Confisca e terzi acquirenti: tutela del promissario

La Corte di Cassazione analizza il caso di un immobile, oggetto di un contratto preliminare e di una successiva sentenza di trasferimento, sottoposto a confisca di prevenzione. La sentenza chiarisce che la tutela della posizione del promissario acquirente non si basa sulla prova della sua buona fede, ma sulla disciplina dei rapporti pendenti al momento del sequestro. Viene annullata la decisione del tribunale che aveva rigettato l’istanza degli eredi del promissario acquirente, stabilendo che spetta all’Agenzia nazionale dei beni sequestrati e confiscati decidere se subentrare nel contratto o risolverlo, secondo la normativa sulla confisca e terzi acquirenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Confisca e terzi acquirenti: La Cassazione tutela il promissario acquirente

La complessa interazione tra misure di prevenzione patrimoniale e i diritti dei terzi è un tema di cruciale importanza. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali sulla sorte dei contratti preliminari di vendita immobiliare quando il bene viene successivamente colpito da confisca. La pronuncia sposta il focus dalla buona fede del terzo alla corretta applicazione della normativa sui rapporti giuridici pendenti, offrendo una guida preziosa in materia di confisca e terzi acquirenti.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita stipulato nel 1992 tra un privato cittadino, in qualità di promissario acquirente, e una società immobiliare, come promittente venditrice. A fronte del persistente inadempimento della società, l’acquirente otteneva nel 2011 una sentenza, ai sensi dell’art. 2932 c.c., che disponeva il trasferimento della proprietà dell’immobile, subordinandolo però a due condizioni: il versamento del saldo del prezzo da parte dell’acquirente e la cancellazione di ipoteche e pignoramenti gravanti sull’immobile da parte della venditrice.

Nel 2014, tuttavia, il patrimonio della società venditrice, inclusi gli immobili oggetto del preliminare, veniva sottoposto a sequestro di prevenzione, seguito da una confisca divenuta definitiva nel 2023. Gli eredi del promissario acquirente si sono quindi rivolti al Tribunale per ottenere la revoca della confisca, sostenendo la loro posizione di terzi tutelati dalla legge.

La Decisione del Tribunale di merito

Il Tribunale rigettava l’istanza degli eredi. La sua decisione si fondava principalmente sulla mancata prova della buona fede e dell’incolpevole affidamento del promissario acquirente originario. Secondo i giudici di merito, l’acquirente non aveva agito con sufficiente cautela e aveva atteso troppo tempo prima di adire le vie legali. Il Tribunale, quindi, qualificava il diritto degli eredi come un mero diritto di credito da far valere nelle procedure di verifica del passivo, negando la tutela reale sul bene.

Confisca e terzi acquirenti: L’Analisi della Cassazione

La Corte di Cassazione ha completamente ribaltato la prospettiva, annullando senza rinvio l’ordinanza del Tribunale. L’errore fondamentale dei giudici di merito, secondo la Suprema Corte, è stato quello di incentrare l’analisi sulla buona fede del terzo. Il quadro normativo corretto, invece, è quello delineato dall’art. 56 del D.Lgs. 159/2011 (Codice Antimafia), che disciplina i rapporti giuridici pendenti al momento del sequestro.

Al momento del sequestro nel 2014, il rapporto contrattuale era ancora “pendente”. Infatti, le condizioni previste dalla sentenza del 2011 (pagamento del saldo e cancellazione dei gravami) non si erano ancora verificate. In questa situazione, la legge conferisce all’amministratore giudiziario (e, dopo la confisca, all’Agenzia nazionale dei beni sequestrati e confiscati) una scelta precisa: subentrare nel contratto, assumendone gli obblighi, oppure risolverlo.

Il Ruolo Decisivo dell’Agenzia Nazionale dei Beni Sequestrati

La Cassazione chiarisce che, a seguito della confisca definitiva, l’acquisizione del bene al patrimonio dello Stato avviene ope legis libero da oneri e pesi. Questo evento ha di fatto realizzato una delle condizioni sospensive della sentenza civile: l’eliminazione dei gravami sull’immobile.

A questo punto, la palla passa esclusivamente all’Agenzia nazionale. Essendo divenuta titolare del bene, l’Agenzia ha la facoltà e l’onere di decidere autonomamente la sorte del rapporto pendente. Può scegliere di subentrare nel contratto, completando la vendita e incassando il saldo del prezzo dagli eredi, oppure può decidere di non subentrare, risolvendo di fatto il rapporto. In quest’ultimo caso, agli eredi spetterebbe un diritto di credito per la restituzione di quanto già versato.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che il Tribunale dell’esecuzione ha errato nel valutare il merito della richiesta, che avrebbe invece dovuto dichiarare inammissibile per altre ragioni. La questione non era determinare la buona o mala fede degli istanti, ma riconoscere che la gestione del rapporto contrattuale pendente spetta a un altro soggetto, ovvero l’Agenzia. Il diritto vantato dagli eredi non è quello di un semplice creditore, ma deriva da un titolo proprietario, sebbene condizionato, trascritto in data anteriore al sequestro. In questo contesto, spetta all’accusa l’onere di provare l’eventuale natura fittizia dell’intestazione del bene, non al terzo proprietario formale quello di dimostrare la propria buona fede.

Le Conclusioni

La sentenza rappresenta un punto fermo nella tutela dei diritti dei terzi coinvolti in procedure di prevenzione patrimoniale. Le conclusioni pratiche sono significative: in presenza di un contratto preliminare pendente al momento del sequestro, la posizione del promissario acquirente è regolata da una procedura specifica che non si basa su una generica valutazione della sua buona fede. La decisione finale sulla sorte del contratto è rimessa all’organo gestore dei beni confiscati, l’Agenzia nazionale, che deve operare una scelta tra l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione. Questo approccio garantisce certezza giuridica e tutela le posizioni contrattuali legittime e antecedenti al provvedimento di sequestro, consolidando i principi in materia di confisca e terzi acquirenti.

Cosa succede a un contratto preliminare di vendita se i beni del venditore vengono confiscati?
La legge prevede che l’esecuzione del contratto rimanga sospesa. L’Agenzia nazionale dei beni sequestrati e confiscati, divenuta proprietaria del bene, ha la facoltà di scegliere se subentrare nel contratto (completando la vendita e incassando il saldo) oppure risolverlo.

Il promissario acquirente di un bene poi confiscato deve dimostrare la propria buona fede per essere tutelato?
No. Secondo la sentenza, quando il terzo vanta un titolo formale, come una sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c. trascritta prima del sequestro, la sua tutela non dipende dalla prova della buona fede. L’onere di dimostrare che l’operazione era fittizia spetta allo Stato, non al terzo acquirente.

Chi decide la sorte del contratto preliminare dopo che la confisca è diventata definitiva?
La decisione spetta in via esclusiva e autonoma all’Agenzia nazionale dei beni sequestrati e confiscati. L’Agenzia, in qualità di nuovo proprietario del bene, deve esercitare la propria prerogativa di subentrare nel rapporto pendente o di recedere da esso.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 1069 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 1 Num. 1069 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 04/12/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nato a Palermo il DATA_NASCITA

COGNOME NOME, nata a Palermo il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 03/04/2025 del Tribunale di Palermo; lette le conclusioni del Procuratore generale, nella persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che ha chiesto l’annullamento con rinvio dell’ordinanza.

RITENUTO IN FATTO

Con ricorso interposto avverso l’ordinanza in epigrafe, NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME, in qualità di eredi di NOME COGNOME, hanno impugnato l’ordinanza del Tribuna di Palermo che ha rigettato l’istanza volta ad ottenere la revoca della RAGIONE_SOCIALEa di prevenz degli immobili siti in Palermo, INDIRIZZO, INDIRIZZO, scala F, catasto fabbricati del Co di Palermo, Foglio 35, particelle 2625, sub 258, 259.

Il Tribunale ha rilevato che gli istanti avevano richiesto, previa verifica della buona di contestuale autorizzazione all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE alla vend in favore degli stessi, con versamento del saldo del prezzo, il dissequestro, da intendersi qu

revoca della RAGIONE_SOCIALEa, dei RAGIONE_SOCIALE di cui al procedimento n. 34/2014 MP, instaurato a carico de eredi di NOME COGNOME, di cui al decreto del Tribunale di Palermo del 12 novembre 2018, definitivo il 3 febbraio 2023, osservando che:

i RAGIONE_SOCIALE immobili indicati erano stati oggetto di contratto preliminare di vendita d febbraio 1992, intercorso tra il padre degli odierni ricorrenti, NOME COGNOME, e RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEise

a seguito di scrittura integrativa intervenuta tra le parti il 28 marzo 2001, il promi acquirente COGNOME era stato immesso nel materiale possesso degli immobili;

a fronte del perdurante inadempimento di parte venditrice, NOME COGNOME, mediante esercizio di azione giudiziale ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., aveva ottenuto sentenza pronunciata dal Tribunale di Palermo il 3 maggio 2011 (notificata, con formula esecutiva, i marzo 2012, unitamente ad atto di precetto per le spese legali), per effetto della quale era st disposto il trasferimento ad NOME COGNOME degli immobili, già oggetto di preliminare, s Palermo, INDIRIZZO, INDIRIZZO, INDIRIZZO, catasto fabbricati del Comune di Palermo, Fogli 35, particelle 2625, sub 258, 259, con subordinazione dell’effetto traslativo al versamento, parte dell’attore id est, acquirente – in favore della società convenuta, del prezzo residuo di Euro 367.109,44, pagamento a sua volta subordinato alla cancellazione, da parte del promittente venditore, del pignoramento e delle iscrizioni ipotecarie gravanti sulle unità immobilia oggetto;
con provvedimenti n. 34/2014 n. 23/2015 era intervenuto il sequestro di prevenzione del capitale sociale e del compendio aziendale della società promittente venditrice RAGIONE_SOCIALE (in liquidazione) e quindi, con decreto 12 novembre 2018 e successivo decreto della Cor di appello di Palermo del 4 marzo 2022, definitivo il 3 febbraio 2023, era seguita la confis prevenzione del capitale sociale e del compendio aziendale della società.

1.1. Ciò premesso, il Tribunale – preso atto che l’RAGIONE_SOCIALE aveva riconosciuto la buona fede dei ricorrenti, rappresentando la propria disponibi a procedere alla vendita dell’immobile e comunque rimettendo al Tribunale l’accertamento della terzietà, della buona fede e dell’incolpevole affidamento dell’istante, se del caso nelle f della verifica dei crediti prevista dagli articoli 57 e seguenti d.lgs. n. 159/2011 – ha rite l’istanza dovesse intendersi come revoca della RAGIONE_SOCIALEa a carico di RAGIONE_SOCIALE, defini 4 marzo 2023, e che gli eredi di NOME COGNOME fossero legittimati a proporre, ex art. 666 cod. proc. pen., l’istanza di revoca della RAGIONE_SOCIALEa, non avendo partecipato, né essendo stati a tale citati, al procedimento di prevenzione.
1.2. Nel merito, il Tribunale ha respinto l’istanza, muovendo dal rilievo della na sospensiva della condizione apposta alla sentenza ex art. 2932 cod. civ. del 3 maggio 2011 del Tribunale di Palermo, inferendone la sospensione dell’effetto traslativo della proprietà, sicché escluso che i ricorrenti vantassero un diritto di proprietà anteriore al sequestro.

Per effetto del contratto preliminare di compravendita e dei successivi pagamenti, come cristallizzati nella sentenza ex art. 2932 cod. civ., gli istanti, ad avviso del Tribunale, avrebbe maturato nei confronti dell’Erario, nuovo titolare dei RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, un mero diritto di insorto anteriormente al sequestro, quale parte del prezzo già versato per l’acquisto de immobili, che avrebbe dovuto essere fatto valere nell’ambito della procedura di verifica dei cre davanti al giudice delegato, mediante apposita domanda in quella sede.
Osserva il Tribunale che l’Erario, a seguito della RAGIONE_SOCIALEa, ha riportato l’acquisto a originario dei RAGIONE_SOCIALE, liberi da pesi e da oneri, non essendo opponibile allo stesso la sentenz ex art. 2932 cod. civ. e restando tuttavia impregiudicata la facoltà per gli istanti di con contratto definitivo con l’RAGIONE_SOCIALE, nel caso in stessa intenda determinarsi in tale senso, operazione in relazione alla quale il Tribunale escluso di avere alcun potere autorizzatorio.

1.3. Ciò premesso, il Tribunale ha respinto la richiesta avanzata con l’istanza, escluden la sussistenza del requisito della buona fede, posto che gli istanti non avevano soddisfatto l’o della relativa prova, né potendo supplire, al riguardo, la sentenza ex art. 2932 cod. civ., che non si era occupata di tale profilo, essendo invero emerso nell’ambito del procedimento ablatorio carico di NOME COGNOME (e, successivamente, dei suoi eredi) che, nella seconda fase della sua vita imprenditoriale, egli era entrato in affari con RAGIONE_SOCIALE ed aveva trattato, su contrattuale, l’acquisto, tra l’altro, degli immobili da parte di RAGIONE_SOCIALE (poi, RAGIONE_SOCIALE) di INDIRIZZO, comprensiva degli immobili di INDIRIZZO, operazioni cui er attribuita rilevanza giudiziale a titolo di concorso esterno nel delitto di associazione mafio
A fronte di tali emergenze, che evidenziavano la strumentalità, rispetto all’attività i di COGNOME, dell’operazione immobiliare afferente (anche) ai due immobili oggetto della richies degli istanti, sarebbe stato onere degli stessi, ad avviso del Tribunale, dimostrare la pr buona fede rispetto a tale nesso, ciò che non era invece avvenuto.

Non poteva ritenersi a tale fine utile, secondo il Tribunale, addurre la mera anteriorit contratto preliminare stipulato nel 1992, non essendosi i medesimi confrontati con le descri risultanze, indicative della pericolosità sociale di NOME COGNOME, risalente ad epoca anteriore stipula del preliminare e perdurante anche successivamente ed avendo altresì omesso di allegare lo stato di incolpevole affidamento e di buona fede di NOME COGNOME rispetto alla strumentalità proprio credito e all’attività illecita di RAGIONE_SOCIALE
1.4. Il Tribunale ha evidenziato, in particolare, che:

il contratto preliminare stipulato nel 1992 tra RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME causa degli odierni ricorrenti, non era stato né registrato, né trascritto, risultando trascr 2011, la sola sentenza emessa ex art. 2932 cod. civ., pur avendo l’acquirente effettuato un significativo esborso, non rapportato ad alcuna garanzia della promittente venditrice;

il contratto preliminare – nonostante il versamento di un cospicuo acconto – no conteneva la precisa indicazione dell’unità immobiliare, omissione incomprensibile a fronte d possibile insuccesso dell’operazione immobiliare;

il contratto preliminare prevedeva un termine entro il quale avrebbe dovuto stipulars definitivo ma, nonostante il consistente ritardo del promittente venditore, l’acquir promissario, nella persona di NOME COGNOME, de cuius degli odierni ricorrenti, aveva azionato i rimedi legali soltanto nel 2008, notificando alla società venditrice l’invito a comparire dav un notaio per la stipula del contratto; la perdurante inerzia della parte promittente a determinato l’instaurazione, nel successivo 2009, del giudizio civile ai sensi dell’art. 2932 civ.
Alla luce delle indicate considerazioni, il Tribunale ha rigettato l’istanza.

Con ricorso, sintetizzato ai sensi dell’art. 173 disp. att. cod. proc. pen., la d duole del provvedimento.

2.1. L’unico motivo di ricorso adduce la violazione di legge ex art. 606, comma 1, lett. b), e), cod. proc. pen., in relazione agli artt. 27-52 del d.lgs. n. 159 del 2011, per o riconoscimento del diritto reale (o di obbligazione) vantato dai ricorrenti sulle unità immob alla luce della documentazione allegata e della buona fede, nonché, sotto altro profilo, manifesta illogicità e contraddittorietà del provvedimento, risultante dagli atti del procedi e dai documenti, censurando anche la omessa ed erronea valutazione della predetta documentazione.
I ricorrenti assumono, in sintesi, che, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunal sarebbero emerse tutte le condizioni a tutela dei terzi di buona fede previste dal d.lgs. n del 2011 e, in particolare, la certezza del diritto sui RAGIONE_SOCIALE, risultante da atti aventi da anteriore al sequestro ed in forza di sentenza civile esecutiva passata in giudicato e trascr nonché la buona fede stessa del terzo.

Come si evince dalla sentenza del Tribunale civile di Palermo del 3 maggio 2011 e dagli atti in essa richiamati, l’obbligazione in favore di NOME COGNOME era sorta in data anter sequestro, addirittura nell’anno 1992 e, dallo svolgimento dei fatti, non solo risulta la buona del promissario acquirente degli immobili, ma anche il danno subìto dallo stesso e dai suoi ere a causa dell’inadempimento contrattuale della società venditrice, ragione che ha determinat l’emissione della sentenza ex art. 2932 cod. civ.

Il Tribunale, Sezione misure di prevenzione, ha ritenuto non provata la buona fede di NOME COGNOME, assumendo che egli avrebbe dovuto agire con maggiore cautela nella vicenda. Avrebbe atteso troppo a lungo nell’adire le vie legali, ma, ad avviso dei ricorrenti, in tale assunt si annida la contraddittorietà della motivazione, alla luce del fatto che, come previst

contratto, il versamento del saldo era, a sua volta, subordinato alla cancellazione di pignorame ed ipoteche gravanti sui RAGIONE_SOCIALE, cui avrebbe dovuto provvedere la parte promittente.

Ciò non era avvenuto, in quanto, a causa delle ipoteche iscritte da istituti banc sull’interno immobile e sussistenti fino al momento del sequestro, le banche creditrici aveva avanzato procedure esecutive anteriormente al sequestro.

Osservano i ricorrenti che, se si fosse trattato di intestazione fittizia di RAGIONE_SOCIALE in favo RAGIONE_SOCIALE, certo non sarebbe residuato alcun debito in capo all’intestatario interpo tesi, NOME COGNOME), atteso che, per fatto notorio, l’intestazione fittizia avviene con quie saldo.

A riprova della buona fede, la difesa ripercorre le tappe della vicenda, scandita da stipula, nel 1992, del contratto preliminare di vendita, dall’immissione nel materiale poss degli immobili, giusta scrittura integrativa, nell’anno 2001. A seguito di vana sollecitazi formale convocazione del promittente presso uno studio notarile, nel 2011, il promissari acquirente aveva quindi agito davanti al giudice civile, che aveva emesso la sentenza civi costitutiva ex art. 2932 cod. civ. Il saldo previsto in sentenza non era stato versato, in quanto decisione ne aveva subordinato il versamento alla cancellazione dei vincoli obbligatori e real cura della società, ciò che non era avvenuto.
Fino a che, nell’anno 2014, era intervenuto il sequestro di prevenzione a carico NOME COGNOME, comprensivo dei RAGIONE_SOCIALE compendio sociale di RAGIONE_SOCIALE

I ricorrenti evidenziano che, nel procedimento ex art. 666 cod. proc. pen., sono state rassegnate conclusioni a favore degli odierni ricorrenti sia dall’RAGIONE_SOCIALE, sia dal Pubblico ministero, evidenziando la sussistenza della buona fe in capo ad NOME COGNOME, altresì evincibile da una serie di missive intercorse tra NOME COGNOME e NOME COGNOME comprovanti questioni riguardanti pagamenti, tempi di consegna, ritardi, ch attesterebbero l’assenza di collusione alcuna tra venditore e acquirente.
Ha pertanto concluso con la richiesta di annullamento del provvedimento.

Il Procuratore generale, nella persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME, ha ch l’annullamento con rinvio dell’ordinanza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è fondato e deve essere disposto l’annullamento senza rinvio dell’ordinanz impugnata.

1.1. Occorre effettuare, ad avviso del Collegio, una preliminare ricostruzione del complessa vicenda, per procedere, quindi, all’inquadramento giuridico della stessa.

Come già annotato, il 17 febbraio 1992 fu stipulato il contratto preliminare di vendita il padre degli odierni ricorrenti, NOME COGNOME, e RAGIONE_SOCIALE

A causa del procrastinarsi del ritardo nell’adempimento contrattuale, a seguito di priva scrittura integrativa, intervenuta tra le parti il 28 marzo 2001, NOME COGNOME era stato imm nel materiale possesso degli immobili, con promessa della venditrice di addivenire alla stip del contratto definitivo, cui sarebbe dovuto seguire il versamento del saldo del prezzo da pa dell’acquirente.

A fronte del perdurante inadempimento di parte venditrice, NOME COGNOME, mediante esercizio dell’azione giudiziale ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., aveva ottenuto la sentenza del Tribunale di Palermo in data 3 maggio 2011 (notificata, con formula esecutiva, il 6 mar 2012, unitamente ad atto di precetto per le spese legali).

Con tale sentenza, era stato giudizialmente disposto il trasferimento ad NOME COGNOME deg immobili, già oggetto di preliminare, siti in Palermo, INDIRIZZO, INDIRIZZO, INDIRIZZO, ca fabbricati del Comune di Palermo, Foglio 35, particelle 2625, sub 258, 259, con subordinazione dell’effetto traslativo al versamento, da parte dell’attore id est, acquirente – in favore della società convenuta, del prezzo residuo di Euro 367.109,44, pagamento a sua volta subordinato alla cancellazione, da parte del promittente venditore, del pignoramento e delle iscrizi ipotecarie gravanti sulle unità immobiliari in oggetto.
1.2. Nell’anno 2014, era tuttavia intervenuto il sequestro di prevenzione di cu provvedimenti n. 34/2014 e n. 23/2015, che aveva riguardato il capitale sociale e il compendi aziendale della società promittente venditrice RAGIONE_SOCIALE (in liquidazione), cui avev seguito la RAGIONE_SOCIALEa del 2018, divenuta definitiva con provvedimento in data 3 febbraio 2023, d compendio indicato.

Sulla base di quanto premesso, risulta che, dal mese di febbraio 2023, furono definitivamente RAGIONE_SOCIALE alle società facenti capo agli eredi di NOME COGNOME, di cui sopravvenuto il decesso il 4 novembre 2019, una serie di RAGIONE_SOCIALE, tra cui gli immobili siti in INDIRIZZO INDIRIZZO, INDIRIZZO, catasto fabbricati del Comune di Palermo, Foglio 35, partic 2625, sub 258, 259, di cui RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) risultava intestataria.

Non venne in alcun modo valorizzata la circostanza che le due unità di INDIRIZZO furono, in progressione, oggetto del contratto preliminare, della scrittura privata di immis in possesso, della sentenza ex art. 2932 cod. civ. in favore dell’acquirente NOME COGNOME che, per parte sua, non aveva provveduto al saldo del prezzo.

Ciò premesso, davanti al Tribunale di Palermo, Sezione Misure di prevenzione, gli eredi del promissario acquirente – il quale, all’esito della causa ex art. 2932 cod. civ., aveva peraltro conseguito, si ribadisce, il titolo proprietario sui RAGIONE_SOCIALE, pur condizionato al versamento del – hanno intentato un’azione volta ad ottenere “Il dissequestro, previa verifica della buona e contestuale autorizzazione alla vendita in favore degli istanti, previo versamento del saldo prezzo” delle due unità immobiliare de quibus agitur.
Posto che, come ha osservato il Tribunale, la richiesta doveva essere intesa come volta a conseguire la revoca della RAGIONE_SOCIALEa, definitivamente caduta sui cespiti, l’RAGIONE_SOCIALE, che ha preso parte al procedimento, ha domandato di essere autorizzata, previa verifica della buona fede degli istanti, a stipulare il contratto di comprav degli immobili di INDIRIZZO, e, analogamente, ha concluso il Pubblico ministero procedimento.

Il Tribunale, come riferito, ha respinto la richiesta, non ravvisando la buona fede richiedenti, eredi di NOME COGNOME, sulla base degli argomenti di cui si è fatto cenno.

2.1. Ad avviso del Collegio, si impongono alcune considerazioni, alla luce della circostanz che, nell’anno 2014, quando intervenne il sequestro di prevenzione, intrapreso dall’Autori giudiziaria nei riguardi delle società facenti capo a NOME COGNOME e ricadente (anche) su immobili di cui si tratta, il rapporto contrattuale RAGIONE_SOCIALE – NOME COGNOME doveva ancora pendente.

Considerazione che trova fondamento sulle statuizioni della sentenza emessa il 3 maggio 2011 dal Tribunale di Palermo ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., con la quale il trasferimento proprietà delle due unità immobiliari di INDIRIZZO era stato subordinato al pagamento saldo, a sua volta subordinato alla cancellazione, a parte debitoris, di pignoramenti e ipoteche su di esso gravanti, condizioni che, una volta verificatesi, avrebbero prodotto effetti ex tunc, ai sensi dell’art. 1360 cod. civ. (Retroattività della condizione), per cui «Gli effetti dell’avve della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto, salvo che, per volo delle parti o per la natura del rapporto, gli effetti del contratto o della risoluzione debbano riportati a un momento diverso».
Ciò posto, NOME COGNOME si era attivato ed aveva notificato il 6 marzo 2012 alla società RAGIONE_SOCIALE, in liquidazione, atto di precetto recante data 7 febbraio 2012, con il quale NOME COGNOME, in forza della sentenza 3 maggio 2011, intimava alla società inadempiente di provvedere alla cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli, gravanti sulle unità immobiliari, no pagamento delle spese processuali.

L’intimazione non sortì tuttavia alcun effetto e nell’anno 2014, come si è detto, interve il sequestro di prevenzione, cui fece seguito il provvedimento di RAGIONE_SOCIALEa, definitivo nell 2023.

Durante il periodo in cui i RAGIONE_SOCIALE erano sottoposti a sequestro, fino alla RAGIONE_SOCIALEa e a successivamente, il rapporto contrattuale tra NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE era rima pendente, poiché l’esecuzione delle obbligazioni corrispettive reciprocamente subordinate e all quali, secondo la sentenza civile irrevocabile ex art. 2932 cod. civ., anche gli effetti traslati erano correlati, non era stata ancora eseguita.

Viene, pertanto, in gioco il dettato di cui all’art. 56 d.lgs. 6 settembre 2011, n. 159, modificato dalla legge 17 ottobre 2017, n. 161, che disciplina i rapporti pendenti nel corso procedimento ablatorio, stabilendo che: «Se al momento dell’esecuzione del sequestro un contratto relativo all’azienda sequestrata o stipulato dal proposto in relazione al bene in st sequestro deve essere in tutto o in parte ancora eseguito, l’esecuzione del contratto riman sospesa fino a quando l’amministratore giudiziario, previa autorizzazione del giudice delegat dichiara di subentrare nel contratto in luogo del proposto, assumendo tutti i relativi obb ovvero di risolvere il contratto, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già a trasferimento del diritto. La dichiarazione dell’amministratore giudiziario deve essere resa termini e nelle forme di cui all’articolo 41, commi 1-bis e 1-ter, e, in ogni caso, entro s dall’immissione nel possesso. 2. Il contraente può mettere in mora l’amministratore giudiziari facendosi assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende risolto. 3. Se dalla sospensione di cui al comma 1 può derivar danno grave al bene o all’azienda, il giudice delegato autorizza, entro trenta gi dall’esecuzione del sequestro, la provvisoria esecuzione dei rapporti pendenti. L’autorizzazio perde efficacia a seguito della dichiarazione prevista dal comma 1. 4. La risoluzione del contra in forza di provvedimento del giudice delegato fa salvo il diritto al risarcimento del danno ne confronti del proposto e il contraente ha diritto di far valere nel passivo il credito consegue mancato adempimento secondo le disposizioni previste al capo II del presente titolo. 5. In cas di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare, trascritto ai sensi dell’ 2645-bis del codice civile, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito se disposizioni del capo II del presente titolo e gode del privilegio previsto nell’articolo 2775codice civile, a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare no cessati anteriormente alla data del sequestro. Al promissario acquirente non è dovuto alcun risarcimento o indennizzo». Corte di Cassazione – copia non ufficiale
A fronte di tale quadro normativo, nel momento in cui venne disposto il sequestro d prevenzione dei RAGIONE_SOCIALE delle società, tra cui RAGIONE_SOCIALE, facenti capo a NOME COGNOME gestione della quale fu demandata ad un amministratore giudiziario, questi avrebbe dovuto esercitare le proprie facoltà di opzione, o richiedendo l’autorizzazione al giudice delegato al di subentrare, con la prescritta dichiarazione da formulare entro sei mesi, nel rappo contrattuale in essere id est, preliminare seguito da sentenza costitutiva, subordinata a condizione sospensiva del pagamento del saldo – o investendo il giudice della richiesta autorizzazione a risolvere il rapporto, così non subentrando nel rapporto derivante dalla senten
e determinando le condizioni per le quali la pretesa di COGNOME fosse rimessa alla valutazione svolgersi nel procedimento di verifica dei crediti.

Ciò che, a quanto emerge, non risulta avvenuto né ad opera dell’originario ausiliar nominato dal Tribunale né ad opera dell’RAGIONE_SOCIALE che nei gradi successivi aveva assunto la gestione degli immobili.

D’altro canto, nemmeno NOME COGNOME ha provveduto alla messa in mora dell’amministratore come previsto dall’art. 56, comma 2, d.lgs. n. 159/2011, così determinand le condizioni per le quali il rapporto contrattuale preesistente al sequestro avesse la necess evoluzione, in un senso o nell’altro, e in ogni caso in termini di certezza.

In mancanza di tali adempimenti, in forza della citata norma, che non contempla altr effetti né prevede conseguenze o sanzioni al mancato esercizio delle rispettive prerogativ dell’amministratore giudiziario o delle parti, non può che concludersi che il rapporto pendente momento del sequestro tra la società RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE è rimasto ancora pendente per tutto il corso del procedimento, e fino alla RAGIONE_SOCIALEa definitiva.

Solo al provvedimento di RAGIONE_SOCIALEa può ricollegarsi, come a breve si vedrà, un effetto ch incide sul rapporto contrattuale realizzando una delle condizioni necessarie per la sua esecuzion

3.1. La RAGIONE_SOCIALEa di prevenzione, definitiva nel 2023, ha comportato l’acquisizione dei be al patrimonio dello Stato, liberi da oneri e pesi (art. 45 del d.lgs. n. 159 del 2011); sicc immobili promessi in vendita dalla società RAGIONE_SOCIALE a COGNOME la cancellazione delle iscriz pregiudizievoli, prevista dalla sentenza ex art. 2932 cod. civ., deve ritenersi realizzata ope legis.

E, tuttavia, ancora l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto procedere ai sensi dell’art. 56 cit., pr valutazione circa l’opportunità di definire le questioni relative alla sentenza cost pronunciata il 3 maggio 2011 dal Tribunale civile ed ancora pendenti, non risultando, nelle mor essersi verificata la condizione sospensiva afferente al pagamento del saldo, di contro essendos invece estinti, per previsione normativa, i vincoli reali ed obbligatori gravanti sui RAGIONE_SOCIALE statuizione giudiziale, avrebbero dovuto essere estinti dalla parte venditrice promittente.
NOME COGNOME e, successivamente, i suoi eredi, era stato costituito nel diritto di pro sugli immobili di INDIRIZZO, ma tale titolo era subordinato al pagamento del saldo; adempimento, secondo la giurisprudenza civile di legittimità, non deve considerarsi una vera propria condizione ma un mero comportamento adempiente accessorio al negozio.

In sede civile di legittimità è stato, infatti, affermato il principio così massimato: « di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento di proprietà, ove quest’ultimo s subordinato al pagamento del prezzo o del saldo prezzo, tale pagamento non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all’atto di trasferimento, afferente all efficacia di quest’ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli eff

dell’art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispe del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all’e del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definit inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutiv (Sez. 2, n. 8164 del 22/03/2023, Rv. 667503-01).

Analoga affermazione presiede anche alla decisione in tema di cessazione del beneficio cd. prima casa a seguito del trasferimento di proprietà prodotto dal passaggio in giudicato de sentenza ex art. 2932 c.c., cessazione che si verifica anche nel caso in cui l’effetto traslat subordinato al pagamento del prezzo o del saldo prezzo, atteso che tale pagamento non si atteggia quale evento futuro ed incerto, ma costituisce un elemento essenziale intrinseco atto ripristinare la corrispettività del contratto (così, Sez. 5, Ordinanza n. 6161 del 07/03 Rv. 674348-01).
Nel caso di specie l’applicazione di tali principi poteva trovare ostacolo – oltre che movenze testuali del dispositivo della sentenza del Tribunale di Palermo ex art. 2932 cod. civ., che sembra indicare sia la previa cancellazione delle iscrizioni ipotecarie sia il succe pagamento del prezzo come condizioni del verificarsi dell’effetto traslativo – soprattutto nel che il trasferimento del diritto proprietà non sarebbe potuto avvenire senza l’adempiment dell’obbligo di liberare i RAGIONE_SOCIALE dagli oneri e dai pesi che gravavano su di essi.
Tuttavia, l’avvenuta RAGIONE_SOCIALEa e il trasferimento di essi all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, oramai se alcun gravame per effetto di quanto stabilito dall’art. 45, comma 1, d.lgs. n. 159/2011, rapporto ancora pendente ha fatto venire meno la necessità dell’adempimento che poteva produrre un’incidenza sull’effetto traslativo pieno del diritto di proprietà dei RAGIONE_SOCIALE oggetto del preliminare e aveva già posto l’RAGIONE_SOCIALE nelle condizione di esercitare un’opzione che avrebbe potuto comportare, in alternativa, il subentro nel rapporto obbligatorio con la riscossi del prezzo residuo o il disconoscimento del rapporto medesimo con il consolidamento degli effett della RAGIONE_SOCIALEa.
Ciò premesso, da questa scelta, che necessariamente deve essere effettuata dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, alla quale è esclusivamente riservata, essendo la stessa divenuta titolare del bene conclusione del giudizio di prevenzione con decisione irrevocabile – e peraltro senza alcun necessità dell’autorizzazione ex art. 56 d.lgs. n. 159 del 2011 da parte del giudice delegato, i cui ruolo è cessato a seguito del venir meno della pendenza del procedimento – derivano le conseguenze sulla posizione del terzo contraente del preliminare.
Nel caso in cui l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE decida di subentrare nel rapporto, permarrà l’effet traslativo derivante dall’esecuzione del preliminare e graverà sul terzo l’obbligo di vers prezzo a saldo; ove, per converso, l’RAGIONE_SOCIALE ritenga di non subentrare nel contratto, al te spetterà il diritto di credito alla restituzione della parte del prezzo versato o di altr comunque derivante dal rapporto risolto.

12. Da tali premesse consegue anche che i ricorrenti, eredi di NOME COGNOME, in virtù de effetti della sentenza ex art. 2932 cod. civ., possono vantare, quantomeno sul piano della titolarità formale, il diritto di proprietà sui RAGIONE_SOCIALE immobili di INDIRIZZO, oggetto d trascritto in data anteriore al sequestro, in favore del de cuius, dante causa degli odierni ricorrenti, NOME COGNOME.

Da ciò deriva che anche sotto questo profilo il loro onere attiene all’allegazione di elem che evidenzino che l’operazione di acquisto, precedente al sequestro, non fosse fittizia, tenen peraltro presente che la fittizietà dell’intestazione dei RAGIONE_SOCIALE deve essere oggetto di prova da p del Pubblico ministero e che, non versandosi in una mera ipotesi di verifica della buona fed non gli è richiesta la compiuta prova positiva dell’incolpevole affidamento.

3.3. I principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, e condivisi dal Coll attestano sulla delineata linea, così essendo stato statuito che «Nel procedimento di prevenzion patrimoniale, il terzo intestatario di un bene sottoposto a RAGIONE_SOCIALEa che intenda contesta provvedimento applicativo può limitarsi ad allegare circostanze di fatto tese a dimostra l’effettivo impiego di risorse economiche proprie nell’acquisto del bene, non rilevando differenza dell’onere di allegazione gravante sul terzo creditore, la dimostrazione della buona fede al momento dell’acquisto» (Sez. 1, n. 42238 del 18/05/2017, COGNOME e altri, Rv. 270974-01: la RAGIONE_SOCIALE, in motivazione, ha precisato che il fatto in sé dell’acquisto oneroso spezza il nesso di riferibilità del bene al soggetto pericoloso, persino nel cas consapevolezza, da parte dell’acquirente, della condizione di costui).
Nella richiamata decisione è stato precisato che « …a fronte del dato rappresentato dalla formale intestazione del bene immobile e da un «sospetto» di fittizietà è necessario comprendere – quantomeno con serietà probatoria tale da dissipare ipotesi alternative sostenibili – se l’imp delle risorse economiche, per l’acquisto, la realizzazione, le migliorie, sia avvenuto ad opera soggetto pericoloso (con legittimità, in tal caso, della RAGIONE_SOCIALEa) o meno (con dover restituzione). Il titolare formale, peraltro, non è soggetto su cui gravi un dovere di dimost buona fede al momento dell’acquisto, non essendo un soggetto che invochi la tutela di un diritt di credito, ma può limitarsi ad allegare circostanze di fatto che appaiano tese a convalidar «coincidenza» tra l’intestazione formale e l’impiego di risorse proprie o comunque ‘diverse’ quelle provenienti dal soggetto pericoloso (dunque la «realtà» dell’acquisto). Il titolare fo che impieghi risorse «proprie» per l’acquisto del bene, è dunque immune da provvedimento di RAGIONE_SOCIALEa (anche se, in ipotesi, fosse consapevole del fatto che il venditore è soggetto pericolo perché tale condizione (l’acquisto reale a titolo oneroso) spezza il nesso di riferibilità d alla persona pericolosa, con le conseguenze prima evidenziate».
Ancora, più recentemente e con particolare riguardo al profilo della legittimazione proporre incidente di esecuzione, è stato analogamente affermato che «Nel procedimento di prevenzione patrimoniale, il terzo proprietario di un bene sottoposto a RAGIONE_SOCIALEa, acquistat

data antecedente il sequestro, erroneamente non citato nella fase della cognizione, può proporre incidente di esecuzione al fine di ottenere la revoca “ex tunc” del provvedimento ablator gravando sull’accusa, anche in tale procedimento, l’onere della prova della eventuale fittiz dell’intestazione» (Sez. 1, n. 6745 del 05/11/2020, dep. 2021, COGNOME, Rv. 280528-01: i motivazione la Corte ha chiarito che non sussiste in tal caso alcun onere a carico del te proprietario di dimostrare la propria buona fede, non essendo la sua posizione assimilabile quella del titolare di un diritto di credito).
Alla luce del quadro tratteggiato, risultano pertanto ultronee le considerazioni svo dal Tribunale in ordine alla buona fede del promissario acquirente NOME COGNOMECOGNOME con conseguenti implicazioni che ne sono discese; d’altro canto, si rivelano non appropriate considerazioni svolte dal ricorrente in ordine alla ventilata carenza di motivazione al rigu posto che il Tribunale, quale giudice dell’esecuzione, avrebbe dovuto affrontare il profilo rel alla effettiva discrasia fra titolarità formale e disponibilità sostanziale del bene, questio viceversa, risulta del tutto assente in motivazione.
Ciò premesso, l’istanza rivolta al Tribunale di Palermo, quale giudice dell’esecuzione, da eredi di NOME COGNOME, lungi dall’essere affrontata e decisa nel merito, avrebbe dovuto, converso, essere dichiarata inammissibile anche con riferimento alla richiesta avanzat dall’RAGIONE_SOCIALE.

Invero, nella fase odierna, che afferisce alla richiesta di revoca del provvedimento RAGIONE_SOCIALEa sui RAGIONE_SOCIALE de quibus, l’RAGIONE_SOCIALE non avrebbe dovuto richiedere alcuna autorizzazione al fine di procedere alla definizione del rapporto pendente rispetto agli eredi di NOME COGNOME, p che, a mente del richiamato art. 56 cit., l’atto autorizzativo avrebbe eventualmente dov essere richiesto dall’amministratore giudiziario nel segmento procedimentale, prodromico all RAGIONE_SOCIALEa, del sequestro di prevenzione, avendo tuttora, alle condizioni meglio descritte ne 3.2, l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE facoltà di regolare in maniera del tutto autonoma la definizione rapporto ancora pendente.
Alla luce di quanto premesso, spetterà pertanto al Tribunale di Palermo, per effett dell’annullamento senza rinvio dell’ordinanza impugnata, procedere, nell’ambito di eventual altro procedimento incidentale, alla fissazione di un’udienza per la comparizione delle p interessate, tra cui figura, indubbiamente, l’RAGIONE_SOCIALE invitando le stesse ad esercitare le rispettive prerogative derivanti dal dettato dell’art. 5 n. 159 del 2011.

Ne consegue, pertanto, l’annullamento senza rinvio l’ordinanza impugnata.

P.Q.M.

Annulla senza rinvio l’ordinanza impugnata.

Così deciso il 4 dicembre 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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