Condono edilizio: regole su rustico e scadenze

La Corte di Cassazione ha confermato l’inammissibilità del ricorso presentato da un privato contro il diniego di revoca di un ordine di demolizione. Il fulcro della controversia riguardava la possibilità di applicare i termini di ultimazione previsti dalle leggi di condono successive (1994 e 2003) a una domanda presentata originariamente sotto l’egida del primo condono edilizio del 1985. La Suprema Corte ha stabilito che ogni procedura di condono edilizio è autonoma e soggetta esclusivamente ai requisiti temporali della propria legge di riferimento. Poiché il rustico dell’opera abusiva non risultava ultimato entro i termini fissati dalla legge del 1985, la sanatoria è stata ritenuta illegittima.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Condono edilizio: l’autonomia delle sanatorie e i termini del rustico

Il tema del condono edilizio è spesso fonte di incertezze per i proprietari di immobili che cercano di regolarizzare abusi del passato. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: la distinzione netta tra le diverse leggi di sanatoria intervenute nel tempo e l’impossibilità di mescolarne i requisiti.

Il caso del rustico non ultimato

La vicenda trae origine dal ricorso di un cittadino che si era visto negare la revoca di un ordine di demolizione. La difesa sosteneva che, nonostante la domanda di condono edilizio fosse stata presentata ai sensi della Legge 47/1985, i termini per l’ultimazione dell’opera (il cosiddetto ‘rustico’) potessero essere estesi in virtù delle leggi successive del 1994 e del 2003.

Secondo il ricorrente, il completamento del solaio avvenuto nel 1994 avrebbe dovuto essere considerato valido ai fini della sanatoria. Tuttavia, i giudici di merito avevano già accertato che alla data di scadenza prevista dalla prima legge di condono, l’immobile era privo di copertura, rendendo di fatto la domanda inefficace.

L’autonomia delle procedure di condono edilizio

La Cassazione ha ribadito il principio di tipicità degli atti amministrativi. Ogni domanda di sanatoria deve essere valutata esclusivamente in base alla disciplina a cui afferisce. Non esiste un’estensione automatica dei termini tra il primo, il secondo e il terzo condono. Se una domanda viene presentata per la sanatoria del 1985, l’opera deve risultare ultimata entro i termini fissati da quella specifica legge.

Perché il condono edilizio richiede requisiti certi

Per ottenere il titolo abilitativo in sanatoria, l’opera deve essere ‘ultimata al rustico’. Questo significa che devono essere presenti le tamponature esterne e il solaio di copertura. Se questi elementi mancano alla data di scadenza fissata dal legislatore, l’abuso non è condonabile. La Corte ha sottolineato che la documentazione fotografica e le dichiarazioni devono provare in modo inequivocabile lo stato dei lavori alla data stabilita.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sull’autonomia strutturale delle diverse discipline di condono. L’art. 32 del D.L. 269/2003, pur richiamando alcune disposizioni delle leggi precedenti, istituisce un nuovo e autonomo istituto con proprie condizioni e limiti. Pertanto, non è possibile invocare i termini più favorevoli di una legge successiva per sanare una domanda presentata sotto una normativa precedente che prevedeva requisiti più stringenti. La mancanza della copertura (solaio) entro il termine del 1985 rende la domanda originaria priva di presupposti legali, indipendentemente da quanto accaduto negli anni seguenti.

Le conclusioni

In conclusione, il ricorso è stato dichiarato inammissibile con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e di una sanzione pecuniaria in favore della Cassa delle Ammende. La sentenza conferma che la regolarizzazione di un abuso edilizio non può prescindere dal rispetto rigoroso dei termini temporali fissati dalla legge specifica invocata. Chi intende avvalersi di un condono edilizio deve fornire prove certe sull’ultimazione dell’opera, poiché la mancanza di requisiti oggettivi alla data di scadenza rende il provvedimento di sanatoria illegittimo e non impedisce l’esecuzione dell’ordine di demolizione.

Si può applicare il termine di una sanatoria recente a una vecchia domanda?
No, ogni procedura di condono è autonoma e segue esclusivamente i requisiti e le scadenze previsti dalla legge specifica sotto cui è stata presentata la domanda.

Cosa si intende per ultimazione al rustico di un edificio?
Un edificio è considerato ultimato al rustico quando sono state realizzate tutte le tamponature esterne e la copertura, anche se mancano le finiture interne.

Cosa succede se il rustico viene completato dopo la scadenza di legge?
Se l’opera non è ultimata entro i termini fissati dalla specifica legge di condono, la domanda di sanatoria è illegittima e l’ordine di demolizione resta valido.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 50318 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 50318 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 25/10/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da da COGNOME NOME nato a Cefalù il DATA_NASCITA; nel procedimento a carico del medesimo avverso la ordinanza del 30/05/2023 del tribunale di Termini Imerese; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del Pubblico RAGIONE_SOCIALE, che ha concluso per l’annullamento con rinvio del provvedimento impugnato; lette le conclusioni del difensore RAGIONE_SOCIALE‘imputato che ha insistito per l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 30 maggio 2023 il fr’ibunale di Termini Imerese rigettava l’istanza di revoca RAGIONE_SOCIALE‘ordine di demolizione, avanzata nell’interesse di COGNOME NOME.

Avverso la suindicata ordinanza COGNOME NOME, tramite il difensore di fiducia, ha proposto ricorso per cassazione, sollevando due motivi di impugnazione.

Deduce, con il primo, vizi ex art. 606 / lett. e) i cod. proc. pen. Si rappresenta che il termine per l’avanzata richiesta di condono del ricorrente sarebbe stato procrastinato in avanti con leggi successive a quella del 1985 n. 47, cui inerisce l’art. 31 citato in ordinanza. Si esclude, poi, che alla data de 31.12.1993 il solaio RAGIONE_SOCIALE‘opera abusiva di interesse non fosse stato completato, almeno nella porzione minimale afferente il condono. E si aggiunge che l’accertamento finale dei fatti di reato al 12.12.1994 avrebbe rilevanza ai fini penali ma non ai fini amministrativi del condono.
L’ordinanza impugnata, quindi, non avrebbe considerato che entro i termini di ultimazione RAGIONE_SOCIALE opere condonabili secondo le susseguenti discipline del 1985, 1994 e 2003 la copertura RAGIONE_SOCIALEa struttura abusiva poteva ritenersi ultimata ai fini del rilascio RAGIONE_SOCIALEa sanatoria di cui al provvedimento n. 10 del 8.7. 2019.

Con il secondo motivo deduce il vizio di illogicità RAGIONE_SOCIALEa motivazione. Si ribadisce come la ultimazione RAGIONE_SOCIALEa copertura al dicembre del 1994 non avrebbe efficacia sul procedimento in sanatoria avviato e completato con concessione in sanatoria del 8.7.2019. Da qui il contrasto con l’art. 2 comma 2 cod. proc. pen. in tema di questioni risolte in via incidentale dal giudice penale, prive di efficaci in ogni altro processo, atteso che altrimenti la motivazione adottata in sede penale sull’abuso assumerebbe rilievo in ultima analisi rispetto alla procedura di sanatoria. Si rileva altresì il contrasto con l’art. 34 comma 2 / c.p.a.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.11 ricorso è inammissibile. L’ordinanza impugnata esclude la legittimità RAGIONE_SOCIALE‘intervenuto provvedimento di sanatoria (così definito) sul rilievo per cui l’opera, invero da ultimarsi al rustico, ossia con struttura tamponata esternamente e solaio di copertura, alla data di ultimazione prevista dalla legge cui afferirebbe la domanda di sanatoria (ovvero di condono, essendo richiamato l’art. 31 RAGIONE_SOCIALEa I. 47/85) non sarebbe stata così ultimata, mancando ancora di copertura, accertata solo nel dicembre 1994. Posto che ogni procedimento di condono non può che valutarsi rispetto alla disciplina cui afferisce la domanda, come correttamente considerato dal giudice, la quale appare allo stato degli atti quella di cui al cd. primo condono ex L. 47/85, senza che sia evocabile alcuna automatica estensione – non prevista – di altre distinte e diverse successive discipline, ancorchè afferenti in astratto al medesimo istituto del condono, le
argomentazioni di cui ai motivi sopra sintetizzati non contrastano adeguatamente l’unitario e unico assunto del giudice: quello per cui la copertura integrante il “rustico” sarebbe stata realizzata solo nel 1994 e quindi fuori termine, e nel paventare una diversa e anteriore epoca di realizzazione RAGIONE_SOCIALEa medesima copertura sono del tutto prive di ogni necessaria – in questo caso allegazione dimostrativa di un tale assunto.

A ulteriore conferma RAGIONE_SOCIALEa autonomia RAGIONE_SOCIALE domande inerenti le tre diverse discipline di condono ad oggi intervenute, è sufficiente rimarcare, il principio di tipicità degli atti e procedimenti amministrativi, che impone una correlazione tra domanda, relativa disciplina e decisione finale; a sostegno poi RAGIONE_SOCIALEa esclusione, per la domanda in questione, RAGIONE_SOCIALEa diversa disciplina del cd. terzo condono (L. 24 novembre 2003 n. 326), invero evocata dalla difesa per portare “in avanti” il termine ultimo di completamento al rustico previsto con la prima disciplina di condono del 1985, è utile, altresì, sottolineare, che l’art. 32,comnna 32 del D.L. 30 settembre 2003 n. 269, convertito con modificazioni nella predetta legge 326/2003, stabilisce che “la domanda relativa alla definizione RAGIONE_SOCIALE‘illecito edilizio, con l’attestazione del pagamento RAGIONE_SOCIALE‘oblazione e RAGIONE_SOCIALE‘anticipazione degli oneri concessori, e’ presentata al comune competente, a pena di decadenza, tra 1’11 novembre 2004 e il 10 dicembre 2004, unitamente alla dichiarazione di cui al moRAGIONE_SOCIALEo allegato e alla documentazione di cui al comma 35″ : espressione questa, che, all’evidenza, sancisce una chiara autonoma connotazione – sia temporale che per requisiti – RAGIONE_SOCIALEa domanda diretta ad ottenere il condono di cui alla predetta ultima disciplina del 2003.
Nello stesso senso rileva, quanto alla autonomia RAGIONE_SOCIALEa domanda funzionale al terzo condono e RAGIONE_SOCIALEa applicazione solo alla stessa dei requisiti del “terzo condono” (tra cui il termine di realizzazione ultimo RAGIONE_SOCIALE‘opera abusiva, per quanto qui di interesse) e non certo ad altra anteriore / pertinente invece ad altre discipline di condono (quale quella in questione), il comma 15 RAGIONE_SOCIALE‘art. 32 citato: che disciplina specificamente anche l’autonoma istanza di condono avanzata su area RAGIONE_SOCIALEo Stato: “La domanda del soggetto legittimato volta ad ottenere la disponibilita’ RAGIONE_SOCIALEo Stato alla cessione RAGIONE_SOCIALE‘area appartenente al patrimonio disponibile ovvero il riconoscimento al diritto al mantenimento RAGIONE_SOCIALE‘opera sul suolo appartenente al demanio o al patrimonio indisponibile RAGIONE_SOCIALEo Stato deve essere presentata, tra 1’11 novembre 2004 e il 10 dicembre 2004, alla filiale RAGIONE_SOCIALE‘Agenzia del demanio territorialmente competente, corredata RAGIONE_SOCIALE‘attestazione del pagamento all’erario RAGIONE_SOCIALEa somma dovuta a titolo di índennita’ per l’occupazione pregressa RAGIONE_SOCIALE aree, determinata applicando i parametri di cui alla allegata Tabella A, per anno di occupazione, per un periodo comunque non superiore alla prescrizione quinquennale. A tale domanda deve essere allegata, in copia, la documentazione relativa all’illecito
edilizio di cui ai commi 32 e 35. Entro il 30 aprile 2005, inoltre, deve essere allegata copia RAGIONE_SOCIALEa denuncia in catasto RAGIONE_SOCIALE‘immobile e del relativo frazionamento”.

Né è utile invocare il citato art. 32 comma 25 secondo cui” Le disposizioni di cui ai capi IV e V RAGIONE_SOCIALEa legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 RAGIONE_SOCIALEa legge 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni e integrazioni, nonche’ dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento RAGIONE_SOCIALEa volumetria RAGIONE_SOCIALEa GLYPH costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresi’ applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatori a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi”. Questa disposizione, invero, si limita a stabilire la disciplina applicabile per il nuovo condono (terzo) ivi contemplato, richiamando la disciplina ritenuta utile e già dettata per i precedenti due condoni (anche con progressive modificazioni), da considerarsi ovviamente nel quadro RAGIONE_SOCIALE ulteriori peculiari condizioni fissate nello stesso art. 32 per la nuova disciplina.
Circostanza che, di converso, lascia comprendere come rispetto ai due precedenti condoni ( del 1985 – con L. 47/85 – e del 1994 – con L. 23.12.1994 n. 724) rimangono inalterate e soprattutto immutate le previsioni tipicamente dettate per ciascuno di essi, a conferma RAGIONE_SOCIALEa autonomia di ciascun condono, RAGIONE_SOCIALE relative domande, dei requisiti e decisioni finali.

In tal senso depone anche il combinato disposto dei commi 1 e 3 RAGIONE_SOCIALE‘art. 32 citato, per cui :

“1. Al fine di pervenire alla regolarizzazione del settore e’ consentito, in conseguenza del condono di cui al presente articolo, il rilascio del titolo abilitativo edilizia in sanatoria RAGIONE_SOCIALE opere esistenti non conformi alla disciplin vigente.

2. (….)

Le condizioni, i limiti e le modalita’ del rilascio del predetto tit abilitativo sono stabilite dal presente articolo e dalle normative regionali.

Si tratta di disposizioni che lasciano chiaramente intendere anche esse il riferimento ad un nuovo autonomo istituto, quello del cd. “terzo condono”, connotato di proprie ” condizioni, i limiti e le nnodalital del rilascio”.

1.1. GLYPH Che del resto le domande riguardanti i diversi condoni abbiano una loro stretta autonomia in correlazione alla diversità RAGIONE_SOCIALE discipline di riferimento, è ulteriormente evincibile da altre ulteriori previsioni RAGIONE_SOCIALE‘art. 32.

Così rileva il comma 35 lett. A) secondo il quale, tra l’altro “La domanda di cui al comma 32 deve essere corredata dalla seguente documentazione:

dichiarazione del richiedente resa ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘articolo 47, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente RAGIONE_SOCIALEa Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con allegata documentazione fotografica, dalla quale risulti la descrizione RAGIONE_SOCIALE opere per le quali si chiede il titolo abilitativo edilizio sanatoria e lo stato de/lavori relativo”.

Disposizione, quest’ultima, certamente incompatibile con la possibilità di far valere, per la domanda presentata per il primo condono, quale pare essere quella del caso di specie, la disciplina del 2003 quanto al termine di ultimazione del rustico, posto il rimando, quanto al contenuto RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione da presentare, al successivo decreto del Presidente RAGIONE_SOCIALEa Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, legge ben successiva alla disciplina del primo condono ( dei 1985) ed ai relativi tempi di presentazione RAGIONE_SOCIALEa domanda.
1.2. GLYPH Di rilievo appare anche il comma 41 RAGIONE_SOCIALE‘art. 32, che fissando un incentivo per la definizione RAGIONE_SOCIALE domande di condono, distingue espressamente tra le diverse istanze, siccome richiamate in stretta correlazione con le specifiche e distinte normative di riferimento: “Al fine di incentivare la definizione RAGIONE_SOCIALE domande di sanatoria presentate ai sensi del presente articolo, nonche’ ai sensi del capo IV RAGIONE_SOCIALEa legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni, e RAGIONE_SOCIALE‘articolo 39 RAGIONE_SOCIALEa legge 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni, il 50 per cento RAGIONE_SOCIALE somme riscosse a titolo di conguaglio RAGIONE_SOCIALE‘oblazione, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘articolo 35, comma 14, RAGIONE_SOCIALEa citata legge n. 47 del 1985, e successive modificazioni, e’ devoluto al comune interessato. Con decreto interdipartimentale del RAGIONE_SOCIALE e del RAGIONE_SOCIALE sono stabilite le modalita’ di applicazione del presente comma”.
1.3. GLYPH A ben vedere e più ampiamente, inoltre, tra le numerose condizioni o requisiti disposti con la disciplina del 2003 sul condono, in particolare con l’art. 32 citato, ve ne sono diversi ricollegati a normative successive al condono di cui alla L. 47/85 che, anche per queste ragioni, renderebbero ab imis inammissibile la valutazione nel quadro dei più recenti condoni, una domanda di condono presentata per la disciplina più volte citata del 1985, quale quella in esame.

1.4. GLYPH Non da ultimo, va rimarcata la differenza, per così dire strutturale, RAGIONE_SOCIALE diverse discipline di condono, quanto ai requisiti richiesti, che anche sotto tale aspetto esclude, in assenza di una esplicita previsione, la possibilità di estendere ad un tipo di domanda solo un requisito, nel caso di specie quello temporale, stabilito in altra successiva disciplina, fermi rimanendo gli altri originariamente previsti.

Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere per il ricorrente, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto RAGIONE_SOCIALEa sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione RAGIONE_SOCIALEa causa di inammissibilità”, si dispone che il ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e RAGIONE_SOCIALEa somma di euro tremila in favore RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Ammende

Così deciso, il 25.10.2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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