Credito ipotecario e confisca: quando il terzo è salvo?

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di una società finanziaria che aveva acquistato un portafoglio di crediti, tra cui un credito ipotecario su un immobile successivamente confiscato per usura. La Corte ha respinto il ricorso della società, stabilendo che l’acquisto del credito dopo la trascrizione del sequestro sul bene non consente di invocare la buona fede. La modalità di acquisto “in blocco” non esonera il cessionario dall’onere di verificare la condizione dei beni, accettando altrimenti il rischio della confisca. Il creditore deve provare l’originaria buona fede e l’incolpevole affidamento, onere non soddisfatto in questo caso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 16 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Credito Ipotecario e Confisca: La Cassazione Nega la Tutela al Cessionario “Distratto”

La gestione del credito ipotecario e confisca penale rappresenta un terreno scivoloso per gli operatori finanziari. Una recente sentenza della Corte di Cassazione Penale (Sent. n. 20044/2024) ha ribadito un principio fondamentale: chi acquista un credito garantito da ipoteca su un bene già sottoposto a sequestro non può poi lamentarsi se quel bene viene definitivamente confiscato. L’operazione di acquisto “in blocco” non costituisce uno scudo contro l’onere di diligenza.

Il caso: un acquisto di crediti con un’insidia nascosta

Una società finanziaria, specializzata nella gestione di crediti, acquista un ampio portafoglio di posizioni creditorie da un istituto bancario. Tra queste, figura un credito derivante da un mutuo ipotecario concesso anni prima a un privato.

Tuttavia, l’immobile posto a garanzia del mutuo era stato oggetto di un provvedimento di sequestro, regolarmente trascritto nei registri immobiliari, in quanto il suo proprietario era stato condannato per il reato di usura. La sentenza di condanna era divenuta definitiva e, di conseguenza, il sequestro si era trasformato in confisca.

La società finanziaria, divenuta titolare del credito, ha presentato istanza per essere ammessa allo stato passivo della procedura di confisca, chiedendo che il suo diritto di credito venisse riconosciuto e soddisfatto. Il Tribunale competente ha rigettato la domanda, ritenendo che la società non potesse essere considerata in buona fede, avendo acquistato il credito in un momento in cui il sequestro era già pubblico e noto.

La decisione della Corte sul credito ipotecario e confisca

La società ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo due motivi principali:
1. Il Tribunale avrebbe dovuto dimostrare che il credito originario fosse strumentale all’attività criminosa del condannato.
2. La trascrizione del sequestro non poteva automaticamente escludere la buona fede, specialmente nel contesto di una “cessione in blocco”, che per sua natura non prevede un’analisi dettagliata di ogni singola posizione.

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso infondato, confermando la decisione del Tribunale e condannando la società al pagamento delle spese processuali. La sentenza chiarisce in modo netto i confini della tutela del terzo creditore in scenari di credito ipotecario e confisca.

Le Motivazioni: l’onere della prova e la buona fede

Il ragionamento della Corte si articola su alcuni punti cardine che ogni operatore del settore dovrebbe conoscere.

Il principio delle Sezioni Unite: il cessionario eredita la posizione del cedente

La Corte ricorda un principio consolidato, affermato dalle Sezioni Unite: chi acquista un credito (cessionario) subentra nella stessa identica posizione del venditore (cedente). Ciò significa che, se il creditore originario (la banca) era in buona fede al momento dell’erogazione del mutuo, il nuovo creditore può avvalersi di tale condizione. Tuttavia, spetta a quest’ultimo dimostrarlo.

L’onere della prova a carico del creditore

La legge richiede, per la tutela del credito, la prova della buona fede e dell’incolpevole affidamento. Non è lo Stato a dover dimostrare la malafede del creditore, ma è il creditore a dover provare la propria condizione di terzietà estranea e incolpevole rispetto ai fatti che hanno portato alla confisca. Nel caso specifico, la società ricorrente non ha fornito alcuna prova in tal senso.

L’irrilevanza della “cessione in blocco”

La Corte smonta l’argomento difensivo basato sulla natura dell’operazione. L’acquisto di crediti “in blocco”, disciplinato dal Testo Unico Bancario, è solo una modalità di trasferimento. Non costituisce una deroga o un’esenzione dagli oneri di verifica sulla sussistenza dei requisiti di tutela del credito. Chi compra un portafoglio di crediti accetta il pacchetto “così com’è”, con i relativi rischi. Non può, in un secondo momento, invocare la natura massiva dell’operazione per giustificare la mancata diligenza.

Il campanello d’allarme della trascrizione del sequestro

Questo è il punto decisivo. La trascrizione del provvedimento di sequestro nei registri immobiliari ha la funzione di rendere pubblico il vincolo sul bene. Un operatore professionale, come la società finanziaria, non poteva ignorare tale trascrizione. La sua presenza avrebbe dovuto mettere in allarme l’acquirente, spingendolo a compiere le dovute verifiche sulla permanenza del vincolo. Concludendo l’acquisto senza adempiere a questi obblighi di informazione, la società ha consapevolmente accettato il rischio che l’immobile venisse definitivamente confiscato, perdendo così la garanzia ipotecaria.

Conclusioni

La sentenza rappresenta un importante monito per le società che operano nel mercato dei crediti. La tutela del terzo creditore in caso di confisca penale non è automatica. Richiede una prova rigorosa della buona fede e dell’incolpevole affidamento, sia del creditore originario sia di quello subentrante. La modalità di acquisto dei crediti, anche se “in blocco”, non attenua l’onere di diligenza. La pubblicità dei vincoli reali, come la trascrizione di un sequestro, è un dato oggettivo che un acquirente professionale non può trascurare, pena la perdita del proprio diritto di garanzia sul bene.

L’acquirente di un credito ipotecario è tutelato se il bene a garanzia viene confiscato?
La tutela non è automatica. L’acquirente (cessionario) è tutelato solo se riesce a provare la sussistenza della buona fede e dell’incolpevole affidamento del creditore originario al momento della concessione del finanziamento. Se, come nel caso di specie, acquista il credito quando il sequestro sul bene è già stato trascritto, non può invocare la propria buona fede perché era stato messo in condizione di conoscere il rischio.

L’acquisto di crediti “in blocco” esonera dalla verifica della condizione giuridica dei beni ipotecati?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la “cessione in blocco” è una mera modalità di trasferimento del credito che non esime l’acquirente dagli oneri di verifica necessari per la tutela dei crediti. L’acquirente si assume il rischio insito nelle posizioni che compongono il portafoglio.

Cosa deve fare un creditore per dimostrare la propria buona fede in caso di confisca del bene ipotecato?
Il creditore deve fornire prove concrete che attestino la sua totale estraneità e quella del creditore originario rispetto all’attività illecita che ha causato la confisca. Deve dimostrare di aver agito con diligenza e di non aver potuto conoscere, con un comportamento accorto, i rischi legati al bene. La semplice anteriorità dell’iscrizione ipotecaria rispetto al sequestro non è sufficiente se l’acquisto del credito avviene dopo la trascrizione del vincolo.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 20044 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 1 Num. 20044 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 13/03/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del 15/11/2023 del GIP TRIBUNALE di FOGGIA udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del PG COGNOME che ha chiesto il rigetto.

RITENUTO IN FATTO

La società RAGIONE_SOCIALE, mandataria di RAGIONE_SOCIALE – cessionaria RAGIONE_SOCIALE di un portafoglio di crediti, tra cui quello nascente da contratto di mutuo ipotecario su un immobile assoggettato a confisca ex art. 12 sexies d.l. n. 306 del 1992 oggi 240- bis cod. pen. con la sentenza di condanna, per il delitto di usura, del proprietario pro quota NOME COGNOME – ricorre per cassazione avverso il provvedimento in epigrafe con cui il competente Tribunale di Piacenza ha rigettato la domanda di ammissione dell’indicato credito allo stato passivo.
Secondo il Tribunale, il credito del terzo non sarebbe tutelabile, mancando le condizioni della buona fede e dell’inconsapevole affidamento. La società ricorrente ha, infatti, acquistato il credito in data 11 ottobre 2019, quindi, in un periodo

successivo al passaggio in giudicato della sentenza di condanna di COGNOME, divenuta irrevocabile il 7 febbraio 2017. All’epoca dell’acquisto risultava, peraltro, regolarmente trascritto il provvedimento cautelare di sequestro emesso dal GIP relativamente al bene di cui è stata disposta la definitiva confisca.

La società ricorrente ha sviluppato due motivi.

2.1. Con il primo deduce vizio di motivazione nonché violazione degli artt. 52 e seg. del d.lgs. n. 159 del 2011 con riferimento alla strumentalità del credito quale presupposto normativo della confisca.

Il Tribunale, secondo RAGIONE_SOCIALE, avrebbe dovuto dimostrare la finalizzazione del credito all’esercizio dell’attività criminosa che ha condotto all’applicazione della misura di sicurezza della confisca. Solo laddove sia dimostrata una condizione di pericolosità, percepibile e manifesta, al momento dell’erogazione del finanziamento, il creditore ha necessità di fornire la prova liberatoria della buona fede.

2.2. Con il secondo motivo deduce società violazione degli artt. 52 e seg. del d.lgs. n. 159 del 2011 con riferimento alla posizione del terzo creditore cessionario.

Il provvedimento impugnato ha continuato a ritenere decisiva la circostanza della trascrizione del sequestro del bene confiscato in epoca precedente rispetto alla cessione del credito in favore della ricorrente, nonostante la difesa abbia evidenziato che la successiva confisca non è stata trascritta nei registri immobiliari; che nella qualità di terzo estraneo al procedimento penale non aveva alcun obbligo di acquisire informazioni sull’esito del procedimento giudiziario in cui era stata disposta la misura cautelare reale e che, comunque, poteva non attribuire rilevanza all’esistenza del vincolo reale al momento dell’acquisto del credito perché non ne impediva il soddisfacimento.
Non è stata presa in alcuna considerazione la peculiare tipologia di acquisto del credito ossia la “cessione in blocco”, la cui disciplina, contenuta negli artt. 58 e seg. del d.lgs. n. 385 del 1993, prevede l’inesigibilità in capo al cessionario della previa verifica delle condizioni giuridiche di tutti i beni sottoposti ad originar garanzia ipotecaria correlati ai crediti ceduti.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso, nei suoi due connessi motivi congiuntamente esaminabili, è infondato.

Preliminarmente, va ricordato che la disciplina relativa alla tutela dei diritt di credito dei terzi e dei diritti reali di garanzia sui beni oggetto di confisca prevenzione prevista dagli artt. 52 e ss. del d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159, si applica, in forza dell’art. 31 legge 17 ottobre 2017, n. 161, anche alle misure del

sequestro e della confisca “estesa” di cui all’art. 12-sexies d.l. 8 giugno 1992, n. 306, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 1992, n. 356, se disposte successivamente all’entrata in vigore dell’art. 1, comma 190, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (in questo senso più di recente Sez. 1, n. 16341 del 01/04/2022 RAGIONE_SOCIALE Affide, già custodia RAGIONE_SOCIALE, Rv. 282958 – 01).

La peculiare natura della confisca ex art. 240 bis cod. pen., applicata in esito ad un giudizio di cognizione, impedisce, una volta divenuta irrevocabile la sentenza che ha disposto la misura patrimoniale, di rimettere in discussione i presupposti applicativi già oggetto di accertamento definitivo.

Sotto questo profilo è, quindi, manifestamente infondato il primo motivo che sollecita, peraltro in termini non del tutto intellegibili, un nuovo ed alternativ accertamento da parte del giudice, investito dal cessionario della richiesta di ammissione allo stato passivo, in ordine alla strumentalità del credito ipotecario ceduto rispetto all’attività illecita.

Il provvedimento impugnato si è attenuto al principio di diritto fissato dalle Sezioni unite di questa Corte di legittimità (Sez. U, n. 29847 del 31/05/2018, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 272978-01), secondo cui la cessione di un credito ipotecario, precedentemente insorto, successiva alla trascrizione di un provvedimento di sequestro o di confisca del bene sottoposto a garanzia, non preclude di per sé l’ammissibilità della ragione creditoria, né determina automaticamente uno stato di mala fede in capo al terzo cessionario del credito, il quale potrà comunque avvalersi, se esistente, della condizione di buona fede sussistente in capo al creditore originario, nella cui posizione è identicamente subentrato.
Il creditore cessionario, quindi, è chiamato a provare, ai fini dell’ammissione del credito, la sussistenza originaria del requisito della buona fede e dell’incolpevole affidamento nei termini indicati dall’art. 52, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 159 del 2011 (oltre alla buona fede propria, sotto il profilo della mancanza di accordi fraudolenti con il soggetto gravato dalla misura di rigore: Sez. 1, n. 57848 del 23/11/2017, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 271618).

Ai fini di tale prova, non può ritenersi decisiva la circostanza per la quale il credito sia stato conferito nell’ambito di un’operazione di acquisto di crediti in blocco, conformemente a quanto previsto dall’art. 58 d.lgs., 1 settembre 1993, n. 385, recante il Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. Tale operazione costituisce unicamente una particolare modalità di cessione del credito, che non esime il cessionario dagli oneri di verifica sulla originaria sussistenza dei requisiti cui la legge subordina la tutelabilità dei crediti del terzo nella procedura volta al loro accertamento; l’adempimento di tali oneri dovrà pertanto essere comunque dimostrato, non potendo, in particolare, il cessionario affidare la prova
della buona fede al mero richiamo a tale particolare forma di acquisizione del credito.

In applicazione di tali principi il Tribunale, preso atto dell’assenza di specifiche allegazioni difensive sulla buona fede del cedente e del cessionario del credito diverse dall’antecedenza dell’iscrizione di ipoteca volontaria sull’immobile rispetto alla trascrizione del vincolo reale, si è correttamente limitato ad evidenziare la mancata acquisizione di elementi idonei a suffragare l’incolpevole affidamento del cessionario che, messo in allarme dalla pacifica trascrizione del sequestro sul bene gravato da ipoteca, aveva comunque concluso l’acquisto sia pure “in blocco” senza adempiere agli obblighi di informazione sulla permanenza del vincolo e quindi accettando il rischio che fosse confiscato in presenza dei requisiti previsti dalla normativa penalistica.
Seguono la reiezione del ricorso e la condanna della società ricorrente ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., al pagamento delle spese processuali. RAGIONE_SOCIALEQRAGIONE_SOCIALE. Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso, in Roma 13 Marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.