Confisca per equivalente: il creditore ipotecario vince

La Corte di Cassazione ha stabilito che la confisca per equivalente di un immobile, disposta a seguito di una condanna per corruzione, non prevale su un’ipoteca iscritta in precedenza. Il diritto del creditore ipotecario in buona fede è tutelato e deve essere soddisfatto prima del credito dello Stato. La Corte ha rigettato il ricorso del Procuratore Generale, confermando che il cessionario di un credito ipotecario può avvalersi della buona fede del creditore originario, anche se l’acquisto del credito è avvenuto dopo il sequestro del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Confisca per equivalente: come si tutela il creditore con ipoteca?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 35968/2025, offre un importante chiarimento sul rapporto tra la confisca per equivalente e i diritti dei creditori terzi titolari di un’ipoteca. La pronuncia stabilisce la prevalenza del diritto reale di garanzia del creditore in buona fede, anche quando il credito viene ceduto dopo l’avvio del procedimento penale. Analizziamo insieme i dettagli di questa decisione fondamentale per la tutela del credito.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un procedimento penale per reati di corruzione a carico di un soggetto. A seguito della condanna, veniva disposta la confisca per equivalente su una quota di un immobile di sua proprietà, fino a un valore di circa 53.000 euro. Su tale immobile, tuttavia, gravava un’ipoteca volontaria iscritta anni prima a garanzia di un mutuo fondiario concesso da un istituto di credito.

Successivamente, il credito garantito da ipoteca era stato ceduto a una società specializzata, la quale, tramite il suo gestore, si rivolgeva al giudice dell’esecuzione per far riconoscere la priorità del proprio diritto rispetto alla misura ablatoria dello Stato. La Corte d’Appello di Perugia accoglieva l’istanza, dichiarando l’inopponibilità della confisca al creditore ipotecario. Contro questa decisione, il Procuratore Generale e l’Avvocatura dello Stato proponevano ricorso in Cassazione.

La questione giuridica e la tutela del credito

Il nucleo del contendere verteva su un punto cruciale: può lo Stato, attraverso la confisca per equivalente, vanificare i diritti di un creditore che vanta un’ipoteca iscritta sull’immobile in data anteriore al sequestro? I ricorrenti non contestavano la priorità dell’ipoteca, ma lamentavano che il giudice dell’esecuzione non avesse specificato nel dispositivo che il diritto di credito dello Stato rimaneva comunque valido e poteva essere soddisfatto in via subordinata, sia sul ricavato della vendita dell’immobile (dopo il creditore ipotecario) sia su altri beni del condannato.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato i ricorsi, ritenendoli infondati e cogliendo l’occasione per ribadire principi cardine in materia di tutela dei terzi.

Estensione del principio di tutela dei terzi

I giudici hanno affermato che il principio sancito dall’art. 52 del D.Lgs. 159/2011 (Codice Antimafia), secondo cui la confisca non pregiudica i diritti di credito e i diritti reali di garanzia dei terzi anteriori al sequestro, rappresenta un principio di carattere generale. Esso, pur essendo stato scritto per la confisca di prevenzione, è applicabile a tutte le tipologie di confisca, inclusa la confisca per equivalente. La tutela del terzo creditore si fonda su due pilastri: l’anteriorità della costituzione della garanzia e la sua buona fede, intesa come estraneità all’attività illecita del debitore.

La buona fede del cessionario del credito

Un passaggio di grande rilevanza riguarda la posizione del soggetto che acquista il credito ipotecario. La Corte, richiamando un precedente delle Sezioni Unite, ha chiarito che anche il cessionario del credito (in questo caso, la società di gestione NPL) può beneficiare della tutela se prova la propria buona fede e, soprattutto, può avvalersi della buona fede del creditore originario (la banca). Il fatto che la cessione sia avvenuta dopo il sequestro non è di per sé un ostacolo, poiché il cessionario subentra nella stessa posizione giuridica del cedente.

Interpretazione dell’ordinanza impugnata

Infine, la Cassazione ha respinto la censura relativa al dispositivo dell’ordinanza della Corte d’Appello. È stato precisato che, a differenza delle sentenze, per le ordinanze e i decreti la motivazione e il dispositivo devono essere letti congiuntamente per ricostruire l’effettiva volontà del giudice. Nel caso specifico, la motivazione del provvedimento impugnato lasciava chiaramente “impregiudicata ogni possibile sorte del procedimento esecutivo”, riconoscendo implicitamente che il diritto dello Stato non era estinto, ma semplicemente postergato rispetto a quello del creditore garantito.

Conclusioni

La sentenza consolida un orientamento fondamentale a protezione della certezza dei rapporti giuridici e del mercato del credito. Viene confermato che un’ipoteca, se iscritta anteriormente al sequestro e in un contesto di buona fede del creditore, prevale sulla successiva confisca per equivalente. Lo Stato non perde il suo diritto, ma dovrà attendere che il creditore privilegiato sia soddisfatto. Questa decisione rafforza la posizione dei creditori, inclusi i cessionari di crediti deteriorati, garantendo che i loro diritti reali non vengano indebitamente sacrificati dalle misure sanzionatorie penali.

Una confisca per equivalente può annullare un’ipoteca iscritta sull’immobile prima del sequestro?
No. La sentenza stabilisce che la confisca, anche per equivalente, non pregiudica i diritti reali di garanzia (come l’ipoteca) anteriori al sequestro, a condizione che il creditore originario fosse in buona fede e non colluso con le attività illecite del debitore.

Se una società acquista un credito ipotecario dopo che l’immobile è stato confiscato, perde i suoi diritti?
No. La Corte ha chiarito che il cessionario del credito (la società che lo acquista) può avvalersi della condizione di buona fede del creditore originario (ad esempio, la banca che ha concesso il mutuo), anche se l’acquisto del credito è avvenuto dopo la confisca. Il cessionario subentra nella stessa posizione di tutela del cedente.

Lo Stato perde completamente il suo diritto di credito in caso di confisca se c’è un’ipoteca anteriore?
No. Il diritto dello Stato non si estingue, ma diventa subordinato a quello del creditore ipotecario. Lo Stato potrà quindi soddisfarsi sull’eventuale valore residuo dell’immobile dopo il pagamento integrale del debito ipotecario, oppure potrà agire su altri beni del condannato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 35968 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 1 Num. 35968 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 23/09/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da: PROCURATORE GENERALE PRESSO CORTE D’APPELLO DI PERUGIA nel procedimento a carico di: COGNOME NOME nato a SPOLETO il DATA_NASCITA nel procedimento a carico di quest’ultimo

RAGIONE_SOCIALE

“RAGIONE_SOCIALE“

RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del 02/10/2024 RAGIONE_SOCIALE CORTE APPELLO di PERUGIA

udita la relazione svolta dal Consigliere COGNOME COGNOME; lette/scmtite le conclusioni del PG

Letta la requisitoria del dott. NOME COGNOME, Sostituto Procuratore generale RAGIONE_SOCIALE Repubblica presso la Corte di cassazione, con cui è stato chiesto l’annullamento con rinvio del provvedimento impugnato.

RILEVATO IN FATTO

Con l’ordinanza in epigrafe la Corte di appello di Perugia, quale giudice dell’esecuzione, in accoglimento dell’istanza RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e per essa RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, ha riconosciuto l’anteriorità del credito vantato dalla suddetta s.RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE., e per essa dalla summenzionata s.p.a., nei confronti di NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE moglie NOME COGNOME, a seguito del contratto di mutuo fondiario del 31 luglio 2002 sottoscritto da questi ultimi con la Banca Monte dei Paschi di RAGIONE_SOCIALE, che aveva iscritto ipoteca volontaria sull’immobile di proprietà di entrambi (per la quota di 1/2 ciascuno), rispetto alla confisca per equivalente – e, quindi, l’inopponibilità a detta confisca – disposta in relazione alla metà di detto immobile di proprietà di COGNOME, fino al valore di 53.605,00, nell’ambito del procedimento penale a carico di quest’ultimo, pari al provento dei reati di corruzione per cui il suddetto era stato condannato dalla medesima Corte di appello.
Avverso detta ordinanza ricorrono il Procuratore generale presso la Corte di appello di Perugia e l’Avvocatura dello Stato, per l’RAGIONE_SOCIALE e per il Ministero RAGIONE_SOCIALE (non potendosi ritenere effettiva la costituzione “per quanto occorrere possa” per la Procura RAGIONE_SOCIALE Repubblica di Spoleto), deducendo, col primo motivo di impugnazione, omessa pronuncia su un punto decisivo RAGIONE_SOCIALE controversia, motivazione insufficiente e violazione degli artt. 648, 650, 654 cod. proc. pen., e, col secondo motivo di ricorso, violazione degli artt. 86 disp. att. cod. proc. pen., 13 Reg. esec. cod. proc. pen., 142 e ss. d.P.R. n. 115 del 2002
I ricorrenti non contestano la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento RAGIONE_SOCIALE tutela del diritto reale di garanzia, ma sostengono che, trattandosi di confisca per equivalente “quindi sostanzialmente di una somma di denaro, quantificata nella percentuale RAGIONE_SOCIALE proprietà dell’immobile fino alla concorrenza RAGIONE_SOCIALE somma di euro 53.605,00″, il Giudice dell’esecuzione avrebbe dovuto aggiungere anche in dispositivo che rimaneva fermo il diritto di credito dello Stato nei confronti del condannato, diritto che avrebbe potuto trovare soddisfazione sullo stesso bene in grado successivo rispetto all’ipoteca ovvero su altri beni di cui il condannato avesse la titolarità.
Insistono, pertanto, per l’annullamento dell’ordinanza impugnata.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. I ricorsi sono infondati e vanno, pertanto, rigettati.

La Corte di appello, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha fatto applicazione del principio in forza del quale la previsione dell’art. 52 d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159, secondo cui la confisca non pregiudica i diritti di credito dei terzi e i diritti reali di garanzia anteriori al sequestro, pur se riferita confisca di prevenzione, esprime un principio generale, valido anche per gli altri tipi di confisca, diretta o per equivalente, per i quali venga in rilievo la posizione del terzo titolare di diritti di credito o di garanzia (Sez. 3, n. 24067 de 09/05/2024, Dovalue, Rv. 286556 – 01).
In tema di confisca di beni gravati da ipoteca, invero, il terzo titolare di un diritto reale di garanzia, può far accertare, mediante incidente di esecuzione, l’esistenza delle condizioni di permanente validità del diritto reale di garanzia stesso, desumibili sia dalla anteriorità RAGIONE_SOCIALE trascrizione del titolo rispetto a provvedimento ablatorio, sia dalla situazione soggettiva di buona fede, intesa quale affidamento incolpevole e di mancata consapevole adesione ai successivi passaggi di proprietà dell’immobile, sul quale è stata iscritta la garanzia ipotecaria.
Inoltre, anche il terzo acquirente del credito ipotecario, come nel caso in esame, può chiedere con incidente di esecuzione il riconoscimento del proprio diritto, che preclude l’estinzione RAGIONE_SOCIALE garanzia reale, e per ottenerlo deve allegare elementi idonei a rappresentare non solo la sua buona fede, intesa come estraneità all’attività illecita in precedenza realizzata dal contraente colpito dal sequestro, ma anche il suo affidamento incolpevole, inteso come positivo adempimento dell’obbligo di informazione imposto dal caso concreto, volto a escludere una rimproverabilità di tipo colposo (Sez. 3, n. 24067 del 09/05/2024, Dovalue, Rv. 286556 – 02).
Invero, la cessione di un credito ipotecario, precedentemente insorto, successiva alla trascrizione di un provvedimento di sequestro o di confisca del bene sottoposto a garanzia, non preclude di per sé l’ammissibilità RAGIONE_SOCIALE ragione creditoria, né determina automaticamente uno stato di mala fede in capo al terzo cessionario del credito, potendo quest’ultimo dimostrare la propria buona fede (Sez. U, n. 29847 del 31/05/RAGIONE_SOCIALE, Island, Rv. 272978, in tema di misure di prevenzione: in motivazione, la Corte ha precisato che l’acquisto del credito “in blocco”, ai sensi dell’art. 58, d.lgs. n. 385 del 1993, non è circostanza decisiva ai fini RAGIONE_SOCIALE prova RAGIONE_SOCIALE buona fede, costituendo una semplice modalità di cessione del credito che non esime il cessionario dagli oneri di verifica relativi alla originaria sussistenza dei requisiti di ammissibilità).
Osservano le Sezioni Unite appena menzionate che, anche nel caso in cui il credito sia ceduto in epoca posteriore alla trascrizione del sequestro, il creditore cessionario può comunque avvalersi RAGIONE_SOCIALE condizione di buona fede sussistente in capo al creditore originario al quale è subentrato nella stessa posizione. Al creditore cessionario è, pertanto, consentito provare l’esistenza delle condizioni per l’ammissione del credito garantito anche laddove abbia acquistato lo stesso successivamente al sequestro del bene oggetto di garanzia.
Nel caso di specie, il Giudice dell’esecuzione, ritenendo correttamente detti principi, seppure correlati a fattispecie di confisca di prevenzione, estensibili anche agli altri tipi di confisca, ha considerato sussistenti le condizioni suddette, evidenziando che il sequestro e la confisca, pur intervenuti in epoca precedente al contratto di cessione di credito ( dalla Banca Monte dei Paschi di RAGIONE_SOCIALE alla RAGIONE_SOCIALE), si collocavano nell’ambito di un procedimento penale relativo ad una vicenda del tutto ellittica rispetto al contratto di mutuo e tale da escludere, in mancanza di ogni prova contraria, ogni ipotesi di collusione con Hora n i.
Ha, quindi, dichiarato l’anteriorità del credito vantato dal terzo rispetto all’intervenuta confisca e l’inopponibilità del medesimo al provvedimento ablatorio.

Ciò non senza specificare nella motivazione del provvedimento impugnato, da leggersi congiuntamente al dispositivo dello stesso – Sez. 1, n. 754 del 27/01/1999, Orioli, Rv. 212750, secondo cui a differenza delle sentenze, per le quali, in caso di contrasto tra motivazione e dispositivo, vige il principio RAGIONE_SOCIALE prevalenza di quest’ultimo, in tema di ordinanze e decreti vale il principio secondo cui occorre stabilire quale sia stata l’effettiva volontà del giudice, così come emerge dal provvedimento globalmente considerato nell’insieme di motivazione e dispositivo – che l’incidente di esecuzione «va accolto impregiudicata ogni possibile sorte del procedimento esecutivo nel senso che è sempre possibile che il ricavato dell’eventuale vendita dell’immobile possa essere idonea a tutelare le pretese creditorie di tutti i soggetti coinvolti».
E’ evidente, pertanto, l’infondatezza RAGIONE_SOCIALE censura, di cui ai ricorsi, relativa al dispositivo dell’ordinanza in esame, perché sia alla possibilità di soddisfazione del credito dello Stato sul medesimo bene in grado successivo rispetto all’ipoteca che alla residua possibilità di agire sul restante patrimonio, riconducibili, altresì, entrambe, ai principi generali in materia di esecuzione, fa riferimento la stessa motivazione del suddetto provvedimento, da leggersi, quindi, nella sua complessità, laddove lascia impregiudicata ogni possibile sorte del procedimento esecutivo nei confronti di COGNOME.
Rigetta i ricorsi.

Così deciso in Roma, il 23 settembre 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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