Condono Edilizio: Quando il ricorso è inammissibile

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un cittadino contro un ordine di demolizione, il quale richiedeva un condono edilizio per un immobile abusivo. La Corte ha stabilito che i requisiti temporali non erano stati rispettati, poiché l’opera non era ultimata entro il termine di legge del 31.12.1993. Inoltre, la costruzione era proseguita in violazione di un precedente sequestro, rendendo inapplicabili le norme di favore. È stato ribadito che, in aree con vincolo paesaggistico, il silenzio della Soprintendenza equivale a un diniego (silenzio-rifiuto).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Condono Edilizio: Requisiti Temporali e Violazione del Sequestro

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20852 del 2024, ha affrontato un caso emblematico in materia di condono edilizio, chiarendo i requisiti essenziali per la sanatoria e le conseguenze della prosecuzione dei lavori in violazione di un provvedimento di sequestro. Questa decisione ribadisce la rigorosa interpretazione delle norme eccezionali sul condono, sottolineando l’importanza del rispetto dei termini temporali e dei provvedimenti dell’autorità giudiziaria. Analizziamo i dettagli di una pronuncia che offre importanti spunti sulla disciplina degli abusi edilizi.

I Fatti del Caso

Il proprietario di un immobile abusivo si era visto rigettare dal Tribunale di Napoli l’istanza di sospensione e revoca di un ordine di demolizione. L’ordine derivava da una sentenza di condanna divenuta irrevocabile nel 2003. Il proprietario ha quindi proposto ricorso per Cassazione, sostenendo che l’immobile possedesse i requisiti per beneficiare del secondo condono edilizio (L. 724/94), in particolare quello relativo all’ultimazione dei lavori “al rustico” entro il 31 dicembre 1993.

La ricostruzione processuale, tuttavia, ha delineato un quadro diverso: un primo manufatto era stato sequestrato già nel 1990. La domanda di condono presentata faceva riferimento a un immobile di 62 mq, ma accertamenti successivi nel 1998 e nel 2003 avevano rivelato un ampliamento fino a 90 mq e oltre, dimostrando una palese prosecuzione dell’attività edilizia abusiva ben oltre il termine ultimo fissato dalla legge per la sanatoria.

I motivi del ricorso e la questione del condono edilizio

Il ricorrente basava la sua difesa su tre argomenti principali:
1. Requisito temporale: Sosteneva che l’opera fosse stata ultimata al rustico entro il 31 dicembre 1993, come richiesto dalla L. 724/94.
2. Errore materiale: Contestava la discrepanza tra la superficie indicata nella domanda di condono (60 mq, a suo dire “utili”) e quella accertata in sede penale (90 mq, a suo dire “lordi”), invocando una sorta di “tolleranza” del 20-25%.
3. Silenzio-assenso: In relazione al vincolo paesaggistico sull’area, interpretava il mancato parere della Soprintendenza come un’assenso tacito, anziché un rifiuto.

Infine, invocava l’applicazione dell’art. 43 della L. 47/85, norma che consente la sanatoria per opere non ultimate a causa di un provvedimento giudiziario, sostenendo che il sequestro del 1990 giustificasse lo stato dell’immobile.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla domanda di condono edilizio

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo tutte le argomentazioni della difesa. La decisione si fonda su una valutazione rigorosa dei presupposti normativi per l’accesso al condono, confermando l’orientamento consolidato della giurisprudenza.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte sono state chiare e nette. Innanzitutto, è stata giudicata “impeccabile” la ricostruzione del giudice di merito, che ha dimostrato come l’opera non fosse affatto ultimata entro il 31.12.1993. Le prove documentali hanno confermato una prosecuzione dei lavori negli anni successivi, smentendo il presupposto fondamentale per il condono.

La Corte ha poi qualificato come “mero soggettivismo valutativo” la tesi sulla differenza tra superficie utile e lorda, definendola priva di qualsiasi fondamento tecnico-normativo. Non esiste alcuna norma che preveda una “tolleranza” del 20-25% in materia di condono.

Cruciale è stato il rigetto dell’applicazione dell’art. 43 della L. 47/85. La Corte ha spiegato che tale norma è eccezionale e si applica solo a chi ha rispettato l’ordine di sospensione dei lavori imposto dall’autorità. Nel caso di specie, il ricorrente aveva palesemente violato i sigilli e proseguito la costruzione, un comportamento che non può essere premiato con un trattamento di favore.

Infine, è stato ribadito un principio fondamentale per le aree vincolate: il decorso del termine per il rilascio del parere paesaggistico da parte della Soprintendenza non integra un silenzio-assenso, bensì un silenzio-rifiuto. L’opera, quindi, rimaneva insanabile anche sotto questo profilo. La Corte ha anche sottolineato il principio di unitarietà dell’abuso, che non può essere “frazionato” per farlo rientrare in diverse discipline di sanatoria.

Le Conclusioni

La sentenza rafforza alcuni principi cardine in materia di abusi edilizi e condono. Primo, i requisiti per accedere alla sanatoria, specialmente quelli temporali, sono tassativi e devono essere provati in modo inequivocabile. Secondo, la violazione di un provvedimento di sequestro non solo costituisce un reato autonomo, ma preclude anche la possibilità di invocare norme di favore previste per chi subisce un’interruzione forzata dei lavori. Terzo, in zone soggette a vincolo paesaggistico, la tutela del territorio è prioritaria e il silenzio dell’amministrazione competente deve essere interpretato come un diniego. Questa decisione serve da monito: il condono edilizio è uno strumento eccezionale e non una via per sanare abusi perpetrati nel tempo e in spregio ai provvedimenti dell’autorità.

È possibile ottenere il condono edilizio per un’opera non completata entro il termine di legge?
No. La sentenza conferma che il rispetto del requisito temporale, ovvero l’ultimazione dell’opera al rustico entro la data stabilita dalla legge di condono (nel caso specifico, il 31.12.1993), è un presupposto essenziale e inderogabile per poter accedere alla sanatoria.

La prosecuzione dei lavori dopo un sequestro influisce sulla richiesta di condono edilizio?
Sì, in modo decisivo. La Corte ha chiarito che le norme di favore, che consentono la sanatoria per opere non ultimate a causa di un provvedimento amministrativo o giudiziario, si applicano solo a chi ha rispettato tale provvedimento. Chi prosegue i lavori abusivi violando i sigilli non può beneficiare di alcuna agevolazione.

In un’area con vincolo paesaggistico, il silenzio della Soprintendenza su una richiesta di condono vale come approvazione?
No. La sentenza ribadisce il principio consolidato secondo cui, in tema di abusi edilizi in aree vincolate, l’infruttuoso decorso del termine per la formulazione del parere da parte della Soprintendenza competente vale come silenzio-rifiuto, ovvero un diniego tacito, e non come un’approvazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 20852 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 20852 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 15/02/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME COGNOME nato a Barano d’Ischia il DATA_NASCITA; nel procedimento a carico del medesimo; avverso la ordinanza del 09/02/2023 del tribunale di Napoli sez. distaccata di Ischia; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; la requisitoria scritta del AVV_NOTAIO letta che ha chiesto il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATI -0

Con ordinanza del 9 febbraio 2023, il tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, adito nell’interesse di NOME per la sospensione e revoca dell’ingiunzione a demolire di opere abusive, di cui a sentenza di condanna n. 636/2001 divenuta irrevocabile il 14/05/2003, rigettava l’istanza.

Avverso la predetta ordinanza COGNOME COGNOME, tramite il difensore di fiducia, ha proposto ricorso per RAGIONE_SOCIALEzione.

Deduce vizi di violazione degli artt. 39 e 43 L. 724/94. Oltre a vizi dì motivazione. Si contesta la ritenuta insussistenza del requisito temporale previso

dalla disciplina di condono di riferimento, per l’immobile in questione, in quan ultimazione al rustico dell’opera sarebbe intervenuta entro la data del 31,12. e in particolare già nell’anno 1990, come attestato da prova documentale cert Si aggiunge l’emersione di un grave errore materiale ed interpretativo in or alla rilevata non corrispondenza tra il manufatto oggetto della domanda di condo – pari a 60 mq. – e quello di cui alla sentenza recante l’ordine di demoli pari a 90 mq. -. Si osserva, in proposito, come la determinazione dell’oblazio dei costi di costruzione previsti per legge facciano riferimento a superfic mentre gli accertamenti di polizia giudiziaria si riferiscono a superfici aggiungendosi che tra le prime e le seconde sussisterebbe – di norma – uno sca di circa il 20/25%, per cui il tribunale avrebbe travisato il fatto per no considerato che il manufatto di 60 mq. corrisponderebbe a quello di 90 mq., di alla citata sentenza, in quanto la superficie di condono sarebbe quella utile m quella di 90 mq. corrisponderebbe a quella lorda.
Riguardo al requisito volumetrico di cui all’art. 39 comma 1 della L. 724/94, s evidenzia la sussistenza, trattandosi di fabbricato rientrante nel limite di 7 Quanto all’applicabilità dell’art. 43 della L. 724/94, se ne afferma l’oper quale norma che consente la condonabilità di interventi che alla data ultim legge non presentino i requisiti di ultimazione prescritti. Nel caso di spe ragione del sequestro intervenuto nel 1990 sussisterebbe il requisito temporal ultimazione anche per le opere ulteriori di finitura e completamento accertate 1998. Il tribunale sul punto nulla avrebbe osservato, con conseguente vizio motivazione.
Quanto alla ritenuta insussistenza del cd. silenzio – assenso, se ne cont fondamento invocandosi l’art. 146 del Dlgs. n. 42/04, che ha previsto il cd. sil devolutivo. E si aggiunge che quanto all’art. 32 della L. 724 del 1994, nella in cui prevede che in ordine al condono la mancata formulazione del parere del Soprintendenza dà luogo a silenzio rifiuto, si tratterebbe di norma che, c sarebbe stato sostenuto dall’Autorità giurisdizionale amministrativa, impon necessario intervento della Autorità Paesaggistica, senza tuttavia fissare f statiche di articolazione dello stesso e, piuttosto, lasciando libera la possi applicare moduli procedimentali vigenti al momento di riferimento. In tale quadr ricorrerebbe nel caso concreto anche il necessario provvedimento positivo del Soprintendenza, in virtù di silenzio assenso ex art. 17 bis della L. 241 comunque il silenzio devolutivo ex art. 146 del Dlgs. 42/04.
In ogni caso, non sussisterebbe il silenzio rifiuto, non emergendo il sile della autorità competente alla emanazione del provvedimento finale costituti della procedura decisionale, ma un mero parere di tipo endoprocedimentale, come tale regolato oggi dall’art. 146 citato.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile. Infondata del tutto è la tesi dell’avv ultimazione al rustico alla data del 31.12.1993. In ordinanza è riportata analitica ricostruzione RAGIONE_SOCIALE varie fasi costruttive dell’immobile, in cem armato, in esame: realizzato per 62 mq. alla data del 31.12.1993, come d domanda dell’interessato, accertato dai carabinieri come corrispondente a ben 9 mq. alla data del 18.4.1998, proseguito attraverso un ampliamento, accertato 29.11.2003, di circa 36 mq, oggetto di altra domanda di condono in relazione all L. 326/03, seppure poi demolito. Si aggiunge che alla data del 1990 si e proceduto al sequestro di un manufatto in celloblock, completo di copertura tramezzature al grezzo, di circa 80 mq.
La tesi del giudice, per cui l’opera non risulta ultimata alla data del 31.12 alla luce dei predetti dati è impeccabile.

Innanzitutto, la difesa non illustra le ragioni per cui il manufatto sequestra 1990 – opportunamente citato dal giudice solo in via incidentale nella ricostruzi del percorso costruttivo dell’opera – dovrebbe identificarsi con quello oggetto d domanda, laddove il primo è in celloblock e il secondo in cemento armato, oltre risultare, il primo, maggiore del secondo.

Inoltre, le argomentazioni in tema di corrispondenza tra l’immobile oggetto del domanda di condono e quello oggetto della sentenza riportante l’ordine d demolizione appaiono con assoluta evidenza frutto di mero soggettivismo valutativo, se non di tesi apoditticamente e arditamente assertive, e, come tal ogni caso rientranti nell’ambito di prospettive rivalutative del merito, come inammissibili in questa sede. Si fa riferimento, in particolare, alla affermazione cui la rilevante differenza tra un manufatto di 60 mq. (quello di cui alla doman di condono) e un altro di 90 mq. (quello della sentenza di condanna) sarebb “diluibile” e quindi eliminabile attraverso la personale tesi ( perché priva di fondamento tecnico – normativo, mai invero dedotto nelle numerose pagine del ricorso) secondo la quale vi sarebbe un margine ( evidentemente di “tolleranza vigente in tema di condono) dì circa il “20/25%” tra superfici utili e superfici l degli immobili edilizi.
Neppure soccorre il richiamo all’art. 43 della L. 47/85, elaborato dalla difesa al di giustificare la non negata prosecuzione dell’opera ancora nel 1998: ben olt quindi, anche per ammissione della stessa difesa, il termine ultimo del condon attivato con la domanda relativa, ed inerente la disciplina di cui alla L. 724/9

In proposito, occorre ricordare che ai sensi del predetto articolo, “….possono ottenere la sanatoria le opere non ultimate per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali limitatamente alle strutture realizzate e ai lavori che siano strettamente necessari alla loro funzionalità. Il tempo di commissione

dell’abuso e di riferimento per la determinazione dell’oblazione sarà individuato nella data del primo provvedimento amministrativo o giurisdizionale. La medesima disposizione per determinare l’oblazione è applicabile in ogni altro caso in cui i suddetti provvedimenti abbiano interrotto le attività edificatorie”.

Si tratta di norma di natura eccezionale e quindi di stretta interpretazione, la cui ratio è quella di consentire l’applicazione della disciplina del condono limitatamente a quei casi in cui la realizzazione dell’opera abusiva da condonare, entro il termine ultimo stabilito dalla legge di condono di riferimento, sia stata impedita dall’intervenuta applicazione di un provvedimento d’Autorità (amministrativa o giurisdizionale), che quindi sia stato risPettato dal diretto interessato. In tal senso si è precisato che in tema di condono edilizio, le opere sottoposte a sequestro possono essere sanate in virtù del disposto del quarto comma dell’art. 43 della legge n. 47 del 1985. La “ratio” della previsione consiste nel riservare un trattamento di favore a colui che abbia rispettato il provvedimento dell’Autorità qiudiziaria. Diversamente verrebbe ammesso alla sanatoria soltanto quel soggetto che ha violato i sigilli, ultimando il fabbricato. Nè detta statuizione può essere limitata ai provvedimenti degli organi e della giurisdizione amministrativa, poiché siffatta soluzione sarebbe contrastante con l’art. 3 della Costituzione (Sez. 3, n. 20135 del 25/03/2009 Ud. (dep. 13/05/2009) Rv. 243766 – 01;Sez. 3, n. 4444 del 10/04/1997 Ud. (dep. 13/05/1997 ) Rv. 208032 – 01). Si è altresì precisato che si deve ammettere la possibilità di sanatoria dell’opera solo limitatamente alle strutture realizzate fino a quella data ed ai lavori destinati a consentirne la funzionalità, con esclusione di ogni altro intervento strutturale (Sez. 3, n. 12350 del 02/10/2013 (dep. 17/03/2014 ) Rv. 259891 – 01Sez. 3, n. 14148 del 26/10/1999 Rv. 215053 – 01). Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
Ebbene, alla luce del sopra indicato quadro giuridico, deve anche rilevarsi come non appaia pertinente, come anticipato, il riferimento all’art. 43 citato, che la difesa vorrebbe applicare, incongruamente, ad un palese quanto non disconosciuto caso di prosecuzione dell’opera abusiva in violazione dei sigilli (di cui al sequestro del 1990, come citato dallo stesso ricorrente).

In proposito, peraltro, emergendo una deduzione difensiva di rilievo giuridico, palesemente infondata, non sussiste neppure il dedotto vizio di motivazione. Come noto infatti, le argomentazioni giuridiche RAGIONE_SOCIALE parti, come ha più volte sottolineato la Suprema Corte, o sono fondate e allora il fatto che il giudice le abbia disattese (motivatamente o meno) dà luogo al diverso motivo di censura costituito dalla violazione di legge; o sono infondate, e allora che il giudice le abbia disattese non può dar luogo ad alcun vizio di legittimità della pronuncia giudiziale, avuto anche riguardo al disposto di cui all’art. 619 comma 1 cod. proc. pen. che consente di correggere, ove necessario, la motivazione quando la decisione in diritto sia
comunque corretta (cfr. in tal senso Sez. 1, n. 49237 del 22/09/2016 Rv. 271451 – 01 NOME).

L’assenza dei requisiti essenziali temporali, sanciti normativamente per il condono dell’opera, è di per sé sufficiente per escludere in ogni modo la sanabilítà della stessa, come stabilito dal giudice dell’esecuzione.

Per cui solo per completezza va altresì rilevato che, secondo questa Corte, in tema di reati edilizi, nel caso in cui l’abuso risulti realizzato in area sottoposta a vincol paesaggistico, il procedimento amministrativo per il rilascio del provvedimento autorizzativo in sanatoria, in ragione della già avvenuta commissione dell’illecito penale, è disciplinato con maggior rigore, prevedendosi che la soprintendenza, per la formulazione del parere di sua competenza, prescritto dall’art. 32, comma 1, legge 28 febbraio 1985, n. 47, fruisca di uno “spatium deliberandi” più ampio di quello assegnatole dall’art. 146 d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica preventiva (180 giorni, anziché 45) e che l’infruttuoso decorso di detto termine valga quale silenzio-rifiuto, impugnabile innanzi al giudice amministrativo. (Sez. 3, n. 36580 del 17/05/2023 Rv. 284987 01).
Né può trascurarsi altresì il principio di unitarietà che incombe sull’opera abusiva, anche ai fini del condono, per cui, diversamente da come pare emergere dalla rappresentazione RAGIONE_SOCIALE varie domande di condono, come delineata nella ordinanza impugnata, non è legittimo frazionare ovvero spezzettare l’opera abusiva tra diverse discipline di condono: cosicché la valutazione dell’Amministrazione circa la condonabilità dell’opera deve coinvolgere, sul piano edilizio e paesaggistico, pena eventuali risvolti negativi e penali inerenti la genuinità del contenuto degli atti amministrativi adottati, l’intero manufatto come tale, senza che sia possibile escludere dall’analisi parti di esso, al fine di elaborare provvedimenti favorevoli anche di tipc paesaggistico – nell’ambito di distinti e artatamente separati procedimenti di sanatoria.
2. Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere per il ricorrente ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che il ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento del spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE

Così deciso, il 13.02.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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