Confisca terzo buona fede: quando l'acquisto è a rischio

La Corte di Cassazione conferma la confisca di un immobile acquistato da una persona ritenuta non essere un terzo in buona fede. La sentenza chiarisce che il bene, comprato con denaro proveniente da riciclaggio e autoriciclaggio, costituisce il ‘prodotto’ del reato. La mancanza di buona fede è stata desunta da una serie di indizi, tra cui i legami familiari con i responsabili dell’illecito, le modalità anomale dell’acquisto e l’uso di documenti falsi per ottenere un mutuo. Il ricorso della proprietaria è stato dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Confisca Terzo Buona Fede: La Cassazione e l’Acquisto di Immobili con Proventi Illeciti

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha ribadito principi fondamentali in materia di confisca verso un terzo in buona fede, in particolare quando l’oggetto del contendere è un immobile acquistato con fondi di provenienza illecita. La decisione conferma che la tutela del terzo acquirente non è assoluta e cede di fronte a un quadro indiziario che esclude la sua buona fede e il suo affidamento incolpevole. Analizziamo nel dettaglio questa pronuncia per comprendere i rischi e le tutele in operazioni immobiliari complesse.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un’operazione di riciclaggio e autoriciclaggio di fondi distratti da due società fallite. Una somma considerevole, provento di distrazione, veniva trasferita sul conto di un prestanome. Quest’ultimo utilizzava il denaro per acquistare all’asta un complesso immobiliare (villa e box) pignorato al padre della futura ricorrente. Pochi mesi dopo, lo stesso prestanome rivendeva gli immobili alla figlia del proprietario originario.

Per finanziare l’acquisto, la donna otteneva un mutuo da un istituto di credito, presentando documentazione creata ad hoc. Il prezzo di vendita, inoltre, risultava notevolmente inferiore al valore di mercato dell’immobile. Il ricavato della vendita veniva poi trasferito a società riconducibili al gruppo criminale, chiudendo così il cerchio dell’operazione di riciclaggio. A seguito delle indagini, gli immobili venivano sottoposti a sequestro preventivo e, successivamente, a confisca. La nuova proprietaria, ritenendosi terza estranea ai reati, presentava ricorso, che veniva però respinto sia dal Tribunale del riesame sia, in ultimo, dalla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando in via definitiva la confisca degli immobili. La decisione si fonda su due pilastri argomentativi: la qualificazione dell’immobile come ‘prodotto’ del reato e la valutazione sull’assenza di buona fede in capo all’acquirente.

Le Motivazioni: la Confisca al Terzo e il concetto di Prodotto del Reato

La difesa della ricorrente sosteneva che oggetto della confisca avrebbe dovuto essere la somma di denaro ‘ripulita’ e non gli immobili, considerati solo un passaggio intermedio dell’attività criminale. La Corte ha respinto questa tesi, chiarendo un punto cruciale. Gli immobili non rappresentano il ‘profitto’, ma il ‘prodotto’ diretto dei reati di riciclaggio e autoriciclaggio. L’attività illecita ha infatti trasformato il denaro contante di provenienza delittuosa in un bene immobile, rendendone più difficile tracciare l’origine. In quanto tale, l’immobile stesso è direttamente aggredibile con la misura della confisca, ai sensi dell’art. 648-quater c.p.

Le Motivazioni: l’Esclusione della Buona Fede e l’Onere della Prova

Il secondo e decisivo punto affrontato dalla Corte riguarda la posizione del terzo acquirente. La giurisprudenza consolidata stabilisce che la confisca non può essere disposta nei confronti di un terzo estraneo al reato che sia in buona fede. Tuttavia, la buona fede non è una semplice ignoranza, ma un ‘affidamento incolpevole’. Si richiede che il terzo non potesse conoscere, usando la diligenza richiesta dalla situazione concreta, l’utilizzo illecito del bene o la sua provenienza criminale.

La Corte ha evidenziato come gravi sul terzo che chiede la restituzione del bene l’onere di fornire una rigorosa dimostrazione della propria buona fede. Nel caso di specie, i giudici hanno ritenuto che la ricorrente non solo non avesse fornito tale prova, ma che una serie di elementi fattuali, valutati nel loro insieme, delineassero un quadro univoco di consapevolezza o, quantomeno, di colpevole negligenza:

1. Vincoli Familiari: La ricorrente era legata da stretti vincoli di parentela con i principali soggetti coinvolti nell’operazione (il padre, proprietario originario, e lo zio, indicato come gestore delle società fallite e ‘dominus’ del gruppo criminale).
2. Modalità dell’Acquisto: L’operazione era palesemente anomala. L’immobile, pignorato al padre e in cui lei stessa viveva, veniva ‘salvato’ dall’asta e poi rivenduto a lei a un prezzo di favore.
3. Documentazione Falsa: L’aver prodotto documenti artefatti per ottenere il mutuo bancario dimostrava una propensione all’illegalità e minava la credibilità del suo presunto affidamento incolpevole.
4. Presenza dello Zio al Rogito: La presenza del gestore di fatto del gruppo criminale al momento della stipula notarile era un ulteriore, forte, indizio di un coinvolgimento consapevole nell’operazione.

Questi elementi, secondo la Corte, non potevano essere ignorati e, complessivamente, escludevano che la ricorrente potesse essere considerata una terza estranea in buona fede.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia offre importanti lezioni pratiche. In primo luogo, sottolinea l’importanza di una due diligence approfondita in ogni operazione immobiliare, specialmente quando sono presenti anomalie come prezzi troppo bassi, passaggi di proprietà rapidi o il coinvolgimento di familiari in situazioni finanziarie complesse. In secondo luogo, ribadisce l’ampia portata dello strumento della confisca nei reati di riciclaggio, che può colpire non solo il denaro ma anche i beni in cui esso viene trasformato. Infine, chiarisce che per un terzo acquirente non è sufficiente affermare la propria estraneità al reato: è necessario dimostrare attivamente e rigorosamente di aver agito con la massima diligenza e di non aver potuto sospettare, in alcun modo, dell’origine illecita del bene.

Quando un bene acquistato da un terzo può essere confiscato per riciclaggio?
Un bene acquistato da un terzo può essere confiscato se risulta essere il prodotto o il profitto di un reato, come il riciclaggio, e se il terzo acquirente non era in buona fede. La buona fede si esclude quando il terzo sapeva o avrebbe potuto sapere, con la normale diligenza, dell’origine illecita del bene.

Cosa significa essere un ‘terzo in buona fede’ per la legge?
Significa essere una persona completamente estranea al reato che ha acquistato un bene senza avere alcuna consapevolezza della sua provenienza illecita. Non basta la semplice ignoranza, ma è necessario un ‘affidamento incolpevole’, ovvero dimostrare di aver agito con la diligenza richiesta dalla situazione concreta per accertarsi della legittimità dell’operazione.

Quali elementi hanno dimostrato la mancanza di buona fede dell’acquirente in questo caso?
La mancanza di buona fede è stata dimostrata da una serie di elementi valutati nel loro insieme: gli stretti legami familiari con i soggetti autori del riciclaggio; le modalità anomale dell’acquisto (l’immobile era del padre, pignorato, ed è stato ‘recuperato’ a un prezzo di favore); la presentazione di documenti falsi per ottenere il mutuo; e la presenza del principale responsabile del gruppo criminale al rogito notarile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 43667 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 2 Num. 43667 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 20/09/2024

SENTENZA

Sul ricorso proposto da:

NOME nata a Milano il DATA_NASCITA

rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, di fiducia

avverso l’ordinanza emessa in data 08/03/2024 del Tribunale di Milano, sezione del riesame;

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

preso atto che è stata richiesta dal difensore la trattazione orale ai sensi degli artt. 611, comma 1-bis cod. proc. pen., 23, comma 8, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176, prorogato in forza dell’art. 5-duodecies del d.l. 31 ottobre 2022, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 dicembre 2022, n. 199 e, da ultimo, dall’art. 17 del d.l. 22 giugno 2023, n. 75, convertito con modificazioni dalla legge 10 agosto 2023, n. 112;

udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

udita la requisitoria con la quale il Sostituto procuratore generale, NOME COGNOME, ha concluso chiedendo declaratoria di inammissibilità del ricorso; udita la discussione della difesa del ricorrente, AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

Con l’ordinanza in epigrafe, il Tribunale di Milano, in funzione di giudice del riesame, a seguito di appello proposto ai sensi dell’art. 322 bis cod.proc. pen., ha confermato l’ordinanza emessa dal giudice per l’udienza preliminare del Tribunale di Milano il 04/02/2024 con la quale era stata respinta la richiesta di restituzione della villa residenziale e relativo box di proprietà di COGNOME NOME, già sottoposti dapprima a sequestro preventivo con decreto emesso il 27/06/2023 dal giudice per le indagini preliminari e poi a confisca in sede di giudizio di merito.
1.1. Secondo il Tribunale tale vincolo era stato correttamente apposto (di qui la conferma del diniego di restituzione) in quanto tali beni erano stati acquistati dalla stessa COGNOME il 25 febbraio 2016 attraverso l’utilizzo di fondi (euro 269.799,90) distratti dalle società fallite RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE e oggetto del delitto di riciclaggio contestato a COGNOME NOME e COGNOME NOME nonché di quello di autoriciclaggio addebitato a NOME COGNOME. All’esito di ri abbreviato, era poi intervenuta nei confronti di costoro condanna per i reati come sopra rispettivamente addebitati pronunciata con sentenza del 23/11/2023 del giudice per l’udienza preliminare di Milano il quale aveva disposto la confisca anche degli immobili in questione ai sensi degli artt. 240 bis, 322 ter, 640 quater e 648 quater cod. pen e, successivamente, rigettato la richiesta di restituzione oggetto della procedura di riesame.
In particolare, il provvedimento impugnato, richiamando la pronuncia di merito, ha ricostruito che la somma (euro 269.799,90) proveniente dalla distrazione dal patrimonio delle società fallite RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE (i cu amministratori di diritto e di fatto concorrevano nel delitto di riciclaggio con COGNOME che rispondeva, invece di autoriciclaggio) era confluita, ad opera di COGNOME NOME e COGNOME NOME, di intesa con COGNOME NOME (zio di COGNOME NOMENOME, sul conto bancario di NOME COGNOME; quest’ultimo l’aveva utilizzata per l’acquisto degli immobili di cui si discute, di proprietà di NOME, sui quali insisteva pignoramento con avvio della procedura di esecuzione, e pochi mesi dopo lo stesso NOME aveva rivenduto i beni medesimi a NOME (figlia di NOME) la quale, per dotarsi della provvista necessaria per il pagamento del prezzo di Euro 320.000,00 (di gran lunga inferiore a quello
indicato nel contratto preliminare) aveva ottenuto da Banca Intesa un mutuo a suo nome esibendo nel corso della istruttoria della pratica documentazione artefatta creata ad hoc per ottenere il finanziamento. Il ricavato della vendita era stato poi trasferito dallo stesso NOME alla RAGIONE_SOCIALE che, a sua volt aveva girato alla RAGIONE_SOCIALE, società riconducibile al gruppo di riciclatori dalla quale proveniva la somma originaria distratta e pervenuta al NOME.

1.2. Il Tribunale del riesame riteneva poi l’assenza, in capo alla COGNOME, terza estranea ai reati di riciclaggio ed autoriciclaggio, del requisito della buona fede e dell’affidamento incolpevole rispetto alla operazione di acquisto degli immobili sequestrati e poi confiscati.

Ha proposto ricorso per cassazione NOME, tramite il difensore di fiducia, articolando i seguenti motivi.

2.1. Con il primo motivo si deduce, ai sensi dell’art. 606, comma 1 lett. b) cod. proc. pen, erronea applicazione della legge penale in relazione ai presupposti per l’applicazione del sequestro preventivo ex art. 321 cod. proc. pen. e della confisca ai sensi dell’art. 240 bis cod. pen.

Rileva il ricorrente che il Tribunale del riesame, richiamandosi all’ordinanza di sequestro preventivo emessa dal giudice per le indagini preliminari e alla pronuncia di merito, ha qualificato gli immobili acquistati dalla NOME in termini di provento diretto dei reati di riciclaggio e autoriciclaggio e che tal assunto non è corretto sul piano giuridico e neppure è sorretto da idonea motivazione.

Il provento del reato si identifica infatti nella somma di denaro tornata “ripulita” nella disponibilità del gruppo criminale facente capo a COGNOME NOME e non negli immobili di proprietà di COGNOME NOME.

L’acquisto degli stessi da parte di NOME COGNOME e la successiva vendita alla ricorrente hanno rappresentato solo dei passaggi intermedi della attività di riciclaggio (mai addebitata alla COGNOME la quale andrebbe considerata, quindi, terza estranea) che, dopo ulteriori trasferimenti di valore, è proseguita fino al rientro della somma “ripulita” nel patrimonio della società RAGIONE_SOCIALE; proprio tale somma- provento del reato- avrebbe dovuto essere sottoposta a sequestro, non certo i beni acquistati da NOME.
Il provvedimento ablatorio è quindi stato emesso in assenza dei presupposti di legge difettando il nesso di pertinenzialità tra la res ed il reato, nonchè il nesso tra la res e il responsabile dell’illecito.

2.2.Con il secondo motivo si deduce violazione di legge ai sensi dell’art. 606, comma 1 lett. b) cod. proc. pen, in relazione alla ritenuta assenza di buona fede in capo alla ricorrente.

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Il Tribunale del riesame ha escluso che NOME sia terza estranea di buona fede ed al riguardo ha speso vari argomenti, nessuno dei quali costituisce una valida motivazione, in quanto meramente assertiva, è dunque mancante.

Il rapporto di parentela con il dominus della vicenda riciclatoria e la presenza di quest’ultimo al momento del rogito notarile non sono elementi sufficienti per affermare l’assenza di buona fede; inconferente è poi il riferimento nel provvedimento impugnato alla presentazione di documenti falsi da parte della COGNOME per ottenere il mutuo con cui erano stati acquistati gli immobili oggetto di sequestro preventivo e poi di confisca e ciò in considerazione del fatto che la banca non risulta avere presentato alcuna querela e nei confronti della ricorrente il pubblico ministero non ha coltivato l’accusa di truffa in danno dell’istituto d credito, originariamente ipotizzata.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.11 ricorso è inammissibile.

2. E’ manifestamente infondato il primo motivo di ricorso con il quale si deduce che il sequestro preventivo e la successiva confisca degli immobili acquistati dalla ricorrente sarebbero illegittimi perché provento del reato era la somma di denaro ripulita, con conseguente difetto di pertinenzialità tra i beni in questione e gli illec di riciclaggio ed autoriciclaggio.

Il Tribunale del riesame ha ritenuto raggiunta la prova piena (non solo il fumus) dei delitti di riciclaggio e di autoriciclaggio (quest’ultimo a carico di NOME COGNOME) in ragione del giudizio di condanna intervenuto con sentenza di primo grado, ma anche il nesso di pertinenzialità tra la res (cioè gli immobili acquistati dalla NOME oggetto di sequestro preventivo e poi di confisca) e tali reati, nonchè il rapporto tra detti beni e i responsabili degli illeciti. Al rigua ha evidenziato – come già ritenuto dal giudice di merito – che l’operazione immobiliare eseguita dal NOME aveva realizzato un duplice risultato: riscattare la villa che era stata pignorata a NOME (padre della odierna ricorrente la quale lì vi dimorava) e che sarebbe stata venduta all’asta per un costo inferiore al suo valore reale e, al contempo, trasformare una parte del denaro provento di reati in un’ operazione apparentemente lecita e quindi “ripulirlo”, rendendone così difficoltosa l’identificazione della provenienza delittuosa.
Alla luce della ricostruzione della vicenda, osserva questa Corte che i beni oggetto di sequestro preventivo e poi della statuizione di confisca rappresentano il prodotto della attività di riciclaggio realizzata da COGNOME NOME e COGNOME NOME e di autoriciclaggio compiuta da COGNOME, in quanto tale anch’esso aggredibile, aggredibile ai sensi dell’art. 648 -quater cod. pen., al pari del profitto del reato.

Gli immobili acquistati con le somme di provenienza illecita corrispondono infatti al risultato empirico della attività di trasformazione del denaro contante, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Sez. 2, 10218 del 23/01/2024, Pm c/Meliota, Rv. 286131; Sez. 2 n. 18184 del 28/02/2024, B. Rv. 286323-02).

La motivazione della sentenza impugnata, pur se da correggersi nella individuazione dell’oggetto della confisca che va qualificato come prodotto e non già come profitto dei reati di riciclaggio ed autoriciclaggio, è pertanto immune dalla denunciata violazione di legge.

3. E’ manifestamente infondato anche il secondo motivo di ricorso.

L’orientamento consolidato di questa Corte, in tema di sequestro preventivo ai fini di confisca, è nel senso che la persona estranea al reato – nei confronti della quale non può essere disposta la misura di sicurezza ai sensi dei commi 2 e 3 dell’art. 240 cod. pen. – si identifica nel soggetto che non abbia ricavato vantaggi ed utilità dal reato e che sia in buona fede, non potendo conoscere con l’uso della diligenza richiesta dalla situazione concreta – l’utilizzo del bene per fini illeciti (SU n. 9 del 28/04/1999, COGNOME, Rv. 213511, Sez. 1, n. 29197 del 17/06/2011, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 250804; Sez. 3, n. 29586 del 17/02/2017, C., Rv. 270250; Sez. 5, n. 42778 del 26/05/2017, Rv. 271441) e l’ordinanza impugnata ha dato adeguatamente conto delle ragioni per le quali la ricorrente non può essere ritenuta tale.
Si è, peraltro, ulteriormente precisato come gravi sul terzo proprietario che assume essere estraneo al reato l’onere di una rigorosa dimostrazione del necessario presupposto della buona fede al fine di ottenere la restituzione del bene ed evitare la confisca, rilevando anche che, in tali casi, la dimostrazione richiesta non configura un’ipotesi di inversione di onere della prova che la legge penale non consente, poiché non riguarda l’accertamento della responsabilità penale (Sez. III n. 22026 del 29/4/2010, COGNOME, non massimata, Sez. 3, n. 46012 del 4/11/2008, Castellano, Rv. 241771; Sez. 3, n. 26529 del 20/5/2008, Torre, Rv. 240551; Sez. 3, n. 33281 del 24/6/2004, Datola, Rv. 229010; Sez. 3, n. 23818 del 29/03/2019, Rv. 275987).
Dei richiamati principi il Tribunale ha fatto buon uso osservando come gli elementi disponibili erano tali da escludere in capo alla COGNOME il requisito della buona fede inteso nel senso sopraindicato (pag. 14 dell’ordinanza impugnata).

Il collegio ha, infatti, raccordato tra loro una serie di elementi fattuali (che invece il ricorso parcellizza nell’ottica di una valutazione atomistica non consentita) i quali valutati sinergicamente, erano tali da delineare un quadro univoco (non smentito in alcun modo dall’interessata la quale nulla aveva introdotto in senso contrario) circa i vantaggi ed utilità conseguiti da costei dall’operazione immobiliare e l’assenza di un affidamento incolpevole. In particolare, ha attribuito rilievo non solo ai vincoli familiari esistenti tra i sogget coinvolti in tale operazione, ma anche alle concrete modalità di acquisto degli immobili da parte della ricorrente (la caparra concordata non era stata pagata all’atto della stipula del preliminare, la COGNOME aveva prodotto documentazione artefatta creata ad hoc allo scopo di ottenere un finanziamento bancario necessario per disporre della provvista, il pagamento del prezzo era stato di gran lunga inferiore al reale ed il rogito era stato stipulato con l’assistenza dello zio COGNOME NOME, indicato nell’ordinanza come gestore delle società fallite che, d’intesa con il COGNOME ed il COGNOME, aveva fornito al NOME la provvista necessaria per perfezionare le operazione di riciclaggio) e, infine, al risultato oggettivamente raggiunto consistito nel riottenere il possesso di un immobile pignorato che RAGIONE_SOCIALEmenti sarebbe stato messo all’asta e nel quale ella dimorava personalmente viveva con il padre, originario proprietario.
Alla inammissibilità del ricorso consegue, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende, così determinata in ragione dei profili di inammissibilità rilevati (Corte cost., 13 giugno 2000 n. 186).

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese iC processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende. cr < . ··NOME AI' a ( -, 3 Così deciso, il giorno 20/09/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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