della circostanza che nel 2011 il prezzo di metà dell’immobile Ł stato indicato in euro 51.000, poichØ si tratta di una vicenda successiva al mutuo fondiario;
il vizio della motivazione sul ‘merito creditizio’ poichŁ il giudice dell’esecuzione non ha esaminato la documentazione bancaria (buste paga; CUD, ecc.) acquisita all’atto dell’erogazione del mutuo che giustificava l’affidamento secondo le regole bancarie all’epoca vigenti.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso Ł infondato.

Va anzitutto chiarito che il giudizio di merito a carico di COGNOME NOME si Ł concluso con la condanna per partecipazione a un’associazione dedita al narcotraffico ex art. 74 d.P.R. 9 ottobre 1990, n. 309, TU Stup. e per traffico di stupefacenti ex art. 73 TU Stup. (irrevocabile in data 26 settembre 2018), e con la confisca per sproporzione ex art. 12sexies d.l. 8 giugno 1992, n. 306, convertito in l. 7 agosto 1992, n. 356 (ora art. 240bis cod. pen.) dell’immobile di Qualiano.

Dall’esame dei precedenti di questa Corte risulta, altresì, che, dopo la condanna, COGNOME aveva avanzato istanza al giudice dell’esecuzione per la revoca della confisca; l’istanza Ł stata respinta dalla Corte d’appello di Napoli con ordinanza in data 8 aprile 2021 (Sez. 1, n. 12754/2022 del 3/12/2021 ha dichiarato inammissibile il ricorso).

Va, inoltre, ricordato che, anteriormente alla condanna, il bene immobile era stato attinto da provvedimento di sequestro finalizzato alla confisca disposto in data 15 settembre 2014, trascritto in data 16 settembre 2014.

Queste premesse consentono di sgombrare il campo dalle fumose questioni che attengono alla tipologia di confisca disposta a carico di COGNOME, dovendosi pure soggiungere che, alla stregua dei provvedimenti assunti nei confronti di COGNOME, quando essa fu disposta vi era una sicura sproporzione tra il valore del cespite acquistato e gli introiti leciti di COGNOME, in particolare tra il valore del mutuo contratto e la situazione reddituale del predetto con riferimento al momento in cui il bene era entrato a fare parte del suo patrimonio e anche negli anni successivi fino al periodo in cui risultava commesso il reato di partecipazione all’associazione finalizzata alla commercializzazione di ingenti quantitativi di
sostanza stupefacente, periodo in cui risultavano corrisposti i ratei del mutuo (cfr. Sez.1, n. 12754 cit.).

Dopo avere chiarito l’aspetto relativo alla tipologia di confisca e all’inquadramento della situazione patrimoniale e reddituale di COGNOME come Ł stata accertata nei suoi confronti, Ł utile ricordare alcuni punti fermi della giurisprudenza di legittimità.

4.1. Quanto alla tempestività della domanda del creditore, si Ł chiarito che:

«la disciplina relativa alla tutela dei diritti di credito dei terzi e dei diritti reali di garanzia sui RAGIONE_SOCIALE oggetto di confisca di prevenzione prevista dagli artt. 52 e ss. del d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159, si applica, in forza dell’art. 31 legge 17 ottobre 2017, n. 161, anche alle misure del sequestro e della confisca “estesa” di cui all’art. 12sexies d.l. 8 giugno 1992, n. 306, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 1992, n. 356, se disposte successivamente all’entrata in vigore dell’art. 1, comma 190, della legge 24 dicembre 2012, n. 228» (Sez. 1, n. 16341 del 01/04/2022, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 282958 – 01; in precedenza, Sez. 1, n. 15533 del 27/10/2017 – dep. 2018, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 272626 – 01, ha soggiunto che la disciplina transitoria, prevista dai commi 199 e ss. della medesima legge al fine di rendere possibile l’applicazione dei criteri contenuti nel citato d.lgs. n. 159 del 2011 alle procedure di prevenzione pendenti alla data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, trova applicazione solo rispetto a esse);
«la verifica del credito del terzo in relazione a sequestri preventivi finalizzati alla confisca per sproporzione disposti anteriormente alla modifica dell’art. 12sexies , d.l. 8 giugno 1992, n. 306, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 1992, n. 356, ad opera dell’art. 31 legge 17 ottobre 2017, n. 161, che ha esteso la disciplina prevista dal Titolo IV del d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159 alla confisca per sproporzione e al sequestro preventivo alla stessa funzionale, va operata secondo il canone della buona fede, senza che possa trovare applicazione la predetta normativa del codice antimafia concernente la tutela dei terzi e i rapporti con le procedure concorsuali» (Sez. 6, n. 39680 del 10/09/2024, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 287041 – 01).
4.2. La giurisprudenza di legittimità, quanto alle condizioni di opponibilità del credito, ha chiarito che «l’applicazione della confisca non determina l’estinzione del preesistente diritto di pegno costituito a favore di terzi sulle cose che ne sono oggetto quando costoro, avendo tratto oggettivamente vantaggio dall’altrui attività criminosa, riescano a provare di trovarsi in una situazione di buona fede e di affidamento incolpevole» (Sez. U, n. 9 del 28/04/1999, Bacherotti, Rv. 213511 – 01).

Ai fini che qui interessano (opponibilità del credito garantito da ipoteca) Ł evidente che, ferma l’anteriorità del credito e della garanzia reale che a esso accede, i canoni della ‘buona fede’ e dello ‘affidamento incolpevole’ del creditore (Sez. U, Bacherotti, cit.) non si discostano dalla previsione normativa dell’art. 52 d.lgs. n. 159 del 2011, la quale richiede «b) che il credito non sia strumentale all’attività illecita o a quella che ne costituisce il frutto o il reimpiego, sempre che il creditore dimostri la buona fede e l’inconsapevole affidamento».
Questa considerazione, che sarà ulteriormente sviluppata in questo paragrafo, consente di concludere per la non decisività delle censure sviluppate da RAGIONE_SOCIALE circa la disciplina applicabile.

4.3. Il requisito dell’assenza di strumentalità, che parrebbe a prima vista costituire l’elemento aggiuntivo previsto dal d.lgs. n. 159 del 2011, rispetto ai principi espressi dalla giurisprudenza in tema di tutela del terzo, non può che essere letto, nella prospettiva del creditore, quale riflesso oggettivo della buona fede.

¨ evidente, infatti, che la consapevolezza, al pari della colpevole negligenza, della

strumentalità del credito rispetto all’attività illecita o a quella che ne costituisce il frutto o il reimpiego ostano al riconoscimento della buona fede ed escludono l’incolpevole affidamento, sicchØ la decisione impugnata appare corretta in diritto là dove richiama i suddetti canoni giurisprudenziali della buona fede e dell’incolpevole affidamento.

4.4. Per quanto riguarda, poi, l’onere probatorio che incombe sul creditore, la giurisprudenza ha chiarito che «in tema di confisca ex art. 12sexies del D.L. 8 giugno 1992, n. 306 (convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 1992, n. 356), ai fini della prova della buona fede e dell’affidamento incolpevole, incombente sull’Istituto finanziario titolare di un diritto di garanzia reale sul bene confiscato che intenda ottenere l’accertamento e l’ammissione al pagamento del proprio credito, non Ł sufficiente la dimostrazione dell’avvenuto rispetto delle procedure operative interne per l’erogazione del finanziamento, occorrendo che sia provata l’approfondita e autonoma valutazione delle caratteristiche soggettive e patrimoniali dei soggetti coinvolti, con particolare riferimento alla capacità finanziaria e reddituale e alle condizioni patrimoniali del debitore e dei suoi familiari, nonchØ alle finalità, alla regolarità amministrativa e alla sostenibilità finanziaria dell’operazione negoziale sottostante, anche in relazione all’eventuale altro contraente, allo scopo di adempiere ai doveri propri dell’intermediario finanziario con riguardo, fra l’altro, alla normativa antiriciclaggio» (Sez. 1, n. 9677 del 07/02/2017, RAGIONE_SOCIALE. per l’amministraz. e destinaz. RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, Rv. 269761 – 01).
La Corte d’appello di Napoli ha fatto espresso richiamo a detti principi di diritto che saranno utilizzati dal Collegio per la verifica della decisione impugnata.

Tanto premesso, deve rilevarsi che l’accertamento penale, che ha portato alla confisca del bene, al quale non ha preso parte il creditore non gli Ł opponibile quanto ai presupposti della sproporzione patrimoniale e dell’origine dei redditi e dei capitali eventualmente impiegati per l’acquisto: tali elementi devono essere accertati e verificati, nel procedimento di esecuzione, nel contraddittorio con il creditore, fermi gli oneri probatori a suo carico che si sono sopra ricordati.

¨ ovvio, infatti, che quanto accertato in assenza di contraddittorio con il creditore non può essere sic et simpliciter posto a fondamento della decisione che riguarda la domanda di non opponibilità del credito dallo stesso avanzata in sede esecutiva, fermo restando che gli elementi di fatto accertati nel giudizio di cognizione costituiscono, senza alcun automatismo, il punto di avvio del giudizio di accertamento sull’opponibilità del credito, giudizio nel quale si inseriscono: gli elementi dedotti dal creditore nel contraddittorio anche con il titolare della piena proprietà del cespite (RAGIONE_SOCIALE); le deduzioni contrarie eventualmente dallo stesso sviluppate in merito alle risultanze di fatto del giudizio di cognizione al quale non ha preso parte; i principi enucleati dalla giurisprudenza per verificarne la buona fede e l’incolpevole affidamento.
5.1. Nel caso in esame preso atto che non risulta che il creditore fosse a conoscenza dell’illecita attività svolta da COGNOME il giudice dell’esecuzione ha evidenziato che la capacità reddituale era assai modesta, a fronte della rata mensile e degli oneri famigliari, e che difettavano capitali idonei a giustificare l’acquisto, rendendo evidente la superficialità dell’istruttoria svolta dall’istituto mutuante.

Il giudice dell’esecuzione, in assenza di specifiche critiche del creditore, ha correttamente assunto come non contestata la sproporzione tra il valore del cespite acquistato e gli introiti leciti di COGNOME e, in particolare, la sproporzione tra il valore del mutuo contratto e la situazione reddituale del predetto con riferimento al momento in cui il bene era entrato a fare parte del suo patrimonio e anche negli anni successivi fino al periodo

in cui risultava commesso il reato di partecipazione all’associazione finalizzata alla commercializzazione di ingenti quantitativi di sostanza stupefacente, periodo in cui risultavano corrisposti i ratei del mutuo.

¨, in proposito, meramente assertiva la critica difensiva che si limita a ribadire l’avvenuta acquisizione della busta paga, del contratto di lavoro e del CUD, i quali attestano unicamente quanto già accertato in merito alla insufficiente capacità reddituale di COGNOME.

5.2. Il giudice dell’esecuzione ha, poi, fatto notare che a fronte di un prezzo di acquisto nel 2004 di soli euro 22.500, l’istituto ha erogato un finanziamento per euro 60.000, in parte destinato all’estinzione del residuo debito di euro 8.090, derivante del mutuo ipotecario gravante sui danti causa di COGNOME e del coniuge, i quali avevano acquistato l’appartamento nel 1998 per la somma di Lit. 51.000.000 (pari a euro 26.316), così emergendo un chiaro sbilancio di valori tra il prezzo di acquisto e la somma concessa a mutuo che non ha trovato giustificazione nell’istruttoria bancaria svolta (la perizia di stima, redatta in data 20 febbraio 20024 dal tecnico fiduciario della banca, conclude per il valore di euro 75.000 a fronte di una richiesta di finanziamento di pari importo, e individua in euro 65.000 il ‘valore di ricostruzione a nuovo a fini assicurativi’).
Di fronte a tale situazione di fatto, che la ricorrente RAGIONE_SOCIALE deduce a sostegno delle proprie ragioni versando nel procedimento gli atti dell’istruttoria interna svolta dalla sua dante causa Banca UNICREDIT S.p.A., il giudice dell’esecuzione ha preso atto che la ragionevole ipotesi della simulazione parziale del prezzo di acquisto dell’immobile, lungi dal costituire un elemento favorevole alla buona fede dell’istituto mutuante, rappresenta piuttosto una inadempienza agli obblighi antiriciclaggio che gravano sull’intermediario finanziario poichØ determina che la somma erogata a titolo di finanziamento sia stata impiegata per finalità almeno in parte diverse da quelle dichiarate (pagamento del prezzo).
5.3. Gli obblighi antiriciclaggio che incombono sugli intermediari finanziari, già introdotti nel nostro ordinamento dal decreto-legge 3 maggio 1991, n. 143, portante ‘Provvedimenti urgenti per limitare l’uso del contante e dei titoli al portatore nelle transazioni e prevenire l’utilizzazione del sistema finanziario a scopo di riciclaggio’, convertito con modificazioni dalla l. 5 luglio 1991, n. 197 (ora ampliati e trasfusi nel decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231), devono essere adempiuti con puntualità.
La banca, in particolare, deve approfondire, sia l’origine dei capitali impiegati per l’acquisto del bene sottoposto a ipoteca, sia le fonti di reddito utilizzate per il pagamento delle rate di mutuo, sia la RAGIONE_SOCIALE della somma erogata in prestito, dovendosi evitare che una tale erogazione possa transitare verso destinatari opaci o finalità illecite.

La macroscopica differenza tra il valore del bene oggetto della transazione economica e il capitale mutuato palesa il pericolo di sviamento nella circolazione dei capitali che si verifica quando la somma mutuata esorbita, senza alcuna giustificazione tecnica, il valore del bene compravenduto. Un tale schema economico-negoziale si pone al di fuori, sia delle regole civilistiche (simulazione), sia di quelle tributarie (tassazione dell’atto e accertamento dei redditi), sia di quelle antiriciclaggio (sottrazione al tracciamento dei pagamenti e delle transazioni), sicchØ costituisce un chiaro e univoco indice di sospetto dell’operazione che l’intermediario finanziario non può omettere di considerare e, nell’ottica della predicata buona fede, dimostrare di avere fronteggiato.
5.4. Detto indice di sospetto, del resto, si assomma agli altri indici che derivano dalla inadeguatezza patrimoniale e reddituale del mutuatario, il quale sostanzialmente ha acquistato a debito un bene di valore largamente inferiore alla somma mutuata, impegnandosi a corrispondere le rate di mutuo che, di fatto, determinano il prosciugamento

del reddito disponibile al punto tale da rendere palese come esso sia, in realtà, costituito da entrate non documentate.

5.5. Il giudice dell’esecuzione ha, inoltre, evidenziato, a ulteriore conferma del difetto di buona fede la quale si desume anzitutto dal grave squilibrio finanziario dell’operazione , che nel 2011, all’atto della successiva cessione della quota di comproprietà dal coniuge a COGNOME, la stima del valore dell’immobile Ł lievitata a euro 120.000, a fronte di un valore dichiarato di soli euro 30.000 per la quota di 12, pari, cioŁ, alla porzione di capitale mutuato alla cedente nel 2004.

Anche in questo caso, quindi, Ł emersa, ad avviso del giudice dell’esecuzione, un ulteriore erogazione di fondi a favore di COGNOME, senza una adeguata istruttoria e in presenza di un chiaro squilibrio tra i valori in gioco, squilibrio ulteriormente aggravato dalla circostanza che la transazione economica Ł avvenuta all’interno della coppia unita in matrimonio, senza un effettivo esborso di denaro, ma soltanto tramite il finanziamento bancario.

5.6. Sono, quindi, prive di effettiva capacità critica le doglianze difensive che, facendosi scudo della ipotizzata parziale simulazione del prezzo di acquisto che risulta platealmente ostentata nel 2004 e nel 2011 , della incongruente stima del valore dell’immobile, della accertata incapacità patrimoniale e reddituale del soggetto finanziato, reclamano l’applicazione della buona fede a fronte di una istruttoria interna che Ł apparsa a dir poco lacunosa.

Al rigetto del ricorso consegue, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del procedimento.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così Ł deciso, 15/01/2026

Il AVV_NOTAIO estensore

Il Presidente NOME COGNOME

NOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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