Credito ipotecario e confisca: la buona fede si eredita

La Corte di Cassazione ha annullato un’ordinanza che negava la tutela a un credito ipotecario vantato da una banca su un immobile confiscato. Il credito era stato acquisito dalla banca dopo la trascrizione del sequestro. La Corte ha stabilito che il requisito fondamentale è l’anteriorità della costituzione del credito e la buona fede del creditore originario, non il momento della cessione. La buona fede del primo creditore si trasferisce al cessionario, anche in caso di cessione in blocco, il quale può farla valere per tutelare le proprie ragioni creditorie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Credito Ipotecario e Confisca: La Buona Fede del Creditore si Trasmette

Quando un immobile viene confiscato, quali sono le sorti di un credito ipotecario che grava su di esso, specialmente se tale credito è stato acquistato da una nuova banca dopo il sequestro? Una recente sentenza della Corte di Cassazione Penale fa luce su un principio cruciale: la buona fede del creditore originario si “eredita” e può essere fatta valere dal suo successore, anche se quest’ultimo era a conoscenza del vincolo sul bene. Analizziamo questa importante decisione.

Il Caso: Cessione del Credito e l’Ostacolo della Confisca

I fatti alla base della sentenza sono emblematici. Nel 2004, un istituto di credito concede un mutuo ipotecario a una cliente. Anni dopo, nel 2012, l’immobile posto a garanzia del mutuo viene sottoposto a sequestro, misura che viene regolarmente trascritta nei registri immobiliari. Nel 2013, il sequestro si trasforma in una confisca definitiva.

La vicenda si complica ulteriormente quando, nel 2019, il credito ipotecario viene ceduto a una nuova società finanziaria nell’ambito di una più ampia operazione di cartolarizzazione (cessione in blocco). Quest’ultima società chiede al giudice dell’esecuzione di riconoscere il suo diritto di credito garantito dall’ipoteca, ma la sua richiesta viene respinta. Il motivo? Secondo il giudice, la società acquirente non poteva essere considerata in “buona fede”, poiché al momento dell’acquisto del credito (2019) il sequestro era già stato trascritto da anni (2012) e quindi era facilmente conoscibile con una semplice visura.

La Decisione della Cassazione: Analisi del Credito Ipotecario

La società finanziaria ricorre in Cassazione, e i giudici supremi ribaltano la decisione, annullando l’ordinanza del tribunale. La Corte stabilisce che il ragionamento del giudice di prime cure è errato, in quanto si è concentrato sull’elemento sbagliato.

Il Principio della Buona Fede Originaria

Il punto focale, secondo la Cassazione, non è la conoscenza o meno del sequestro da parte del creditore cessionario al momento dell’acquisto del credito. Il vero requisito per tutelare il credito ipotecario è duplice:

1. Anteriorità della costituzione del credito: Il diritto di credito (e la relativa ipoteca) deve essere sorto prima del provvedimento di sequestro. Nel caso di specie, il mutuo era del 2004, mentre il sequestro era del 2012, quindi il requisito era pacificamente soddisfatto.
2. Buona fede del creditore originario: Il creditore che ha originariamente concesso il finanziamento doveva essere in buona fede e in una condizione di inconsapevole affidamento. Ciò significa che, al momento dell’erogazione del mutuo, non doveva esserci un collegamento (strumentalità) tra il credito e l’attività illecita della persona finanziata.

L’Irrilevanza del Momento della Cessione

La Corte chiarisce che la cessione del credito è un atto che trasferisce la titolarità del diritto, ma non ne modifica la natura o le condizioni originarie. Di conseguenza, se il creditore originario era in buona fede, questa “qualità” si trasferisce insieme al credito al nuovo titolare (il cessionario). È irrilevante che il cessionario, al momento dell’acquisto, fosse a conoscenza dell’esistenza di un sequestro sul bene.

Le Motivazioni

La motivazione della Cassazione si fonda su un’interpretazione sistematica delle norme in materia di confisca e tutela dei terzi (in particolare l’art. 52 del D.Lgs. 159/2011). La legge protegge i diritti reali di garanzia costituiti prima del sequestro, a condizione che il creditore dimostri la sua buona fede. Questa protezione non viene meno solo perché il credito cambia titolare.

Il giudice di merito aveva omesso di valutare l’aspetto più importante: la buona fede dell’istituto di credito che nel 2004 aveva erogato il mutuo, ben otto anni prima del sequestro. Questo lungo lasso di tempo era un elemento potenzialmente idoneo a dimostrare proprio quella buona fede. Invece, si era limitato a contestare alla società cessionaria la mancata verifica nei registri immobiliari, un dato che, come spiegato, non è dirimente per escludere la tutela del credito.

La Corte precisa inoltre che, sebbene la cessione in blocco non esoneri il cessionario dall’onere di provare i requisiti di ammissibilità del credito, il focus della prova deve essere la sussistenza originaria della buona fede. Il cessionario, quindi, deve dimostrare che il primo creditore, al momento della concessione del finanziamento, agì correttamente.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre un’importante tutela per il mercato dei crediti e le operazioni di cartolarizzazione. Le conclusioni pratiche sono significative:

* La tutela del creditore dipende dal momento della genesi del credito, non della sua circolazione. Un credito ipotecario “sano” all’origine non perde la sua tutela anche se viene ceduto dopo che il bene è stato attinto da una misura penale.
* La buona fede è “traslativa”. La posizione di buona fede del creditore originario si trasferisce al cessionario, che può avvalersene per difendere le proprie ragioni.
* L’onere della prova si concentra sull’origine. Il creditore cessionario che agisce per il riconoscimento del proprio credito su un bene confiscato dovrà concentrare i propri sforzi probatori nel dimostrare la buona fede e l’assenza di strumentalità del finanziamento al momento della sua prima erogazione.

Un credito ipotecario ceduto a una nuova banca dopo il sequestro dell’immobile è opponibile alla confisca?
Sì, è opponibile a condizione che il credito sia stato originariamente costituito prima del sequestro e che il creditore originario, al momento della concessione del finanziamento, fosse in buona fede, ovvero non fosse a conoscenza di un possibile collegamento tra il credito e attività illecite.

La “cessione in blocco” di crediti esonera la banca acquirente dal dimostrare la propria buona fede?
No, la modalità di cessione non è di per sé decisiva. Tuttavia, la prova richiesta al cessionario non riguarda la sua personale ignoranza del sequestro, ma la dimostrazione della sussistenza della buona fede in capo al creditore originario al momento della nascita del rapporto di credito.

La buona fede del creditore originario si trasferisce automaticamente a chi acquista il credito?
Sì, la sentenza afferma che la buona fede sussistente in capo al creditore originario si trasferisce in favore del creditore cessionario. Quest’ultimo subentra nella stessa posizione giuridica del cedente e può far valere le medesime condizioni, inclusa la buona fede originaria, per tutelare il credito dalla confisca.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 6 Num. 30611 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 6 Num. 30611 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 24/06/2025

SENTENZA:

sul ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso l’ordinanza del 22/10/2024 emessa dal Tribunale di Catania

visti gli atti, l’ordinanza impugnata e il ricorso; udita la relazione del consigliere NOME COGNOME ; lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona della Sostituta Procura generale NOME COGNOME che chiesto il rigetto del ricorso; letta la memoria presentata dall’Avvocato NOME COGNOME il quale insiste p l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN OTTO

Il giudice per le indagini preliminari del Tribunale di Catania, pronuncia in sede di incidente di esecuzione, rigettava la richiesta, avanzata dalla Banca s.p.a., volta ad ottenere il riconoscimento del credito ipotecario gra su un immobile oggetto di confisca allargata nei confronti di COGNOME NOME COGNOME

Nel provvedimento impugnato si dava atto I che nel 2004 la Unicredit Banca s.p.a. aveva concesso un mutuo ipotecario alla Ieri), successivamente tale credito veniva ceduto nel 2008 a BPM s.p.a. che, nel 2019, cedeva ulteriormente il credito alla Guber Banca s.p.a., nell’ambito di una procedura di cartolarizzazione, mediante cessione in blocco di plurime posizioni debitorie.

Il giudice riteneva che la RAGIONE_SOCIALEp.aRAGIONE_SOCIALE non potesse far prevalere il proprio titolo di credito rispetto alla confisca del bene, sul presupposto della mancanza di buona fede, dato che il sequestro ginalizzato alla confisca era stato regolarmente trascritto il 26.9.2012 e la sentemz8 che disponeva la confisca era datata 12.8.2013, in epoca ampiamente precedente rispetto alla cessione del credito avvenuta nel 2019.

Nell’interesse della ricorrente sono stati formulati tre motivi di impugnazione.

2.1. Con il primo motivo si deduce il vizio di rotivazione, sottolineando come nel provvedimento impugnato fosse stata esclusaqa buona fede della cessionaria valorizzando un elemento di per sé non dirimente e, cioè, che la Guber Banca opera professionalmente nel settore, cosicché non avrebbe potuto ignorare la necessità di eseguire una visura catastale in epoca antecedente alla cessione del credito. Ove la ricorrente si fosse attenuta a tale regola di condotta, avrebbe agevolmente appreso dell’esistenza del sequestro finalizzato alla confisca.
Sostiene la ricorrente che la motivazione è , fallace, nella misura in cui non tiene conto del principio – autorevolmente afi t ermato da Sez.U, n.29847 del , 31/5/2018, RAGIONE_SOCIALE.r.I., Rv. 272978 – secondo cui la cessione di un credito ipotecario, precedentemente insorto, successiva alla trascrizione di un provvedimento di sequestro o di confisca del bene sottoposto a garanzia, non preclude di per sé l’ammissibilità della ragione creditoria, né determina automaticamente uno stato di mala fede in capo al terzo cessionario del credito, potendo quest’ultimo dimostrare la propria buona fede.
A fronte di tale principio, il provvedimento iiinpugnato si limitava a dare atto dell’avvenuta trascrizione del sequestro, ometten& di considerare che – stante le modalità della cessione dei crediti effettuata in blocco – non era esigibile una verifica nel registro immobiliare per ciascun bene.

Peraltro, sottolinea la ricorrente come il provvedimento di confisca non risultava iscritto fino al 2022 e, quindi, ben oltre la data di cessione del credito.

In mancanza della trascrizione della confisca, ove pure la ricorrente avesse avuto contezza del decreto di sequestro, non poteva automaticamente presumere che sarebbe stato adottato il provvedimento abl .*iyo definitivo.

2.2. Con il secondo motivo, deduce il vizio di motivazione relativamente al passaggio in cui il giudice di prime cure ha affermato che la natura della cessione dei crediti, avvenuta in blocco, non potrebbe di per sé condurre al riconoscimento della buona fede.

In tal modo, tuttavia, non si era tenuto conto he il cessionario subentra nella medesima posizione del cedente.

Nel caso di specie, il mutuo era stato sicuramente concesso in buona fede, essendo stato acceso nel 2004 e, quindi, ben 8 anni prima del decreto di sequestro. La buona fede in capo all’originario contraente si trasmette, salvo prova contraria, anche in capo ai successivi cessionari.

A tal riguardo, la ricorrente evidenzia che la cessione in blocco dei crediti determina l’inesigibilità delle operazioni di verifia della mancanza di trascrizioni pregiudizievoli.

2.3. Con il terzo motivo, si deduce la violazione degli artt. 240 cod. pen. e 52, d. Igs. 6 settembre 2011, n. 159, sul presupposto che era dimostrata l’anteriorità del diritto di garanzia rispetto ai provvedimenti di sequestro e, poi, di confisca, nonché la buona fede della banca erogatrice del mutuo, profili che non erano stati in alcun modo considerati nel provvedimento impugnato.

Il ricorso è stato trattato ai sensi dell’art. 611, comma 1, cod. proc. pen. .

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è fondato

Occorre premettere che, nel caso di configca allargata disposta ex art. 12 sexies In. 356 del 1992, attualmente trasfuso GLYPH 240-bis cod. pen., la disciplina relativa all’esecuzione, nonché alla tutela dei terzi aventi diritto sui be confiscati è disciplinata dall’art. 104 bis disp.att. cod. proc. pen. che, a sua volta, rinvia alla normativa in tema di confisca di prevenzione.

Ciò comporta che la questione relativa alla opponibilità della confisca al terzo, titolare di credito garantito da ipoteca sul bene confiscato, deve essere risolta sulla base del disposto dell’art. 52 d. Igs. 6 settembre 2011, n. 159, secondo cui la confisca non pregiudica i diritti reali di garanzia (costituiti in epoca anteriore sequestro, a condizione che il credito non sia strumentale all’attività illecita o quella che ne costituisce il frutto o il reimpiego, sempre che il creditore dimostri la buona fede e l’inconsapevole affidamento (le ulteriori ipotesi contemplate dalla
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norma non rilevano nel caso di specie).

Il primo requisito è pacificamente riconosciuto nell’ordinanza impugnata, non essendo in contestazione che il mutuo ipotecario è stato stipulato nel 2004 e, quindi, ben prima dell’avvio del procedimento penale e del successivo sequestro disposto a carico della debitrice.

Parimenti non si ipotizza che il credito fosse strumentale all’attività illecita non essendo stata in alcun modo contestata un d qualche forma di collegamento tra il credito in questione e i reati ascritti alla debitrice.

La giurisprudenza ha enucleato i principi fondamentali cui attenersi nell’applicazione dell’art. 52, lett.b), d. Igs. 6 settembre 2011, n. 159 individuando i due presupposti che condizionano la tutela dei diritti di terzi su beni oggetto di confisca di prevenzione.

Al fine di escludere l’ammissione allo stato passivo di un credito assistito da ipoteca, sorto anteriormente al sequestro, il giudice è tenuto, in primo luogo, a fornire analitica dimostrazione che il credito è strpmentale all’attività illecita d soggetto pericoloso o a quelle che ne costituiscono il frutto o il reimpiego, sempre che, una volta dimostrato tale nesso, il creditore non provi di averlo ignorato in buona fede (ex nnultis Sez. 6, n. 30153 del 18/05/2023, Banca Ifis s.p.a., Rv. 285079; Sez. 6, n. 55715 del 22/11/2017, Banca Popolare di Sondrio s.c.p.a., Rv. 272232).
L’esclusione del credito si fonda, pertanto, su un requisito oggettivo, consistente nell’accertata sussistenza di un vincl di strumentalità tra il credito e l’attività illecita del proposto o quelle che ne costitùiscono il frutto o il reimpieg

Solo in caso di esito positivo della verifica del nesso di strumentalità qualificata – che ha dunque carattere logicamente pregiudiziale ed eventualmente esaustivo – viene in rilievo il requisito soggettivo concernente la verifica dell’assenza di buona fede e dell’incolpevole affidamento del creditore sulla base degli elementi addotti da quest’ultimo (Sez. 6, n. 12510 del 02/02/2022, Vieni, Rv. 283108; Sez.6, n. 36690 del 30/6/2015, Banca MPS, Rv. 265606), , ./erifica che, in base ai parametri indicati nel terzo comma del citato art. 52 del dt Ns. 6 settembre 2011, n. 159, va effettuata tenendo conto delle condizioni delle parti, dei rapporti personali e patrimoniali tra le stesse e del tipo di attività svolta dal creditore, anche co riferimento al ramo di attività, alla sussistenza di particolari obblighi di diligen nella fase precontrattuale nonché, in caso di enti, alle dimensioni degli stessi.
Deve evidenziarsi come il provvedimento impugnato, con riguardo al requisito della strumentalità, non ha sostanzialmente offerto elementi di valutazione.

2.1. Ferma restando la carenza motivazionalg ;sopra delineata, deve rilevarsi come l’elemento di discrimine per riconoscere o Meno tutela al terzo creditore è

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stato individuato esclusivamente nell’accertamento della buona fede e dell’inconsapevole affidamento.

Secondo l’ordinanza impugnata, la buona fede è da escludere in virtù del fatto che il decreto di sequestro preventivo risulta trascritto in data antecedente rispetto alla cessione del credito da parte della BPM s.p.a Ila odierna ricorrente.

Si assume, pertanto, che la Gruber Banca ben poteva avvedersi dell’esistenza della trascrizione pregiudizievole, non potendo addurre che la cessione dei crediti “in blocco” sarebbe di per sé incompatibile con il compimento delle necessarie verifiche, secondo quelle che sono le ordinarie regole di diligenza nell’attività bancaria.

2.2. La questione posta dal ricorrente prIsuppone il richiamo ai principi affermati in materia da Sez.U, n.29847 del 31/5/2018, Island Refinancing s.r.I., Rv. 272978, secondo cui la cessione di un credito ipotecario, precedentemente insorto, successiva alla trascrizione di un provvedimento di sequestro o di confisca del bene sottoposto a garanzia, non preclude di per sè l’ammissibilità della ragione creditoria, né determina automaticamente uno stato di mala fede in capo al terzo cessionario del credito, potendo quest’ultimo dimostrare la propria buona fede.
Al contempo, le Sezioni unite hanno precisato che l’acquisto del credito “in blocco”, ai sensi dell’art. 58, d.lgs. n. 385 del 1993, non è circostanza decisiva ai fini della prova della buona fede, costituendo uridsennplice modalità di cessione del credito che non esime il cessionario dagli oneri di verifica relativi alla originari sussistenza dei requisiti di ammissibilità.

2.3. Applicando tali principi al caso di specie, deve in primo luogo sottolinearsi come il credito in esame è sicuramente insorto precedentemente rispetto alla trascrizione del provvedimento di sequestro, il che non preclude al successivo cessionario di farne valere l’opponibilità.

Si è condivisibilmente precisato, infatti, che la condizione dell’anteriorità rispetto al sequestro del bene oggetto di confisca, ai fini dell’ammissione al riparto del credito assistito da garanzia sul bene confiscato, è prevista dall’art. 52 d. Igs. 6 settembre 2011, n. 159, per la costituzione del credito e non anche per l’eventuale cessione dello stesso.

Le Sezioni unite, infatti, hanno sottolineato come l’art. 52 cit. non prenda direttamente in considerazione la cessione del credito, bensì la sola costituzione dello stesso, il che rappresenta un primo elemento ostativo a ritenere che la , cessione debba essere antecedente rispetto al sequestro del bene.

Si è ulteriormente precisato che la cessione del credito, determinando il solo trasferimento al creditore cessionario delle garanzie reali e di tutti gli accessori del credito, implica che il cessionario, subentrando nella stessa posizione giuridica del

cedente, assume la titolarità del credito anche ‘nella possibilità di far valere le condizioni, a quel credito afferenti, per l’ammissiorXe. dello stesso al riparto in caso di confisca del bene oggetto del diritto di garanzia associato al credito.

2.4. In motivazione, le Sezioni unite hanno ulteriormente approfondito l’effetto traslativo derivante dalla cessione del credito, in relazione allo specifico aspetto della buona fede del creditore.

La premessa è che la conoscenza o la conoscibilità del sequestro non escludono che il creditore possa vantare comunque la sussistenza di quelle condizioni (assenza di strumentalità e buona fedel, in presenza delle quali la sua ragione di credito è tutelata anche a fronte dell’interesse dello Stato all’acquisizione del bene confiscato.

Coniugando tale affermazione con gli effetti traslativi derivanti dalla cessione del credito, le Sezioni unite hanno affermato che «nel caso in cui il credito sia ceduto in epoca posteriore alla trascrizione del sequestro, il creditore cessionario può comunque avvalersi, per quanto detto in precedenza, della condizione di buona fede sussistente in questi termini in capo tal creditore originario al quale è subentrato nella stessa posizione; ed è pertanto irrilevante nei suoi confronti la possibilità che egli sia o possa essere a conoscenza, al momento dell’acquisto del credito, di un vincolo che non gli impedisce il soddisfacimento del credito per effetto di quella condizione».
Quanto detto comporta che la buona fede del creditore sull’assenza di strumentalità all’attività illecita deve sussistere all’epoca della costituzione del credito e in capo al creditore originario, buona fede che si trasferisce in favore del creditore cessionario a condizione che questi dimogtri la sussistenza originaria del requisito della buona fede nei termini appena indicati, oltre alla buona fede propria sotto il profilo della mancanza di accordi fraudolenti con il proposto (Sez. 1, n. 57848 del 23/11/2017, RAGIONE_SOCIALE Rv. 271618).
2.5. Tali principi valgono anche nel caso di cessione “in blocco”, rispetto alla quale il requisiti della opponibilità della confisca al creditore cessionario rimangono i medesimi, tant’è che nella richiamata pronuncil delle Sezioni unite da un lato si è affermato che tale modalità di trasferimento rwrk.è di per sé decisiva ai fini della prova della opponibilità del credito, ma, dall’altro, ‘si è precisato che il cessionario è onerato dagli oneri di verifica sulla originaria sussistenza dei requisiti di ammissibilità dei crediti; il cui adempimento dovrà pertanto essere comunque dimostrato, non potendo in particolare il cessionario affidare la prova della buona fede al mero richiamo a tale particolare forma di acquisizione del credito.
2.5. Applicando tali principi al caso di specie è agevole pervenire all’annullamento dell’ordinanza impugnata che; in buona sostanza, si fonda

esclusivamente sul dato dell’omessa verifica da parte del cessionario de anteriorità del sequestro rispetto alla cessione.

Si tratta di un elemento che, di per sé, non è dirimente, proprio perch requisito dell’anteriorità rispetto al sequestro è riverito al sorgere del credi anche alla cessione dello stesso, con la conseguenza che il cessionario ben acquisire un credito ipotecario su bene già oggetto di sequestro o confisca ritenga sussistenti gli ulteriori elementi che fanno salva l’opponibilità del cr

2.6. Il provvedimento impugnato, viceversa, ha sostanzialmente omesso di motivare in ordine ai requisiti della buona fede, nei termini sopra indicati, sussistenza deve essere valutata sia in relazione al momento della costituzione credito ipotecario, sia in relazione alla posizione lel cessionario.

Per quanto attiene al primo aspetto, non risulta in alcun modo valutata circostanza dell’ampio lasso temporale intercorso tra il sorgere del credit momento del sequestro, dato potenzialmente idoneo a dimostrare la buona fede dell’originario creditore. Tale dato, peraltro, è stato espressamente menzio nel provvedimento impugnato, senza che lo stesso sia stato oggetto di concret valutazione.

Al contempo, per quanto attiene all’ulteriore profilo della buona fede cessionario, non viene indicato alcun elemento t che possa farne dubitare e, al contempo, non si valuta neppure la circostanza secòndo cui la cessione “in blocco per le sue stesse finalità consistenti nel trasferimento di plurime posi debitorie, è un dato che può essere oggetto di valutazione positiva a favore d ricorrente.

La cessione “in blocco”, pur non essendo un dato di per sé dirimente, come evidenziato dalle Sezioni unite, è pur sempre un elemento che deve esser valutato nel contesto complessivo dell’operazione, verificando se vi siano o me elementi che – con riguardo allo specifico credito garantito dal bene confisca possano o meno escludere la buona fede del cessionario.

Sulla base di tali considerazioni, l’ordinanza impugnata deve ess annullata con rinvio per nuovo giudizio, dinanzi al giudice per le indag preliminari del Tribunale di Catania, cui è demandata la verifica della strumenta del credito e, in caso di esito positivo, della buia fede dell’originario cre del cessionario.

PQM

Annulla la ordinanza impugnata con rinvio per nuovo giudizio al giudice per le

indagini del Tribunale di Catania.

Così deciso il 24 giugno 2025

GLYPH

Il Consigliere estensore

Il Pre te

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