Confisca urbanistica e tutela del terzo estraneo

Una società, proprietaria di un immobile oggetto di confisca urbanistica a seguito di un processo penale per lottizzazione abusiva contro la sua amministratrice, si oppone con successo in Cassazione. La Corte Suprema ha stabilito che la società, in quanto terza estranea al procedimento, ha diritto a un nuovo e autonomo accertamento in fase esecutiva sia sulla sussistenza del reato che sulla propria buona fede, annullando la decisione che le negava tale riesame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Confisca urbanistica e tutela del terzo estraneo: la Cassazione rafforza il diritto di difesa

La confisca urbanistica rappresenta uno strumento incisivo per contrastare gli abusi edilizi, ma cosa accade quando il bene confiscato appartiene a una società che non è stata parte del processo penale? Con una recente sentenza, la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali, rafforzando i diritti del proprietario terzo ed estraneo ai fatti, delineando i poteri e i doveri del giudice in fase esecutiva.

Il Caso: Dalla Prescrizione alla Confisca Contesa

La vicenda trae origine da un procedimento penale a carico dell’amministratrice di una società a responsabilità limitata, accusata di reati quali lottizzazione abusiva e violazioni edilizie. Il processo si conclude con una sentenza di proscioglimento per intervenuta prescrizione, ma i giudici dispongono la confisca di un terreno e dei fabbricati sovrastanti, di proprietà della società.

La società, rimasta estranea al giudizio di merito, decide di contestare il provvedimento ablativo attraverso un incidente di esecuzione. La Corte d’appello, tuttavia, rigetta l’opposizione, ritenendo che la società non potesse qualificarsi come “terza estranea in buona fede”, data la posizione della sua amministratrice e legale rappresentante, nonché socia di maggioranza. Secondo i giudici, la società aveva beneficiato direttamente della trasformazione urbanistica illecita. Di conseguenza, la Corte d’appello si rifiutava di esaminare nuovamente nel merito la sussistenza della lottizzazione abusiva.

I Motivi del Ricorso e la necessità di una verifica sulla confisca urbanistica

La società ricorre in Cassazione, lamentando una violazione del proprio diritto di difesa. I motivi principali del ricorso si fondano su due pilastri:

1. Violazione delle regole processuali: La società sostiene che il giudice dell’esecuzione non avrebbe potuto rigettare l’opposizione basandosi unicamente sulle sentenze di un processo a cui essa non aveva partecipato. Tali decisioni non le erano “opponibili”. Era invece dovere del giudice avviare un’istruttoria autonoma per accertare, in contraddittorio, sia l’effettiva esistenza del reato presupposto (la lottizzazione) sia la condizione di buona fede della società proprietaria.
2. Violazione dei principi costituzionali ed europei: La difesa evidenzia che la confisca urbanistica, secondo la giurisprudenza della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo (in particolare la celebre sentenza G.I.E.M. c. Italia), è una sanzione di natura sostanzialmente penale. Come tale, non può essere applicata a un soggetto terzo senza un rigoroso accertamento della sua responsabilità o della sua malafede, nel pieno rispetto del diritto al giusto processo.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, annullando con rinvio l’ordinanza impugnata. I giudici di legittimità hanno pienamente condiviso le argomentazioni difensive e le conclusioni del Procuratore Generale, stabilendo che il giudice dell’esecuzione ha commesso un errore giuridico fondamentale.

Le Motivazioni: Il Diritto a un Nuovo Giudizio

Il cuore della decisione risiede nell’affermazione di un principio cardine della procedura penale: la tutela del terzo estraneo. La Cassazione ha chiarito che il giudice dell’esecuzione, investito dell’opposizione di un proprietario che non è stato parte del processo di cognizione, ha il potere-dovere di accertare autonomamente la sussistenza del reato presupposto e la condizione di estraneità/malafede del terzo.

Il ragionamento della Corte d’appello è stato ritenuto viziato perché ha invertito l’ordine logico della valutazione. Ha prima escluso la “terzietà” della società in modo presuntivo e, solo di conseguenza, ha ritenuto superfluo un nuovo esame del merito della vicenda lottizzatoria. Questo approccio, secondo la Cassazione, svuota di contenuto la tutela del terzo.

I giudici supremi hanno ribadito che la malafede del terzo non può essere presunta, ma deve essere provata con standard rigorosi. Il semplice fatto che l’amministratrice imputata sia anche socia di maggioranza non è sufficiente a dimostrare che la società fosse un mero “schermo” o la diretta committente dell’illecito. Occorre un accertamento concreto che, nel caso di specie, non è stato svolto.

Per fare ciò, il giudice dell’esecuzione deve utilizzare gli ampi poteri istruttori che la legge gli conferisce (art. 666, comma 5, c.p.p.), inclusa la possibilità di disporre perizie tecniche, sentire testimoni e acquisire nuova documentazione. Rifiutare l’istruttoria, come avvenuto nel caso esaminato, equivale a una manifesta violazione del diritto al contraddittorio e alla prova.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza rappresenta un’importante garanzia per i diritti di proprietà, specialmente per le persone giuridiche. Le conclusioni pratiche sono significative:

* Una società proprietaria di un bene confiscato in un processo penale a cui non ha partecipato ha sempre il diritto di chiedere e ottenere un nuovo e completo giudizio sulla vicenda in sede esecutiva.
* La sentenza del processo di cognizione non è vincolante né opponibile al terzo proprietario.
* La malafede della società non può essere presunta dalla posizione dei suoi amministratori o soci, ma deve essere provata in modo concreto e rigoroso dal giudice dell’esecuzione.
* Il giudice dell’esecuzione ha l’obbligo di condurre una piena istruttoria per verificare autonomamente sia la fondatezza dell’accusa originaria (es. lottizzazione abusiva) sia la buona fede del terzo opponente.

Una società, proprietaria di un immobile, può opporsi alla confisca urbanistica disposta in un processo penale a cui non ha partecipato?
Sì. La sentenza afferma che la società, in qualità di “terzo estraneo”, ha il diritto di opporsi in fase esecutiva e di ottenere un accertamento autonomo e completo sia sulla sussistenza del reato presupposto (es. lottizzazione abusiva) sia sulla propria eventuale malafede.

Il giudice dell’esecuzione può basarsi solo sulle sentenze del processo di cognizione per rigettare l’opposizione del terzo proprietario?
No. La Corte stabilisce che le sentenze del giudizio di cognizione, a cui la società non ha partecipato, non le sono opponibili. Il giudice dell’esecuzione ha il potere-dovere di condurre una nuova e piena istruttoria, usando ampi poteri (inclusa la perizia), per accertare autonomamente i fatti.

La malafede della società proprietaria può essere presunta dal fatto che l’amministratore, imputato nel processo, è anche socio di maggioranza?
No. La malafede non può essere presunta ma deve essere provata con un accertamento concreto e rigoroso. Il giudice deve dimostrare che la società ha agito come mero “schermo” dell’autore del reato o che è stata committente/beneficiaria diretta dell’illecito, non potendo basarsi solo sulla coincidenza dei ruoli societari.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 41056 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 41056 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 21/11/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da: RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del 09/07/2025 della Corte d’appello di Roma Udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

lette le conclusioni del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto a questa Corte l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata .

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 9 luglio 2025, la Corte d’appello di Roma , quale giudice dell ‘ esecuzione, respingeva l’opposizione proposta ex art. 667, comma 4, cod. proc. pen. avverso l’ordinanza del 25 giugno 2024, con cui la medesima Corte d’appello aveva rigettato l’istanza finalizzata alla revoca della confisca del terreno di proprietà della società RAGIONE_SOCIALE, con sovrastanti fabbricati, confisca disposta all’esito del giudizio penale definito con sentenza di proscioglimento per intervenuta prescrizione della legale rappresentante, NOME COGNOME, per i reati di abuso d’ufficio, falso, violazioni edilizie e lottizzazione abusiva, sentenza emessa dalla Corte d’appello di Roma in data 15 marzo 2022.
Avverso la predetta ordinanza ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, nella qualità di legale rappresentante della società RAGIONE_SOCIALE, deducendo due articolati motivi, di seguito enunciati ex art. 173, disp. att., cod. proc. pen. nei limiti strettamente necessari per la motivazione.

2.1. Deduce, con il primo motivo, il vizio di violazione di legge in relazione agli artt. 40 e 44, T.U. edilizia e della normativa urbanistica di riferimento, meglio descritta a pag. 3 del ricorso, e correlato vizio di motivazione e nullità dell’ordinanza per omessa motivazione ai sensi dell’art. artt. 125, comma 3, cod. proc. pen.

Il ricorso, preliminarmente, così correttamente ricostruisce la sequenza procedimentale che ha condotto all’attuale giudizio : (i) sentenza Tribunale di Latina 25.9.2019 n. 2585/2019, che dichiara estinti per prescrizione i reati contestati a NOME COGNOME ma dispone la confisca urbanistica ai sensi dell’art. 44, co. 2, d.P.R. 380/2001 di area e fabbricato in Fondi (INDIRIZZO); (ii) sentenza Corte d’appello di Roma 15.3.2022 n. 2860/2022, confermativa della confisca; (iii) Cass. pen., sez. III, 15.6.2023 n. 37846/2023 (dep. 15.9.2023), che dichiara inammissibile il ricorso di NOME COGNOME per carenza di interesse, evidenziando che la confisca incide su beni di proprietà della società rimasta estranea al processo; (iv) incidente di esecuzione della società; (v) ordinanza C.A. Roma 25.6.2024 n. 857/2024 di inammissibilità; (vi) Cass. pen., sez. III, ord. 16.1.2025 n. 5157, che riqualifica il ricorso come opposizione ex art. 667, co. 4, c.p.p. e rimette al giudice dell’esecuzione un esame nel mer ito delle ragioni del terzo; (vii) l’odierna ordinanza n. 738/2025 che respinge l’opposizione, riaffermando la non ‘terzietà’ della società.
Con riferimento al vizio di violazione di legge (profilo sostanziale), la difesa, munita di procura speciale, sostiene che l’ordinanza impugnata ha applicato erroneamente l’art. 44, co. 2, d.P.R. 380/2001 (confisca urbanistica) e l’art. 30 (lottizzazione abusiva), omettendo di verificare il presupposto sostanziale della misura -l’effettiva sussistenza di una lottizzazione -alla luce della legittimità dei titoli edilizi che, dal 1966 al 1976, hanno consentito l’edificazione/ampiamenti dell’unico manufatto a destinazione produttivo -commerciale, in epoca anteriore all’adozione/approvazione del P.R.G. (1973/1978). In particolare, la difesa deduce: (i) l’ inesistenza di una ‘pluralità di edifici’ in zona agricola; (ii) la congruità delle distanze rispetto alla S.S. Appia (fasce di rispetto secondo il R.D. 1740/1933 e, comunque, secondo la normativa successiva); (iii) la coerenza urbanistica del manufatto con la successiva zonizzazione (tavole PRG 1973/1978 che qualificano il compendio come ‘magazzini, depositi frigo’ e inserimento nel perimetro urbano sin dal 1970); (iv) il frazionamento catastale del 1986 (in due unità) non riconducibile alla tipica condotta lottizzatoria (frazionamento di terreni a scopo edificatorio); (v) le trasformazioni d’uso del 2004 (mutamento a commerciale e DIA) che sarebbero inidonee ex se a integrare la contestata lottizzazione; (vi) l’ assenza di opere di urbanizzazione nuove (le infrastrutture, secondo la difesa erano preesistenti, la INDIRIZZO costituendo l’ asse primario). Su tali basi, secondo
la difesa, la confisca sarebbe illegittima perché ancorata a una lottizzazione mai accertata nei confronti della società proprietaria -estranea al giudizio di cognizione -e perché fondata su una asserita illegittimità dei titoli degli anni 1966 -1976 mai vagliata in contraddittorio con il terzo

Con riferimento, poi, alla violazione di legge (profilo processuale), si deduce l’inosservanza delle regole proprie dell’incidente di esecuzione (art. 666 c.p.p.), in quanto la Corte d’appello, dopo aver richiamato sentenze del giudizio di merito cui la società non aveva però partecipato, ha negato l’istruttoria (anche la perizia sollecitata con memorie 2.4.2025 e 1.7.2025) e ha respinto l’opposizione senza scrutinare le puntuali questioni in fatto e in diritto indicate anche da questa Corte con l’ordinanza n. 5157/2025. Da ciò l’eccepita nullità per omessa motivazione ex art. 125, co. 3, c.p.p. in relazione all’art. 606, lett. c ), cod. proc. pen.
Da ultimo, infine, quanto al dedotto vizio motivazionale, il ricorso prospetta il vizio di omessa motivazione ( sub specie di mancato esame delle ragioni tecniche e documentali: fasce di rispetto; titoli 1966 -1976; perimetro urbano 1970; unicità dell’immobile; natura non agricola dell’area; assenza di nuove urbanizzazioni), e di manifesta illogicità ( l’asserita ‘pluralità di edifici’ e la ‘lottizzazione mista’ sarebbero riferite in realtà a successivi ampliamenti di un corpo unitario; ancora, sarebbe erronea l’ equiparazione del frazionamento catastale del 1986 alla lottizzazione), nonché di contraddittorietà ( consistente nell’aver la Corte d’appello , da un lato, riconosciuto il diritto del terzo ad agire in executivis e poi , dall’altro, rinviato, per relationem , a sentenze inopponibili al terzo). La Corte territoriale avrebbe inoltre desunto la mala fede dell’amministratrice pro tempore dalla ‘provenienza familiare’ dei titoli rilasciati decenni prima -quando la stessa era minore -violando il principio di personalità e l’onere probatorio sulla mala fede del terzo.
2.2. Deduce, con il secondo motivo, il vizio di violazione di legge in relazione agli artt. 30 e 44, T.U. edilizia per insussistenza delle condizioni per poter procedere alla confisca sulla base della pacifica giurisprudenza costituzionale ed europea, nonché il correlato vizio di manifesta illogicità e contraddittorietà della motivazione, in subordine chiedendo sollevarsi questione di costituzionalità dell’art. 44, comma 2, T .U. edilizia (d.P.R. n. 380 del 2001) in relazione agli artt. 3, 24, 27, 42, 111 e 117, Cost., con riferimento agli artt. 6, 7 e 1, Primo protocollo addizionale alla Convenzione europea dei diritti dell’uomo.
In sintesi, con riferimento al vizio di violazione di legge (profilo sostanziale), la difesa della società ricorrente invoca i principi affermati: (i) dalla Grande Camera CEDU, G.I.E.M. e RAGIONE_SOCIALE c. Italia (28.6.2018) (confisca urbanistica come sanzione sostanzialmente penale: art. 7 CEDU; non opponibilità ai terzi non parti del

giudizio; necessità di accertamento e proporzionalità); (ii) dalla Corte costituzionale (nn. 49/2015; 146/2021), che esigono l’accertamento della responsabilità e della mala fede del terzo secondo standard probatori rigorosi; (iii) da questa Corte (Sez. U, n. 13539/2020; Sez. III, n. 30424/2022; n. 17399/2019), secondo cui, per i terzi pretermessi, l’incidente di esecuzione è la sede in cui far valere tutte le questioni in fatto e diritto, con poteri istruttori ampi ex art. 666, comma 5, cod. proc. pen., e con autonomo accertamento della sussistenza del reato -presupposto e dell’estraneità del terzo. La Corte territoriale, invece, avrebbe neutralizzato tali principi, negando la verifica nel merito e fondando il rigetto su precedenti di questa Corte del 2019 (sentenze nn. 8350 e 42115) inconferenti rispetto al caso di specie.
Quanto, poi, al dedotto vizio di violazione di legge (profilo processuale), la difesa stigmatizza la vanificazione del diritto di difesa del terzo (artt. 6 CEDU e 111 Cost.), poiché l’ordinanza non ha consentito un contraddittorio effettivo sull’insussistenza della lottizzazione, né l’esercizio dei poteri istruttori che questa Corte aveva implicitamente sollecitato con l’ordinanza di rinvio, traducendosi ciò in una lesione del canone del ‘giusto processo’ anche in sede esecutiva .

Ancora, con riferimento al dedotto vizio motivazionale, la motivazione è censurata perché rinvia per relationem alle sentenze di merito cui la società era estranea e perché non misura -né contraddice -le specifiche allegazioni tecniche e documentali (perimetro urbano 1970; compatibilità urbanistica; legittimità titoli 1966 -1976; natura non agricola; invariabilità delle distanze; unicità del compendio; irrilevanza lottizzatoria del frazionamento catastale 1986), nonostante la richiesta di perizia.

Infine, con riferimento alla questione di legittimità costituzionale (subordinata), la difesa della società ricorrente chiede a questa Corte che, qualora si ritenesse che l’art. 44, comma 2, d.P.R. 380/2001 consenta come di fatto ritenuto dall’ordinanzala conferma della confisca senza previo accertamento in sede esecutiva delle ragioni del terzo, si disponga il rinvio alla Corte costituzionale per contrasto con gli artt. 3, 24, 27, 42, 111, 117 Cost., in rapporto agli artt. 6 e 7 CEDU e all’art. 1 Prot. n. 1 (proporzionalità e legalità della compressione del diritto di proprietà; personalità della responsabilità; effettività del contraddittorio).
Il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO presso questa Corte, con requisitoria scritta del 20 ottobre 2025 ha chiesto a questa Corte l’ annullamento con rinvio del l’ordinanza impugnata.

In sintesi, secondo il PG, il ricorso appare fondato. L’opposizione era sostanzialmente incentrata sull’insussistenza del reato di lottizzazione abusiva, deduzioni di cui la Corte territoriale ha dato atto, poi tuttavia rilevando (pag. 6

dell’ordinanza) di dovere esaminare preliminarmente la questione inerente alla posizione di terzo estraneo dell’opponente. Esclusa tale posizione, la Corte territoriale ha quindi ritenuto insussistente il diritto della società opponente a ottenere un nuovo esame nel merito della vicenda lottizzatoria, che sarebbe conseguito solo alla sua riscontrata posizione di estraneità rispetto al reato. Il ricorso richiama la giurisprudenza (vds. Sez. 3, n. 17399 del 20/03/2019, Rv. 278763 -01) secondo cui il giudice dell’esecuzione, ai fini della decisione, ha il potere-dovere di accertare in modo autonomo la sussistenza del reato e l’estraneità ad esso della persona giuridica, nei confronti della quale non produce effetti la sentenza coperta da giudicato, che ha definito il processo penale cui la medesima persona giuridica non ha preso parte. Detta giurisprudenza evidenzia che l’ipotesi della lottizzazione abusiva condiziona necessariamente, anche nei confronti del terzo, la legittimità della statuizione di confisca e che il giudice dell’esecuzione, per verificare la sussistenza delle condizioni legittimanti la confisca, può assumere i necessari mezzi di prova, ai sensi dell’art. 666, comma 5, cod. proc. pen., ivi compresa l’esame di testimoni e il conferimento di perizia, come si desume dall’art. 185 disp. att. cod. proc. pen., così assicurando il diritto alla prova e il rispetto del principio del contraddittorio (si richiama Sez. 3, n. 1503 del 22/06/2017, dep. 2018, Rv. 273535). Neppure la Corte territoriale afferma di volersi discostare da tale indirizzo, peraltro ribadito anche di recente (Sez. 3, n. 20856 del 9/5/2024, n.m). Ritiene il PG che il tema della sussistenza dell’illecito penale -una volta ammesso che il terzo che non ha preso parte al giudizio di cognizione possa dedurre sul punto – non possa che ritenersi pregiudiziale rispetto a quello dell’estraneità del terzo all’illecito medesimo. La stessa valutazione dell’estraneità all’illecito, d’altra parte, presuppone che questo sia esattamente perimetrato in termini fattuali e temporali. La peculiare situazione della società ricorrente -di cui l’autrice del reato era legale rappresentante, essendone, all’attualità, socia di maggioranza con quota del 66 % – è certamente rilevante ai fini della valutazione della posizione di estraneità, e ciò alla luce della giurisprudenza richiamata nell’ordinanza impugnata, che può dirsi consolidata in seno alla Terza Sezione e che è stata ribadita anche da ultimo (sent. n. 32526 dell’11/6/2025, n.m.). Non pare tuttavia potere escludere il diritto al riesame del merito della vicenda lottizzatoria (come ritiene il provvedimento impugnato), nella misura in cui non si argomenta sulla natura della società di mero schermo rispetto alla proprietà della RAGIONE_SOCIALE.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso, trattato cartolarmente in applicazione del disposto dell ‘ art. 611, cod. proc. pen., è fondato.

2. Il primo motivo è fondato.

2.1. La questione sottoposta a questa Corte concerne la legittimità della confisca disposta ai sensi dell’art. 44, comma 2, d.P.R. 380 del 2001 nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, società rimasta estranea al processo penale conclusosi con sentenza di non doversi procedere per prescrizione a carico dell’amministratrice NOME COGNOME .

2.2. Orbene, dall’esame degli atti valutabili da questa Corte, emerge che l ‘ordinanza impugnata si limita a recepire le valutazioni dei giudici di cognizione, affermando la legittimità della confisca e la sussistenza della lottizzazione abusiva, senza scrutinio autonomo delle questioni tecniche e urbanistiche dedotte dalla società. La posizione di terzo estraneo viene esclusa in modo presuntivo, valorizzando il ruolo di NOME COGNOME quale amministratore e socia di maggioranza, senza verifica concreta della mal a fede. Il giudice dell’esecuzione non attiva alcuna istruttoria, ritenendo sufficienti le valutazioni dei giudici di cognizione, e afferma la conformità del sistema italiano alla CEDU, ma non garantisce in concreto il riesame effettivo delle questioni dedotte dal terzo. Il provvedimento impugnato non risponde, dunque, in modo adeguato alle critiche sollevate nel ricorso, omettendo un esame autonomo e istruito delle questioni tecniche e urbanistiche dedotte dalla società, e negando in concreto il diritto al contraddittorio e alla prova, svuotando di contenuto la tutela del terzo estraneo.
2.3. In particolare, la Corte d’appello ha preliminarmente esaminato la questione afferente alla ‘estraneità’ della società, ma, come correttamente prospettato dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, i giudici di appello non hanno affrontato il ‘merito’ della vicenda processuale. Ed invero, la società ‘opponente’ aveva dedotto davanti al giudice dell’esecuzione tre distinte doglianze: (i) aveva sostenuto la sua terzietà e buona fede, nella spe cie reputandosi ‘terza estranea’, non avendo partecipato al giudizio di cognizione (richiamando a tal fine la giurisprudenza della CEDU, Grande Camera, nel caso RAGIONE_SOCIALEMRAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE c. Italia del 2018), affermando di aver acquistato nel DATA_NASCITA, anni dopo i titoli contestati, e di aver agito in legittimo affidamento, chiedendo una perizia sullo stato dei luoghi;
(ii) l’insussistenza della lottizzazione abusiva, nella specie contestando i presupposti urbanistici (fascia di rispetto INDIRIZZO Appia e destinazione agricola V3), la nozione di ‘pluralità di edifici’ e la natura del frazionamento del 1986, ritenuto meramente catastale; (iii) infine, aveva dedotto la rilevanza di atti amministrativi successivi (sanatoria n. 283/2004; DIA 2004; delibere comunali 2011 e 2014; par ere regionale) a conferma della vocazione commerciale dell’immobile.

2.4. I giudici territoriali, decidendo sui predetti profili di doglianza, si sono limitati ad affermare -sulla scorta del fascicolo e di quanto già affermato nei giudizi di merito , tuttavia non opponibili all’attuale ricorrente che l’RAGIONE_SOCIALE non poteva considerarsi un terzo ‘estraneo in buona fede’, ma soggetto intrinsecamente coinvolto per una serie di ragioni: a) costituzione della società nel 1986; b) NOME COGNOME è stata amministratore unico sino al 2021 e attualmente è socia al 66%; c) acquisto nel 1986 di una porzione del compendio già ‘frazionato’ fra società riconducibili alle famiglie COGNOME/COGNOME; d) istanza di condono n. 283/2004 (mutamento in commerciale) e successiva DIA 22.7.2004 per opere funzionali al centro commer ciale; e) l’indubbia utilità conseguita, stante l’affitto/cessione a RAGIONE_SOCIALE (9.8.2005) e la destinazione attuale a grande struttura commerciale. Ne deriva che la società, secondo i giudici di appello, ha commissionato e beneficiato degli interventi che hanno portato alla trasformazione urbanistica: dunque, non può qualificarsi ‘terza’. La Corte d’appello distingue , inoltre, la posizione della RAGIONE_SOCIALE del coimputato COGNOME, ritenuta non sovrapponibile (mancata richiesta dei titoli funzionali al completamento del disegno lottizzatorio), da quella della RAGIONE_SOCIALE, che invece si era attivata per il condono e la DIA finalizzati all’insediamento commerciale.
2.5. La verifica processuale, tuttavia, si è fermata solo al tema della estraneità della società.

Non si è spinta oltre, esaminando anche il ‘merito’ della questione, dovendosi sul punto condividere le argomentazioni del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO che ha ritenuto (sulla base delle stesse conclusioni dell’ordinanza impugnata a pag. 15, in cui si legge che l’accertata assenza di estraneità della società ricorrente ‘ comporta che non sussista il diritto della RAGIONE_SOCIALE a ottenere un nuovo esame nel merito della vicenda lottizzatoria, atteso che questo consegue solo alla riscontrata posizione di estraneità della società rispetto al reato ‘), affetta da illegittimità l’ordinanza per aver anteposto all’esame del ‘merito’ la questione della estraneità della società.
Ed infatti, richiamando le sentenze di merito (Trib. Latina, 25.9.2019; App. Roma, 15.3.2022), la Corte d’appello ha in effetti affrontato il ‘merito’ della vicenda, senza tuttavia rispondere alle censure difensive rivolte dalla società rimasta estranea al precedente giudizio, utilizzando dunque decisioni che non avrebbero potuto essere opposte alla società ricorrente proprio perché non partecipe al giudizio conclusosi con il proscioglimento per prescrizione della legale rappresentate della società oggi ricorrente. I giudici territoriali si sono limitati a ribadire che l’illecito penale lottizzatorio presenta natura permanente e può configurarsi come reato progressivo nell’evento, aggiungendo che la partecipazione del correo è possibile in qualsiasi fase finché l’attività lottizzatoria
prosegua. Nel caso di specie, si legge nell’ordinanza impugnata, alle opere abusive degli anni ’70 si è affiancato il frazionamento del 1986 e, quindi, la successiva completa trasformazione dell’assetto territoriale mediante titoli e lavori del 2004 funzionali ad un insediamento commerciale (3.200 mq), incompatibile con la zona agricola V3 e con le fasce di rispetto.

2.6. Trattasi, indubbiamente, di argomentazioni sì rispondenti all’esegesi giurisprudenziale di questa Corte, la quale riconosce stabilmente la permanenza e il carattere progressivo nell’evento della lottizzazione (tra le molte : Sez. 3, n. 34251 del 12/07/2012, COGNOME ed RAGIONE_SOCIALE, non mass.; Sez. 3, n. 19732 del 26/04/2007, COGNOME, Rv. 236750 -01; Sez. 3, n. 38908 del 10/10/2006, Tunno, Rv. 235408 -01; Cass. 34251/2012), con possibilità che la consumazione si protragga sino all’ultimazione del ‘programma lottizzatorio’ o delle opere funzionali all’insediamento, ma che, tuttavia, soffrono del vizio ‘originario’ già evidenziato, ossia l’essere state condotte senza esaminare le deduzioni difensive svolte in sede di esecuzione, e, dunque, non opponibili alla società ricorrente.
2.7. Quanto sopra, si noti, è estensibile alle ulteriori considerazioni contenute nell’ordinanza impugnata ed attinenti al ‘merito’, laddove i giudici territoriali ribadiscono l’illegittimità del permesso in sanatoria n. 283/2004 (chiesto per opere non esistenti al 31.3.2003, con falsa rappresentazione dell’uso integralmente commerciale) e ne rileva il ruolo nel completamento del centro commerciale (DIA 22.7.2004), concludendo che gli atti amministrativi successivi (pareri/atti comunali) non elidono la natura e gli effetti dell’illecito lottizzatorio . Trattasi, ancora una volta, di argomentazioni già sviluppate nei precedenti gradi di giudizio; tuttavia, non opponibili alla società che vi è rimasta estranea.
2.8. La normativa di riferimento impone infatti al giudice dell’esecuzione, investito dall’ente proprietario rimasto estraneo al giudizio di cognizione, il potere -dovere di accertare autonomamente la sussistenza del reato presupposto e l’estraneità/mala fede del terzo, con ampi poteri istruttori (art. 6 66, comma 5, c.p.p.).

Si è infatti affermato che in tema di confisca per il reato di lottizzazione abusiva, il principio secondo cui non può essere disposta detta misura nei confronti di una persona giuridica che sia rimasta estranea al giudizio, espresso dall’art. 7 Convenzione EDU, come interpretato nella sentenza della Corte EDU del 28/06/2018 nella causa RAGIONE_SOCIALE contro Italia, è rispettato attraverso la partecipazione della persona giuridica al procedimento di esecuzione, nel quale la stessa può dedurre tutte le questioni, di fatto e di diritto, che avrebbe potuto far valere nel giudizio di merito. (Sez. 3, n. 17399 del 20/03/2019, Unicredit, Rv. 278763 – 01). Quanto sopra, sulla scia del fondamentale arresto del Massimo consesso secondo cui, in tema di lottizzazione abusiva, le questioni relative alla
conformità della confisca al principio di protezione della proprietà di cui all’art. 1 del Prot. n. 1 CEDU, come interpretato dalla pronuncia della Grande Camera della Corte EDU del 28 giugno 2018, RAGIONE_SOCIALE contro Italia possono essere proposte dagli interessati al giudice dell’esecuzione, anche chiedendo la revoca della misura limitatamente alle aree o agli immobili estranei alla condotta illecita (In motivazione, la Corte ha precisato che, in tale fase, al fine di compiere l’accertamento richiesto, il giudice gode di ampi poteri istruttori ai sensi dell’art. 666, comma 5, cod. proc. pen.: Sez. U, n. 13539 del 30/01/2020, Perroni, Rv. 278870 – 04).
2.9. La confisca urbanistica, di natura sostanzialmente penale, esige proporzionalità e un accertamento effettivo delle condizioni di legge, specie quando incide su soggetto non parte del giudizio di cognizione (CEDU, G.I.E.M. ed RAGIONE_SOCIALE c. Italia, 28.6.2018; Corte cost., sentenza n. 49/2015 e sentenza n. 146/2021). La mala fede del terzo non può presumersi, ma deve essere provata con standard rigorosi; l’ente può essere ‘non terzo’ solo se si dimostra, con accertamento concreto, che fu committente/beneficiario o schermo dell’autore . Si è in particolare affermato che, in tema di lottizzazione abusiva e di confisca ad essa relativa, non sono soggetti terzi, estranei al reato, né la persona giuridica proprietaria dell’area abusivamente lottizzata, che riceve i vantaggi e le utilità conseguenti al reato, essendo normalmente committente degli interventi in essa realizzati e parte degli atti negoziali relativi e di ogni altra attività che viene attuata, né quella che è titolare apparente di beni, la quale rappresenta solo lo schermo attraverso il quale il reo, effettivo proprietario degli stessi, agisce nel proprio esclusivo interesse, difettando, in entrambi i casi, il necessario requisito della buona fede di tale soggetto giuridico (In motivazione, la Corte ha precisato che i principi elaborati dalla pronuncia della Grande Camera della Corte EDU del 28 giugno 2018, RAGIONE_SOCIALE contro Italia sono relativi alla tutela dei diritti della persona giuridica che versi in una condizione di buona fede e, pertanto, possa essere reputata estranea al reato: Sez. 3, n. 8350 del 23/01/2019, COGNOME, Rv. 275756 – 02). Si è sul punto ulteriormente aggiunto che, in tema di lottizzazione abusiva, la mancata partecipazione al giudizio conclusosi con la sentenza di condanna dell’ente in nome e per conto del quale l’attività illecita è stata posta in essere non osta alla confisca, ex art. 44, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2011, n. 380, dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite di sua proprietà, in quanto allo stesso non può attribuirsi la qualifica di terzo estraneo per carenza del necessario requisito della buona fede. (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto immune da censure la decisione di rigetto dell’istanza di revoca della confisca presentata nell’interesse di una società, evidenziando che la stessa non potesse ritenersi estranea ai fatti per i quali si era proceduto in sede
penale nei confronti dei suoi amministratori di fatto e che, pertanto, non assumesse rilievo la sua mancata partecipazione a tale giudizio: Sez. 3, n. 42115 del 19/06/2019, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 277057 – 02).

2.10. In ragione di quanto sopra, merita quindi accoglimento l’impugnazione proposta, del resto condivisa anche nella requisitoria del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO presso questa Corte. La requisitoria, infatti, conclude per l’annullamento con rinvio dell’ordinanza impugnata, valorizzando la pregiudizialità del tema della sussistenza dell’illecito penale rispetto alla verifica della posizione di terzo estraneo, il poteredovere del giudice dell’esecuzione di assum ere mezzi di prova, anche perizia, per verificare i presupposti della confisca, e la necessità di un riesame nel merito della vicenda lottizzatoria, non potendo escludere il diritto della società a tale verifica in assenza di argomentazioni sulla natura di mero schermo rispetto alla proprietà della RAGIONE_SOCIALE.
2.11. Non può che rilevarsi, pertanto, come sia stato frustrato il diritto difensivo al contraddittorio ed all’approfondimento istruttorio costituito dalla perizia (atto istruttorio su cui, subordinatamente, la difesa aveva insistito in udienza davanti al giudic e dell’esecuzione), che, in astratto, i giudici di appello avrebbero dovuto valutare se ammettere o meno nella pienezza dei propri poteri istruttori (Sez. U, n. 13539 del 30/01/2020, Perroni, Rv. 278870 -04).

Sul punto, la Corte d’appello ha ritenuto che la questione della lottizzazione abusiva e della posizione della RAGIONE_SOCIALE fosse già stata oggetto di un approfondito accertamento nei parallelo giudizio svoltosi nei confronti della legale rappresentante (Tribunale di Latina, sentenza 25.9.2019; Corte d’appello di Roma, sentenza 15.3.2022), essendo stati in particolare, già valutati: (i) i titoli edilizi rilasciati; (ii) la natura e la destinazione urbanistica dell’area; (ii) la successione degli interventi edilizi; (iv) la posizione della società e dei suoi amministratori; (v) le consulenze tecniche prodotte dalle parti (inclusa quella di parte difensiva). La Corte d’appello ha ritenuto le conclusioni dei giudici di merito ‘condivisibili’, sia sulla sussistenza del reato che sulla non estraneità della società. La difesa aveva già prodotto consulenza tecnica (AVV_NOTAIO) e documentazione urbanistica, che erano state esaminate e valutate nei precedenti giudizi. La Corte, dunque, si limita a ritenere che la richiesta di nuova perizia non avrebbe apportato elementi nuovi o decisivi, ma si limitava a riproporre questioni già vagliate e superate dalle motivazioni delle sentenze di merito.
È ben vero che la questione centrale non era di natura tecnica (stato dei luoghi, conformità urbanistica), ma giuridica (ossia che la società non poteva essere considerata ‘terzo estraneo’ perché aveva partecipato attivamente al programma lottizzatorio, beneficiando direttamente delle condotte illecite: richiesta di condono, DIA, destinazione commerciale, vantaggi economici);

t uttavia, il ragionamento della Corte d’appello è inficiato dall’erroneo presupposto che ‘quelle’ risultanze processuali, costituite dalle emergenze istruttorie acquisite nel corso del precedente giudizio cui, però, come più volte evidenziato, non aveva partecipato la società ricorrente.

2.12. Ne discende, conclusivamente, alla luce delle considerazioni che precedono, il necessario annullamento dell’ordinanza impugnata che dovrà conformarsi ai seguenti principi di diritto: a) i l giudice dell’esecuzione, investito dall’ente proprietario rimasto estraneo al giudizio di cognizione, ha il potere -dovere di accertare autonomamente la sussistenza del reato presupposto e l’estraneità/mala fede del terzo, con ampi poteri istruttori (art. 666, comma 5, c.p.p.; Cass., Sez. III, n. 17399/2019; Cass., SU, n. 13539/2020); 2) la confisca urbanistica, di natura sostanzialmente penale, esige proporzionalità e un accertamento effettivo delle condizioni di legge, specie quando incide su soggetto non parte del giudizio di cognizione (CEDU, G.I.E.M. ed RAGIONE_SOCIALE c. Italia, 28.6.2018; Corte cost., n. 49/2015, n. 146/2021); 3) la mala fede del terzo non può presumersi, ma deve essere provata con standard rigorosi; l’ente può essere ‘non terzo’ solo se si dimostra, con accertamento concreto, che fu committente/beneficiario o schermo dell’autore (Cass., Sez. III, n. 8350/2019; n. 42115/2019).
2.13. In applicazione di tali principi, dunque, il provvedimento impugnato deve essere annullato con rinvio, affinché il giudice dell’esecuzione proceda a nuova valutazione con piena istruttoria, finalizzata all’accertamento autonomo della sussistenza o insussistenza della lottizzazione abusiva presupposta e alla verifica della estraneità o non terzietà della società, con specifica valutazione della buona fede/mala fede secondo gli standard delineati dalla giurisprudenza nazionale e convenzionale.
3. Anche il secondo motivo è fondato.

3.1. L’ordinanza mostra infatti di aderire alla lettura secondo cui la tutela convenzionale valorizzata da G.I.E.M. (Grande Camera) non esclude la confisca post -prescrizione ove vi sia stato un accertamento pieno del fatto e l’interessato abbia avuto garanzie difensive (contraddittorio), ciò che questa Corte ha recepito imponendo, in specie, un vaglio motivazionale completo e, quando occorra, la proporzionalità e delimitazione dell’ablazione ai beni direttamente interessati ( Sez. 3, n. 9456 del 19/01/2024, COGNOME, Rv. 286025 -01; Sez. 3, n. 3727 del 20/11/2020, dep. 2021, Santamaria, Rv. 280871 – 01).
L’ordinanza richiama, inoltre, una puntuale e corretta giurisprudenza di questa Corte (Sez. 3, n. 42115 del 19/06/2019, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 277057 -02; Sez. 2, n. 53384 del 12/10/2018, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 274242 -01) per chiarire

che la sede esecutiva offre al soggetto rimasto estraneo una tutela effettiva e convenzionalmente adeguata (opposizione ex art. 667; poteri istruttori ex art. 666, comma 5, cod. proc. pen.).

3.2. Nonostante queste premesse, tuttavia, l’ordinanza commette proprio l’errore giuridico che aveva individuato nelle sue stesse premesse.

In ragione di quanto già evidenziato nel primo motivo, evidente è la violazione verificatasi, atteso che, come già evidenziato a proposito del primo motivo, l’ordinanza non ha applicato correttamente gli artt. 30 e 44 T.U.E., ricollegando invero la confisca ad un accertamento (in fatto) di lottizzazione ‘mista’ e respingendo le tesi difensive che degradavano il frazionamento 1986 a mero dato catastale privo di incidenza urbanistica, fondando il proprio assunto su un accertamento di merito svolto nel precedente giudizio ma che non avrebbe potuto essere opposto alla società ricorrente.
La scelta del rito (opposizione) e l’esercizio del potere decisorio nel merito erano certamente coerenti con l’art. 667, co mma 4, cod. proc. pen. e con l ‘interpretazione dell a giurisprudenza di legittimità. Ma l’esito del giudizio davanti al giudice dell’esecuzione -ossia l’esclusione della ‘terzietà’ della persona giuridica, avendo la stessa diretto e commissionato il completamento dell’insediamento in zona non vocata e beneficia to dell’illecito -, è avvenuto senza alcuna istruttoria in sede esecutiva, benché la società ricorrente ne avesse avuto diritto. La motivazione fattuale (costituzione della società, ruoli, atti 2004, utilità economica), pur se congrua e in linea con il diritto vivente, soffre del vizio originario, già descritto nel primo motivo.
3.3. Sulla confisca la soluzione è dunque incompatibile con la sentenza G.I.E.M. ed RAGIONE_SOCIALE c. Italia del 2018: non vi è stato un ‘autonomo’ (in sede di esecuzione) accertamento sostanziale degli elementi dell’illecito; la sede esecutiva consentiva al terzo di far valere le proprie ragioni, e ciò non è però avvenuto, non essendosi svolto l’accertamento del merito nel contraddittorio tra le parti.

È dunque prematuro in questa sede, difettando il presupposto istruttorio non svolto in fase esecutiva, pronunciarsi sul tema della proporzionalità, ossia verificare se l’ablazione abbia o meno colpito il compendio direttamente coinvolto e funzionale all’attività lottizzatoria . L’ordinanza , dunque, non appare giuridicamente corretta e armonica con la normativa e la giurisprudenza di legittimità, nonché con i canoni CEDU su art. 7 e art. 1 Prot. 1; le censure difensive su terzietà/buona fede, inesistenza della lottizzazione, legittimo affidamento e rilievo di atti amministrativi sopravvenuti sono state prese in esame sulla base di accertamenti in fatto (seppur coerenti ma) alla società ricorrente non opponibili per non aver partecipato al giudizio in cui tali accertamenti erano stati svolti. La richiesta di approfondimenti istruttori (perizia) è stata rigettata dando però per
presupposto che tali accertamenti in fatto, svolti nel precedente giudizio conclusosi nei confronti della legale rappresentante, le fossero opponibili.

3.4. Non poteva dunque il giudice dell’esecuzione ritenere che la perizia richiesta dalla difesa fosse irrilevante perché la posizione della società era già stata accertata in modo completo e motivato e che la questione era di natura giuridica (non tecnica), e non vi erano elementi nuovi che giustificassero ulteriori indagini. La decisione si fondava, dunque, su un quadro probatorio già esaustivo e su principi consolidati di diritto, ma non opponibile alla società ricorrente.

3.5. L’annullamento con rinvio, dunque, rende non necessario esaminare la dedotta questione di costituzionalità.

L ‘ impugnata ordinanza dev ‘ essere, pertanto, annullata con rinvio alla Corte d ‘ appello di Roma, giudice dell ‘ esecuzione, per nuovo giudizio.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio per nuovo giudizio alla Corte di appello di Roma.

Così deciso, il 21/11/2025

Il AVV_NOTAIO estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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