Il condono edilizio e il divieto di frazionare gli abusi
Il condono edilizio rappresenta una misura eccezionale che permette di sanare opere realizzate senza i necessari permessi. Tuttavia, la legge fissa limiti volumetrici molto rigidi per evitare che grandi speculazioni edilizie possano beneficiare della sanatoria straordinaria. Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, un proprietario ha cercato di aggirare questi limiti dividendo artificialmente un unico grande edificio abusivo in più domande di sanatoria. Questo comportamento elusivo non è consentito dall’ordinamento giuridico italiano. La Suprema Corte ha ribadito che l’abuso deve essere valutato nella sua interezza e non può essere frazionato per rientrare nei parametri di legge.
Il caso concreto dell’immobile abusivo diviso in più domande
Un cittadino ha realizzato un intero fabbricato abusivo di circa 2.200 metri cubi, composto da due piani. Il piano terra ospitava due locali destinati a deposito, mentre il primo piano era composto da due appartamenti residenziali. Il tribunale ha ordinato la demolizione dell’intera struttura a seguito di una condanna penale per reato urbanistico. Per bloccare la demolizione, il proprietario ha presentato istanza al giudice dell’esecuzione. Egli ha sostenuto che l’immobile fosse in fase di sanatoria. Due soggetti diversi, infatti, avevano presentato due distinte domande di condono per una parte dei locali. Ciascuna domanda riguardava una volumetria inferiore ai 750 metri cubi, limite massimo previsto dalla legge per singola richiesta. Il proprietario riteneva che la somma delle cubature non superasse il limite complessivo di 3.000 metri cubi e che quindi l’ordine di demolizione dovesse essere revocato.
Perché non si può aggirare il limite volumetrico delle sanatorie
La legge sul terzo condono edilizio stabilisce che la sanatoria si applica alle nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta. Inoltre, la nuova costruzione complessiva non deve superare i 3.000 metri cubi. Questa regola serve a limitare la sanatoria ai soli piccoli abusi destinati a soddisfare esigenze abitative familiari. La giurisprudenza ha sempre vietato la parcellizzazione artificiale di un unico manufatto in più domande di sanatoria. Se un edificio fa capo a un unico proprietario, l’opera deve essere considerata come un complesso unitario. Non è possibile presentare domande separate per singole stanze o porzioni dello stesso immobile al solo scopo di non superare la soglia dei 750 metri cubi. Questo comportamento costituisce un tentativo di eludere la legge.
Le motivazioni della Cassazione sul condono edilizio
I giudici della Suprema Corte hanno confermato la decisione del Tribunale di Napoli. La corte ha chiarito che l’ordine di demolizione può essere revocato solo se esiste un provvedimento di sanatoria già approvato o se la sua adozione da parte del Comune è altamente probabile e imminente. Nel caso in esame, le domande di condono edilizio presentate erano palesemente illegittime e non avrebbero mai potuto essere accolte. Il vero proprietario e costruttore dell’intero edificio era un unico soggetto. Di conseguenza, si sarebbe dovuta presentare una sola domanda di sanatoria per l’intero immobile. Tale domanda unica sarebbe stata inevitabilmente respinta perché la volumetria complessiva superava abbondantemente il limite massimo di 750 metri cubi. Inoltre, la presenza di locali destinati a deposito al piano terra escludeva il requisito della destinazione esclusivamente residenziale richiesto dalla legge.
Le conclusioni sul rigetto del condono edilizio
La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso del proprietario dell’immobile abusivo. Il tentativo di salvare l’edificio dalla demolizione tramite il frazionamento delle domande di condono edilizio è fallito. Il ricorrente deve ora farsi carico della demolizione dell’opera abusiva e deve pagare le spese del procedimento giudiziario. Questa sentenza conferma una linea di assoluto rigore contro i tentativi di aggirare le norme di tutela del territorio. Chi realizza un abuso edilizio di grandi dimensioni non può sperare di sanarlo dividendo fittiziamente la proprietà o le richieste di sanatoria tra parenti e conoscenti. L’ordine di demolizione resta quindi pienamente esecutivo per ripristinare lo stato dei luoghi.
Si può dividere un abuso edilizio in più domande di sanatoria per non superare i limiti di legge?
No, la legge vieta la parcellizzazione fittizia di un unico immobile abusivo riconducibile a un solo proprietario al fine di aggirare i limiti volumetrici.
Qual è il limite volumetrico massimo per il terzo condono edilizio?
Il limite è di 750 metri cubi per singola richiesta di sanatoria, a condizione che l’intera nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.
Quando si può sospendere un ordine di demolizione per una domanda di condono pendente?
La sospensione o revoca è possibile solo se il giudice dell’esecuzione accerta che l’accoglimento della sanatoria da parte del Comune è imminente e altamente probabile.