Credito garantito e confisca: la buona fede si prova

Una società finanziaria, titolare di un credito garantito da ipoteca su un immobile, ha visto respinta la sua richiesta di ammissione del credito dopo che l’immobile è stato confiscato per lottizzazione abusiva. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che il creditore deve fornire prova rigorosa della propria buona fede e di aver svolto tutte le verifiche necessarie sulla regolarità urbanistica dell’operazione, onere non assolto nel caso di specie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Credito Garantito e Confisca: La Cassazione Chiarisce l’Onere della Prova della Buona Fede

La tutela di un credito garantito da ipoteca su un immobile si scontra spesso con le misure ablative dello Stato, come la confisca. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (Sent. n. 24067/2024) ha ribadito un principio fondamentale: il creditore che vuole far valere i propri diritti su un bene confiscato deve dimostrare attivamente la propria buona fede e il proprio affidamento incolpevole. Vediamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

I fatti del caso: la confisca di un immobile ipotecato

Una società finanziaria, in qualità di cessionaria di un credito originariamente concesso da un noto istituto bancario, aveva proposto ricorso avverso l’ordinanza della Corte d’Appello di Roma. Quest’ultima aveva rigettato la domanda di ammissione del credito, garantito da ipoteca su un immobile oggetto di confisca irrevocabile per il reato di lottizzazione abusiva.
La società ricorrente sosteneva che i principi di tutela del terzo creditore in buona fede, previsti dalla normativa antimafia, dovessero essere applicati per estensione a tutti i tipi di confisca penale. A suo avviso, la confisca non poteva determinare l’estinzione automatica dei diritti reali di garanzia preesistenti, come l’ipoteca, se costituiti in buona fede.

La decisione della Corte di Cassazione sul credito garantito

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione dei giudici di merito. Pur riconoscendo l’esistenza di un principio generale di tutela del creditore terzo, la Corte ha sottolineato che tale tutela non è automatica. Spetta al creditore che rivendica il proprio diritto l’onere di allegare e dimostrare specificamente i presupposti della propria buona fede e del proprio affidamento incolpevole. Nel caso di specie, la società ricorrente si era limitata a una generica richiesta di ammissione del credito, senza fornire alcun elemento concreto a sostegno della propria posizione e di quella del creditore originario.

Le motivazioni

La sentenza si fonda su un consolidato orientamento giurisprudenziale, che bilancia l’esigenza punitiva dello Stato con la protezione dei terzi estranei al reato. Esaminiamo i punti chiave del ragionamento della Corte.

L’estensione del principio di tutela del terzo

La Corte chiarisce che il principio secondo cui la confisca non pregiudica i diritti dei terzi in buona fede, sebbene nato nell’ambito della legislazione antimafia (D.Lgs. 159/2011), ha una portata generale. Esso si applica a tutte le forme di confisca, diretta o per equivalente, inclusa quella disposta per reati edilizi come la lottizzazione abusiva. Questo principio mira a proteggere chi vanta un diritto reale di garanzia, come un’ipoteca, su un bene poi colpito da un provvedimento ablativo.

La “buona fede” non è presunta, ma va dimostrata attivamente

Il punto cruciale della decisione riguarda la definizione e la prova della buona fede. Per la Cassazione, non è sufficiente che il creditore sia semplicemente all’oscuro dell’attività illecita del debitore. La buona fede richiesta è una condizione attiva, che si manifesta attraverso un comportamento diligente e prudente.
Il creditore, per vedere tutelato il suo credito garantito, deve dimostrare di:
1. Aver assunto le necessarie informazioni: Deve provare di aver svolto un’adeguata attività di verifica sulla sussistenza dei titoli abilitativi, sulla compatibilità dell’intervento con gli strumenti urbanistici e sull’assenza di vincoli.
2. Aver agito con diligenza: Il suo convincimento sulla legittimità dell’operazione deve essere fondato su un affidamento incolpevole, esente da negligenza. Deve dimostrare di aver adottato tutte le cautele necessarie a escludere una rimproverabilità, anche a titolo di colpa.
3. Provare l’estraneità all’illecito: La buona fede implica l’assenza di collusioni o compartecipazioni, anche indirette, con l’attività criminosa che ha portato alla confisca.

L’onere della prova ricade interamente sul terzo creditore. Se il credito è stato ceduto, come nel caso di specie, la verifica della buona fede deve riguardare anche la posizione del creditore originario (il cedente), ovvero la banca che per prima aveva concesso il mutuo.

Conclusioni

La sentenza n. 24067/2024 della Corte di Cassazione rappresenta un monito importante per gli operatori finanziari e per chiunque sia titolare di un credito garantito da ipoteca. La tutela del proprio diritto di fronte a una confisca non è un dato acquisito, ma il risultato di un rigoroso onere probatorio. È indispensabile che, sin dalla fase precontrattuale e per tutta la durata del rapporto, il creditore adotti una gestione contrattuale diligente, documentando tutte le verifiche effettuate sulla regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile posto a garanzia. Una richiesta generica, priva di allegazioni specifiche sulla propria condotta prudente, è destinata a essere respinta, con la conseguente perdita della garanzia reale.

Un’ipoteca su un immobile viene cancellata automaticamente se l’immobile viene confiscato per un reato come la lottizzazione abusiva?
No, l’ipoteca non si estingue automaticamente. Tuttavia, per far valere il proprio diritto, il creditore titolare dell’ipoteca deve dimostrare in modo rigoroso la propria buona fede e il suo affidamento incolpevole al momento della costituzione della garanzia.

Cosa deve fare un creditore per dimostrare la sua “buona fede” e salvare il suo credito garantito dalla confisca?
Il creditore deve provare di aver tenuto un comportamento attivo e diligente. Deve allegare e dimostrare di aver assunto tutte le necessarie informazioni sulla regolarità dell’operazione, verificando la sussistenza dei titoli abilitativi edilizi e la compatibilità dell’intervento con gli strumenti urbanistici. La semplice ignoranza dell’illecito non è sufficiente.

Se una società acquista un credito ipotecario da una banca, la sua buona fede viene valutata solo al momento dell’acquisto del credito?
No. La valutazione della buona fede non riguarda solo l’acquirente del credito (cessionario), ma deve risalire alla posizione del creditore originario (cedente), cioè la banca che ha concesso il finanziamento. Il giudice deve verificare le cautele prestate e i rapporti relativi a tutta la fase pregressa che ha dato origine al credito.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 24067 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 24067 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 09/05/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da: RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del 06/11/2023 della CORTE APPELLO di ROMA

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che ha chiesto il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

RAGIONE_SOCIALE, a mezzo del difensore procuratore speciale, quale mandataria della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, cessionaria del credito garantito da ipoteca in favore di RAGIONE_SOCIALE, su un immobile sottoposto a confisca per lottizzazione abusiva, ha proposto ricorso per cassazione avverso l’ordinanza della Corte d’appello di Roma, in funzione di giudice dell’esecuzione, con la quale era stata rigettata la domanda di accertamento del diritto di credito garantito da ipoteca, a seguito di erogazione di mutuo, nei confronti della RAGIONE_SOCIALE e di NOME COGNOME per l’ammontare di C 92.337,91, ipoteca iscritta sull’immobile sito in Sabaudia, località Bella Farnia, foglio 24, part. 950 sub 24, con ammissione del pagamento del relativo credito assistito da ipoteca.
2. Deduce due motivi di ricorso.

2.1. Con il primo motivo deduce la violazione di cui all’art. 606, comma 1 lett. b) cod.proc.pen., erronea applicazione degli artt. 52 e ss. d.lgs n. 159 del 2011, art. 1 comma 194 e ss. della legge 228/2011, nonché del principio generale di tutela dell’affidamento.

La Corte d’appello di Roma, investita della domanda di ammissione del credito avanzata dal terzo, a fronte di una confisca irrevocabile disposta per il reato di lottizzazione abusiva, avrebbe erroneamente ritenuto non applicabile la disciplina dei diritti dei terzi su beni sottoposti a confisca, prevista dagli articoli 52 ss. del decr legislativo n. 159 del 2011, e ciò in quanto il reato per il quale è stata disposta l confisca non è compreso nel novero dei casi particolari di cui all’articolo 104 bis disp. att. cod.proc.pen. Parimenti, la corte territoriale, avrebbe erroneamente affermato che la confisca degli immobili ha comportato la loro acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile del Comune con la conseguenza che l’ipoteca e gli altri eventuali pesi e vincoli preesistenti sarebbero stati caducati unitamente al precedente diritto dominicale senza che rilevi l’eventuale anteriorità della relativa trascrizione iscrizione. Argomenta la ricorrente che contrariamente a quanto ritenuto nell’ordinanza impugnata, i più recenti arresti di legittimità hanno esteso alle confische disposte in ambito penale la tutela del terzo in buona fede in forza di un principio generale, già richiamato dalla nota sentenza RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite COGNOME, secondo cui l’applicazione della confisca non determina l’estinzione preesistente del diritto di pegno costituito a favore di terzi sulle cose che ne sono oggetto in presenza di una situazione di buona fede. Ad avviso della ricorrente si tratta questo di un principio di carattere generale idoneo a risolvere í conflitti tra í diversi diritti in Del resto, il principio della tutela dell’affidamento era già stato affermato in un
risalente sentenza della Corte costituzionale n. 1. del 1997, secondo cui il terzo di buonafede proprietario di un bene utilizzato in occasione della commissione di un reato è portatore di una posizione protetta dal principio della tutela dell’affidamento incolpevole che permea di sé ogni ambito dell’ordinamento giuridico.

Non può, dunque, ritenersi che la posizione soggettiva di colui che vanta un diritto reale di garanzia inciso dalla confisca vada accordata nelle sole ipotesi di riconosciuta applicabilità della disciplina introdotta dal legislatore in tema di confisc di prevenzione e ciò in quanto il principio della tutela dell’affidamento deve ritenersi estensibile ad ogni procedura di confisca in ambito penale.

2.2. Con il secondo motivo deduce la violazione di cui all’art. 606, comma 1 lett. e) cod.proc.pen. vizio di illogicità della motivazione nella parte in cui ha rileva che non era oggetto la revoca della confisca, non richiesta dal terzo creditore e tenuto conto che il terzo creditore non ha titolo per chiedere la revoca della confisca, la motivazione sarebbe illogica in quanto finirebbe per ammettere tale possibilità.

Il Procuratore generale ha depositato requisitoria scritta con cui ha chiesto il rigetto del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Premesso che i motivi di ricorso possono essere trattati in maniera congiunta, proponendo gli stessi questioni sostanzialmente sovrapponibili, occorre evidenziare che la questione principale sollevata nel ricorso, ovvero la posizione dei terzo titolare di diritti di garanzia rispetto ai beni confiscati, e dunque la questio del conflitto tra le forme espropriative espressive di potestà punitiva e i diritti di te estranei al reato, è stata affrontata dalla giurisprudenza di legittimità che ha più volte affermato il principio secondo cui, in tema di confisca di beni gravati da ipoteca, l’estinzione della garanzia reale non si verifica qualora il terzo acquirente del credito ipotecario dimostri la propria buona fede, nel senso di aver positivamente adempiuto agli obblighi di informazione e di accertamento imposti dal caso concreto, e di aver fatto quindi affidamento incolpevole sul proprio dante causa (Sez. 1, n. 32648 del 16/06/2009, Rv. 244816 e Sez. 1, n. 45260 del 27/09/2013, Rv. 257913, Sez. 3, n. 38608 del 18/04/2019, Rv. 277159 – 01; Sez., 3, n. 28242 del 14/04/2016, non mass.; Sez. 3, n. 18876 del 09/02/2022, non mass.).
Punto di partenza dell’elaborazione giurisprudenziale è una risalente pronuncia RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite che avevano affermato il principio per cui l’applicazione della confisca non determina l’estinzione del preesistente diritto di credito, garantito a favore di terzi, sulle cose che ne sono oggetto, quando costoro, avendo tratto oggettivamente vantaggio dall’altrui attività criminosa, riescano a provare di trovarsi

in una situazione di buona fede e di affidamento incolpevole (Sez. U, n. 9 del 28/04/1999, COGNOME, Rv. 213511 – 01).

Tale principio, che ha trovato collocazione legislativa con particolare riferimento ai procedimenti di prevenzione con introduzione della disciplina per l’ammissione allo stato passivo del credito, ex art. 58 del Dlgs. del 6 settembre 2011 n. 159, è stato oggetto di elaborazioni giurisprudenziali anche con riguardo alla questione di applicazione, in via analogica, della disciplina per l’ammissione allo stato passivo – ex art. 58 e ss. del Dlgs. del 6 settembre 2011 n. 159, come richiamato dall’art. 1 comma 199 della legge 24 dicembre 2012 n. 228 – di un credito ipotecario iscritto su un immobile oggetto di intervenuta confisca per lottizzazione.
La questione ha trovato approfondita disamina in una recente pronuncia di Questa Terza Sezione della Corte di cassazione che ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui la previsione dell’art. 52 d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159, secondo cui la confisca non pregiudica i diritti di credito dei terzi e i diritti re garanzia anteriori al sequestro, sebbene riferita alla cd. confisca di prevenzione, esprime un principio generale, valido anche per gli altri tipi di confisca, diretta o pe equivalente, per i quali venga in rilievo la posizione del terzo titolare di diritt credito o di garanzia, ivi compresa quella in ambito tributario di cui all’art. 12-b d.lgs. 10 marzo 2000, n. 74 (Sez. 3, n. 38608 del 18/04/2019, Italfondiario, Rv. 277159 – 01). Pur riferito alla confisca disposta nel procedimento per reati tributari, la Corte di cassazione ha ribadito la portata generale del principio già affermato dalle Sezioni Unite COGNOME superando la questione, agitata nel ricorso, circa l’applicazione della disposizione di cui all’art. 104 bis comma 1 quater disp.att. cod.proc.pen., che rimanda all’applicazione della disciplina dettata dagli artt. 52 e ss. del d.lgs n. 159 del 2001.
Muovendo dalla condivisione del principio secondo cui in tema di confisca di beni gravati da ipoteca, il terzo acquirente del credito ipotecario, per ottenere il riconoscimento del proprio diritto, che preclude l’estinzione della garanzia reale, deve allegare elementi idonei a rappresentare non solo la sua buona fede, intesa come estraneità all’attività illecita in precedenza realizzata dal contraente colpito d sequestro, ma anche il suo affidamento incolpevole, inteso come positivo adempimento dell’obbligo di informazione imposto dal caso concreto, volto a escludere una rimproverabilità di tipo colposo. Occorre, in via preliminare, ai fini della valutazione di ammissibilità della istanza medesima, la idonea rappresentazione da parte dell’interessato, quale terzo creditore di buona fede, di aver ignorato in tale qualità il nesso strumentale tra il credito e l’attività illecita per la quale è disp confisca, così assumendo rilevanza l’assenza di collusioni o compartecipazioni e la
sussistenza di un errore scusabile in ordine alla situazione apparente del debitore, in modo che il convincimento del creditore possa dirsi incolpevole e fondato su un ragionevole affidamento, secondo i principi dettati in materia di misure di prevenzione patrimoniale, ai fini dell’ammissione del credito garantito da ipoteca iscritta anteriormente al sequestro, su un bene sottoposto a confisca, come stabilito, tra le altre, con sentenze di questa Suprema Corte, Sez. 6, n. 25505 del 02/03/2017 Rv. 270028 – 01; Sez. 5, n. 46711 del 03/10/2016, Rv. 268418 – 01.
4. Con particolare riferimento alla specifica posizione del terzo di buona fede, a fini preclusivi rispetto alla confisca di terreni abusivamente lottizzati, assume specifico rilievo – come affermato da Sez. 3, n. 18876 del 09/02/2022, il principio per cui, in tema di reati edilizi, la condizione di buona fede, che nel caso di accertamento del reato di lottizzazione abusiva preclude la confisca dei terreni abusivamente lottizzati e RAGIONE_SOCIALE opere abusivamente costruite nei confronti del terzo acquirente di tali beni, presuppone non solo che questi abbia partecipato inconsapevolmente all’operazione illecita e che, quindi, non sia concorrente nel reato, ma anche che abbia gestito la propria attività contrattuale e precontrattuale assumendo le necessarie informazioni sulla sussistenza di un titolo abilitativo e sulla compatibilità dell’intervento agli strumenti urbanistici, dovendosi anche tenere conto, sotto questo profilo, del comportamento della pubblica amministrazione (Sez. 3, n. 36310 del 05/07/2019, Rv. 277346 – 01) e, qualora il creditore, come nel caso in esame abbia acquistato il credito c.d. in bocco, ai sensi dell’art. 58, d.lgs. n. 385 del 1993, tale modalità di acquisto non è circostanza decisiva ai fini della prova della buona fede, costituendo una semplice modalità di cessione del credito che non esime il cessionario dagli oneri di verifica relativi alla originaria sussistenza dei requisit ammissibilità (Sez. U, n. 29847 del 31/05/2018, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 272978 – 01) e la valutazione inerente alla buona fede va anche riferita alla posizione del cedente, originaria parte nell’operazione negoziale che ha dato luogo al credito, sicché la verifica del giudice deve attenere ai rapporti relativi a tale fase pregressa ed alle cautele prestate dal creditore cedente (Sez. 6, n. 30153 del 18/05/2023, Banca Ifis, Rv. 285079 – 02). Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
5. Dunque, è onere del terzo che rivendica il credito e la sua tutela rispetto al provvedimento di confisca in materia di lottizzazione, rappresentare la sussistenza della sua buona fede rispetto al credito insorto e rivendicato, onere che richiede l’allegazione di una gestione contrattuale e precontrattuale svolta assumendo le necessarie informazioni sulla sussistenza di uno, o più titoli abilitativi ove necessari, e sulla compatibilità dell’intervento agli strumenti urbanistici ed alla eventuale disciplina di vincolo.
6. Quanto al caso in esame, rileva il Collegio che la ricorrente non ha assolto tale onere limitandosi a domandare l’ammissione del credito vantato nei confronti della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e di NOME COGNOME, invocando l’applicazione della disciplina di cui all’art. 104 bis comma 1 quater disp.att. cod.proc.pen., che rimanda all’applicazione della disciplina dettata dagli artt. 52 e ss. del d.lgs n. 159 del 2001 e deducendo il vizio di motivazione in relazione al rigetto della domanda di ammissione del credito, da cui la genericità del ricorso.
7. Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere per la ricorrente, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che la ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di C 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

Così deciso il 09/05/2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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