Condono edilizio: no al silenzio assenso frazionato

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di tre soggetti contro un’ordinanza di demolizione. I ricorrenti avevano presentato domande di condono edilizio separate per singole porzioni di un unico immobile, sostenendo la formazione del silenzio assenso. La Corte ha stabilito che la suddivisione era un espediente per aggirare i limiti volumetrici di legge. Di conseguenza, le istanze erano inammissibili e il silenzio assenso non poteva formarsi. È stata inoltre ribadita la natura non prescrittibile dell’ordine di demolizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Condono Edilizio Frazionato: la Cassazione Dice No al Silenzio Assenso

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 38453/2025, ha affrontato un caso emblematico in materia di condono edilizio, stabilendo principi chiari sull’impossibilità di aggirare i limiti di legge attraverso la suddivisione fittizia di un immobile. Questa pronuncia ribadisce la linea dura della giurisprudenza contro gli espedienti volti a ottenere sanatorie illegittime, chiarendo in modo definitivo le condizioni per la formazione del silenzio assenso.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dal ricorso presentato da tre comproprietari avverso un’ordinanza del Tribunale di Napoli che aveva confermato l’ordine di demolizione di un immobile abusivo. I ricorrenti sostenevano di aver presentato, ciascuno, una distinta domanda di condono per singole unità abitative facenti parte del medesimo edificio. A loro dire, essendo trascorsi più di 24 mesi dalla presentazione delle istanze senza un provvedimento negativo da parte del Comune, si sarebbe formato il cosiddetto ‘silenzio assenso’, rendendo di fatto sanato l’abuso e illegittimo l’ordine di demolizione.

I Motivi del Ricorso e la Questione del Condono Edilizio

I ricorrenti hanno basato il loro ricorso in Cassazione su tre motivi principali:
1. Violazione di legge sulla formazione del silenzio assenso: Sostenevano che il decorso del tempo avesse consolidato la sanatoria, in applicazione delle leggi sul condono.
2. Omessa motivazione: Lamentavano che il giudice dell’esecuzione non avesse adeguatamente spiegato le ragioni del rigetto della tesi del silenzio assenso.
3. Prescrizione dell’ordine di demolizione: Affermavano che l’ordine di demolizione avesse natura di sanzione penale e, come tale, fosse soggetto alla prescrizione quinquennale, richiamando la normativa della CEDU.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, smontando punto per punto le argomentazioni dei ricorrenti con motivazioni nette e basate su principi giuridici consolidati.

L’Impossibilità di Frazionare l’Abuso per il Condono Edilizio

Il fulcro della decisione risiede nel primo motivo. La Corte ha evidenziato come le distinte domande di condono fossero un mero ‘espediente illegale’ per aggirare il limite volumetrico previsto dalla legge. L’immobile, infatti, era un complesso unitario, riconducibile a un unico proprietario originario. La giurisprudenza è costante nell’affermare che, ai fini del condono, ogni edificio deve essere considerato come un complesso unitario. Presentare istanze separate per singole porzioni al fine di rientrare nei limiti di cubatura consentiti costituisce una pratica elusiva che rende le domande inammissibili fin dall’origine.

La Corte ha specificato che il silenzio assenso può formarsi solo a condizione che la domanda di sanatoria sia conforme a tutti i requisiti di legge. Tra questi requisiti, vi è l’unicità e non frazionabilità dell’immobile abusivo. Un’istanza inammissibile non può mai produrre l’effetto sanante del silenzio assenso. Inoltre, i giudici hanno notato che i ricorrenti avevano versato solo un acconto degli oneri, mentre la legge richiede il pagamento integrale per poter beneficiare della sanatoria.

La Natura Amministrativa e non Penale dell’Ordine di Demolizione

Riguardo al terzo motivo, la Cassazione ha ribadito un altro principio cardine: l’ordine di demolizione non è una ‘pena’ nel senso convenzionale del termine. Non ha una finalità punitiva, ma ripristinatoria. Il suo scopo è quello di cancellare gli effetti dell’abuso edilizio, restituendo al territorio il suo assetto originario. Avendo carattere reale e natura di sanzione amministrativa, non è soggetto all’istituto della prescrizione. Esso segue il bene e produce effetti sul soggetto che si trova in rapporto con l’immobile, anche se non è l’autore materiale dell’abuso.

Conclusioni

La sentenza in esame offre importanti implicazioni pratiche. In primo luogo, conferma che non è possibile sanare un abuso edilizio di grandi dimensioni frazionandolo in più domande di condono per rientrare nei limiti di legge. Tale pratica è considerata un espediente illegale che rende le istanze irricevibili. In secondo luogo, chiarisce che il silenzio assenso non è un meccanismo automatico: presuppone una domanda pienamente conforme alla legge e il completo adempimento di tutti gli oneri, incluso il pagamento integrale delle somme dovute. Infine, la decisione riafferma con forza l’imprescrittibilità dell’ordine di demolizione, consolidando la sua natura di strumento essenziale per la tutela del territorio e il ripristino della legalità violata.

È possibile ottenere un condono edilizio presentando domande separate per diverse parti di un unico grande immobile abusivo?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che ogni edificio va considerato come un complesso unitario. Presentare istanze separate è un espediente illegale per aggirare i limiti volumetrici previsti dalla legge, e rende le domande inammissibili.

Il silenzio assenso sulla domanda di condono si forma anche se non sono stati pagati tutti gli oneri concessori?
No. La formazione del silenzio assenso richiede il rispetto di tutte le condizioni di legge, tra cui il pagamento integrale sia dell’oblazione che degli oneri di concessione. Il versamento di un semplice acconto non è sufficiente.

L’ordine di demolizione di un immobile abusivo può cadere in prescrizione?
No. Secondo la giurisprudenza consolidata, l’ordine di demolizione ha natura di sanzione amministrativa con funzione ripristinatoria, non punitiva. Pertanto, non è una ‘pena’ e non è soggetto a prescrizione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 38453 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 38453 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 13/11/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME nato a Marano di Napoli il DATA_NASCITA; COGNOME NOME nato a Marano di Napoli il DATA_NASCITA; COGNOME NOME nato a Marano di Napoli il DATA_NASCITA; nel procedimento a carico dei medesimi; avverso la ordinanza del 05/03/2025 del tribunale di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale dr.ssa NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO

GLYPH Con ordinanza di cui in epigrafe, il tribunale di Napoli adito quale giudice dell’esecuzione nell’interesse di COGNOME NOME, NOME e NOME, per la revoca o sospensione della ingiunzione a demolire del P.M. del tribunale di Napoli, di cui a RESA n. 824/2000, rigettava la domanda

Avverso la ordinanza sopra indicata propongono ricorso per cassazione COGNOME NOME, NOME e NOME, mediante il proprio difensore, deducendo tre motivi comuni di impugnazione.

Deducono, con il primo, il vizio di violazione di legge in relazione al combinato disposto di cui agli artt. 35 L. 47/85 e 39 L. 724/1994, in quanto i ricorrenti avrebbero presentato, ciascuno, domanda di condono per singola unità abitativa rientrante entro il limite di 750 mq., per ognuna RAGIONE_SOCIALE quali sarebbero stati versati gli importi dovuti e gli oneri concessori, almeno in acconto. Con la conseguenza per cui, alla luce degli articoli prima richiamati ed in assenza di provvedimenti negativi del comune, il decorso di 24 mesi avrebbe dato luogo alla formazione del silenzio assenso in ordine al richiesto condono.
Con il secondo motivo deducono l’omessa motivazione in ordine al dedotto silenzio assenso.

Con il terzo motivo rappresentano la violazione dell’art. 173 c.p. e 6 paragrafo 1 della CEDU, in quanto l’ordine di demolizione avrebbe natura sanzionatoria e sarebbe decorso il relativo termine di prescrizione quinquennale.

Il primo motivo è inammissibile, sia perché, in violazione del noto principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, non è stato dimostrato che in sede di esecuzione si sia rappresentato l’intervenuto silenzio assenso sulle domande di condono, sia perché si tratta, in ogni caso, di questione giuridica del tutto destituita di fondamento. In proposito, va preliminarmente ribadito che le argomentazioni giuridiche RAGIONE_SOCIALE parti, come ha più volte sottolineato la Suprema Corte, o sono fondate e allora il fatto che il giudice le abbia disattese (motivatamente o meno) dà luogo al diverso motivo di censura costituito dalla violazione di legge; o sono infondate, e allora che il giudice le abbia disattese non può dar luogo ad alcun vizio di legittimità della pronuncia giudiziale, avuto anche riguardo al disposto di cui all’art. 619 comma 1 cod. proc. pen. che consente di correggere, ove necessario, la motivazione quando la decisione in diritto sia comunque corretta (cfr. in tal senso Sez. 1, n. 49237 del 22/09/2016 Rv. 271451 – 01). Ebbene, il giudice, senza che sul punto il ricorrente abbia obiettato alcunchè, ha evidenziato l’emersione di un immobile abusivo unitario e riconducibile originariamente all’unico titolare, COGNOME NOME, cosicchè le distinte domande proposte dagli attuali ricorrenti sarebbero un mero espediente illegale, per aggirare il limite volumetrico previsto dalla legge sul condono e da considerarsi, piuttosto, in rapporto all’unico e unitario immobile, senza alcuna
possibilità di frazionamento attraverso plurime distinte domande di condono; tanto in applicazione dell’ormai consolidato indirizzo di legittimità per cui, in materia di condono edilizio disciplinato dalla legge del 24 novembre 1994, n. 724, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità de sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell’intero complesso (Sez. 3, Sentenza n. 12353 del 02/10/2013 (dep. 17/03/2014 ) Rv. 259292 01). Consegue che, a fronte di istanze di condono inammissibili, per le predette ragioni, non può rivendicarsi per esse alcun silenzio assenso in materia, posto il principio – valevole anche per il condono ex I. 724/1994, siccome ispirato alla stessa ratio giustificatrice inerente a tutte le tre tipologie di condono ad oggi intervenute -, per cui il silenzio-assenso, ai fini della condonabilità dell’opera abusivamente realizzata ex art. 32, comma 37, d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, in legge 24 novembre 2003, n. 326, si forma a condizione che vi sia rispondenza della domanda di condono edilizio ai requisiti previsti dalla legge per il prodursi dell’effetto sanante. (Sez. 3, n. 727 del 25/10/2022, dep. 2023, Rv. 284055 – 01). E tra i requisiti, comuni ed ineludibili , per tutte le tipologie di condono, rientra, lo si ribadisce, la tendenziale (salvi casi particolari qui non sussistenti) unicità, unitarietà e non frazionabilità ai fi volumetrici, dell’immobile abusivo da condonare. Inoltre, gli stessi istanti parlano di avvenuto pagamento del solo acconto degli oneri concessori, che invece, sempre ai fini del condono, oltre alla presenza dei requisiti di legge prima citati, devono essere versati in maniera integrale determinata dal comune. Infatti, in tema di condono edilizio di cui alla legge n. 724 del 1994, il silenzio assenso si forma a seguito: a) del pagamento integrale dell’oblazione ritenuta congrua secondo i criteri stabiliti dalla legge n. 47 del 1985, ora d.P.R n. 380 del 2001; b) del versamento degli oneri di concessione come determinati in via definitiva dal comune; c) dell’adempimento RAGIONE_SOCIALE altre condizioni richieste dalla norma, come la denuncia tempestiva ai fini dell’accatastamento, d) del decorso del termine di uno o due anni dalla data di scadenza di quello per la presentazione della domanda senza l’adozione di un provvedimento negativo da parte del comune. (Sez. 3, n. 4749 del 13/12/2007, dep. 2008, Rv. 238787 – 01) Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
Le osservazioni di cui sopra evidenziano l’inammissibilità anche del secondo motivo.

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Inammissibile è anche il terzo motivo, atteso il consolidato principio per cui, in materia di reati edilizi, l’ordine di demolizione del manufatto abusivo disposto con la sentenza di condanna ha natura di sanzione amministrativa che assolve ad una funzione ripristinatoria del bene leso, non ha finalità punitive ed ha carattere reale, con effetti sul soggetto che si trova in rapporto con il bene, anche se non è l’autore dell’abuso, con la conseguenza che non può ricondursi alla nozione convenzionale di “pena” nel senso elaborato dalla giurisprudenza della Corte EDU (Sez. 3 – n. 3979 del 21/09/2018 Cc. (dep. 28/01/2019 ) Rv. 275850 – 02)e senza alcun rilievo dunque dell’istituto della prescrizione.
Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che i ricorsi debbano essere dichiarati inammissibili, con conseguente onere per i ricorrenti, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che i ricorsi siano stati presentati senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che i ricorrenti versino la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

Così deciso in Roma, il 13/11/2025

Il Consigliere estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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