Confisca e tutela dei creditori ipotecari: la guida.

Una società finanziaria ha contestato il rigetto di un incidente di esecuzione relativo alla confisca di immobili gravati da ipoteca. La Cassazione ha chiarito che la tutela dei terzi creditori prevista dal Codice Antimafia si applica anche alla confisca penale per equivalente. La Corte ha annullato il provvedimento precedente poiché il giudice non aveva valutato correttamente lo iato temporale di quattordici anni tra l’erogazione del mutuo e il reato, elemento che esclude la strumentalità del credito e conferma la buona fede del creditore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Confisca e diritti dei terzi: la tutela del credito ipotecario

La confisca rappresenta uno degli strumenti più incisivi del sistema penale, ma cosa accade quando colpisce beni su cui gravano diritti di terzi? La recente sentenza della Cassazione affronta il delicato equilibrio tra l’esigenza di ablazione patrimoniale e la protezione dei creditori in buona fede. Il caso riguarda una società che vantava un’ipoteca su immobili successivamente confiscati a seguito di un patteggiamento.

Il caso e la decisione del giudice dell’esecuzione

Inizialmente, il giudice dell’esecuzione aveva respinto la richiesta della società creditrice di dichiarare l’inefficacia della misura ablativa. Secondo il tribunale, non erano stati integrati i presupposti della buona fede e dell’inconsapevole affidamento. Il giudice aveva ipotizzato un nesso tra il credito e le attività illecite, nonostante il mutuo fosse stato concesso molti anni prima della commissione dei reati contestati al debitore.

L’intervento della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, sottolineando un errore fondamentale nella valutazione del merito. La disciplina del Codice Antimafia, che tutela i terzi creditori, è pienamente applicabile anche alle procedure di confisca penale. Il punto centrale della decisione riguarda la necessità di un accertamento rigoroso sulla reale strumentalità del credito rispetto all’illecito.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla mancanza di un’adeguata analisi del nesso temporale. Nel caso di specie, il mutuo ipotecario era stato erogato nel 2003, mentre i reati che hanno dato origine alla confisca risalivano al 2017. Questo iato temporale di quattordici anni rende estremamente difficile ipotizzare che il credito fosse funzionale alle attività criminose. Il giudice dell’esecuzione avrebbe dovuto verificare se il creditore, al momento della costituzione della garanzia, avesse agito con l’ordinaria diligenza richiesta, escludendo ogni rimproverabilità di tipo colposo. La buona fede deve essere intesa come l’adempimento degli obblighi di informazione imposti dal caso concreto, volti a escludere che il finanziamento potesse agevolare, anche indirettamente, condotte illecite future o presenti.

Le conclusioni

Le conclusioni della Cassazione portano all’annullamento dell’ordinanza con rinvio per un nuovo esame. Il principio stabilito è chiaro: la confisca non può travolgere i diritti dei terzi se questi dimostrano l’anteriorità del titolo e l’assenza di strumentalità del credito. Le implicazioni pratiche sono rilevanti per gli istituti di credito e le società di cartolarizzazione, che devono poter fare affidamento sulla stabilità delle garanzie reali regolarmente iscritte, purché sia provata la loro estraneità al perimetro criminale del debitore. Un’analisi superficiale della buona fede rischierebbe di trasformare la misura penale in un ingiusto danno per soggetti economici trasparenti.

Cosa succede se un bene confiscato ha un’ipoteca?
Il creditore può chiedere che la garanzia resti valida se dimostra la sua buona fede e che il credito non è collegato al reato.

Come si dimostra la buona fede del creditore?
Occorre provare di aver effettuato i controlli necessari al momento della concessione del credito e di essere estranei all’illecito.

Il tempo trascorso tra mutuo e reato è rilevante?
Sì, un lungo intervallo temporale tra l’erogazione del credito e la commissione del reato suggerisce l’assenza di strumentalità illecita.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 51396 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 1 Num. 51396 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data Udienza: 28/09/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del 23/02/2023 del GIP TRIBUNALE di MONZA

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del PG, NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio dell’impugnata ordinanza, in accoglimento del terzo motivo di ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1.Con l’impugnato provvedimento il GIP del Tribunale di Monza, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha respinto l’incidente di esecuzione avanzato da RAGIONE_SOCIALE nell’interesse di RAGIONE_SOCIALE, volto ad ottenere la declaratoria di inefficacia della confisca, disposta con sentenza ex art. 444 cod. proc. pen., emessa dal GIP del Tribunale di Monza il 15/10/2021, irr. il 31/12/2021, nei confronti di NOME COGNOME, degli immobili siti in Cologno Monzese INDIRIZZO e Monza INDIRIZZO, rispetto ai quali la società istante vanta un diritto di ipoteca volontaria trascritta in data 28 marzo 2003; a fondamento dell’istanza COGNOME argomentava circa l’assenza di strumentalità del credito vantato dalla RAGIONE_SOCIALE rispetto alle attività illecite di NOME COGNOME, e comunque sottolineava la buona fede della società istante.
Il provvedimento reiettivo, premessa l’applicabilità dell’art. 104 bis disp. att. cod. proc. pen. anche ai procedimenti sorti prima dell’entrata in vigore del d. Igs. n. 150 del 2022, ha ritenuto non integrati i presupposti della buona fede e dell’inconsapevole affidamento previsti dall’art. 52 comma 1 lett. b) d. Igs. 159 del 2011: osservava in particolare il G.E. come il credito posto a fondamento dell’istanza derivasse da un contratto di mutuo concesso il 26/03/2003 da Banca Intesa a RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME e che detto credito fosse garantito da ipoteca volontaria sugli immobili di INDIRIZZO e INDIRIZZO; detti immobili furono ceduti, il 04/02/2005 da RAGIONE_SOCIALE a RAGIONE_SOCIALE, amministrata da NOME COGNOME, che, a meno di venti giorni dalla costituzione della società, li aveva acquistati per l’importo complessivo di C 420.000 accollandosi – a fronte di un capitale sociale di € 10.000 – il pagamento del mutuo ipotecario residuo, pari ad C 407.901,69.
Avverso detto provvedimento ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE spa, a mezzo del difensore AVV_NOTAIO, che ha articolato i seguenti motivi di ricorso.

2.1. Con il primo motivo lamenta, ex art. 606 comma 1 lett. b) cod. proc. pen., violazione degli artt. 648 quater cod. pen. e 12 bis d. Igs. 74 del 2000 in ordine all’applicabilità della disciplina dettata a tutela dei terzi dal Titolo IV del d. Igs. 159 del 2011. Secondo il ricorrente ha errato il Giudice dell’esecuzione a ritenere che nel caso di specie fosse stata disposta una confisca c.d. allargata (con conseguente applicabilità della disciplina prevista dal codice antimafia a tutela dei terzi, dal momento che l’allora vigente art. 12 sexies I. 356 del 1992 consentiva, sin dal 2017, la c.d. confisca allargata anche in caso di condanna per il reato di cui
all’art. 648 ter. 1 cod. pen.), mentre era stata in realtà applicata la confisca per equivalente del profitto del reato.

Osservava quindi il ricorrente che, allorquando la sentenza di patteggia mento nei confronti di COGNOME che ha disposto la confisca è passata in giudicato (dicembre 2021), l’art. 104 bis disp. att. cod. proc. pen. consentiva al terzo di ottenere una pronuncia di inefficacia della confisca e, comunque, di proseguire l’azione esecutiva civile eventualmente intrapresa. In via subordinata, qualora si ritenesse applicabile il nuovo testo dell’art. 104 bis disp. att. cod. proc. pen. (che estende le disposizioni del codice antimafia in tema di tutela dei diritti dei terzi al sequestro e alla confisca per equivalente) anche alla confisca per equivalente disposta con sentenza passata in giudicato in epoca precedente alla introduzione di tale norma, la difesa ricorrente ha prospettato la questione di legittimità costituzionale della norma per il contrasto con gli artt. 3, 24 e 42 della Costituzione.
2.2. Con il secondo motivo, il ricorrente ha eccepito, ex art. 606 comma 1 lett. b) cod. proc. pen., la violazione dell’art. 104 bis disp. att. cod. proc. pen., in relazione agli artt. 52 e ss. d. Igs. 159 del 2011: il G. E., avendo ritenuto applicabili alla confisca in esame le disposizioni del d. Igs. 159 del 2011, avrebbe dovuto attivare la procedura prevista dagli artt. 52 e ss. di tale decreto legislativo, nominando un amministratore giudiziario, individuando i creditori interessati dal provvedimento di confisca e assegnando loro un termine per presentare domanda di ammissione al passivo del credito.
2.3. Con il terzo motivo, il ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 52 del d.lgs. n. 159 del 2011 nella parte in cui il giudice dell’esecuzione ha ravvisato la strumentalità del credito alle attività illecite del condannato e la mancanza di buona fede del creditore. Sottolineava il ricorrente che i reati ascritti a NOME COGNOME risalgono al 2017, a fronte di un’erogazione del credito ipotecario risalente al 2003: un tale iato temporale dovrebbe portare ad escludere la strumentalità del credito rispetto ad attività illecite commesse a distanza di 14 anni. Inoltre, ad escludere il nesso di strumentalità, si evidenziava come nel 2003 la NOME, beneficiaria del mutuo erogato da Banca Intesa, era amministrata da NOME COGNOME, e non dal condannato NOME COGNOME, come erroneamente scritto dal G.E. nell’impugnata ordinanza.
Il sostituto AVV_NOTAIO, AVV_NOTAIO, ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio, ritenendo fondato il terzo motivo di ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

GLYPH Il ricorso è fondato nei limiti che si vanno ad esplicitare.

GLYPH Con riferimento al primo motivo, osserva il Collegio come correttamente il giudice dell’esecuzione abbia ritenuto l’applicabilità delle norme del titolo IV del decreto legislativo n. 159 del 2011 in tema di tutela dei terzi alla confisca per equivalente in esame, sostenendo che queste norme si applicassero alla procedura in esame anche prima dell’entrata in vigore del d.lgs. n. 14 del 2019 e del d.lgs. n. 150 del 2022 e reputando prive di pregio le doglianze difensive relative all’applicazione retroattiva dell’attuale formulazione dell’art. 104 bis disposizioni di attuazione c.p.p.
Nella linea evolutiva della giurisprudenza di questa Corte, sul tema oggetto della decisione, già dall’anno 2014 è stata affermata – con più arresti – la applicabilità alla confisca estesa penale delle disposizioni in tema di tutela del credito contenute nel decreto legislativo n.159 del 2011. Ne è sorto un contrasto interpretativo, definitivamente risolto dal legislatore, con la legge n. 161 del 2017, nel senso della piena applicabilità dette disposizione dettate nel codice antimafia.

Sul punto è stato di recente ribadito che la disciplina relativa alla tutela dei diritti di credito dei terzi e dei diritti reali di garanzia sui beni oggetto di confisc di prevenzione prevista dagli artt. 52 e ss. del d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159, si applica, in forza dell’art. 31 legge 17 ottobre 2017, n. 161, anche alle misure del sequestro e della confisca “estesa” di cui all’art. 12-sexies d.l. 8 giugno 1992, n. 306, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 1992, n. 356, se disposte successivamente all’entrata in vigore dell’art. 1, comma 190, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Sez. I n. 16341 del 1.4.2022, rv n.282958; nello stesso cfr. anche Sez. 1, n. 26018 del 21/06/2022, RAGIONE_SOCIALE, non massinnata).
La predetta conclusione discende, come si legge nella motivazione delle sentenze testé menzionate, dall’analisi della successione degli interventi normativi, culminati nell’introduzione dell’art. 104-bis disp. att. cod. proc. pen., che recepisce l’univoca statuizione già contenuta nel testo dell’art. 12-sexíes d.l. 8 giugno 1992, n. 306, come modificato dall’art. 31 della legge 17 ottobre 2017, n. 161, e sancisce che la disciplina relativa alla tutela dei diritti di credito dei terzi e dei diritti reali di garanzia sui beni oggetto di confisca di prevenzione si applica anche alle misure del sequestro e della confisca estesa di cui all’art. 12-sexies d.l. 8 giugno 1992, n. 306, qualora disposte – come nel caso di specie successivamente all’entrata in vigore dell’art. 1 della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Sez. 1, Sentenza n. 35460 del 2023).
L’art. 52 del d. Igs. n. 159 del 2011, richiamato nel caso in esame dal Giudice dell’esecuzione, costituisce quindi solo una sorta di conferma a livello normativo dell’elaborazione giurisprudenziale. Il comma 1 di tale norma, infatti, dispone che la confisca non pregiudica i diritti di credito dei terzi che risultano da atti aventi data certa anteriore al sequestro, nonché i diritti reali di garanzia costituiti in epoca

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anteriore al sequestro, ove ricorrano determinate condizioni (a, che il proposto non disponga di altri beni sui quali esercitare la garanzia patrimoniale idonea al soddisfacimento del credito, salvo che per i crediti assistiti da cause legittime di prelazione su beni sequestrati; b) che il credito non sia strumentale all’attività illecita o a quella che ne costituisce il frutto o il reimpiego, sempre che il creditore dimostri la buona fede e l’inconsapevole affidamento; c) nel caso di promessa di pagamento o di ricognizione di debito, che sia provato il rapporto fondamentale; d) nel caso di titoli di credito, che il portatore provi il rapporto fondamentale e quello che ne legittima il possesso).
Come condivisibilmente osservato dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO nel suo articolato parere, nelle fattispecie come quella in esame il tema non è quello di accertare l’esistenza del diritto reale di garanzia sui beni immobili oggetto di confisca, trattandosi di diritto risultante per tabulas ed opponibile se regolarmente iscritto nei registri RAGIONE_SOCIALE in data antecedente alla confisca, ma piuttosto quello di verificare se esso meriti tutela sotto il profilo della buona fede del suo titolare, e ciò per evitare la sua inefficacia ovvero la sua estinzione per effetto della confisca comportante il trasferimento allo Stato della proprietà del bene su cui insiste, estinzione che si verifica nel caso in cui non venga accertata giudizialmente la buona fede del titolare del diritto medesimo all’atto della sua costituzione (cfr. Sez. 5, n. 13024 del 24/02/2023).
Il provvedimento impugnato, dunque, ha fatto riferimento al principio ormai consolidato secondo cui, in tema di confisca di beni gravati da ipoteca, il terzo acquirente del credito ipotecario, per ottenere il riconoscimento del proprio diritto, che preclude l’estinzione della garanzia reale, deve allegare elementi idonei a rappresentare non solo la sua buona fede, intesa come estraneità all’attività illecita in precedenza realizzata dal contraente colpito dal sequestro, ma anche il suo affidamento incolpevole, inteso come positivo adempimento dell’obbligo di informazione imposto dal caso concreto, volto a escludere una rimproverabilità di tipo colposo (fattispecie relativa a un credito assistito da garanzia ipotecaria su un bene confiscato ai sensi dell’art. 12-bis d.lgs. 10 marzo 2000, n. 74, in cui la Corte ha annullato con rinvio la decisione che aveva escluso la buona fede e l’affidamento incolpevole della banca, evidenziando che non risultava fondata su un’adeguata disamina degli elementi di fatto disponibili e ritenuti rilevanti, effettuata con riferimento concreto alle modalità e alla tipologia dell’operazione contrattuale) Sez. 3, n. 38608 del 18/04/2019, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 277159 – 01.
GLYPH È fondato il terzo motivo di ricorso, con assorbimento degli ulteriori profili di doglianza.

Nel caso di specie, come dedotto dal ricorrente con il terzo motivo, la verifica relativa ai requisiti della buona fede e dell’affidamento incolpevole del creditore ipotecario, quanto in particolare ai requisiti della strumentalità del credito alle attività illecite del condannato ed alla buona fede del creditore, non è stata adeguatamente compiuta nell’ordinanza impugnata.

Nella motivazione del provvedimento impugnato è stato evidenziato che il credito per cui agisce la società ricorrente deriva da un contratto di mutuo concesso il 26 marzo 2003 da Banca Intesa alla società RAGIONE_SOCIALE, all’epoca amministrata da COGNOME NOME. Il credito era garantito da ipoteca volontaria sugli immobili la società RAGIONE_SOCIALE; in data 4 febbraio 2005, detta società ha ceduto entrambi gli immobili alla società RAGIONE_SOCIALE amministrata da tale COGNOME NOME. Quest’ultima società, a meno di venti giorni dalla sua costituzione, ha acquistato questi beni per un importo complessivo di 420.000 € accollandosi il pagamento del mutuo ipotecario residuo pari a 407.000 € a fronte di un capitale sociale di soli euro 10.000.
Come osservato dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, quindi, nessun accertamento risulta essere stato compiuto dal Giudice dell’esecuzione nel provvedimento impugnato sulla strumentalità del credito rispetto alle attività illecite del condannato; tale indagine era ancor più doverosa e necessaria nella fattispecie in esame, in cui il mutuo ipotecario risaliva al 2003, mentre il reato per il quale è stata disposta la confisca risaliva al 2017, e solo nel 2021 interveniva il sequestro.

Il punto critico segnalato rende dunque necessario l’annullamento dell’impugnata ordinanza, con rinvio al giudice dell’esecuzione, Tribunale di Monza, ufficio GIP, in diversa persona fisica, in ossequio alla sentenza della Corte costituzionale n. 183 del 2013, perché proceda a nuovo, più approfondito, esame, da condursi in piena libertà, ma alla luce dei rilievi sopra formulati.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata con rinvio per nuovo giudizio al Tribunale di Monza – Ufficio GIP- in diversa persona fisica.

a INDIRIZZO così deciso il 28 settembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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