Credito e confisca: la buona fede del promissario

La Corte di Cassazione ha annullato un’ordinanza che negava l’ammissione al passivo del credito vantato da una promissaria acquirente di un immobile, oggetto di confisca di prevenzione. La Corte ha ritenuto errata la valutazione sulla mancanza di buona fede della creditrice, sottolineando come il Tribunale avesse ignorato prove documentali decisive e applicato uno standard di diligenza eccessivamente rigoroso, non adeguato a un privato cittadino. Questa sentenza è cruciale in materia di credito e confisca.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Credito e Confisca: Come si Dimostra la Buona Fede del Creditore?

La recente sentenza n. 25554/2024 della Corte di Cassazione offre un’importante chiarificazione sui criteri per valutare la buona fede di un creditore in un procedimento di credito e confisca. Il caso riguarda una promissaria acquirente di un immobile che, dopo aver versato l’intero prezzo, si è vista rigettare la richiesta di ammissione del proprio credito al passivo della società costruttrice, i cui beni erano stati confiscati. La Corte ha annullato la decisione, stabilendo principi fondamentali sulla diligenza richiesta a un privato cittadino.

I Fatti di Causa

Una cittadina aveva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile da una società di costruzioni, versando l’intero importo pattuito. Successivamente, la società e i suoi beni, incluso l’immobile promesso in vendita, sono stati oggetto di una confisca di prevenzione, in quanto ritenuti riconducibili a un soggetto proposto per tale misura. La promittente acquirente ha quindi presentato istanza al Tribunale per essere ammessa al passivo della procedura, chiedendo il riconoscimento del suo credito derivante dai pagamenti effettuati.
Il Tribunale di Palermo ha rigettato la richiesta, sostenendo che il credito fosse strumentale all’attività illecita del soggetto proposto e che mancasse la buona fede da parte della creditrice. Tale conclusione era basata su indici presuntivi come la mancata registrazione del preliminare e l’assenza di iniziative legali tempestive per ottenere il bene.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della promittente acquirente, annullando con rinvio l’ordinanza impugnata. La Corte ha distinto due profili. Da un lato, ha ritenuto infondata la pretesa di ottenere la stipula del contratto definitivo tramite l’ammissione al passivo, indicando che la procedura corretta sarebbe stata quella prevista dall’art. 56 del D.Lgs. 159/2011 (messa in mora dell’amministratore giudiziario).
Dall’altro lato, e questo è il cuore della decisione, ha ritenuto fondato il motivo relativo alla violazione di legge e al vizio di motivazione sulla valutazione della buona fede.

Le Motivazioni: la valutazione della buona fede nel credito e confisca

La Corte ha censurato duramente l’operato del Tribunale, evidenziando come la sua valutazione sulla mancanza di buona fede fosse illogica e basata su una visione parziale degli elementi. Il provvedimento impugnato aveva omesso di considerare prove documentali cruciali fornite dalla difesa, tra cui:
* Tracciabilità dei pagamenti: Gran parte del prezzo era stata versata tramite bonifici e titoli di credito, elementi che dimostravano la trasparenza della transazione.
* Anteriorità del contratto: La documentazione attestava che il rapporto contrattuale era sorto prima del sequestro della società.
* Contesto immobiliare: Il Tribunale non ha considerato l’esistenza di altri contratti simili per immobili nello stesso complesso, poi regolarmente finalizzati con atti di trasferimento definitivo.
* Trasferimento del possesso: Era stata ignorata la documentazione che provava l’avvenuto trasferimento del possesso materiale del bene alla promittente acquirente.
* Capacità economica: Non era stata valutata l’effettiva capacità economica della ricorrente e del suo nucleo familiare rispetto all’investimento effettuato.

Fondamentalmente, la Cassazione ha stabilito che lo standard di diligenza richiesto a un privato cittadino non può essere lo stesso di un operatore professionale qualificato, come un istituto bancario (ex art. 1176, comma 2, c.c.). Un acquirente privato ha l’onere di verificare l’affidabilità commerciale e la solvibilità dell’impresa, ma non gli si può chiedere di condurre indagini complesse per scoprire l’esistenza di soci occulti o la destinazione illecita dei ricavi aziendali, a meno che non vi siano evidenti e sintomatiche circostanze di illiceità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa sentenza rafforza la tutela dei terzi creditori in buona fede nei procedimenti di credito e confisca. Stabilisce un principio di equità e ragionevolezza: la buona fede non può essere esclusa sulla base di mere presunzioni o omettendo di valutare prove concrete e oggettive. Per i cittadini che si trovano a stipulare contratti con società successivamente colpite da misure di prevenzione, questo significa che la prova della loro buona fede dovrà essere valutata sulla base di un comportamento diligente secondo un parametro di normalità, senza imporre oneri investigativi sproporzionati. Il caso torna ora al Tribunale di Palermo, che dovrà riesaminare la richiesta applicando i corretti principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte.

A quale standard di diligenza è tenuto il promissario acquirente di un immobile per dimostrare la sua buona fede in caso di confisca?
Non è tenuto allo stesso livello di particolare accortezza di un operatore professionale come una banca. Su un acquirente privato grava l’onere di verificare l’affidabilità commerciale e la solvibilità dell’impresa, ma non quello di svolgere indagini complesse su soci occulti o sulla destinazione dei ricavi, a meno che non vi siano circostanze sintomatiche di palese illiceità.

Quali prove sono decisive per dimostrare la buona fede del creditore in un procedimento di ammissione al passivo su beni confiscati?
Secondo la sentenza, sono decisive le prove documentali che il giudice di merito deve esaminare, come i versamenti tracciabili (bonifici, assegni), l’anteriorità del contratto rispetto al sequestro, l’esistenza di altri contratti simili andati a buon fine, la documentazione che attesta il trasferimento del possesso del bene e la dimostrazione della capacità economica dell’acquirente per sostenere l’operazione.

È possibile chiedere la conclusione del contratto definitivo di vendita come credito da ammettere al passivo in un procedimento di confisca?
No. La Corte chiarisce che il diritto alla stipula del contratto definitivo non costituisce un credito da ammettere al passivo. La sede naturale per far valere tale diritto è quella regolata dall’art. 56 del d.lgs. 159/2011, che prevede di mettere in mora l’amministratore giudiziario per l’adempimento del contratto pendente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 25554 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 2 Num. 25554 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 17/05/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

NOME nata a PALERMO il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 28/12/2023 del Tribunale di Palermo visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto dichiararsi l’inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Palermo, con l’ordinanza impugnata in questa sede, ha rigettato l’istanza presentata da COGNOME NOME, ai sensi dell’art. 1, comma 199, I. 24 dicembre 2012, n. 228, per l’ammissione al passivo, nel procedimento di confisca per prevenzione disposta nei confronti di COGNOME NOME, del credito vantato nei confronti della Società “RAGIONE_SOCIALE” (società anch’essa oggetto di confisca, perché ritenuta riconducibile al COGNOME) in virtù di un contratto preliminare di acquisto di un immobile per il quale la creditrice
assumeva di aver versato l’intero prezzo convenuto, senza che fosse stato stipulato il contratto definitivo.

A sostegno della decisione, il Tribunale aveva rilevato la strumentalità del credito rispetto allo svolgimento dell’attività illecita, alla luce della costituzio della società da parte del soggetto proposto per proseguire nell’investimento di capitali, frutto delle condotte di reato, nel settore immobiliare; aveva, inoltre, esposto indici presuntivi dell’assenza di buona fede da parte della promittente acquirente, valutando l’assenza di registrazione e trascrizione del contratto preliminare, la non completa tracciabilità di parte dei pagamenti effettuati, l’assenza di tempestive iniziative, rivolte sia all’immissione nel possesso del bene, sia all’attivazione di rimedi giurisdizionali.
Ha proposto ricorso la difesa della COGNOME deducendo, con il primo motivo, violazione di legge in relazione agli artt. 665, 666 e 670 cod. proc. pen., con riguardo alla statuizione del provvedimento impugnato che aveva escluso il diritto dell’istante alla sospensione dell’esecuzione della sentenza che aveva disposto la confisca e al contestuale riconoscimento del diritto alla conclusione del contratto definitivo di acquisto dell’immobile promesso in vendita.

2.1. Con il secondo motivo si deduce violazione di legge, in relazione all’art. 52, lett. B), d.lgs. 159/2011, nonché vizio di motivazione, per manifesta illogicità, contestando sia il giudizio sulla strumentalità del credito, sia il difetto di buona fede, censurando l’omessa valutazione di documenti e dati obiettivi (come l’avvenuta registrazione, nella contabilità della società promittente alienante, della quasi totalità dei pagamenti effettuati con mezzi tracciabili) che avrebbe dovuto condurre ad una diversa conclusione sull’atteggiamento di totale buona fede da parte della creditrice.
CONSIDERATO 11’1 DIRITTO

Il ricorso è fondato nei termini di seguito indicati.

1.1. Va osservato, in via preliminare, che in ragione della natura del procedimento per l’ammissione al passivo dei crediti vantati nei confronti dei soggetti sottoposti a misure di prevenzione patrimoniale, così come disciplinato dall’art. 1, commi 194 e ss., I. 228/2012, e del provvedimento emesso dal Tribunale, per il quale “si applicano le disposizioni di cui all’articolo 666 commi 2, 3, 4, 5, 6, 8 e 9 del codice di procedura penale” (art. 1, comma 200, I. 228/2012), la relativa impugnazione con il ricorso per cassazione «può essere propost, ex art. 59, comma 9, d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159, per tutti i motivi di cui all’art. 606 cod. proc. pen., non essendo, in tal caso, applicabili gli artt. 10 e 27, stesso
decreto, che limitano i vizi deducibili alla sola violazione di legge» (Sez. 6, n. 525 del 11/11/2022, dep. 2023, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 284106 – 01; in senso conforme, Sez. 6, n. 28350 del 15/07/2020, RAGIONE_SOCIALE San Paolo RAGIONE_SOCIALE.p.A., Rv. 279627 – 01; Sez. 6, n. 44784 del 23/09/2015, Banca popolare di Bari S.c.p.a., Rv. 265360 – 01; Sez. 5, n. 6449 del 16/01/2015, Banca Monte Paschi Siena S.p.A., Rv. 262734 – 01).

1.2. Il primo motivo di ricorso è manifestamente infondato.

Nel procedimento disciplinato dagli artt. 52 e ss. d. Igs. 159/2011 il legislatore ha distinto tra la sorte dei contratti pendenti, riguardanti i beni oggetto del provvedimento di confisca, e la realizzazione delle ragioni di credito derivanti da quei contratti. Il diritto che la parte rivendica, alla stipula del contratto defini di vendita del bene per il quale fu concluso il contratto preliminare, non può evidentemente costituire un credito da ammettere al passivo, in quanto la sede naturale per vedere riconosciuto il diritto alla conclusione del contratto definitivo è quella regolata dall’art. 56 d. 1gs. 159/2011, mediante lo strumento della messa in mora dell’amministratore giudiziario per 1″adempimento del contratto pendente.
Corretta, pertanto, è la soluzione adottata dal provvedimento impugnato che ha rilevato l’impossibilità di pronunciare sulla richiesta avanzata, destinata ad incidere sulla destinazione dei beni già confiscati in via definitiva.

1.3. E’, invece, fondato il secondo motivo di ricorso.

Il provvedimento del Tribunale, nel valutare la condizione soggettiva della ricorrente e, in particolar modo, la buona fede nella conclusione del contratto preliminare e nella relativa esecuzione (da cui è sorto il diritto di credito alla restituzione delle prestazioni eseguite, in difetto della conclusione del contratto definitivo), in primo luogo non si è confrontato con le prove documentali (versamenti a mezzo bonifici e titoli di credito; attestazioni dell’amministratore giudiziario), allegate nel corso del procedimento dalla difesa, dirette a dimostrare l’anteriorità del rapporto contrattuale rispetto al sequestro della società contraente (disposto con decreto del 30 agosto 2011: pag. 2 dell’ordinanza del Tribunale); ha omesso di valutare, al fine di apprezzare le condizioni delle parti e dei rapporti patrimoniali intercorsi, l’esistenza di analoghi contratti preliminari aventi ad oggetto beni ricadenti nel medesimo complesso immobiliare, rispetto ai quali sono stati conclusi gli atti di trasferimento definitivo; non si è confrontato con l documentazione relativa al trasferimento del possesso materiale del bene promesso in vendita (attestata dall’amministratore giudiziario), per verificarne l’incidenza sull’affermata inesistenza di garanzie o iniziative assunte dalla parte acquirente rispetto al versamento integrale del prezzo dell’immobile; ha trascurato di considerare il dato della effettiva capacità economica della ricorrente, e del
relativo nucleo familiare, rispetto agli impieghi destinati all’esecuzione delle obbligazioni relative al contratto preliminare.

Dagli indicati vizi della motivazione deriva l’errata applicazione della norma che individua i parametri cui ancorare il giudizio sulla buona fede del creditore che agisce per conseguire l’ammissione del proprio credito, non potendosi fare leva sui criteri enunciati dalla giurisprudenza nei riguardi degli istituti bancari che, per l specificità dell’attività svolta e per l’esistenza di standard di diligenza desumibil da prassi operative e regolamenti interni, sono tenuti ad osservare un livello di particolare accortezza nell’assumere obbligazioni nei confronti della clientela, alla stregua del canone fissato dall’art. 1176, comma 2, cod. civ.; sul promissario acquirente di beni immobili, realizzati dalla società alienante, che non agisce come operatore professionale, può gravare l’onere di verificare l’affidabilità commerciale, la solvibilità dell’impresa, la capacità contrattuale e finanziaria nel portare a realizzazione quanto promesso in vendita, trattandosi di operazione negoziale che non inerisce ad attività professionali; al contrario, non possono essere richiesti particolari obblighi di diligenza nel verificare l’esistenza di soc occulti, potenzialmente destinatari di misure di prevenzione, ovvero nel sondare la destinazione dei ricavi della società in attività non congruenti con l’oggetto sociale, salva la dimostrazione di circostanze sintomatiche della consapevolezza circa l’esistenza di profili di illiceità nello svolgimento dell’attività d’impresa.
Per effetto della statuizione che precede, il provvedimento deve esser annullato, con rinvio al Tribunale di Palermo, sezione misure di prevenzione, in diversa composizione, che procederà a nuovo esame della richiesta di ammissione al passivo del credito applicando i principi di diritto su enunciati.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio per il giudizio al Tribunale di Palermo in diversa composizione.

Così deciso il 17/5/2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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