Confisca e tutela del terzo creditore ipotecario

La Corte di Cassazione ha stabilito che la tutela del terzo creditore ipotecario, prevista dal Codice Antimafia, è applicabile anche in caso di confisca disposta per reati tributari. Una società di gestione crediti aveva impugnato il diniego di inopponibilità di una misura ablativa su un immobile gravato da ipoteca. La Suprema Corte ha annullato l’ordinanza, affermando che il principio di protezione della buona fede e dell’affidamento incolpevole è di carattere generale e deve essere sempre verificato dal giudice, indipendentemente dalla tipologia di reato che ha originato la misura.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Confisca e tutela del terzo creditore: la decisione della Cassazione

La protezione dei diritti dei terzi estranei al reato rappresenta un pilastro fondamentale del nostro ordinamento, specialmente quando si parla di confisca e garanzie reali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini dell’applicabilità delle tutele previste dal Codice Antimafia anche in ambiti diversi, come quello dei reati fiscali.

Il caso: ipoteca contro provvedimento ablativo

La vicenda trae origine dal ricorso presentato da una società di gestione crediti, titolare di un’ipoteca su un immobile successivamente colpito da un provvedimento di acquisizione statale a seguito di una condanna per reati tributari del proprietario. Il giudice dell’esecuzione aveva inizialmente respinto l’istanza della società, ritenendo che le norme di tutela del terzo previste dal D.Lgs. 159/2011 (Codice Antimafia) non fossero estensibili alla fattispecie dei reati fiscali.

La portata generale della tutela nella Confisca

La Suprema Corte ha ribaltato questa interpretazione, sottolineando come l’orientamento giurisprudenziale più recente sia orientato verso una visione unitaria della protezione del terzo. Il principio cardine è che l’estinzione di una garanzia reale, come l’ipoteca, non può avvenire se il creditore dimostra la propria buona fede e un affidamento incolpevole.

Requisiti per l’inopponibilità del vincolo

Per ottenere il riconoscimento del proprio diritto sul bene, il terzo deve allegare elementi che dimostrino di aver agito con la media diligenza professionale. Questo significa che, al momento della costituzione della garanzia, il creditore deve aver effettuato i controlli necessari per escludere il coinvolgimento del bene in attività illecite o la rimproverabilità di tipo colposo nella propria condotta contrattuale.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la propria decisione sulla natura generale del principio di tutela dell’affidamento. Sebbene l’art. 52 del D.Lgs. 159/2011 sia nato nel contesto delle misure di prevenzione antimafia, esso esprime un valore dell’ordinamento che deve trovare applicazione in ogni forma di confisca penale. La Cassazione ha evidenziato che il trasferimento della proprietà allo Stato non può pregiudicare i diritti di credito certi e anteriori al sequestro, purché il titolare sia estraneo all’illecito. Il giudice dell’esecuzione ha l’obbligo di compiere una verifica concreta sulla buona fede del creditore, non potendo dichiararla irrilevante a priori in base alla norma incriminatrice applicata.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma che la legalità della misura ablativa deve convivere con la protezione dei terzi diligenti. L’annullamento con rinvio impone ora al giudice di merito di valutare se la società creditrice abbia operato con la dovuta prudenza nel concedere il finanziamento garantito dall’immobile. Questa decisione offre una maggiore sicurezza giuridica agli istituti di credito e ai terzi che operano nel mercato immobiliare, garantendo che i loro diritti non vengano sacrificati in modo indiscriminato di fronte all’azione repressiva dello Stato contro i reati fiscali.

Il creditore ipotecario perde sempre il suo diritto se il bene viene confiscato?
No, il creditore può far valere il proprio diritto se dimostra la buona fede e l’affidamento incolpevole, ovvero di aver agito con la dovuta diligenza al momento della costituzione della garanzia.

La tutela del Codice Antimafia si applica solo ai reati di mafia?
No, secondo la Cassazione i principi di tutela dei terzi previsti dal D.Lgs. 159/2011 sono applicabili a tutte le tipologie di confisca penale, incluse quelle per reati tributari.

Cosa deve provare il terzo per evitare gli effetti della confisca?
Deve allegare elementi che dimostrino un livello di media diligenza professionale, escludendo qualsiasi rimproverabilità per colpa o negligenza nel rapporto contrattuale con il debitore.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 49278 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 1 Num. 49278 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data Udienza: 11/10/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da: RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del 22/12/2022 della CORTE APPELLO di NAPOLI

udita la relazione svolta dal Consigliere COGNOME;

lette le conclusioni del PG, NOME COGNOME, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Ritenuto in fatto

Con ordinanza del 22 dicembre 2022 la Corte d’appello di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha respinto l’opposizione ex art. 667, comma 4, cod. proc. pen. contro l’ordinanza emessa dalla stessa Corte il 21 febbraio 2022, con cui la stessa aveva respinto l’istanza presentata al giudice dell’esecuzione dalla RAGIONE_SOCIALE, terzo creditore ipotecario, di dichiarare inopponibile nei suoi confronti la confisca irrevocabile che era stata disposta sull’immobile sito in Giugliano foglio 81 particella 267 sub 5 e 8, con la sentenza della Corte d’appello di Napoli 13 gennaio 2017, irrevocabile il 28 febbraio 2018, che aveva condannato, per un reato fiscale, il proprietario dell’immobile, COGNOME NOME.
In particolare, il giudice dell’esecuzione ha rilevato che l’attuale formulazione dell’art. 104-bis disp. att. cod. proc. pen. prevede che le disposizioni in materia di

tutela del terzo previste dal d. Igs. 6 settembre 2011, n. 159 si applicano ai casi di sequestro e confisca previsti dall’articolo 240-bis cod. pen. o da altre disposizioni che ad esse rinviano, nonché a quelli adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all’alt 51, comma 3, cod. proc. pen., e che nessuno di queste ipotesi ricorreva nel caso in esame, in cui la confisca era stata disposta ex art. 12-bis d.lgs. 10 marzo 2000, n. 74.

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Avverso il predetto provvedimento ha proposto ricorso krcondannato, per il tramite del difensore, con i seguenti motivi.

Con il primo motivo deduce violazione di legge perché la disciplina di cui al d.lgs. n. 159 del 2011 è estensibile a tutte le confische disposte in ambito penale in ragione di un principio assoluto di carattere generale di tutela della buona fede e dell’affidamento incolpevole, e perché l’avvenuta formalizzazione legislativa nella nell’ambito delle misure di prevenzione non presenta caratteri di eccezionalità derogatoria.

Con il secondo motivo deduce violazione di legge, perché l’art. 104-bis disp. att. cod. proc. pen. dispone che le norme nel codice antimafia si applichino ai casi di confisca previsti dall’art. 240-bis cod. pen. o dalle altre disposizioni di leggi che questo articolo rinviano, tra cui vi è anche l’art. 1, comma 143, della legge n. 244 del 2007 che ha previsto la confisca per equivalente nei reati fiscali.

Con il terzo motivo deduce violazione di legge perché l’articolo 104-bis disp att. cod. proc. pen. estende la disciplina del codice antimafia anche a sequestri e confische disposte ai sensi dell’art. 321, comma 2, cod. proc. pen. tra cui vi è anche quello in esame, come si legge dalla motivazione del decreto di sequestro del giudice per le indagini preliminari.

Con requisitoria scritta il Procuratore Generale, NOME COGNOME, ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Considerato in diritto

Il ricorso è fondato, nei termini di seguito esposti.

L’ordinanza impugnata ha affermato che le disposizioni in materia di tutela del terzo previste dal d. Igs. 6 settembre 2011, n. 159, non si applicano alla confisca disposta ex art. 12-bis d.lgs. 74 del 2000.

Il primo motivo di ricorso attacca la motivazione dell’ordinanza sostenendo che i principi in materia di tutela del terzo previste dal d. Igs. 6 settembre 2011, n. 159 si applicano a tutte le confische disposte in ambito penale in ragione di un

principio assoluto di carattere generale di tutela della buona fede e dell’affidamento incolpevole.

L’argomento è fondato.

La giurisprudenza recente di questa Corte ha sostenuto che deve “essere affermato il principio che le disposizioni in materia di tutela dei terzi e di esecuzione del sequestro previste dal codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, si applicano anche alle confische disposte da fonti normative poste al di fuori del codice penale e, dunque, anche a quella disposta ai sensi dell’art. 12-bis d.lgs. n. 74 del 2000” (Sez. 3, Sentenza n. 39201 del 15/12/2020, dep. 2021, Intesa San Paolo, Rv. 282275).
L’orientamento in esame è l’approdo di un lungo percorso giurisprudenziale, che, in termini più generali, aveva già più volte affermato il principio secondo cui, in tema di confisca di beni gravati da ipoteca, l’estinzione della garanzia reale non si verifica qualora il terzo acquirente del credito ipotecario dimostri la propria buona fede, nel senso di aver positivamente adempiuto agli obblighi di informazione e di accertamento imposti dal caso concreto, e di aver fatto quindi affidamento incolpevole sul proprio dante causa (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 38608 del 18/04/2019, Italfondiario, Rv. 277159; Sez. 1, n. 45260 del 27/09/2013, Rv. 257913).
Questa giurisprudenza nasce, a sua volta, da una risalente pronuncia delle Sezioni Unite di questa Corte (Sez. U, Sentenza n. 9 del 28/04/1999, Bacherotti, Rv. 213511), che aveva già affrontato e sistematizzato l’argomento, affermando che l’applicazione della confisca non determina l’estinzione del preesistente diritto di pegno costituito a favore di terzi sulle cose che ne sono oggetto, quando costoro, avendo tratto oggettivamente vantaggio dall’altrui attività criminosa, riescano a provare di trovarsi in una situazione di buona fede e di affidamento incolpevole. Il sacrificio dei diritti vantati da terzi su res oggetto di confisca non può, infatt essere ritenuto conforme ai principi generali dell’ordinamento lì dove il terzo sia da ritenersi “estraneo” alla condotta illecita altrui.
La pronuncia aveva anche aggiunto che l’essere la confisca un modo “autoritativo” di acquisto del diritto di proprietà non comporta che il trasferimento stesso possa avere un contenuto diverso e più ampio di quello che faceva capo al precedente titolare del bene, lì dove insistano diritti non estinti di terzi estranei.

Nella individuazione delle condizioni che portano al riconoscimento del diritto del terzo estraneo al reato, la giurisprudenza ha, poi, ritenuto che vada esclusa un’accezione troppo ampia di buona fede, che pervenga a ritenere che il pregiudizio dei diritti del terzo possa verificarsi soltanto in caso di adesione consapevole e volontaria all’altrui attività illecita (Sez. 3, Sentenza n. 38608 del 18/04/2019, Italfondiario, Rv. 277159, citata).

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Del resto, la nozione di colpevolezza o di volontà colpevole abbraccia sia il dolo che la colpa e, conseguentemente, un comportamento non può qualificarsi come incolpevole non soltanto quando esso sia qualificato dal dolo, ma anche quando tale consapevolezza e tale volontà siano mancate in dipendenza di un atteggiamento colposo dovuto a imprudenza, negligenza e imperizia.

In definitiva, per ottenere il riconoscimento del suo diritto correlato a un bene confiscato in via definitiva, il terzo deve allegare elementi idonei a rappresentare la sua buona fede ed il suo affidamento incolpevole, inteso come applicazione, in sede contrattuale, di un livello di media diligenza, da rapportarsi al caso in esame, volto a escludere una rimproverabilità di tipo colposo.

L’art. 52 del d. Igs. n. 159 del 2011, il cui primo comma dispone che la confisca non pregiudica i diritti di credito dei terzi che risultano da atti aventi data cert anteriore al sequestro, nonché i diritti reali di garanzia costituiti in epoca anteriore al sequestro, ove ricorrano alcune condizioni, ha, pertanto, fornito una base normativa ad un orientamento giurisprudenziale che esisteva già. E tale previsione, per quanto riferita alla c.d. confisca di prevenzione, esprime un principio generale che deve ritenersi valido anche per gli altri tipi di confisca, come quella in ambito tributario ex art. 12 bis del d. Igs. n. 74/2000, per i quali venga in rilievo la posizione del terzo titolare di diritti di credito o di garanzia, a n rilevando che si tratti di confisca disposta non in via diretta ma per equivalente (ancora la pronuncia Italfondiario del 2019 sopra citata).
Nell’ordinanza impugnata la verifica circa l’esistenza o meno della buona fede e dell’affidamento incolpevole non è stata compiuta, perchè il giudice dell’esecuzione l’ha ritenuta in radice irrilevante.

Ad essa è, pertanto, chiamato il giudice del rinvio, che, a tal fine, dovrà effettuare un’adeguata disamina degli elementi di fatto disponibili e ritenuti eventualmente rilevanti, la cui valutazione dovrà essere operata in una prospettiva non astratta, ma riferita in concreto alle modalità e alla tipologia dell’operazione contrattuale effettuata dalla società ricorrente.

In conclusione, nei limiti sin qui esposti, l’ordinanza impugnata deve essere annullata, con rinvio per nuovo esame.

P.Q.M.

Annulla la ordinanza impugnata con rinvio per nuovo giudizio alla Corte di appello di Napoli.

Così deciso il 11 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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