Condono edilizio: no al frazionamento fittizio

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di quattro persone che avevano tentato di ottenere il condono edilizio per un unico grande immobile presentando domande separate. La Corte ha stabilito che non è possibile frazionare fittiziamente un immobile per aggirare il limite di 750 mc, confermando che la legittimazione a presentare istanze distinte sorge solo in presenza di titoli giuridici preesistenti e non dalla mera disponibilità di fatto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Condono Edilizio: Impossibile Frazionare un Immobile per Aggirare i Limiti

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale in materia di abusi edilizi: la possibilità di ottenere il condono edilizio per un immobile di grandi dimensioni attraverso la presentazione di più domande separate. Il caso in esame riguarda un tentativo di eludere i limiti volumetrici imposti dalla legge, una strategia che, come vedremo, è stata fermamente respinta dai giudici, i quali hanno ribadito il principio di unicità dell’immobile abusivo.

I Fatti del Caso: Un Unico Immobile, Quattro Domande di Condono

La vicenda ha origine da un ordine di demolizione emesso per un edificio abusivo di circa 1680 metri cubi. L’immobile, composto da quattro appartamenti distribuiti su due livelli, era stato realizzato su un terreno appartenente a un unico proprietario. Per cercare di sanare l’abuso, i quattro futuri utilizzatori degli appartamenti (figli e altri familiari del proprietario) avevano presentato istanze di condono distinte, ciascuna per una singola unità abitativa.

La loro tesi difensiva si basava sull’assunto che, fin dall’origine, l’edificio fosse stato concepito come un insieme di abitazioni autonome. Di conseguenza, ogni richiedente si riteneva legittimato a presentare la propria domanda in virtù della piena disponibilità dell’appartamento di pertinenza. Il Tribunale, tuttavia, aveva respinto la richiesta di sospensione della demolizione, ritenendo che le domande di condono fossero illegittime in quanto l’immobile superava ampiamente il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dalla legge per la sanatoria.

La Decisione della Corte: il “Condono Edilizio” non ammette scorciatoie

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione del Tribunale. I giudici hanno chiarito che la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti per un unico immobile è una pratica inammissibile quando mira a eludere i limiti volumetrici di legge.

Il frazionamento dei permessi a costruire in sanatoria è considerato illegittimo e comporta la disapplicazione degli atti amministrativi eventualmente emessi. La Corte ha sottolineato che, ai fini del condono edilizio, l’immobile deve essere considerato nella sua interezza, a meno che non sussistano specifiche e preesistenti condizioni giuridiche che ne giustifichino la suddivisione.

Le Motivazioni della Sentenza: Perché il Frazionamento è Illegittimo

La decisione si fonda su un consolidato orientamento giurisprudenziale, che trova le sue radici anche in una pronuncia della Corte Costituzionale del 1996. Le motivazioni possono essere riassunte nei seguenti punti chiave.

Il Principio del Limite Volumetrico Unico

La legge sul condono edilizio (in particolare la L. 724/1994) fissa un limite massimo di 750 metri cubi per le nuove costruzioni sanabili. Questo limite si applica all’immobile unitariamente considerato. Permettere di frazionare un edificio in più unità fittizie, ciascuna al di sotto del limite, significherebbe vanificare la ratio della norma, che è quella di sanare abusi di modesta entità e non grandi complessi edilizi.

I Casi Eccezionali di Scissione

La scissione della domanda di sanatoria è ammessa solo in casi tassativi e ben definiti. Questi presuppongono l’esistenza di un titolo giuridico che frazioni realmente il bene prima della presentazione della domanda. Ad esempio:

* Proprietà di una parte della costruzione a seguito di un atto di alienazione (vendita).
* Titolarità di un diritto reale di godimento (usufrutto, abitazione) su una specifica porzione dell’immobile.
* Un contratto che abilita un soggetto (es. un locatario) a eseguire le opere.

In tutti questi casi, deve esistere un atto formale e con data certa che attribuisca a soggetti diversi diritti distinti su porzioni specifiche dell’edificio.

L’Insufficienza della Disponibilità di Fatto

Nel caso di specie, i ricorrenti non hanno fornito la prova di alcun atto negoziale scritto che attribuisse loro diritti specifici sugli appartamenti prima della presentazione delle domande di condono. La Corte ha chiarito che la mera disponibilità di fatto di una parte del bene, basata sulla tolleranza del proprietario (in questo caso, il padre), non è sufficiente a legittimare la presentazione di un’autonoma e separata domanda di sanatoria. Allo stesso modo, non è rilevante che i richiedenti abbiano successivamente stabilito la propria residenza nell’immobile.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale: il condono edilizio è un istituto eccezionale e non può essere utilizzato come uno strumento per sanare abusi edilizi di vasta portata attraverso espedienti elusivi. La decisione chiarisce che la legittimazione a chiedere la sanatoria per una porzione di immobile deve fondarsi su una situazione giuridica chiara e preesistente, documentata da atti formali. Le semplici divisioni di fatto o gli accordi verbali in ambito familiare non hanno alcuna rilevanza. Per i proprietari di immobili abusivi, ciò significa che l’unica via per la sanatoria è il rispetto rigoroso dei limiti volumetrici e dei presupposti stabiliti dalla legge, senza poter contare su interpretazioni creative o frazionamenti fittizi.

È possibile presentare più domande di condono edilizio per un unico grande edificio, suddividendolo in appartamenti?
No, non è possibile. La giurisprudenza consolidata ritiene illegittimo il frazionamento fittizio di un unico immobile al solo scopo di eludere i limiti volumetrici (750 mc) previsti dalla legge per il condono. L’edificio deve essere considerato nella sua interezza.

In quali casi è consentito presentare domande di condono separate per porzioni di un unico immobile?
È consentito solo quando esistono distinti titoli giuridici che attribuiscono a soggetti diversi la proprietà o altri diritti reali (come usufrutto o abitazione) su porzioni specifiche e reali dell’immobile. Tali titoli devono essere preesistenti alla presentazione delle domande di condono.

La semplice disponibilità di fatto di un appartamento, concessa dal proprietario, è sufficiente per presentare una domanda di condono autonoma?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la mera disponibilità di fatto, derivante dalla tolleranza del proprietario (come nel caso di un genitore che concede un appartamento al figlio), non è un titolo idoneo a legittimare la presentazione di una domanda di sanatoria separata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 38815 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 38815 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 25/09/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto nell’interesse di: COGNOME NOME, nata a Pozzuoli il DATA_NASCITA; COGNOME NOME, nato a Pozzuoli il DATA_NASCITA; COGNOME NOME, nata a Pozzuoli il DATA_NASCITA; COGNOME NOME, nato a Pozzuoli il DATA_NASCITA; avverso l’ordinanza in data 28/2/2024 del Tribunale di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni trasmesse in data 27/6/2024 dal Pubblico ministero, in persona del Sosti

Procuratore generale, AVV_NOTAIO, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza in data 28/2/2024, il Tribunale di Napoli, quale giudice dell’esecuzio respinse l’istanza, presentata da COGNOME NOME, COGNOME NOMENOMECOGNOME NOME e COGNOME NOME, volta a ottenere la revoca o la sospensione dell’ingiunzione a demolire rela all’immobile sito in INDIRIZZO INDIRIZZO adottato dalla Procura della Repubbl presso il Tribunale di Napoli in data 29/3/2023;

Avverso l’ordinanza hanno proposto ricorso per Cassazione COGNOME NOME,COGNOME NOMENOME COGNOME NOME NOME COGNOME NOME, a mezzo del difensore, che denunciano la violazione di legg

e il vizio di motivazione con riferimento “all’art. 1 sexies I. 431/85 e delle norme che rego condono edilizio disciplinato dalla legge 24.11.94 n. 724”.

Assume la difesa che:

con sentenza del Tribunale di Napoli, Sez. dist. Di Pozzuoli, COGNOME NOME era stata condann per il reato di cui all’art. 20 lett. c) I. 47/85 per aver eseguito, in zona sottoposta a inedificabilità un manufatto abusivo ed era stato anche ordinato il rispristino dello st luoghi;

il Tribunale avrebbe dovuto attendere la definizione da parte dell’ente territoriale delle istanze di condono pendenti “essendo intervenuta condanna per il solo reato paesaggistico e non anche…per le violazioni urbanistiche”;

le dimensioni complessive dell’immobile non costituiscono ostacolo all’accoglimento del domande di condono in quanto il manufatto abusivo, realizzato sul terreno appartenente a COGNOME NOMENOME padre di COGNOME NOME, COGNOME NOME NOME COGNOME NOME, si componeva quattro appartamenti che erano stati “adibiti sin dall’origine come autonome abitazioni”, per ogni singolo soggetto che aveva presentato istanza di condono vantava la propria legittimazion in quanto nella piena disponibilità dell’immobile per il quale aveva avanzato l’istanza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile in quanto manifestamente infondato.

Il Tribunale ha ritenuto che le domande di condono fondanti il ricorso non costituiss ostacolo all’esecuzione dell’ordine di demolizione in quanto “risultano abbondantemente superat i limiti volumetrici previsti dalla legge 724/94 di 750 m.c. atteso che l’intero immobile 1680”. Spiega, ancora, che dalla consulenza tecnica dell’ing. COGNOME e dalla ulter documentazione acquisita era emerso che “le domande di condono erano relative a un unico corpo di fabbrica che si sviluppa su due livelli collegati da una scala interna” e che il man era stato realizzato su terreno di proprietà di COGNOME NOME e che solo il 30/10/199 odierni istanti vi stabilivano la propria residenza”.
Tali dati non sono contestati dalla difesa la quale deduce che “i quattro appartamenti veniva distribuiti ab origine tra il sig. COGNOME NOME NOME NOME dei suoi figli” sicché “ogn soggetto che presenta istanza di condono ventava la propria legittimazione quale soggetto interessato in funzione della piena disponibilità del singolo appartamento”.

L’allegazione difensiva, però, non giustifica l’accoglimento del ricorso.

Questa Corte ha ripetutamente precisato che “non è ammessa la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati in forza degli art. 6 e 38, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, richiamati dall’art. 39, comma 6, della legge 23 dicem 1994, n. 724, quando si tratti di un unico immobile e non siano individuati distinti relazione a un frazionamento reale del cespite. Il frazionamento dei permessi a costruire sanatoria per eludere il limite dei 750 mc è illegittimo e determina la disapplicazione deg
k– GLYPH

amministrativi (si vedano, tra le più recenti, Sez. 3, n. 30455 del 02/08/2022, PG in p INDIRIZZO, non mass.; n. 2253 del 04/07/2023, NOME, non mass.; n. 37047 del 03/07/2023, NOME, non mass.; n. 27977 del 04/04/2019, COGNOME, Rv. 276084-01; Sez. 4, n. 10017 del 03/03/2021, PG in proc. Bellomo, Rv. 280700; si veda altresì, Sez.3, n. 2840 del 18/11/2021 dep. 2022, COGNOME, Rv. 282887 – 01, che ha ribadito lo stesso principio per il condono del d. novembre 2003, n. 269, conv. in legge 24 novembre 2003, n. 326)” ( Sez. 3, n. 14308 del 8/4/2024, COGNOME).
Tale orientamento trova fondamento nell’approdo ermeneutico cui risulta pervenuta la Corte costituzionale che con la sentenza n. 302 del 1996 ha precisato che “per le nuove costruzione prevista la possibilità (derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione), di calc volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, procedendo, quindi, scissione della domanda di sanatoria riferita ad unico edificio (con la conseguente applicazi a ciascuna domanda del limite volumetrico dei 750 mc), soltanto quando vi sono diversi soggett legittimati per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantita titolo, presupposto che ricorre nei seguenti casi: “proprietà di parte della costruzione a s di alienazione o di singole opere da sanare (art. 31, primo comma, della legge 28 febbraio 198 n. 47) o titolarità di diritto di usufrutto o di abitazione (ad es. limitata a singola immobile), titolarità di diritto personale di godimento, quando la legge o il contratto abili le opere (art. 31, terzo comma, della legge n. 47 del 1985, in relazione all’art. 4 della le gennaio 1977, n. 10) o ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria (art. terzo comma, della legge n. 47 del 1985), come l’istituto di credito mutuario, con ipotec singola porzione di immobile, il locatario o altri aventi titolo a godere della porzione di imm Proprio in relazione a quest’ultima ipotesi individuata dalla Corte costituzionale, Questa C di recente, ha escluso che la mera disponibilità di fatto di una parte del bene per tolleranz proprietario legittimi la presentazione di un’autonoma e separata domanda di concessione in sanatoria relativamente a tale porzione dell’immobile (Sez. 4, n. 10017 del 3/3/2021, R 280700 – 01) o che una tale legittimazione spetti ai comproprietari prima dell’interve divisione ( Sez. 3, n. 27977 del 4/4/2019, Rv. 276084 – 01). Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Venendo al caso di specie, la stessa allegazione difensiva non individua alcun atto negozial scritto che all’epoca della presentazione delle domande di concessione in sanatoria attribuis diritti su porzioni del fabbricato ai germani NOMENOME NOME NOME COGNOME né si deduc elementi che consentano di inferire che già prima di quanto risultante dal certificato stor residenza richiamato nel provvedimento impugnato i predetti avessero conseguito il possesso di parti dell’edificio.

Va, quindi, escluso la loro legittimazione .all’inoltro delle domande di condono in sana fondanti il ricorso.

Sulla base delle considerazioni che precedono, il ricorso risulta inammissibile, conseguente onere per i ricorrenti, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giug

2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato pres senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone c ricorrenti versino la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della C delle ammende.

P.Q.M.

dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processu della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende. Così deciso il 25/9/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.