Convenzione edilizia: inizio validità del permesso

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un Pubblico Ministero contro l’annullamento di un sequestro preventivo di un’area di cantiere. La questione centrale riguardava la data di decorrenza del termine annuale per l’inizio dei lavori. La Corte ha confermato la decisione del Tribunale del riesame, secondo cui il termine decorre non dal rilascio del titolo, ma dalla successiva stipula della convenzione edilizia, qualora questa sia una condizione per il perfezionamento del titolo stesso. Tale valutazione è stata considerata un accertamento di fatto, non sindacabile in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Convenzione Edilizia: da quando è valido il permesso di costruire?

La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 8355 del 2024, offre un importante chiarimento sulla decorrenza dei termini di validità di un permesso di costruire quando la sua efficacia è subordinata alla stipula di una convenzione edilizia. La Corte ha stabilito che, in tali casi, il termine per l’inizio dei lavori decorre dalla data della convenzione, e non dal precedente rilascio del titolo. Questa decisione ha implicazioni significative per costruttori e amministrazioni pubbliche, delineando con maggiore certezza i confini temporali dell’attività edificatoria.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine da un sequestro preventivo d’urgenza di un’area di cantiere destinata alla riqualificazione di una ex cava su un’isola, con un progetto che prevedeva la realizzazione di un ristorante e di uno stabilimento balneare. Il GIP aveva convalidato il sequestro, ma il Tribunale del riesame, adito dagli indagati, aveva annullato il provvedimento, restituendo l’area agli aventi diritto.
Il Pubblico Ministero ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando un errore nell’individuazione del dies a quo, ovvero della data di partenza per il calcolo del termine di un anno per l’inizio dei lavori. Secondo l’accusa, il Tribunale aveva erroneamente fatto riferimento alla data di stipula della convenzione edilizia anziché a quella del rilascio del titolo abilitativo.

La Controversia sul Titolo Abilitativo e la Convenzione Edilizia

Il cuore della disputa risiede nella natura del permesso di costruire rilasciato. Il Tribunale del riesame aveva accertato che il titolo era subordinato al compimento di una serie di adempimenti, l’ultimo dei quali era proprio la stipula di una convenzione edilizia, avvenuta il 10 novembre 2022. Di conseguenza, il Tribunale aveva calcolato la scadenza del termine annuale per l’inizio dei lavori al 9 novembre 2023.
Questa interpretazione si fonda sull’articolo 28 del d.P.R. 380/2001, che qualifica la convenzione come una condizione essenziale senza il cui avveramento il rilascio del titolo non può ritenersi perfezionato. Il Pubblico Ministero, invece, sosteneva che un titolo edilizio deve avere una scadenza certa e che eventuali carenze istruttorie non possono essere sanate con l’apposizione di condizioni.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso infondato. Gli Ermellini hanno sottolineato che il ricorso, pur essendo formalmente presentato come una violazione di legge, celava in realtà una critica all’accertamento dei fatti compiuto dal Tribunale del riesame. La legge (art. 325 c.p.p.) preclude al giudice di legittimità di riesaminare il merito delle valutazioni fattuali in materia di misure cautelari reali.
La Corte ha ritenuto logico e corretto il ragionamento del Tribunale del riesame. Quest’ultimo aveva semplicemente constatato che il titolo abilitativo, per come era stato strutturato dall’amministrazione, non era immediatamente efficace, ma la sua efficacia era sospensivamente condizionata alla stipula della convenzione. Pertanto, è solo da quel momento che il titolo si è perfezionato e ha iniziato a produrre i suoi effetti, inclusa la decorrenza del termine per l’avvio dei lavori. Le censure del PM relative alla discrezionalità della Pubblica Amministrazione nell’apporre condizioni al titolo esulano, secondo la Corte, dalla cognizione del giudice penale.

Le Conclusioni

La sentenza consolida un principio di fondamentale importanza pratica: se un titolo edilizio è espressamente subordinato alla stipula di una convenzione edilizia, il dies a quo per il calcolo del termine di inizio lavori coincide con la data di sottoscrizione della convenzione stessa. Quest’ultima non è un mero atto accessorio, ma un elemento costitutivo che perfeziona l’efficacia del permesso. La valutazione di questa concatenazione di atti rientra nell’accertamento di fatto del giudice di merito e non è, di norma, sindacabile in Cassazione nell’ambito di un procedimento cautelare.

Qual è il punto centrale della decisione della Cassazione?
La Corte ha rigettato il ricorso perché ha ritenuto che la contestazione del Pubblico Ministero non riguardasse una violazione di legge, ma un accertamento di fatto (la data di inizio dei lavori), che non è riesaminabile in sede di legittimità per le misure cautelari reali, ai sensi dell’art. 325 del codice di procedura penale.

Quando inizia a decorrere il termine per l’inizio dei lavori se un permesso di costruire è subordinato a una convenzione edilizia?
Secondo l’interpretazione del Tribunale del riesame, avallata dalla Cassazione, il termine di un anno per l’inizio dei lavori decorre dalla data di stipula della convenzione edilizia, poiché tale atto rappresenta la condizione finale che perfeziona l’efficacia del titolo abilitativo.

Perché il sequestro preventivo era stato annullato in primo luogo?
Il Tribunale del riesame ha annullato il sequestro perché ha calcolato che il termine di un anno per l’inizio dei lavori, decorrendo dalla data della convenzione (10 novembre 2022), sarebbe scaduto il 9 novembre 2023. Al momento del sequestro, quindi, tale termine non era ancora spirato e non sussisteva la violazione contestata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 8355 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 8355 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 05/10/2023

SENTENZA

sul ricorso del Pubblico ministero presso il Tribunale della Spezia, nel procedimento a carico di COGNOME NOME, nato a Milano il DATA_NASCITA, COGNOME NOME, nato alla Spezia il DATA_NASCITA, COGNOME NOME, nato alla Spezia il DATA_NASCITA, COGNOME NOME, nato ad Alzano Lombardo il DATA_NASCITA, avverso l’ordinanza in data 11/05/2023 del Tribunale della Spezia, visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; COGNOME, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale, Luigi udito per i primi tre indagati l’AVV_NOTAIO e per il quarto l’AVV_NOTAIO, che hanno concluso chiedendo l’inammissibilità o il rigetto del ricorso

RITENUTO IN FATTO

1.Con ordinanza in data 11 maggio 2023 il Tribunale del riesame della Spezia ha annullato il decreto in data 20 aprile 2023 con cui il GIP aveva convalidato il sequestro preventivo d’urgenza del 13 aprile 2023 dell’area di cantiere di riqualificazione della ex cava Carlo NOME nell’isola di Palmaria mediante la ricomposizione di un fabbricato esistente, a uso ristorante, e la

realizzazione di uno stabilimento balneare e aveva restituito l’area agli aventi diritto, indagati per la violazione dell’art. 44 lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001 dell’art. 181 d.lgs. n. 42 del 2004.

Il Pubblico ministero lamenta la violazione di legge e il vizio di motivazione in merito alla corretta individuazione del dies a quo per il computo del termine di un anno dall’inizio dei lavori, perché era stato fatto riferimento alla stipula di una convenzione edilizia e non al rilascio del titolo.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è infondato perché apparentemente deduce una violazione di legge, in realtà denuncia solo un vizio di motivazione in merito all’accertamento di un fatto – la data di inizio dei lavori una volta ottenuto il titolo -, vizio il cui e è precluso al giudice di legittimità, ai sensi dell’art. 325 cod. proc. pen., trattandosi di misura cautelare reale.

Il Tribunale del riesame ha accertato, nei limiti della cognizione della fase, che il titolo abilitativo era subordinato al compimento di una serie di adempimenti, ultimo dei quali la stipula di una convenzione che è avvenuta il 10 novembre 2022.

Rispetto a tale data ha calcolato l’anno per l’inizio dei lavori, che quindi ha indicato come scadente il 9 novembre 2023, richiamando, a sostegno di tale interpretazione, l’art. 28 d.P.R. n. 380 del 2001, secondo cui la convenzione, che deve specificare gli obblighi funzionali al soddisfacimento dell’interesse pubblico che il soggetto attuatore assume, costituisce una condizione senza il cui avveramento il rilascio del titolo non può ritenersi perfezionato.

Il Pubblico ministero ha lamentato che il titolo edilizio non può non avere una scadenza e che non può supplirsi alle carenze dell’istruttoria procedimentale con l’apposizione di condizioni.

Si tratta di una censura che attiene all’esercizio del potere discrezionale della Pubblica amministrazione e che esula dalla cognizione del giudice di legittimità in tale tipo di procedimento.

Il ricorso va, pertanto, rigettato.

P.Q. M.

Rigetta il ricorso.

Così deciso, il 5 ottobre 2023 Il Consigliere estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.